VG Magdeburg, Az.: 2 A 67/15, Urteil vom 14.06.2016
Tatbestand
Die Klägerin wendet sich gegen die Nacherhebung von Erschließungsbeiträgen für ein Grundstück in E-Stadt.
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 01.04.2009 (Kaufvertrag) kaufte die Klägerin von der Firma F. zahlreiche Grundstücke in der Gemarkung E-Stadt, u.a. die Flurstücke 10054 und 10062. Der Kaufvertrag sah vor, dass u.a. das Flurstück 10054 als Grundbesitz „B“ unter der aufschiebenden Bedingung der Anzeige des Vollzugs des Kaufvertrages per eingeschriebenem Brief verkauft wird. Zu dieser Anzeige sollte der Käufer verpflichtet sein, wenn für den Grundbesitz B die Erteilung einer Bau- und Betriebsgenehmigung für eine Photovoltaikanlage sowie eine korrespondierende Einspeisezusage vorliegen. Für den Fall, das die Bedingung nicht eintritt, verpflichteten sich die Parteien des Kaufvertrages lediglich eine Teilfläche des Flurstücks 10062 über insgesamt 12.200 m2 zu verkaufen. Die vorgenannte Bedingung ist nicht eingetreten.
In § 9 des Kaufvertrages vereinbarten die Parteien die Auflassung für die Grundstücke. Die Auflassung stand nicht unter der oben genannten Bedingung. Dem Notar Dr. Z. wurde Vollmacht zum Stellen des Eintragungsantrages und der -bewilligung beim Grundbuch erteilt. § 9 Abs. 2 2. Unterabsatz des Kaufvertrages enthielt die Anweisung an den Notar, die Eintragung ins Grundbuch erst nach Vorliegen der aufschiebenden Bedingung zu beantragen.
Mit weiterem notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.11.2010 kaufte die Klägerin die Teilfläche des Flurstückes 10062.
Aufgrund eines Versehens, und obwohl die aufschiebende Bedingung nicht eingetreten war, beantragte der Notar Dr. Z. am 29.07.2010 die Eintragung des Eigentumswechsels am Flurstück 10054 im Grundbuch zu Gunsten der Klägerin. Das Amtsgericht B. trug die Klägerin am 15.02.2011 als Eigentümerin des Grundstücks in das Grundbuch ein. Einen Widerspruch ließ die Klägerin nicht in das Grundbuch eintragen. Einen Antrag auf Grundberichtigung stellte sie nicht. Die aus Sicht der Klägerin fehlerhafte Grundbucheintragung wurde durch erneute Auflassung des Grundstücks von der Klägerin an die Firma F. vom 10.03.2011 rückgängig gemacht. Am 01.12.2011 wurde die Firma F. wieder als Eigentümerin des Flurstücks 10054 in das Grundbuch eingetragen.
Derweil baute die Beklagte die B 1 Ortsdurchfahrt E-Stadt grundhaft aus. Die Schlussrechnung für die gesamte Maßnahme ging der Beklagten am 18.11.2010 zu. Daraufhin erließ sie am 14.10.2011 einen Bescheid über Straßenausbaubeiträge für das Flurstück 10054 in Höhe von 51.198,70 Euro für die Verbesserung der Gehwege – beidseitig, Parkplätze, Straßenbeleuchtung, Begrünung sowie der Gehweg- und Parkplatzentwässerung gegen die Klägerin. Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin Widerspruch mit der Begründung ein, das Flurstück 10054 stehe nicht in ihrem Eigentum. Den Widerspruch wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 12.01.2012 zurück. Dagegen hat die Klägerin keine Klage erhoben.
Aufgrund eines Rechtstreites vor dem Verwaltungsgericht Magdeburg (2 B 169/12) wurde festgestellt, dass es sich beim Ausbau der B 1 in der Ortsdurchfahrt E-Stadt mit Ausnahme der Straßenbeleuchtung nicht um eine Straßenausbau-, sondern um eine Erschließungsmaßnahme handelt, weil die übrigen Teileinrichtungen am 03.10.1990 nicht über die gesamte Länge der Anlage hergestellt waren.
Die Beklagte erließ daraufhin am 21.07.2014 auf der Grundlage der Bestimmungen der §§ 127 ff. BauGB i.V.m. den Regelungen der Satzung über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen der Gemeinde C. vom 20.06.2013 (EBS) einen Bescheid über die Nacherhebung eines Erschließungsbeitrages in Höhe von insgesamt 7.201,82 Euro. Die Klägerin wurde aufgefordert, den Betrag bis spätestens 29.08.2014 zu zahlen. In einem Schreiben an die Eigentümer der durch die B 1 Ortsdurchfahrt E-Stadt erschlossenen Grundstücke erläuterte die Beklagte die Berechnung der Nacherhebung. Danach betrug der umlagefähige Erschließungsaufwand für Gehwege und Parkflächen nach Abzug des Anteils der Beklagten insgesamt 287.401,83 Euro. Die heranzuziehenden Grundstücke haben eine Gesamtfläche von 231.786,82 m2, wonach sich ein Beitragssatz von 1,115946 Euro pro m2 ergibt. Die Fläche des streitgegenständlichen klägerischen Flurstückes beträgt 29.338 m2. Die Beklagte wendete einen Nutzungsfaktor von 1,5 an, wonach sich eine beitragsfähige Grundstückfläche von insgesamt 44.007 m2 ergab. Unter Verrechnung der bereits bezahlten 51.198,70 Euro ermittelte sie den festgesetzten Nacherhebungsbetrag in oben genannter Höhe.
Hiergegen legte die Klägerin Widerspruch ein, den die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 05.02.2015 zurückwies. Zur Begründung ihrer Entscheidung bezog sich die Beklagte auf § 134 Abs. 1 BauGB, wonach derjenige beitragspflichtig ist, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des ursprünglichen Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstückes war. Das sei hier die Klägerin gewesen. Der zwischenzeitlich erfolgte Eigentumswechsel sei unbeachtlich.
Hiergegen hat die Klägerin am 04.03.2015 Klage beim Verwaltungsgericht erhoben. Ihre Klage begründet sie damit, dass sie nie Eigentümerin des Grundstücks gewesen sei. Das Grundbuch sei im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht als auch im Zeitpunkt der Bekanntgabe des streitgegenständlichen Bescheides unrichtig gewesen. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs ende, wenn die Beteiligten nachwiesen, dass eine Grundbucheintragung unrichtig sei. Hier sei die Auflassung seitens der Klägerin zum Erwerb des Flurstückes 10054 nie erklärt worden. Der Eigentumsübergang habe ausdrücklich unter einer aufschiebenden Bedingung gestanden, die nicht eingetreten sei. Zumindest bei der Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch habe keine Einigung mehr zwischen den Parteien des Kaufvertrages über den Eigentumswechsel bestanden. Dass sich die Klägerin gegen den Bescheid über Straßenausbaubeiträge vom 14.10.2011 nicht gewehrt habe, sei hier ohne Bedeutung. Die darin ebenfalls unterstellte Eigentümerstellung sei nicht in Bestandskraft erwachsen.
Auf die Klagebegründung, die dazu überreichten Anlagen K 1 bis K 8 sowie die weiteren Schriftsätze der Klägerin wird gemäß § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 21.07.2014 über die Nacherhebung eines Erschließungsbeitrags (Az.: 24/Wa) in Gestalt des Widerspruchsbescheids der Beklagten vom 05.02.2015 (Az.: 24/Wa-B) aufzuheben.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Zur Begründung vertieft sie ihr Vorbringen aus dem Widerspruchsbescheid. Die Klägerin sei nach der Eintragung am 15.02.2011 bis zur erneuten Eintragung der Voreigentümerin am 01.12.2011 in das Grundbuch Eigentümerin des Flurstückes 10054 gewesen. Damit sei sie auch Beitragsschuldner für den mit Bescheid vom 14.10.2011 festgesetzten Straßenausbaubeitrag. Das Grundbuch sei zu keinem Zeitpunkt unrichtig gewesen, da die im Kaufvertrag erklärte Auflassung nicht unter Bedingung erklärt werden könne.
Auf die Klageerwiderung und den Verwaltungsvorgang der Beklagten wird gemäß § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Das Urteil ergeht mit Einverständnis der Beteiligten durch den Berichterstatter, § 87a Abs. 2 und 3 VwGO.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Bescheid der Beklagten über die Nacherhebung von Erschließungsbeiträgen vom 21.07.2014 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Grundlage für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen sind die §§ 127, 132 BauGB i.V.m. den Regelungen der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde E-Stadt vom 13.06.2002. Die Beklagte liegt insoweit nicht richtig, als sie ihren Nacherhebungsbescheid auf ihre EBS vom 20.06.2013 stützt. Auch im Falle einer Nacherhebung von Beiträgen kommt es auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht an (vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 9. Auflage 2012, § 11 Rn 7). Das ist hier das Jahr 2010, weil die Schlussrechnung der Maßnahme am 18.11.2010 bei der Beklagten eingegangen und damit die sachliche Beitragspflicht entstanden ist. Insoweit ist die Nacherhebung des Erschließungsbeitrages auf die im Jahr 2010 geltende Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde E-Stadt zu stützen.
Gründe die gegen die formelle oder materielle Rechtmäßigkeit der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde E-Stadt vom 13.06.2002 sprechen, sind nicht ersichtlich. Dazu hat das Verwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 22.01.2013 (Az.: 2 B 169/12) zutreffend ausgeführt:
Soweit die Aufrechterhaltung des angefochtenen Heranziehungsbescheids als (Teil-) Erschließungsbeitragsbescheid und im Übrigen (Straßenbeleuchtung) als Straßenausbaubeitragsbescheid eine gültige Beitragsregelung in Gestalt einer Abgabensatzung voraussetzt, liegen schließlich auch diese Voraussetzungen vor. Denn Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Antragstellers sind die §§ 127 ff. BauGB i. V. m. der Erschließungsbeitragssatzung der Antragsgegnerin vom 13.06.2002 (EBS 2002), soweit es um die Festsetzung von Erschließungsbeiträgen geht, und § 6 Abs. 1 KAG-LSA i. V. m. der Straßenbaubeitragssatzung der Antragsgegnerin vom 10.12.1998 (SABS 1998) in der Fassung der Änderungssatzungen vom 27.05.1999 (1. ÄS) und 25.06.2003 (2. ÄS), soweit es die Erhebung von Ausbaubeiträgen betrifft. Die Satzungen hat die Antragsgegnerin offenbar ortsüblich und entsprechend der Regelung in § 11 Abs. 1 und 2 der 2. Änderungssatzung vom 17.12.1996 zur Hauptsatzung vom 30.11.1994 durch Aushang in den drei Schaukästen der Gemeinde bzw. – nach Änderung der maßgeblichen Verkündungsform durch die Neufassung der Hauptsatzung vom 22.03.2001 – durch Veröffentlichung im Amtsblatt des Landkreises J…er Land entsprechend § 13 Abs. 1 der Hauptsatzung vom 22.03.2001 öffentlich bekannt gemacht. Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht liegen keine Fehler auf der Hand.“
Diesen überzeugenden Ausführungen schließt sich das Gericht im hier zu entscheidenden Rechtstreit vollumfänglich an.
Der Nacherhebungsbescheid der Beklagten erfüllt die formellen Anforderungen an einen Beitragsbescheid gemäß §§ 119 ff. AO. Er ist auch materiell rechtmäßig.
Nach § 1 der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde E-Stadt vom 13.06.2002 erhebt die Beklagte zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwandes für Erschließungsanlagen entsprechend den Vorschriften des Baugesetzbuches Erschließungsbeiträge.
Bei den hier erstmalig ausgebauten Gehwegen, Parkplätzen und Grünanlagen handelt es sich um Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB, § 2 Abs. 1, § 3 Abs. 1 Nr. 4 und 6 bzw. 7 der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde E-Stadt vom 13.06.2002. Das Verwaltungsgericht führt dazu in seiner Entscheidung vom 22.01.2013 (Az.: 2 B 169/12 MD) zutreffend aus:
„Die fehlende Beitragsfähigkeit der von der Antragsgegnerin in Ansatz gebrachten Kosten der Gehwegs- und Parklatzentwässerung wirkt sich jedoch im Ergebnis auf die Rechtmäßigkeit des in Rede stehenden Heranziehungsbescheids nicht aus, weil dieser – jedenfalls soweit es die Teileinrichtungen Gehwege, Straßenbegleitgrün und Parkflächen betrifft – als (Teil-) Erschließungsbeitragsbescheid und im Übrigen (Straßenbeleuchtung) als Straßenausbaubeitragsbescheid aufrecht zu erhalten ist.
In welchen Fällen Erschließungsbeitragsrecht in den neuen Bundesländern anwendbar ist, bestimmt allein die Überleitungsvorschrift des § 242 Abs. 9 BauGB. Danach sind Erschließungsbeiträge für die Kosten eines nach dem 3. Oktober 1990 erfolgten Ausbaus einer Teileinrichtung zu erheben, wenn weder diese Teileinrichtung noch die betreffende Erschließungsanlage in allen ihren seinerzeit angelegten Teileinrichtungen bis zum 3. Oktober 1990 insgesamt bereits hergestellt war (BVerwG, Urt. v. 18.11.2002 – 9 C 2.02 -; Urt. v. 11.07.2007- 9 C 5.06 -). Bereits hergestellte Erschließungsanlagen oder Teile von Erschließungsanlagen sind die einem technischen Ausbauprogramm oder den örtlichen Ausbaugepflogenheiten entsprechend fertig gestellten Erschließungsanlagen oder Teile von Erschließungsanlagen in ihrer gesamten Ausdehnung (vgl. schon OVG LSA, Urt. v. 18.12.2000 – 2 L 104/00 -, ZMR 2002, 629)
Auf der Grundlage der Auswertung der vorliegenden Lichtbilder sowie des Erläuterungsberichts des bauverantwortlichen Planungsbüros vom 24.10.2008 geht das Gericht davon aus, dass zum damaligen Zeitpunkt der Gehweg sowohl auf der östlichen Straßenseite als auch auf der westlichen Straßenseite jedenfalls nicht auf ganzer Länge der hier in Rede stehenden Anlage ausgebaut waren. Dies lässt sich aus der Zustandsbeschreibung der Antragsgegnerin zum 03.10.1990 sowie der Tatsache entnehmen, dass die Antragsgegnerin die Gehwege auf beiden Straßenseiten im Rahmen des Ausbaus jeweils bis zum Ende der an die Straße angrenzenden Bebauung verlängert hat (vgl. Bl. 537 d. BA-A zum Verfahren 2 A 43/12 MD). Unabhängig davon war bis zum 03.10.1990 ein abgegrenzter Gehweg, der durchgehend durch künstliche Veränderung der Erdoberfläche planvoll straßenbautechnisch bearbeitet worden ist, weder auf der östlichen Straßenseite noch auf der westlichen Straßenseite vorhanden. Die Gehwege waren vielmehr „nur abschnittsweise befestigt“ (Erläuterungsbericht d. Planungsbüros vom 24.10.2008, S. 5, RS v. Bl. 504 d. BA-A) und im Übrigen unbefestigt bzw. als bloßer Sommerweg (festgetretener Mutterboden) ohne weitere Abgrenzung vorhanden (vgl. u. a. Lichtbilder Nr. 3–18, 24, 34-36 und 60-62, Bl. 518 ff. d. BA-A). Letzteres erfüllt schon nicht die bautechnischen Anforderungen an die Teileinrichtung eines abgegrenzten Gehweges.
Zum damaligen Zustand der Straßenbeleuchtung lässt sich den vorliegenden Unterlagen lediglich entnehmen, dass vor dem Ausbau 32 Leuchten vorhanden waren und deren Anzahl im Rahmen des Ausbaus auf 59 Leuchten erhöht worden ist (vgl. Bl. 537 d. BA-A). Die Teileinrichtung Parkflächen war nach der Zustandsbeschreibung der Antragsgegnerin bis zum 03.10.1990 nicht vorhanden; teilweise wurden die unbefestigten Seitenbereiche „als Parallelfahrstreifen und zum Abstellen der Fahrzeuge genutzt“(vgl. Erläuterungsbericht d. Planungsbüros vom 24.10.2008, S. 5; Zustandsbeschreibung der Antragsgegnerin zum 03.10.1990, Bl. 496 d. BA-A).
Ausgehend von diesen tatsächlichen Gegebenheiten unterfallen – nach der hier nur gebotenen summarischen Prüfung – die Teileinrichtungen östlicher und westlicher Gehweg nach wie vor dem Erschließungsbeitragsrecht, weil sie bis zum 03.10.1990 jedenfalls nicht in ihrer gesamten Ausdehnung i.S.v. § 242 Abs. 9 BauGB bereits hergestellt waren.
Auch für die Teileinrichtung Parkflächen findet das Erschließungsbeitragsrecht Anwendung. Denn war die Ortsdurchfahrt der B1 mit ihren am 03.10.1990 angelegten Teileinrichtungen schon wegen des Zustands der Gehwege nicht insgesamt hergestellt im Sinne des § 242 Abs. 9 Satz 2 BauGB, unterfallen nicht nur die Kosten des Ausbaus der zwar vorhanden aber nicht bereits hergestellten Teileinrichtungen, sondern auch die Kosten für die Anlegung der neuen Teileinrichtung (Parkflächen) dem Erschließungsbeitragsrecht.
Soweit es die von der Antragsgegnerin in Ansatz gebrachten Kosten für den Ausbau des Straßenbegleitgrüns betrifft, handelt es sich nach dem Inhalt des Bescheids um „Kosten für die Begrünung zw. Grundstücksgrenze und Gehweg“ und damit um Kosten für die Anlegung eines sog. unselbständigen Straßenbegleitgrüns, das an die Stelle einer sonst üblichen Seitenraumbefestigung getreten ist. Einem solchen unselbständigen Straßenbegleitgrün kommt eine selbstständige Bedeutung nicht zu. Es teilt vielmehr grundsätzlich das rechtliche Schicksal der Hauptteileinrichtung, der es zugeordnet ist (hier der Gehwege), und zwar auch im Hinblick auf die Bewertung nach § 242 Abs. 9 BauGB.
Inwieweit die Teileinrichtung Straßenbeleuchtung am 03.10.1990 auf ganzer Länge installiert war und damit aus dem Erschließungsbeitragsrecht bereits entlassen ist, lässt sich den vorliegenden Unterlagen nicht entnehmen und ist im Rahmen des Hauptsacheverfahrens weiter aufzuklären. Für das vorläufige Rechtsschutzverfahren geht das Gericht zugunsten des Antragstellers von einer gespalten Abrechnung, also von einer Abrechnung der Straßenbeleuchtung nach Straßenausbaubeitragsrecht aus.
Diesen überzeugenden Ausführungen schließt sich das Gericht für den hier zu entscheidenden Rechtstreit an. Gegenteilige Aspekte sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Gegen die Höhe des von der Beklagten in Ansatz gebrachten Erschließungsaufwandes, die Erschließung des Flurstücks 10054 durch die Teilanlagen, die umlagefähige Gesamtfläche, den Beitragssatz und die Fläche des streitgegenständlichen Flurstücks ist seitens der Klägerin nichts vorgetragen noch sind Anhaltspunkte ersichtlich, die Anlass zu Zweifeln an der Rechtmäßigkeit des Nacherhebungsbescheides bieten würden. Die Teilanlagen sind unstreitig endgültig hergestellt. Die Regelungen zu Multiplikationsfaktoren in der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde E-Stadt vom 13.06.2002 sind deckungsgleich mit denen, die die Beklagte ihrer derzeit gültigen EBS entnommen und hier zur Anwendung gebracht hat. Die Beklagte hat den nachzuerhebenden Erschließungsbeitrag trotz ihres Abstellens auf die falsche Rechtsgrundlage deswegen rechnerisch zutreffend ermittelt. Der Nacherhebungsbescheid kann daher insoweit aufrechterhalten werden.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist sie auch Schuldnerin des nacherhobenen Erschließungsbeitrages.
Beitragsschuldner ist gemäß § 134 Abs. 1 BauGB, wer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des beitragspflichtigen Grundstücks ist. Werden Beiträge nacherhoben, ist der Nacherhebungsbescheid gegen den Grundeigentümer zu richten, dem auch der erste, den entstandenen Beitragsanspruch nicht voll ausschöpfende Heranziehungsbescheid wirksam bekannt gegeben worden ist (vgl. OVG Sachsen-Anhalt, B. v. 05.11.2009 – 4 M 94/09 –, zitiert nach juris). Das gilt auch dann, wenn das Eigentum zwischenzeitlich auf eine andere Person übertragen worden ist (vgl. OVG Sachsen-Anhalt, B. v. 05.11.2009, a.a.O.).
Der hier für die Bestimmung der Eigentümerstellung maßgebliche, ursprüngliche Bescheid über den Straßenausbaubeitrag wurde am 14.10.2011 erlassen, gilt mithin gemäß § 41 Abs. 2 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG LSA als am dritten Tag nach Aufgabe zur Post – 17.10.2011 – als bekanntgegeben.
Am 17.10.2011 war die Klägerin Eigentümerin des Flurstücks 10054 im Sinne des § 134 BauGB. Aus Gründen der Rechtsklarheit und -sicherheit ist Eigentümer eines Grundstücks im Sinne des § 134 BauGB, wer im Grundbuch eingetragen und nicht wer wirtschaftlicher Eigentümer ist (vgl. BVerwG, U. v. 04.05.1979 – IV C 25.76 –, zitiert nach juris). Etwas anderes gilt nur, wenn dem im Grundbuch Eingetragenen ein anderer kraft Gesetzes, z.B. in den Fällen der gesetzlichen Erbfolge, nachfolgt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 05.12.2014 – OVG N 1.14 –, zitiert nach juris). Danach ist grundsätzlich derjenige Eigentümer im Sinne des Erschließungsbeitragsrechtes, wer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Erschließungsbeitragsbescheides im Grundbuch steht (VG Neustadt, U. v. 23.05.2012 – 1 K 1041/11.NW – zitiert nach BeckRS 2012; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Kommentar zum BauGB, 12. Auflage 2014, § 134 Rn 2; Quaas in Schrödter, Kommentar zum BauGB, 8. Auflage 2015, § 134 Rn 2). Als die Beklagte am 14.10.2011 ihren Bescheid über Straßenausbaubeiträge erließ, war die Klägerin in das Grundbuch als Eigentümerin des Flurstücks 10054 eingetragen. Erst am 01.12.2011 wurde die Firma F. wieder als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
Das Grundbuch war zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des ursprünglichen Beitragsbescheides am 17.10.2011 auch nicht unrichtig. Die Klägerin war zu Recht als Eigentümerin des Flurstücks 10054 in das Grundbuch eingetragen. Ursprüngliche Eigentümerin war die Firma F. Diese hat ihr Eigentum gemäß §§ 873, 925 BGB wirksam am 15.02.2011 auf die Klägerin übertragen. Danach geht das Eigentum an einem Grundstück durch Einigung des Berechtigten mit dem Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch über, § 873 Abs. 1 BGB. Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständig für die Entgegennahme ist u.a. jeder Notar. Die Auflassung für das Flurstück 10054 haben die Beteiligten hier im notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 01.04.2009, UR.Nr.: Z 730/2009, des Notars Dr. Z. erklärt.
Die Einigung über den Eigentumsübergang muss, wie die Klägerin zutreffend vorgetragen hat, auch noch zum Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch wirksam sein (vgl. Kohler in Münchner Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 873 Rn 108). Daran bestehen jedoch, anders als die Klägerin meint, hier keine Zweifel. Aufgrund der notariellen Beurkundung der im Kaufvertrag vom 01.04.2009, UR.Nr.: Z 730/2009, des Notars Dr. Z. enthaltenen Auflassung über das Flurstück 10054 war die Klägerin an die dingliche Einigung gebunden, § 873 Abs. 2 BGB. Die vor einem Notar erklärte Auflassung ist nach § 925 Abs. 1 BGB einseitig nicht widerruflich (vgl. Kanzleiter in Münchner Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 925 Rn 33), sondern kann nur von beiden Vertragsteilen aufgehoben werden. Dafür, dass die Klägerin und die Firma F. die Auflassung zum Zeitpunkt der Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch gemeinsam widerrufen hatten, hat die Klägerin nichts vorgetragen. Diesbezüglich sind auch keine Anhaltspunkte ersichtlich.
Der Nichteintritt der im Kaufvertrag festgelegten aufschiebenden Bedingung bleibt ebenfalls ohne Einfluss auf die Eigentumsübertragung. Die Auflassung ist bedingungsfeindlich. Wird die Auflassung unter eine Bedingung gestellt, ist sie gemäß § 925 Abs. 2 BGB unwirksam. Das ist hier nicht der Fall. Die in § 9 des Kaufvertrages erklärte Auflassung war ausdrücklich von der aufschiebenden Bedingung ausgenommen. Somit lag zum Zeitpunkt der Eintragung ins Grundbuch eine wirksame Auflassung vor. Die Eintragung der Klägerin als Eigentümerin des Flurstücks 10054 in das Grundbuch ist auch nicht später unrichtig geworden.
Selbst wenn man mit der Klägerin die Auffassung der materiellen Unrichtigkeit des Grundbuchs bejahte, streitet hier die Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs für die Inanspruchnahme der Klägerin durch die Beklagte.
Nach § 891 Abs. 1 BGB wird vermutet, dass jemand, zu dessen Gunsten ein Recht in das Grundbuch eingetragen ist, das Recht auch zusteht. Insoweit enthält § 891 Abs. 1 BGB eine Rechtsbestandsvermutung für und gegen den Eingetragenen (vgl. Kohler in Münchner Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 891 Rn 11). Diese Vermutung gilt auch im Verwaltungsverfahren und -prozess (vgl. OVG Sachsen-Anhalt, U. v. 24.02.2010 – 8 K 6/08 – m.w.N. zitiert nach BeckRS 2010, 47191; VG Neustadt, U. v. 23.05.2010, a.a.O.). Danach war die Klägerin zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des ursprünglichen Straßenausbaubeitragsbescheides am 17.10.2011 als Eigentümerin des hier streitgegenständlichen Flurstücks ins Grundbuch eingetragen. Bereits vor Erlass und Bekanntgabe des Bescheides hatte sie im März 2011, spätestens aber am 28.07.2011 Kenntnis von dem nach ihrer Meinung unrichtigen Grundbuch. Spätestens nach Kenntnis der nach ihrer Meinung unrichtigen Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch wäre die Klägerin in der Lage gewesen, die Grundbuchberichtigung nach den Bestimmungen der GBO zu betreiben und ggfs. einen Widerspruch in das Grundbuch eintragen zu lassen. Um den Anschein der Richtigkeit des Grundbuchs gemäß § 891 BGB zu erschüttern, wäre sie dazu auch verpflichtet gewesen. Denn den unrichtig Eingetragenen trifft die Last zur Grundbuchberichtigung und der einstweiligen Sicherung der grundbuchrechtlichen Position durch einen Widerspruch. Sie hat aber keinen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eintragen lassen. Vielmehr hat sie das Grundstück an die alte Eigentümerin am 01.03.2011 rückaufgelassen. Insoweit ist sie also hier selbst von ihrer Stellung als Eigentümerin des Flurstücks 10054 ausgegangen. Anderenfalls hätte es einer Rückauflassung nicht bedurft. Daran muss sie sich festhalten lassen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung ergeht gemäß § 52 Abs. 3 GKG i.V.m. den Bestimmungen des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 13.07.2013.
