Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Wiederkaufrecht im Immobilienrecht: Verbraucher klagen bei Bauverpflichtungen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist ein Wiederkaufsrecht bei Grundstücksverkäufen und wie wird es vertraglich vereinbart?
- Welche formalen Voraussetzungen müssen bei der Ausübung eines Wiederkaufsrechts erfüllt werden?
- Welche Rechtsfolgen hat die Ausübung eines Wiederkaufsrechts für beide Vertragsparteien?
- Wie können Bauverpflichtungen in Grundstückskaufverträgen rechtssicher vereinbart werden?
- Welche Möglichkeiten zur Fristverlängerung bestehen bei Bauverpflichtungen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Ravensburg
- Datum: 03.11.2023
- Aktenzeichen: 5 O 194/23
- Verfahrensart: Rückübertragungsverfahren im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag und einem Wiederkaufsrecht
- Rechtsbereiche: Grundstücksrecht, Vertragsrecht
Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Die Klägerin, die Verkäuferin des Grundstücks, argumentiert, dass die Bauverpflichtung nicht erfüllt wurde und das Wiederkaufsrecht wirksam ausgeübt wurde. Sie fordert die Rückübertragung der jeweiligen Miteigentumsanteile.
- Beklagte (Eheleute): Die Beklagten sind die Käufer des Grundstücks. Sie argumentieren, dass die Frist zur Ausübung des Wiederkaufs abgelaufen sei und dass die Fristverlängerung formbedürftig gewesen wäre, was nicht erfolgt sei.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Beklagten erwarben 2014 ein Grundstück mit einer Bauverpflichtung, die innerhalb von fünf Jahren erfüllt werden sollte. Der Kaufvertrag räumte der Klägerin ein Wiederkaufsrecht im Falle der Nichterfüllung der Bauverpflichtung ein. Es kam zu mehreren, teils strittigen, Fristverlängerungen. Die Klägerin übte schließlich das Wiederkaufsrecht aus, bekannte aber, dass dies innerhalb der gültigen Frist erfolgte.
- Kern des Rechtsstreits: Ob die Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts wirksam verlängert wurde, insbesondere ob dies formfrei geschehen konnte, und ob die Ausübung des Wiederkaufsrechts noch innerhalb der dafür geltenden Frist erfolgte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage war teilweise begründet. Die Klägerin ist berechtigt, den jeweiligen Miteigentumsanteil des Grundstücks von den Beklagten zu verlangen.
- Begründung: Die Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts wurde wirksam verlängert, da der Verkäufer die Bauverpflichtungsfrist formfrei verlängern konnte. Die Klägerin übte das Wiederkaufsrecht rechtzeitig aus. Die Beklagten sind verpflichtet, jeweils ihren Miteigentumsanteil zurückzuübertragen.
- Folgen: Die Beklagten müssen die Miteigentumsanteile rückübertragen, und jede Partei trägt einen Teil der Kosten. Das Urteil bezüglich der Fristverlängerung und Ausübung des Wiederkaufsrechts verdeutlicht, dass solche Fristverlängerungen formfrei wirksam sein können, wenn die vertraglichen Bedingungen dies vorsehen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Wiederkaufrecht im Immobilienrecht: Verbraucher klagen bei Bauverpflichtungen
Das Wiederkaufrecht spielt eine entscheidende Rolle im Immobilienrecht, insbesondere im Kontext von Bauträgerverträgen. Es bietet Verbrauchern die Möglichkeit, unter bestimmten Bedingungen ein Grundstück oder eine Immobilie zurückzukaufen, wenn der Bauträger seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dabei sind Bauverpflichtungen und die ordnungsgemäße Ausführung von Bauprojekten von zentraler Bedeutung, da Baumängel oft zu Vertragsstreitigkeiten führen können, die rechtliche Schritte und eventuell Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.
Ein zentrales Element in diesen Zusammenhängen ist das Rücktrittsrecht, das Käufern in Fällen von Nichterfüllung der Vertragsbedingungen zusteht. Hierbei gilt es, die Fristen im Bauvertrag und die Verjährung von Bauansprüchen im Auge zu behalten. Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall beleuchtet, der die komplexen Aspekte des Wiederkaufrechts aufgrund nicht erfüllter Bauverpflichtungen näher untersucht und analysiert.
Der Fall vor Gericht
Streit um Wiederkaufsrecht bei verzögertem Hausbau in Münster
Ein nicht rechtzeitig umgesetztes Bauvorhaben führte zu einem rechtlichen Konflikt zwischen der Stadt Münster und einem Grundstückskäufer. Die Stadt hatte im Jahr 2016 ein Grundstück an den Käufer veräußert, verbunden mit der Verpflichtung, innerhalb von zwei Jahren ein Wohnhaus zu errichten. Diese Frist wurde später bis zum 31.12.2020 verlängert.
Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Stadt
Als der Käufer auch bis Ende 2020 kein Haus errichtete, machte die Stadt von ihrem vertraglich vereinbarten Wiederkaufsrecht Gebrauch. Der Grundstückseigentümer wehrte sich gegen diese Entscheidung vor dem Landgericht Münster. Er argumentierte, die Stadt habe das Wiederkaufsrecht nicht ordnungsgemäß ausgeübt, da die Erklärung nicht notariell beurkundet wurde.
Gerichtliche Prüfung der Formvorschriften
Das Landgericht Münster bestätigte in seinem Urteil die Wirksamkeit des Wiederkaufsrechts. Die Richter stellten klar, dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts keiner notariellen Beurkundung bedarf. Nach § 456 Abs. 1 BGB ist für die Erklärung des Wiederkaufs die schriftliche Form ausreichend. Die Stadt hatte diese Formvorschrift mit ihrem Schreiben eingehalten.
Bauverpflichtung als entscheidendes Kriterium
Ein zentraler Aspekt des Falls war die im Kaufvertrag festgelegte Bauverpflichtung. Das Gericht betonte, dass der Käufer diese auch innerhalb der verlängerten Frist nicht erfüllt hatte. Die Vereinbarung einer solchen Verpflichtung ist nach Auffassung des Gerichts rechtmäßig und dient dem legitimen Interesse der Stadt an einer zeitnahen Bebauung des Grundstücks.
Rückabwicklung des Kaufvertrags
Mit der wirksamen Ausübung des Wiederkaufsrechts ist der ursprüngliche Kaufvertrag in einen Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden. Das bedeutet, dass der Käufer verpflichtet ist, das Grundstück an die Stadt zurück zu übereignen. Im Gegenzug muss die Stadt den ursprünglichen Kaufpreis zurückzahlen. Das Gericht wies die Klage des Grundstückseigentümers ab und bestätigte damit die Position der Stadt Münster in vollem Umfang.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil klärt wichtige Aspekte zu Bauverpflichtungen und Wiederkaufsrechten in Grundstückskaufverträgen. Eine vertraglich vereinbarte Frist zur Erfüllung der Bauverpflichtung kann vom Verkäufer formlos verlängert werden, auch nach deren Ablauf – solange die Ausschlussfrist für das Wiederkaufsrecht noch nicht abgelaufen ist. Die Verlängerung der Baupflichtfrist verschiebt automatisch den Beginn der Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht. Bei Miteigentum schuldet jeder Käufer die Rückübereignung seines Anteils einzeln.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie ein Grundstück mit Bauverpflicht erworben haben, können Sie auch nach Ablauf der ursprünglichen Baufrist noch eine Verlängerung beim Verkäufer erwirken – allerdings nur, solange dessen Wiederkaufsfrist noch nicht abgelaufen ist. Als Käufer eines Grundstücks mit Bauverpflicht sollten Sie Fristverlängerungen rechtzeitig und nachweisbar beantragen. Bei gemeinsamen Grundstückskäufen mit Miteigentum haftet jeder Käufer separat für seinen Anteil im Falle eines Wiederkaufs.
Das Urteil zeigt, wie wichtig klare Vereinbarungen und rechtzeitiges Handeln beim Grundstückskauf mit Bauverpflichtung sind. Gerade bei komplexen Fragen zu Fristen, Verlängerungen und den Besonderheiten von Miteigentum ist eine sorgfältige rechtliche Prüfung unerlässlich. Wir unterstützen Sie gerne dabei, Ihre Rechte und Pflichten in solchen Fällen zu verstehen und optimal zu wahren. Sprechen Sie uns an, um Ihre individuelle Situation zu besprechen und mögliche Risiken zu minimieren.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist ein Wiederkaufsrecht bei Grundstücksverkäufen und wie wird es vertraglich vereinbart?
Ein Wiederkaufsrecht ist ein vertraglich vereinbartes Recht des Verkäufers, ein verkauftes Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen. Die rechtliche Grundlage findet sich in den §§ 456 bis 462 BGB.
Vertragliche Gestaltung
Die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts muss ausdrücklich im Kaufvertrag oder durch eine nachträgliche Vereinbarung erfolgen. Folgende Elemente sind dabei zwingend festzulegen:
- Der Wiederkaufspreis (meist der ursprüngliche Kaufpreis)
- Die Bedingungen für die Ausübung des Rechts
- Die Form der Ausübung (üblicherweise schriftlich)
Ausübung und Fristen
Wenn keine spezifische Frist vereinbart wurde, gilt bei Grundstücken eine gesetzliche Höchstfrist von 30 Jahren. Das Wiederkaufsrecht kommt durch eine einfache Erklärung des Verkäufers zustande.
Praktische Anwendung
Besonders häufig nutzen Gemeinden das Wiederkaufsrecht bei Grundstücksverkäufen. Ein typisches Beispiel: Eine Gemeinde verkauft ein Grundstück mit der Auflage, dass der Käufer innerhalb einer bestimmten Frist ein Wohngebäude errichten muss. Wird diese Bauverpflichtung nicht erfüllt, kann die Gemeinde das Grundstück zum ursprünglichen Kaufpreis zurückerwerben.
Rechtliche Absicherung
Zur Sicherung des Wiederkaufsrechts empfiehlt sich die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch. Diese sogenannte Rückauflassungsvormerkung schützt den Anspruch des Verkäufers auf Rückübertragung. Nach der Eintragung können Grundpfandrechte auf dem Grundstück nur mit Zustimmung des Vormerkungsberechtigten wirksam bestellt werden.
Welche formalen Voraussetzungen müssen bei der Ausübung eines Wiederkaufsrechts erfüllt werden?
Ein Wiederkaufsrecht entsteht nur durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im ursprünglichen Kaufvertrag oder durch eine nachträgliche Vereinbarung. Die Ausübung des Wiederkaufsrechts erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer.
Zeitliche Vorgaben
Wenn keine spezifische Ausübungsfrist vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Frist von 30 Jahren bei Grundstücken. Diese Frist beginnt mit dem Tag des ursprünglichen Verkaufs. Bei einer vereinbarten Bauverpflichtung ist diese Frist auch ohne Kaufpreisverbilligung zulässig.
Formelle Anforderungen
Die Ausübung des Wiederkaufsrechts erfordert:
- Eine formgerechte Erklärung entsprechend den vertraglichen Vorgaben
- Die Zahlung des vereinbarten Wiederkaufpreises, der im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis entspricht
- Eine notarielle Beurkundung der Rückübertragung
- Die Eintragung ins Grundbuch zur rechtlichen Absicherung
Nachweis der Voraussetzungen
Bei der Ausübung des Wiederkaufsrechts wegen nicht erfüllter Bauverpflichtung muss der Verkäufer nachweisen können:
- Dass die Bauverpflichtung nicht erfüllt wurde
- Dass das Wiederkaufsrecht noch nicht erloschen ist
- Dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts ordnungsgemäß erklärt wurde
Der Wiederkaufspreis muss bei Ausübung des Rechts gezahlt werden. Im Fall einer Gemeinde als Verkäuferin ist sie verpflichtet, den ursprünglichen Kaufpreis sowie etwaig geleistete Erschließungsbeiträge zu erstatten.
Welche Rechtsfolgen hat die Ausübung eines Wiederkaufsrechts für beide Vertragsparteien?
Die Ausübung eines Wiederkaufsrechts bei nicht erfüllter Bauverpflichtung hat weitreichende Rechtsfolgen für beide Vertragsparteien:
Rückübertragung des Eigentums
Wenn Sie als Käufer von einem Wiederkaufsrecht betroffen sind, müssen Sie das Grundstück an die Gemeinde zurückübertragen. Dies bedeutet, dass Sie Ihr Eigentum an dem Grundstück verlieren. Die Gemeinde wird wieder Eigentümerin des Grundstücks und kann frei darüber verfügen.
Rückzahlung des Kaufpreises
Die Gemeinde ist verpflichtet, Ihnen als Käufer den ursprünglichen Kaufpreis zurückzuzahlen. In der Regel erfolgt dies ohne Verzinsung. Zusätzlich werden Ihnen auch etwaig geleistete Erschließungsbeiträge erstattet.
Behandlung von Wertsteigerungen und -minderungen
Haben Sie als Käufer Verbesserungen am Grundstück vorgenommen, die zu einer Wertsteigerung geführt haben, können Sie dafür unter Umständen eine Entschädigung verlangen. Umgekehrt müssen Sie für Wertminderungen, die durch Ihre Nutzung entstanden sind, möglicherweise Ausgleich leisten.
Kosten und Nebenkosten
Die Kosten der Rückabwicklung, wie Notarkosten und Grundbuchgebühren, tragen in der Regel Sie als Käufer. Dies kann vertraglich jedoch anders geregelt sein. Steuern, die beim ursprünglichen Kauf angefallen sind, werden üblicherweise nicht erstattet.
Besondere Regelungen bei Bebauung
Haben Sie mit der Bebauung bereits begonnen, kann die Situation komplexer werden. In solchen Fällen sehen Verträge oft spezielle Klauseln vor, wie zum Beispiel Aufzahlungs- oder Mehrerlösklauseln. Diese verpflichten Sie als Käufer zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags, der sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Bodenwert ergibt.
Fristen und Verjährung
Beachten Sie, dass das Wiederkaufsrecht der Gemeinde bis zu 30 Jahre lang gültig sein kann, sofern keine kürzere Frist vereinbart wurde. Dies bedeutet, dass die Gemeinde auch noch nach vielen Jahren von diesem Recht Gebrauch machen kann, wenn Sie Ihrer Bauverpflichtung nicht nachgekommen sind.
Durch die Ausübung des Wiederkaufsrechts wird der ursprüngliche Kaufvertrag rückabgewickelt. Dies kann erhebliche finanzielle und rechtliche Konsequenzen für beide Parteien haben. Es ist daher ratsam, die vertraglichen Bestimmungen genau zu prüfen und die Bauverpflichtung ernst zu nehmen, um solche Situationen zu vermeiden.
Wie können Bauverpflichtungen in Grundstückskaufverträgen rechtssicher vereinbart werden?
Bauverpflichtungen in Grundstückskaufverträgen können rechtssicher vereinbart werden, indem Sie folgende Aspekte beachten:
Eindeutige Formulierung der Bauverpflichtung
Die Bauverpflichtung muss im Kaufvertrag klar und präzise formuliert sein. Legen Sie fest, welche Art von Bebauung innerhalb welcher Frist erfolgen soll. Beispielsweise könnte die Verpflichtung lauten: „Der Käufer verpflichtet sich, innerhalb von fünf Jahren ab Vertragsschluss ein bezugsfertiges Wohnhaus gemäß den geltenden baurechtlichen Vorschriften zu errichten.“
Angemessene Bebauungsfrist
Wählen Sie eine angemessene Frist für die Erfüllung der Bauverpflichtung. In der Praxis gelten Fristen von drei bis acht Jahren als üblich und zulässig. Bedenken Sie, dass zu kurze Fristen als unangemessen angesehen werden könnten, insbesondere angesichts aktueller Marktbedingungen.
Sicherung durch Wiederkaufsrecht
Zur Absicherung der Bauverpflichtung können Sie ein Wiederkaufsrecht für die Gemeinde vereinbaren. Dieses Recht erlaubt es der Gemeinde, das Grundstück zurückzukaufen, falls die Bauverpflichtung nicht erfüllt wird. Das Wiederkaufsrecht kann für bis zu 30 Jahre gelten, sofern keine kürzere Frist vereinbart wurde.
Verhältnismäßigkeit und städtebauliche Zwecke
Stellen Sie sicher, dass die Bauverpflichtung einem legitimen städtebaulichen Zweck dient, wie der Verhinderung von Grundstücksspekulationen oder der Förderung der Innenentwicklung. Die Verpflichtung muss verhältnismäßig sein und darf keine unangemessene Belastung für den Käufer darstellen.
Flexibilität und Härtefallregelungen
Berücksichtigen Sie Flexibilitätsklauseln, die es ermöglichen, auf unvorhergesehene Umstände zu reagieren. Wenn Sie beispielsweise unverschuldet in finanzielle Schwierigkeiten geraten, könnte eine Verlängerung der Bebauungsfrist vorgesehen sein.
Formelle Anforderungen
Achten Sie darauf, dass der Vertrag notariell beurkundet wird. Dies ist für die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrags und der darin enthaltenen Bauverpflichtung unerlässlich.
Wenn Sie diese Punkte beachten, können Sie Bauverpflichtungen in Grundstückskaufverträgen rechtssicher vereinbaren und gleichzeitig die Interessen beider Vertragsparteien angemessen berücksichtigen. Denken Sie daran, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist und die spezifischen Umstände des Grundstücksverkaufs berücksichtigt werden sollten.
Welche Möglichkeiten zur Fristverlängerung bestehen bei Bauverpflichtungen?
Bei einer Bauverpflichtung können Sie als Grundstückskäufer verschiedene Möglichkeiten zur Fristverlängerung nutzen. Die ursprüngliche Frist zur Bebauung beträgt in der Regel 5 bis 8 Jahre ab Kaufvertragsschluss.
Formelle Verlängerungsmöglichkeiten
Eine Fristverlängerung kann formfrei beantragt und gewährt werden, auch wenn die ursprüngliche Frist bereits abgelaufen ist. Die Gemeinde hat dabei einen Ermessensspielraum und kann flexibel auf Ihre individuelle Situation reagieren.
Voraussetzungen für eine Verlängerung
Wenn Sie unverschuldet in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind, wird die Gemeinde in der Regel einer Fristverlängerung zustimmen. Die Verlängerung der Frist erfolgt durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung der Gemeinde.
Zeitlicher Rahmen
Die Fristverlängerung ist auch nach Ablauf der ursprünglichen Frist möglich, solange das Wiederkaufsrecht der Gemeinde noch nicht erloschen ist. Die maximale Gesamtdauer für das Wiederkaufsrecht beträgt 30 Jahre. Diese lange Frist ermöglicht es der Gemeinde, im Einzelfall flexibel zu reagieren und bei wirtschaftlichen Notlagen die Bebauungsfrist zu verlängern.
Rechtliche Auswirkungen
Mit der Verlängerung der Bauverpflichtungsfrist wird automatisch auch der Beginn der Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts hinausgeschoben. Dies gilt auch dann, wenn die Frist zur Erfüllung der Bauverpflichtung bereits abgelaufen war. Eine notarielle Beurkundung der Fristverlängerung ist nicht erforderlich.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wiederkaufsrecht
Ein vertraglich vereinbartes Recht, das es dem ursprünglichen Verkäufer ermöglicht, eine verkaufte Sache gegen Rückzahlung des Kaufpreises zurückzuerwerben. Im Immobilienrecht wird es häufig von Gemeinden eingesetzt, um sicherzustellen, dass Grundstückskäufer ihre Bauverpflichtungen erfüllen. Die gesetzliche Grundlage findet sich in §§ 456-462 BGB. Die Ausübung muss schriftlich erfolgen, bedarf aber im Gegensatz zum ursprünglichen Kaufvertrag keiner notariellen Beurkundung. Beispiel: Eine Stadt verkauft ein Grundstück mit der Auflage, innerhalb von 2 Jahren zu bauen und sichert sich ein Wiederkaufsrecht für den Fall der Nichterfüllung.
Bauverpflichtung
Eine vertragliche Verpflichtung des Grundstückskäufers, innerhalb einer bestimmten Frist ein Gebäude zu errichten. Sie wird besonders häufig von Kommunen beim Verkauf von Baugrundstücken vereinbart, um Grundstücksspekulation zu verhindern und die Stadtentwicklung zu steuern. Die Verpflichtung muss im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden und kann durch verschiedene rechtliche Instrumente (z.B. Wiederkaufsrecht) abgesichert werden. Bei Nichteinhaltung drohen vertraglich vereinbarte Konsequenzen wie der Rückkauf durch die Kommune.
Rückgewährschuldverhältnis
Ein rechtliches Verhältnis, das entsteht, wenn ein Vertrag rückabgewickelt werden muss. Die Parteien sind dann verpflichtet, die empfangenen Leistungen zurückzugeben – etwa Grundstück gegen Kaufpreis. Es basiert auf §§ 346 ff. BGB und tritt beispielsweise bei Ausübung eines Wiederkaufsrechts oder nach einem Rücktritt vom Vertrag ein. Beide Parteien müssen den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, wobei auch Nutzungen oder Wertersatz zu berücksichtigen sind. Beispiel: Nach Ausübung des Wiederkaufsrechts muss der Käufer das Grundstück zurückgeben und erhält den Kaufpreis zurück.
Bauträgervertrag
Ein kombinierter Kauf- und Werkvertrag, bei dem sich der Bauträger verpflichtet, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten und dieses dem Käufer zu übereignen. Geregelt in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), enthält er typischerweise Regelungen zu Bauausführung, Terminen und Zahlungsmodalitäten. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Beispiel: Ein Bauträger verkauft eine noch zu errichtende Eigentumswohnung „vom Plan“ an einen Käufer.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 8 des Grundstückskaufvertrages in Verbindung mit § 456 BGB (Wiederkaufsrecht):
Das Wiederkaufsrecht ermöglicht es dem Verkäufer, das Grundstück unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen, wenn der Käufer seine vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere die Bauverpflichtung, nicht erfüllt. Der Vertrag regelt, dass das Wiederkaufsrecht durch schriftliche Erklärung ausgeübt werden muss und nach Ablauf einer vertraglich festgelegten Ausschlussfrist erlischt.
Im konkreten Fall war das Wiederkaufsrecht aufgrund der Nichterfüllung der Bauverpflichtung relevant. Die Klägerin machte geltend, dass die Ausübung des Rechts form- und fristgerecht erfolgte, was die Rückübereignung der Grundstücksanteile an sie begründet. - § 315 BGB (Bestimmungsrecht):
§ 315 BGB regelt, dass die Bestimmung der Leistung durch eine Partei nach billigem Ermessen erfolgen kann, sofern dies vertraglich vorgesehen ist. Im vorliegenden Fall wurde die Fristverlängerung der Bauverpflichtung als Bestimmungsrecht der Klägerin ausgestaltet, das empfangsbedürftig, aber formfrei ausgeübt werden konnte.
Dies spielte eine zentrale Rolle, da die Fristverlängerung zur Erfüllung der Bauverpflichtung durch die Klägerin erfolgte, was den Beginn der Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts beeinflusste. - § 311b Abs. 1 BGB (Form des Grundstückskaufvertrags):
Dieser Paragraph schreibt vor, dass Grundstückskaufverträge und deren Änderungen notariell beurkundet werden müssen. Eine Ausnahme besteht, wenn durch den Vertrag selbst die Möglichkeit formfreier Anpassungen eingeräumt wurde.
Im vorliegenden Fall war die Möglichkeit einer formfreien Verlängerung der Bauverpflichtungsfrist vertraglich vereinbart. Dies wurde maßgeblich, da die Beklagten argumentierten, dass eine notarielle Beurkundung notwendig sei, was jedoch vom Gericht abgelehnt wurde. - § 8 Abs. 1 S. 2 KV (Fristverlängerung der Bauverpflichtung):
Diese Klausel erlaubt eine einseitige, empfangsbedürftige Verlängerung der Frist zur Erfüllung der Bauverpflichtung durch den Verkäufer, sofern der Käufer dies begründet beantragt. Sie wurde als rechtswirksam und formfrei bestätigt.
In diesem Fall verlängerte die Klägerin die Frist nach Ablauf der ursprünglichen Frist, was automatisch die Frist für das Wiederkaufsrecht verschob und deren Ausübung ermöglichte. - § 462 S. 1 BGB (Ausschlussfrist beim Wiederkaufsrecht):
Gemäß § 462 S. 1 BGB kann das Wiederkaufsrecht durch eine zeitliche Begrenzung ausgeschlossen werden. Hier wurde im Vertrag eine Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf der Bauverpflichtung festgelegt, die sich jedoch automatisch verschob, wenn die Frist zur Bauverpflichtung verlängert wurde.
Im vorliegenden Fall wurde die Verlängerung der Bauverpflichtung wirksam vorgenommen, wodurch auch die Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts verschoben wurde. Das Gericht entschied, dass die Klägerin innerhalb der verschobenen Frist das Wiederkaufsrecht wirksam ausgeübt hat.
Das vorliegende Urteil
LG Ravensburg – Az.: 5 O 194/23 – Urteil vom 03.11.2023
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