Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gerichtsurteil: Bauherr darf Vorschuss für Mängelbeseitigung fordern
- Der Fall vor Gericht
- Bauträgerin muss Mängel beseitigen und Kostenvorschuss leisten
- Umfangreiche Mängel an Sonder- und Gemeinschaftseigentum festgestellt
- Gericht spricht Käuferin Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung zu
- Bauträgerin muss weitere Mängel beseitigen
- Grenzen der Ansprüche der Käuferin aufgezeigt
- Wichtige Klarstellungen zu Vorschussansprüchen bei Baumängeln
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wie kann ich als Bauherr einen Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten geltend machen?
- Welche Rechte habe ich, wenn die Mängel an meiner Immobilie nicht behoben werden?
- Wann ist eine Frist zur Mängelbeseitigung fruchtlos abgelaufen?
- Kann ich mit meinem Vorschussanspruch gegen offene Kaufpreisforderungen aufrechnen?
- Was muss ich beachten, wenn Mängel sowohl mein Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum betreffen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es geht um Mängel an einer sanierten Altbauwohnung und die Verpflichtung der Beklagten zur Mängelbeseitigung und Kostenvorschusszahlung.
- Die Klägerin erwarb eine sanierungsbedürftige Wohnung von der Beklagten, die umfassende Sanierungsarbeiten am gesamten Gebäude durchführte.
- Die Klägerin stellte mehrere Mängel fest und forderte deren Beseitigung, was die Beklagte nicht fristgerecht erledigte.
- Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Kostenvorschusses und zur Durchführung weiterer baulicher Maßnahmen zur Mängelbeseitigung.
- Die Entscheidung basiert auf dem Werkvertragsrecht, das bei mangelhaften Bauleistungen greift.
- Die Klägerin hat das Recht, ihre Mängelansprüche selbstständig geltend zu machen, auch wenn sie nur eine von mehreren Wohnungseigentümern ist.
- Die Beklagte argumentierte, sie hätte eine erneute Frist zur Mängelbeseitigung erhalten müssen, was das Gericht nur teilweise akzeptierte.
- Die Auswirkungen des Urteils sind, dass Bauherren bei Mängeln an der Bauleistung Anspruch auf Kostenvorschüsse haben und Mängel fristgerecht beseitigt werden müssen.
- Das Gericht bestätigte das Recht der Klägerin auf Schadensersatz für verspätete Fertigstellung der Wohnung.
Gerichtsurteil: Bauherr darf Vorschuss für Mängelbeseitigung fordern
Die Geltendmachung von Vorschüssen auf Mängelbeseitigungskosten ist ein komplexes Rechtsgebiet, das häufig im Zusammenhang mit Bauprojekten auftritt. Oftmals sind sich Bauherren und -handwerker nicht einig, ob ein Mangel tatsächlich vorhanden ist, wie hoch der Aufwand für die Beseitigung ist und wer die Kosten zu tragen hat. Die Rechtsprechung gibt Bauherren in solchen Situationen jedoch die Möglichkeit, Vorschüsse auf die Mängelbeseitigungskosten zu fordern, um die Behebung der Fehler zu gewährleisten.
Entscheidend ist dabei, dass der Mangel nachweislich vorhanden ist und der Bauherr die Mangelbeseitigung geltend macht. Die Höhe des Vorschusses hängt von der Schwere des Mangels ab, wobei Gerichte in der Regel die tatsächlich anfallenden Kosten als Grundlage heranziehen. Neben der Höhe des Vorschusses spielt auch die Frage des Zeitpunkts der Zahlung eine zentrale Rolle. In diesem Kontext möchte ich Ihnen nun einen aktuellen Gerichtsfall vorstellen, der einige wichtige Aspekte zur Geltendmachung von Vorschüssen auf Mängelbeseitigungskosten beleuchtet.
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Der Fall vor Gericht
Bauträgerin muss Mängel beseitigen und Kostenvorschuss leisten
Im vorliegenden Fall ging es um eine rechtliche Auseinandersetzung zwischen einer Wohnungseigentümerin und einer Bauträgerin wegen Mängeln an einer sanierten Altbau-Eigentumswohnung. Das Oberlandesgericht Köln hat in seinem Urteil vom 19.06.2024 die Rechte der Käuferin weitgehend bestätigt und die Bauträgerin zur Mängelbeseitigung sowie zur Zahlung eines Kostenvorschusses verurteilt.
Umfangreiche Mängel an Sonder- und Gemeinschaftseigentum festgestellt
Die Klägerin hatte die Wohnung im Jahr 2015 von der beklagten Bauträgerin erworben. Nach der Übergabe stellte sie zahlreiche Mängel fest, sowohl an ihrem Sondereigentum als auch am Gemeinschaftseigentum. Da die Bauträgerin trotz Aufforderung die Mängel nicht beseitigte, leitete die Käuferin ein selbständiges Beweisverfahren ein. Der gerichtliche Sachverständige bestätigte in seinem Gutachten das Vorliegen erheblicher Baumängel.
Gericht spricht Käuferin Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung zu
Das OLG Köln verurteilte die Bauträgerin zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 40.354,74 Euro für die Beseitigung der festgestellten Mängel. Dabei differenzierte das Gericht zwischen Mängeln am Sondereigentum der Klägerin und solchen am Gemeinschaftseigentum. Für letztere kann die Käuferin lediglich Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, was hier aber nicht beantragt wurde.
Bauträgerin muss weitere Mängel beseitigen
Neben dem Kostenvorschuss verpflichtete das Gericht die Bauträgerin dazu:
- Einen Durchbruch zu einem fremden Kellerraum im Nachbargebäude zu verschließen
- Der Käuferin einen aktuellen Energieausweis für das Objekt zur Verfügung zu stellen
- Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen
Grenzen der Ansprüche der Käuferin aufgezeigt
Das OLG wies jedoch einige Ansprüche der Klägerin zurück. So hat die Käuferin keinen Anspruch gegen die Bauträgerin auf:
- Zugang zu Versorgungsanschlüssen im Sondereigentum der Gewerbeeinheit
- Entfernung einer Lüftungsanlage für die Gaststätte
- Bauliche Änderungen beim Zugang zu den Gaststätten-WCs
Diese Punkte betreffen nach Ansicht des Gerichts das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und müssen ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.
Wichtige Klarstellungen zu Vorschussansprüchen bei Baumängeln
Das Urteil enthält einige wichtige Klarstellungen zu Vorschussansprüchen bei Baumängeln:
- Nach fruchtlosem Ablauf einer Nachbesserungsfrist muss keine erneute Frist gesetzt werden, auch nicht nach Abschluss eines Beweisverfahrens.
- Bei Mängeln am Sondereigentum kann der Käufer mit dem Vorschussanspruch gegen restliche Kaufpreisforderungen aufrechnen.
- Für Mängel am Gemeinschaftseigentum kann nur Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt werden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Position von Wohnungskäufern bei Baumängeln, indem es die Voraussetzungen für Vorschussansprüche konkretisiert und erleichtert. Es differenziert klar zwischen Ansprüchen bezüglich Sonder- und Gemeinschaftseigentum und grenzt die Verantwortlichkeiten der Bauträgerin von denen der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Dies schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten und fördert eine effektive Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen im Wohnungseigentumsrecht.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Bauherr stärkt dieses Urteil Ihre Position bei der Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen erheblich. Sie können nun einen Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Sondereigentum verlangen, ohne eine erneute Frist zur Nachbesserung setzen zu müssen. Dabei können Sie sogar mit dem Vorschussanspruch gegen restliche Kaufpreisforderungen aufrechnen. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum müssen Sie jedoch beachten, dass Sie nur eine Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft fordern können. Wichtig ist auch, dass Sie nach diesem Urteil nicht für jeden einzelnen Mangel eine separate Frist setzen müssen, wenn ein enger Zusammenhang zwischen den Mängeln besteht. Diese Klarstellungen erleichtern Ihnen die Durchsetzung Ihrer Rechte und können Ihnen helfen, die finanzielle Belastung durch Mängelbeseitigung zu reduzieren.
FAQ – Häufige Fragen
Die Geltendmachung von Vorschüssen auf Mängelbeseitigungskosten ist ein komplexes Thema, das viele Fragen aufwirft. In unserer FAQ-Rubrik finden Sie umfassende und leicht verständliche Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um dieses Thema. Egal ob Sie als Auftraggeber oder als Auftragnehmer involviert sind, hier erhalten Sie wertvolle Informationen, die Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte helfen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wie kann ich als Bauherr einen Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten geltend machen?
- Welche Rechte habe ich, wenn die Mängel an meiner Immobilie nicht behoben werden?
- Wann ist eine Frist zur Mängelbeseitigung fruchtlos abgelaufen?
- Kann ich mit meinem Vorschussanspruch gegen offene Kaufpreisforderungen aufrechnen?
- Was muss ich beachten, wenn Mängel sowohl mein Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum betreffen?
Wie kann ich als Bauherr einen Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten geltend machen?
Der Anspruch auf einen Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten ist ein wichtiges Instrument für Bauherren, um ihre Rechte durchzusetzen. Grundsätzlich kann ein solcher Vorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB geltend gemacht werden, wenn ein Mangel am Bauwerk vorliegt und der Unternehmer diesen nicht beseitigt hat.
Um einen Vorschuss zu erhalten, muss der Bauherr zunächst den Mangel konkret rügen und dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Diese Frist sollte schriftlich mitgeteilt werden und je nach Art und Umfang des Mangels bemessen sein. Erst nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist entsteht der Anspruch auf einen Kostenvorschuss.
Der Bauherr muss dann die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung darlegen. Hierfür ist es ratsam, Kostenvoranschläge von Fachfirmen einzuholen. Diese Voranschläge dienen als Grundlage für die Höhe des geforderten Vorschusses. Es ist wichtig zu beachten, dass der Vorschuss zweckgebunden ist und tatsächlich für die Mängelbeseitigung verwendet werden muss.
In manchen Fällen kann die Fristsetzung zur Nachbesserung entbehrlich sein. Dies gilt insbesondere, wenn der Unternehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert hat oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Vorschussanspruchs rechtfertigen.
Bei der Geltendmachung des Vorschusses ist zu beachten, dass dieser vor der tatsächlichen Durchführung der Mängelbeseitigung verlangt werden kann. Der Bauherr muss also nicht in Vorleistung treten. Allerdings muss er nach Erhalt des Vorschusses die Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist durchführen lassen.
Sollte der Unternehmer den geforderten Vorschuss nicht freiwillig zahlen, kann der Bauherr diesen gerichtlich einklagen. In einem solchen Prozess muss der Bauherr das Vorliegen des Mangels, die erfolglose Fristsetzung zur Nachbesserung und die Angemessenheit der geforderten Vorschusshöhe beweisen.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Vorschussanspruch auch vor der Abnahme des Bauwerks geltend gemacht werden kann, wenn die Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Unternehmer endgültig gescheitert ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Bauherr die Abnahme wegen erheblicher Mängel verweigert hat.
Nach Erhalt des Vorschusses und Durchführung der Mängelbeseitigung muss der Bauherr über die tatsächlich entstandenen Kosten abrechnen. Nicht verbrauchte Vorschussbeträge sind an den Unternehmer zurückzuzahlen. Diese Abrechnungspflicht besteht, um einen Missbrauch des Vorschussanspruchs zu verhindern.
Der Vorschussanspruch ist ein effektives Mittel für Bauherren, um die Beseitigung von Mängeln sicherzustellen, ohne selbst in finanzielle Vorleistung treten zu müssen. Die sorgfältige Dokumentation des Mangels, die korrekte Fristsetzung und die fundierte Ermittlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten sind dabei entscheidende Faktoren für den Erfolg der Geltendmachung.
Welche Rechte habe ich, wenn die Mängel an meiner Immobilie nicht behoben werden?
Bei nicht behobenen Mängeln an einer Immobilie stehen dem Käufer verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung. Das Gesetz sieht hier einen mehrstufigen Prozess vor, um die Rechte des Käufers zu schützen.
Zunächst hat der Käufer einen Anspruch auf Nacherfüllung. Dies bedeutet, dass der Verkäufer oder Bauträger die Möglichkeit erhält, die Mängel zu beseitigen oder eine mangelfreie Sache zu liefern. Der Käufer muss dem Verkäufer hierfür eine angemessene Frist setzen. Die Länge dieser Frist hängt vom Einzelfall ab, sollte aber ausreichend sein, um die Mängel fachgerecht zu beheben.
Kommt der Verkäufer seiner Pflicht zur Nacherfüllung nicht nach, eröffnen sich dem Käufer weitere Optionen. Er kann nun vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen. Der Rücktritt vom Vertrag ist allerdings nur bei erheblichen Mängeln möglich. Bei der Minderung wird der Kaufpreis entsprechend dem Wert der mangelhaften Immobilie herabgesetzt. Der Schadensersatzanspruch umfasst alle Kosten, die dem Käufer durch den Mangel entstanden sind.
Eine besonders effektive Möglichkeit ist die Selbstvornahme. Hierbei lässt der Käufer die Mängel auf eigene Kosten beseitigen und verlangt anschließend Ersatz dieser Aufwendungen vom Verkäufer. Vor der Selbstvornahme muss dem Verkäufer jedoch eine letzte Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Klage auf Vorschuss der Mängelbeseitigungskosten ein wirksames Instrument sein kann. Der Käufer kann hier gerichtlich einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einklagen. Dies ermöglicht es ihm, die Reparaturen selbst in Auftrag zu geben, ohne in finanzielle Vorleistung treten zu müssen.
Es ist wichtig zu beachten, dass diese Rechte in der Regel nur innerhalb der Verjährungsfrist geltend gemacht werden können. Bei Immobilien beträgt diese Frist üblicherweise fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks. In Fällen von Arglist des Verkäufers kann sich diese Frist jedoch verlängern.
Die Durchsetzung dieser Rechte erfordert oft ein strategisches Vorgehen. Es empfiehlt sich, alle Mängel sorgfältig zu dokumentieren, beispielsweise durch Fotos oder Gutachten von Sachverständigen. Auch die Kommunikation mit dem Verkäufer sollte schriftlich erfolgen, um im Streitfall Beweise vorlegen zu können.
In komplexeren Fällen kann es sinnvoll sein, die Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Hier ist zu beachten, dass die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels grundsätzlich beim Käufer liegt. Eine Ausnahme bildet die Zeit unmittelbar nach der Abnahme, in der zunächst vermutet wird, dass ein Mangel bereits bei Übergabe vorlag.
Die genannten Rechte können nicht ohne Weiteres vertraglich ausgeschlossen werden. Insbesondere bei arglistig verschwiegenen Mängeln greifen gesetzliche Schutzvorschriften zugunsten des Käufers. Auch Haftungsausschlüsse in Kaufverträgen sind in solchen Fällen unwirksam.
Für Käufer ist es ratsam, bereits im Kaufvertrag klare Regelungen zur Mängelhaftung zu treffen. Dies kann spätere Streitigkeiten vermeiden und die Durchsetzung von Ansprüchen erleichtern. Eine sorgfältige Prüfung der Immobilie vor dem Kauf und eine detaillierte Dokumentation des Zustands können ebenfalls helfen, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Wann ist eine Frist zur Mängelbeseitigung fruchtlos abgelaufen?
Eine Frist zur Mängelbeseitigung gilt als fruchtlos abgelaufen, wenn der Auftragnehmer den gerügten Mangel bis zum Ende der gesetzten Frist nicht vollständig behoben hat. Entscheidend ist dabei der tatsächliche Erfolg der Mangelbeseitigung, nicht allein der Beginn der Arbeiten.
Die Fristsetzung muss grundsätzlich in Textform erfolgen und eine angemessene Zeitspanne zur Behebung des Mangels einräumen. Was als angemessen gilt, hängt vom Einzelfall ab und berücksichtigt Faktoren wie Art und Umfang des Mangels sowie die erforderlichen Arbeiten zu dessen Beseitigung. Bei einfachen Mängeln können wenige Tage ausreichen, während bei komplexeren Problemen mehrere Wochen angemessen sein können.
Der bloße Beginn von Nachbesserungsarbeiten innerhalb der Frist reicht nicht aus. Zum Fristende muss der Mangel vollständig beseitigt sein. Eine Ausnahme kann nur in sehr eng begrenzten Fällen gelten, etwa wenn die Arbeiten kurz vor Fristablauf fast abgeschlossen sind und nur noch geringfügige Restarbeiten ausstehen.
Ist die Frist abgelaufen, ohne dass der Mangel vollständig behoben wurde, hat dies weitreichende rechtliche Konsequenzen. Der Auftraggeber kann nun den Mangel auf Kosten des Auftragnehmers selbst beseitigen lassen oder einen Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten verlangen. Alternativ besteht die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten oder Schadensersatz zu fordern.
Besonders wichtig: Mit Ablauf der Frist verliert der Auftragnehmer grundsätzlich sein Recht zur Nachbesserung. Er kann die Mangelbeseitigung dann nicht mehr einseitig durchsetzen, selbst wenn er dazu später bereit wäre. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Auftraggeber dem Auftragnehmer freiwillig eine weitere Gelegenheit zur Nachbesserung einräumt.
Bei der Fristsetzung ist Vorsicht geboten. Ist die gesetzte Frist unangemessen kurz, kann sie unwirksam sein. In diesem Fall würde keine Frist laufen und der Auftraggeber könnte die genannten Rechte nicht geltend machen. Es empfiehlt sich daher, die Frist großzügig zu bemessen und im Zweifel eher zu lang als zu kurz anzusetzen.
Für den Auftraggeber ist es ratsam, den Zustand vor und nach Ablauf der Frist genau zu dokumentieren. Fotos oder Sachverständigengutachten können helfen, den fortbestehenden Mangel zu beweisen. Dies ist besonders wichtig, falls es später zu einem Rechtsstreit kommen sollte.
Die rechtlichen Folgen eines fruchtlosen Fristablaufs sind weitreichend und können erhebliche finanzielle Konsequenzen haben. Daher ist es für beide Vertragsparteien von großer Bedeutung, die Frist zur Mängelbeseitigung ernst zu nehmen und im Rahmen des Möglichen einzuhalten bzw. deren Ablauf genau zu beobachten.
Kann ich mit meinem Vorschussanspruch gegen offene Kaufpreisforderungen aufrechnen?
Die Aufrechnung eines Vorschussanspruchs gegen offene Kaufpreisforderungen ist grundsätzlich möglich, sofern bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Zunächst muss eine sogenannte Aufrechnungslage vorliegen. Dies bedeutet, dass zwei gegenseitige Forderungen bestehen müssen – hier der Vorschussanspruch des Bauherrn und die Kaufpreisforderung des Bauträgers. Zudem müssen diese Forderungen gleichartig sein, was bei Geldforderungen in der Regel gegeben ist.
Ein wichtiger Aspekt ist die Fälligkeit der Forderungen. Der Vorschussanspruch des Bauherrn muss fällig und durchsetzbar sein. Dies ist der Fall, wenn ein Mangel am Bauwerk vorliegt und der Bauherr dem Bauträger erfolglos eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Die Kaufpreisforderung des Bauträgers muss zumindest erfüllbar sein, muss aber nicht zwingend fällig sein.
Es ist zu beachten, dass der Vorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB dem Bauherrn das Recht gibt, einen angemessenen Vorschuss für die Mängelbeseitigung zu verlangen. Dieser Anspruch entsteht, wenn der Bauträger mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder die Nacherfüllung fehlgeschlagen ist.
Die Aufrechnung selbst erfolgt durch eine einseitige Erklärung des Bauherrn gegenüber dem Bauträger. Mit Zugang dieser Erklärung erlöschen die Forderungen, soweit sie sich decken. Wichtig ist, dass die Aufrechnung rückwirkend zum Zeitpunkt wirkt, in dem sich die Forderungen erstmals aufrechenbar gegenüberstanden.
Ein besonderes Augenmerk ist auf mögliche Aufrechnungsverbote zu richten. In Bauträgerverträgen finden sich häufig Klauseln, die eine Aufrechnung ausschließen oder beschränken. Solche Verbote sind jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, wenn sie den Bauherrn unangemessen benachteiligen. Dies wäre der Fall, wenn der Bauherr gezwungen wäre, eine mangelhafte Leistung in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mängelbeseitigungskosten zustehen.
Es ist zu berücksichtigen, dass die Höhe des Vorschussanspruchs auf die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung begrenzt ist. Der Bauherr muss diese Kosten substantiiert darlegen, etwa durch ein Sachverständigengutachten oder konkrete Kostenvoranschläge.
In der Praxis ist es ratsam, die Aufrechnung schriftlich zu erklären und dabei genau aufzuführen, welche Forderung in welcher Höhe gegen welche andere Forderung aufgerechnet wird. Dies dient der Beweissicherung und vermeidet Missverständnisse.
Abschließend ist zu betonen, dass die Aufrechnung ein wirksames Instrument für Bauherren sein kann, um ihre Rechte gegenüber dem Bauträger durchzusetzen. Sie ermöglicht es, Mängelbeseitigungskosten direkt mit offenen Zahlungen zu verrechnen, ohne dass es eines separaten Gerichtsverfahrens bedarf.
Was muss ich beachten, wenn Mängel sowohl mein Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum betreffen?
Bei Mängeln, die sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich. Grundsätzlich gilt, dass für Mängel am Sondereigentum der einzelne Wohnungseigentümer zuständig ist, während für Mängel am Gemeinschaftseigentum die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verantwortlich ist.
In der Praxis kann es jedoch zu Überschneidungen kommen, die eine genaue Abgrenzung erschweren. Ein typisches Beispiel hierfür sind Wasserschäden, die sowohl Teile des Gemeinschaftseigentums (etwa Rohrleitungen) als auch des Sondereigentums (wie Bodenbeläge oder Wandverkleidungen) betreffen können.
Für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich die WEG zuständig. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Dieser Anspruch richtet sich gegen die WEG und kann notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Bei Mängeln am Sondereigentum liegt die Verantwortung hingegen beim jeweiligen Wohnungseigentümer. Er muss für die Beseitigung dieser Mängel selbst aufkommen und kann dafür nicht die WEG in Anspruch nehmen. Dies gilt auch dann, wenn der Mangel am Sondereigentum durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum verursacht wurde.
In Fällen, in denen Mängel sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist eine genaue Analyse der Ursache und der betroffenen Bereiche unerlässlich. Hierbei kann es hilfreich sein, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der eine klare Abgrenzung vornimmt.
Wichtig ist auch die Beachtung von Fristen. Sowohl für Mängelansprüche gegenüber der WEG als auch für solche gegenüber Handwerkern oder Bauträgern gelten bestimmte Verjährungsfristen. Diese müssen unbedingt eingehalten werden, um die Ansprüche nicht zu verlieren.
In der Praxis hat sich gezeigt, dass es sinnvoll sein kann, bei komplexen Mängeln, die beide Eigentumsformen betreffen, eine koordinierte Vorgehensweise anzustreben. Dies bedeutet, dass der einzelne Wohnungseigentümer und die WEG ihre Maßnahmen zur Mängelbeseitigung aufeinander abstimmen sollten. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass zunächst die WEG die Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigt, bevor der einzelne Eigentümer die Reparaturen an seinem Sondereigentum vornimmt.
Es ist ratsam, alle Schritte zur Mängelbeseitigung sorgfältig zu dokumentieren. Dies umfasst die Mängelfeststellung, die Kommunikation mit der WEG oder Handwerkern sowie die durchgeführten Reparaturmaßnahmen. Eine gute Dokumentation kann im Streitfall von großem Nutzen sein.
Bei der Geltendmachung von Ansprüchen ist zu beachten, dass der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nur Ansprüche bezüglich seines Sondereigentums geltend machen kann. Für Ansprüche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist in der Regel ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erforderlich. Dies gilt insbesondere für die Beauftragung von Handwerkern zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum.
In jüngster Zeit hat die Rechtsprechung die Möglichkeiten des einzelnen Wohnungseigentümers erweitert, Ansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen. So kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Eigentümer einen Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verlangen, wenn die WEG untätig bleibt. Dies stärkt die Position des Einzelnen gegenüber einer möglicherweise zögerlichen Eigentümergemeinschaft.
Abschließend ist zu betonen, dass die rechtliche Situation bei Mängeln, die sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, oft komplex ist. Eine genaue Prüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung ist daher unerlässlich, um die richtigen Schritte zur Mängelbeseitigung einzuleiten und die eigenen Rechte effektiv wahrzunehmen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Kostenvorschuss: Ein Kostenvorschuss ist eine Vorauszahlung des Bauträgers an den Bauherrn für die Beseitigung von Mängeln. Der Bauherr kann diesen Vorschuss verlangen, wenn der Bauträger die Mängel nicht fristgerecht behebt. Die Höhe des Vorschusses orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung.
- Nachbesserung: Unter Nachbesserung versteht man die Beseitigung von Mängeln durch den Bauträger. Der Bauherr hat das Recht, vom Bauträger die Behebung der Mängel zu verlangen. Erst wenn die Nachbesserung ausbleibt oder fehlschlägt, kann der Bauherr weitere Ansprüche geltend machen, wie etwa den Kostenvorschuss.
- Mängelrüge: Eine Mängelrüge ist die offizielle Mitteilung des Bauherrn an den Bauträger über festgestellte Mängel. Diese Rüge muss detailliert beschrieben werden, damit der Bauträger die Möglichkeit hat, die Mängel zu beseitigen. Die Mängelrüge ist Voraussetzung für viele weitere rechtliche Schritte, wie die Forderung eines Kostenvorschusses.
- Beweisverfahren: Ein Beweisverfahren dient dazu, die Existenz und den Umfang von Mängeln gerichtlich feststellen zu lassen. Ein Sachverständiger wird beauftragt, die Mängel zu begutachten und ein Gutachten zu erstellen. Dieses Verfahren ist oft notwendig, um Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Kostenvorschüsse zu untermauern.
- Sondereigentum: Sondereigentum bezeichnet den Teil einer Immobilie, der im alleinigen Eigentum eines Wohnungseigentümers steht, wie z.B. eine einzelne Wohnung. Mängel am Sondereigentum betreffen daher nur den jeweiligen Eigentümer. Im Gegensatz dazu steht das Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört.
- Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile einer Immobilie, die nicht zum Sondereigentum gehören, wie Treppenhäuser oder Fassaden. Mängel am Gemeinschaftseigentum betreffen alle Eigentümer und müssen oft über die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. Ansprüche auf Mängelbeseitigungskosten für das Gemeinschaftseigentum können nur an die Gemeinschaft gerichtet werden.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 633 BGB (Mängelansprüche bei Werkverträgen): Dieser Paragraph regelt die Rechte des Bestellers bei Mängeln an einer Werkleistung. Er kann Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung) verlangen, den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, mindern oder vom Vertrag zurücktreten. Im vorliegenden Fall konnte die Käuferin gemäß § 633 BGB einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen, da die Bauträgerin ihrer Nacherfüllungspflicht nicht nachgekommen war.
- § 634 Nr. 2 BGB (Mängelansprüche beim Kauf): Dieser Paragraph findet Anwendung, wenn der Verkäufer eine Sache frei von Sachmängeln liefern muss. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Im vorliegenden Fall wurden zahlreiche Mängel an der Eigentumswohnung festgestellt, die einen Sachmangel darstellten. Die Käuferin konnte daher gemäß § 634 Nr. 2 BGB Nacherfüllung, Minderung oder Rücktritt vom Kaufvertrag verlangen.
- § 637 BGB (Vorschussanspruch): Dieser Paragraph gibt dem Käufer das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen einen Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten zu verlangen. Im vorliegenden Fall wurde der Klägerin ein Kostenvorschuss zugesprochen, da die Voraussetzungen des § 637 BGB erfüllt waren, insbesondere die Nachweisbarkeit der Mängel und die erfolglose Fristsetzung zur Nacherfüllung.
- § 439 BGB (Nacherfüllung): Dieser Paragraph regelt das Recht des Käufers auf Nacherfüllung, also die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache. Im vorliegenden Fall wurde die Bauträgerin zur Nacherfüllung verurteilt, da sie die Mängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt hatte.
- § 326 BGB (Rücktritt): Dieser Paragraph gibt dem Käufer das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn der Verkäufer einen Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt. Im vorliegenden Fall wurde der Rücktritt nicht erklärt, da die Klägerin stattdessen einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung verlangte.
Das vorliegende Urteil
OLG Köln – Az.: 11 U 73/23 – Urteil vom 19.06.2024
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In dem Rechtsstreit hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 24.04.2024 für Recht erkannt:
Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten wird das am 22.12.2022 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 8 O 172/20 – teilweise abgeändert und klarstellend insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt,
1. an die Klägerin 40.354,74 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 38.863,97 € vom 30.11.2019 bis zum 15.07.2020 und aus 40.354,74 € seit dem 16.07.2020 zu zahlen;
2. den im 2. Untergeschoss aufgefundenen Kellerraum – gelegen unter dem Objekt ###-Straße ###, ### – durch geeignete bautechnische Maßnahmen (z.B. Zumauern) zum Objekt ###-Straße ###, ### hin dauerhaft zu verschließen;
3. der Klägerin einen aktuellen Energieausweis betreffend das Objekt ###-Straße ###, ### zur Verfügung zu stellen;
4. den Notar anzuweisen, die Eigentumsumschreibung aus dem Kaufvertrag vom 25.09.2015 gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt ### zu Gunsten der Klägerin zu beantragen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehenden Berufungen der Parteien werden zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 8 OH 21/17 LG Köln trägt die Beklagte alleine.
Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Tenors zu Ziffer 2) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- €, die Zwangsvollstreckung des Tenors zu Ziffer 3) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,- € sowie die Zwangsvollstreckung des Tenors zu Ziffer 4) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 24.000,- € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der jeweiligen Vollstreckung entsprechende Sicherheit leistet. Im Übrigen wird dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe:
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Kostenvorschuss, Erfüllung und Schadensersatz aus einem notariellen Vertrag vom 25.09.2015 über den Erwerb einer noch zu sanierenden Altbau-Eigentumswohnung in Anspruch.
Die Beklagte war Eigentümerin des Grundstücks ###-Straße ### in ###. Es handelt sich um einen viergeschossigen Altbau. Die Beklagte teilte das Objekt in eine Teileigentumseinheit und drei Wohneinheiten auf, veräußerte die Teil- und Wohnungseigentumseinheiten und sanierte das Objekt umfassend. Im Teileigentum im 1. und 2. Untergeschoss, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss wird eine Gaststätte betrieben.
Mit Vertrag vom 25.09.2015 erwarb die Klägerin die von der Beklagten umfänglich zu sanierende Wohnung Nr. 2 im 2. Obergeschoss nebst Kellerraum zum Preis von 409.900,- € (Anlage WIR 1, Bl. 1 ff. AH I). Dem lagen die ursprüngliche Teilungserklärung vom 26.08.2015, eine Baubeschreibung vom selben Tag (Anlagenkonvolut WIR 2, Bl. 25 ff. u. 34 ff. AH I) sowie die geänderte Teilungserklärung vom 25.09.2015 (Anlage WIR 18, Bl. 302 ff. AH II) zugrunde.
Das Sondereigentum und der auf die Wohnung bezogene Teil des Gemeinschaftseigentums wurden am 18.05.2016 abgenommen (Anlage WIR 3, Bl. 39 ff. AH) und am 06.06.2016 übergeben; eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist bislang nicht erfolgt. Der Kaufpreis ist von der Klägerin in Höhe von 18.273,10 € noch nicht gezahlt worden.
Mit Schreiben vom 06.02.2017 und 16.03.2017 rügte die Klägerin verschiedene Mängel und setzte jeweils fruchtlos Frist zur Beseitigung. Im Juni 2017 leitete sie sodann ein selbständiges Beweisverfahren ein und machte in dessen Verlauf noch weitere Mängel geltend.
Auf Grundlage der im Beweisverfahren getroffenen Feststellungen des Sachverständigen ### verlangt die Klägerin einen Kostenvorschuss wegen zahlreicher einzelner Mängel und pauschalen Schadensersatz wegen verspäteter Fertigstellung. Ferner begehrt sie gegenüber der Beklagten, ihr Zugang zu den im Versorgungskeller (2. Untergeschoss) in der Gaststätte gelegenen Telekom- und Frischwasseranschlüssen einzuräumen, Entfernung der auf dem Dach der Küche der Gaststätte im Erdgeschoss des Objekts (gelegen im Hinterhof des Objekts) installierten Lüftungszentrale, durch geeignete bauliche Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die im Untergeschoss gelegenen WCs der Gaststätte nur noch über die Gaststättenräumlichkeiten selbst erreichbar sind, den im 2. Untergeschoss aufgefundenen Kellerraum – gelegen unter dem benachbarten Objekt ###-Straße ### – durch geeignete bautechnische Maßnahmen (z.B. Zumauern) wieder dauerhaft zu verschließen, der Klägerin einen aktuellen Energieausweis betreffend das Objekt zur Verfügung zu stellen sowie den Notar anzuweisen, die Eigentumsumschreibung auf sie zu beantragen.
Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 22.12.2022 (Bl. 192 ff. LGA), auf das wegen der erstinstanzlich gestellten Anträge, der tatsächlichen Feststellungen, der Urteilsformel und der Begründung im Einzelnen Bezug genommen wird, weitgehend stattgegeben, einen Eigentumsumschreibungsanspruch indes nicht angenommen.
Die Klägerin verfolgt mit ihrer eigenen Berufung den durch das Landgericht abgewiesenen Grundbuchumschreibungsanpruch (Klageantrag zu 7) nach Maßgabe der Berufungsbegründung vom 23.03.2023 (Bl. 75 ff. OLGA) und des Schriftsatzes vom 30.04.2024 (Bl. 219 ff. OLGA) weiter. Sie ist der Ansicht, der Anspruch sei gegeben, da nur noch ein geringfügiger Teil des Kaufpreises offenstehe. Hilfsweise erklärt sie die Aufrechnung gegenüber der noch offenen Forderung, in erster Linie mit dem Anspruch auf pauschalen Verspätungsschaden, hilfsweise mit dem Vorschussanspruch mit Ausnahme des Vorschusses für das Fenster vom Treppenhaus zum Balkon und des französischen Balkons.
Die Klägerin beantragt sinngemäß, das Urteil des Landgerichts teilweise abzuändern und die Beklagte ferner zu verurteilen, den Notar anzuweisen, die Eigentumsumschreibung aus dem Kaufvertrag vom 25.09.2015 gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt ### zu ihren Gunsten zu beantragen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Zur eigenen Berufung beantragt sie, das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagte wendet sich im zweiten Rechtszug nach Maßgabe ihrer Berufungsbegründung vom 24.03.2023 (Bl. 112 ff. OLGA) und der Schriftsätze vom 30.05.2023 (Bl. 155 ff. OLGA) sowie vom 23.05.2024 (Bl. 225 ff. OLGA) vollumfänglich gegen ihre Verurteilung. Sie ist der Ansicht, hinsichtlich des Vorschusses hätte ihr nach Abschluss des Beweisverfahrens erneut eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden müssen. Zudem sei nicht hinsichtlich aller Mängel eine Frist gesetzt worden. Schließlich behauptet sie, dass inzwischen einige Mängel beseitigt worden seien bzw. ihr der Zutritt verweigert worden sei.
Der Senat hat im Termin Hinweise erteilt. Insoweit wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Die Akte des selbstständigen Beweisverfahrens 8 OH 21/17 des Landgerichts Köln lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den gesamten Akteninhalt verwiesen.
II.
Die wechselseitigen Rechtsmittel führen zu der aus dem Tenor ersichtlichen Abänderung des landgerichtlichen Urteils. Beide Berufungen sind zulässig. In der Sache ist die Berufung der Beklagten teilweise begründet, im Übrigen unbegründet; die Berufung der Klägerin hat mit ihrem Hilfsvorbringen im Hinblick auf die hilfsweise erklärte Aufrechnung Erfolg.
1. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 40.354,74 € nebst Zinsen.
Ihr stand ursprünglich zum einen Schadensersatz wegen verspäteter Fertigstellung in Höhe eines Betrags von 11.750,47 € zu. Zum anderen hatte die Klägerin einen Anspruch auf Kostenvorschuss in Höhe von 46.877,37 €. In Höhe eines Betrags von 18.273,10 € sind der Schadenersatzanspruch vollständig und der Vorschussanspruch anteilig in Höhe von 6.522,63 € durch ihre im Verhandlungstermin vor dem Senat am 24.04.2024 erklärte Hilfsaufrechnung (Bl. 209 OLGA) erloschen.
a) Der Klägerin stand zunächst der durch das Landgericht ausgeurteilte Schadensersatz wegen verspäteter Fertigstellung der Wohnung in Höhe von 11.750,47 € zu. Anspruchsgrundlage hierfür sind §§ 280 Abs. 1 u. 2, 286 BGB i.V.m. § 6 Nr. 2 des Notarvertrags.
Ungeachtet der nach Maßgabe der Vorschrift des § 520 Abs. 3 S. 2 ZPO schon kaum ausreichenden Berufungsbegründung bestehen jedenfalls der Sache nach keine Zweifel am Vorliegen des Anspruchs:
In § 6 Nr. 1 des Notarvertrags (Bl. 11 AH I) ist die Bezugsfertigkeit der von der Klägerin erworbenen Wohnung spätestens zum 15.12.2015 vorgesehen; § 6 Nr. 2 u. 3 sieht bei Überschreitung des Bezugsfertigkeitstermins einen pauschalen Verzugsschaden von 0,5 % des Kaufpreises pro Monat für vom Verkäufer zu vertretende Umstände vor. Unstreitig ist die Bezugsfertigkeit der klägerischen Wohnung erst später eingetreten, so dass sich die vom Landgericht zugesprochene Schadenersatzforderung errechnet.
Der vage Vortrag der Beklagtenseite, man habe die Verzögerung nicht zu vertreten, genügt, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, ihrer Darlegungslast angesichts der ausdrücklich übernommenen Fertigstellungsfrist im Notarvertrag (15.12.2015, Außenanlagen 01.01.2016) nicht.
b) Die Klägerin kann ferner von der Beklagten einen Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten gemäß § 2 Nr. 2 des Notarvertrags (Bl. 16 AH I) i.V.m. §§ 631 Abs. 1, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 u. 3 BGB i.d.F. bis zum 31.12.2017 von ursprünglich 46.877,37 € verlangen.
Soweit das Landgericht ihre darüber hinausgehende Klage auf Vorschuss abgewiesen hat, nimmt die Klägerin dies hin und ist dies daher kein Gegenstand des Berufungsverfahrens. Soweit sich die Beklagte gegen ihre Verurteilung wendet, hat dies nur in geringem Umfang Erfolg. Insofern gilt folgendes:
aa) Die Beziehungen der Streitparteien richten sich für die hier relevanten Streitpunkte nach Werkvertragsrecht, da die mangelfreie Errichtung einer voll sanierten und insoweit einer Neuherstellung vergleichbaren Eigentumswohnung den Vertragsgegenstand bildete (vgl. dazu BGH, NJW 1988, 490, 491; NJW 2016, 2878, 2879; Koeble, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl. 2020, 10. Teil Rn. 180 ff.). Die der Beklagten nach dem Vertrag obliegende Sanierung kommt einer Neuerrichtung gleich.
Anwendung finden das BGB in der bis zum 31.12.2017 geltenden Fassung und ferner das WEG in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung.
bb) Die werkvertraglichen Mängelrechte sind zunächst anwendbar.
Mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums besteht insoweit zwar noch der vertragliche Erfüllungsanspruch fort (vgl. BGH, NJW 2017, 1604, 1606). Hinsichtlich ihres abgenommenen Sondereigentums bzw. des auf ihre Wohnung bezogenen Teils des Gemeinschaftseigentums macht die Klägerin aber zu Recht Gewährleistungsrechte geltend, denn insoweit ist eine Abnahme erfolgt.
cc) Soweit die Beklagte die Aktivlegitimation der Klägerin rügt, geht dieser Einwand fehl.
Ihre grundsätzliche Aktivlegitimation ergibt sich aus dem zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestehenden Bauträgervertrag (vgl. Koeble, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, a.a.O., 10. Teil Rn. 552; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Aufl. 2022, Kap. 13 Rn. 201). Dieser ist Grundlage der geltend gemachten Mängelansprüche.
Die Klägerin ist – obgleich einzelne Wohnungseigentümerin – auch prozessführungsbefugt, also berechtigt, ihre Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Der einzelne Erwerber von neu errichtetem Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind (BGH, NJW 2007, 1952, 1954; NJW 2023, 217, 219; Urteil vom 23.02.2024, Az. V ZR 132/23, BeckRS 2024, 12060 Rn. 14). Für die Geltendmachung von Minderung und kleinem Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist originär die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, da diese Mängelrechte gemeinschaftsbezogen sind. Die Ausübung der Mängelrechte hinsichtlich des Sondereigentums sowie hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums auf Nacherfüllung und Vorschuss sowie auf Rücktritt und großen Schadensersatz steht hingegen grundsätzlich dem einzelnen Erwerber zu. Die WEG kann aber die Ausübung der Rechte auf Nacherfüllung und Vorschuss hinsichtlich von Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss an sich ziehen. Daran hat sich durch die WEG-Novelle letztlich nichts geändert: Zwar ist eine vom Wohnungseigentümer erhobene Klage zur Durchsetzung eines Anspruchs aus dem Bereich der Ausübungskompetenz der Gemeinschaft mangels Prozessführungsbefugnis als unzulässig abzuweisen. Aber die auf Beseitigung von Mängeln auch am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum unterfallen nicht der originären Ausübungsbefugnis (BGH, NJW 2023, 217, 220 ff.). Die Neuregelung hat auch die bisherige Rechtsprechung zur Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche der Wohnungseigentümer unberührt gelassen (BGH, NJW 2023, 217, 220 ff.; BauR 2023, 958; Urteil vom 23.02.2024, Az. V ZR 132/23, BeckRS 2024, 12060 Rn. 14 f.), da sie sich aus der Zuständigkeit der WEG für die ordnungsgenmäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ergibt, wozu auch die Beseitigung von Baumängeln gehört. Dass hier die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die auf die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum gerichteten Rechte der Klägerin an sich gezogen hätte, ist nicht ersichtlich.
dd) Das Werk weist auch erhebliche Baumängel auf.
Der geltend gemachte Mangel 1.1 (Erreichbarkeit des hinteren Balkons über ein Fenster des Treppenhauses) ist nach den im Verhandlungstermin vor dem Senat abgegebenen Erklärungen unstreitig erledigt, die Klägerin mit dem derzeitigen Zustand zufrieden (Bl. 209 OLGA) und damit nicht mehr Gegenstand eines Vorschussanspruchs.
Im Übrigen wendet sich die Berufung der Beklagten gegen die im OH-Verfahren festgestellten einzelnen Mängel im Ausgangspunkt nicht.
Die Beklagte behauptet vielmehr die zwischenzeitliche Beseitigung einiger Mängel, bzw. Beseitigungsversuche, was die Klägerin vehement bestreitet. Dies geht schon aus Rechtsgründen fehl.
Soweit in Bezug auf die unstreitig nicht beseitigten Mängel kein Zugang zur klägerischen Wohnung gewährt worden sein soll (Bl. 97 LGA), ist das Vorbringen der Beklagtenseite rechtlich nicht erheblich, weil hierzu keinerlei konkreter Zeitpunkt behauptet wird und von der Klägerin nach fruchtlosem Fristablauf keine Nacherfüllung mehr geduldet werden musste (s.u.).
Auch hinsichtlich behaupteter zwischenzeitlich beseitigter Mängel rechtfertigt der Vortrag keine abweichende Beurteilung: Soweit das Landgericht diesen Sachvortrag als unsubstantiiert behandelt hat, weil die Beklagte hätte vortragen müssen, „wann wer welche Art von Mängelbeseitigungsarbeiten vorgenommen haben will“ (S. 9 LGU), überspannen solche Anforderungen zwar regelmäßig die Darlegungsanforderungen. Im konkreten Fall besteht aber die Besonderheit, dass die Klägerin die Wohnung selbst bewohnt und die Mängel im Bereich ihres Sondereigentums liegen. Unter diesen Umständen bliebt unklar, wie die Beklagte die Mängelbeseitigung bewerkstelligt haben will, ohne dass die Klägerin dies mitbekommen hat. Im Übrigen musste die Klägerin nach Beendigung des Beweisverfahrens eine etwaige – gleichsam aufgedrängte – Nacherfüllung nicht mehr annehmen. Mit dem berechtigten Interesse des Auftraggebers, die Entscheidung über die Art der Vertragsabwicklung zu treffen, ist es unvereinbar, dass der Auftragnehmer gegen dessen Willen die Mängel selbst nachbessert (BGH, NJW 2003, 1526). Fehlt die erforderliche Zustimmung des Auftraggebers zu den Nachbesserungsarbeiten, kann die behauptete gleichwohl durchgeführte Nachbesserung nicht mehr zu einem Wegfall des Kostenvorschussanspruchs führen. Vielmehr muss der Auftraggeber, der – bestrittenen – Mängelbeseitigungsarbeiten durch den mehr berechtigten Auftragnehmer nicht zugestimmt hat und deren Erfolg in Abrede stellt, erst bei der Abrechnung des Vorschusses prüfen, ob und inwieweit Nachbesserungsarbeiten des Auftragnehmers erfolgreich waren (vgl. OLG Nürnberg, NJW-RR 2006, 165 f.).
ee) Die nach § 637 Abs. 1 BGB erforderliche Nachfristsetzung ist wegen der meisten Mängel, die ursprünglich Gegenstand des Beweisverfahrens waren, mit Schreiben vom 06.02.2017 und vom 16.03.2017 (Anlagen WIR 4 u. 5, Bl. 49 ff. u. 103 f. AH I) vor Einleitung des Beweisverfahrens fruchtlos erfolgt.
Soweit die Beklagte rügt, es sei nach dem OH-Verfahren keine (erneute) Nacherfüllungsfrist gesetzt worden und es bestehe Bereitschaft zur Beseitigung der festgestellten Mängel, geht dies fehl. Zwar setzt der Vorschussanspruch grundsätzlich den erfolglosen Ablauf einer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist voraus. Aber erst nach deren Ablauf ist hier das Verfahren 8 OH 21/17 LG Köln durch die Klägerin eingeleitet worden (s.o.). Es bedurfte keiner erneuten Fristsetzung nach Durchführung des Beweisverfahrens. Die gegenteilige Auffassung der Beklagten, nach Abschluss des selbständigen Beweisverfahrens sei eine erneute Aufforderung zur Beseitigung der im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens gutachterlich festgestellten Mängel erforderlich, ist rechtsirrig. Denn mit fruchtlosem Fristablauf war das Nacherfüllungsrecht der Beklagten erloschen. Nach Ablauf der Nachbesserungsfrist kann der Auftraggeber allein entscheiden, welche Ansprüche er gegen den Auftragnehmer geltend machen will (BGH, NJW 2003, 1526; NJW 2013, 1228, 1230).
Hinsichtlich der später in das Beweisverfahren aufgenommenen Mängel fehlt allerdings eine Fristsetzung. Das betrifft die Mängel 6.5, 7.4, 8.6, 8.7, 9.3, 10.6 bis 10.8. Insoweit war eine separate Fristsetzung jedoch ausnahmsweise entbehrlich gemäß §§ 637 Abs. 2 S. 1, 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen des engen Zusammenhangs mit den übrigen Mängeln am Objekt, zu deren Beseitigung fruchtlos aufgefordert worden war. Eine gesonderte erneute Fristsetzung wegen dieser Mängel wäre angesichts des Verhaltens der Beklagten vor und während des selbstständigen Beweisverfahrens erkennbar eine überflüssige Förmelei gewesen. Der von der Berufung der Beklagten angeführte Entscheidung des OLG München vom 31.07.2018, Az. 28 U 3161/16 Bau (BeckRS 2018, 23495 Rn. 255), lässt sich der Rechtssatz, den die Berufung insoweit aufstellen will, nicht entnehmen. Dass eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegt, wenn Mängel trotz eines sie im selbständigen Beweisverfahrens bestätigenden Gutachtens bestritten werden, bedeutet keineswegs, dass sich eine endgültige Erfüllungsverweigerung im Einzelfall nicht auch aus anderen Umständen ergeben kann (so hingegen Bl. 227 OLGA).
ff) Soweit sich die Mängel ausschließlich im Sondereigentum der Klägerin auswirken, kann sie diese uneingeschränkt geltend machen (vgl. Koeble, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, a.a.O., 10. Teil Rn. 473).
Im Übrigen kann der einzelne Wohnungseigentümer, der Zahlungsansprüche aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verfolgt, jedoch nicht Leistung an sich, sondern nur Leistung an die Eigentümergemeinschaft verlangen (BGH, NJW 2007, 1957, 1960; Koeble, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, a.a.O., 10. Teil Rn. 511). Da die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums in die Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fällt, ist nur so die zweckentsprechende Verwendung des Vorschusses gesichert. Soweit danach vorliegend ein Anspruch auf Zahlung an die WEG in Betracht kommt, wird dies durch die Klägerin nicht begehrt (§ 308 Abs. 1 S. 1 ZPO).
Von dem mit der Klage insoweit geltend gemachten Gesamtbetrag in Höhe von 50.685,37 € brutto (Bl. 13 LGA) sind danach neben dem nicht mehr streitgegenständlichen Mangel 1.1 (s.o.) mit 238,- € brutto (Bl. 72 OH-Akte) die auf das Gemeinschaftseigentum entfallenden Vorschussbeträge abzuziehen. Dies sind hier zunächst – wie vom Landgericht zutreffend angenommen und im Berufungsverfahren von beiden Parteien nicht in Abrede gestellt – die Mängelpunkte 4.2, 5.1 und 7.4 (S. 8 LGU) mit 595,- €, 833,- € und 833,- € (Bl. 98, 100 u. 118 OH-Akte). Die den Balkon der Wohnung der Klägerin betreffenden Mängelpunkte sind aus Sicht des Senats unproblematisch, da die Klägerin die Nachbesserung unternimmt und auch insoweit letztlich nur ihr Sondereigentum betroffen ist. Ebenso gilt dies grundsätzlich für die Mängel an dem nur von der Wohnung der Klägerin aus zugänglichen Lichthof. Hingegen vorrangig das Gemeinschaftseigentum betreffen aus Sicht des Senats indes die Mängel 5.9, 6.1 und 6.5. Der Mangel 5.9 betrifft die Befestigung des französischen Balkons; insoweit sind auch Sicherheit und Verkehrssicherungspflicht der WEG betroffen. Gleiches gilt für die Mängel 6.1 und 6.5, welche die Außenwände betreffen. Danach sind weitere 833,- €, 238,- € und 238,- € (Bl. 107, 110 u. 114 OH-Akte) abzuziehen.
Es verblieb danach ursprünglich ein berechtigter Vorschussbetrag von 46.877,37 €.
c) Diese vorgenannten Zahlungsansprüche sind in Höhe von 18.273,10 € durch Aufrechnung erloschen, §§ 387, 389 BGB.
Soweit die Klägerin allerdings vorbringt, bereits mit Schriftsatz vom 02.09.2021 im OH-Verfahren habe sie hilfsweise die Aufrechnung gegen den restlichen Kaufpreisanspruch von 18.273,10 € erklärt (s. Bl. 329 OH-Akte), fehlte es schon an einer hinreichenden Aufrechnungserklärung, da offenblieb, mit welchem der zahlreichen einzelnen Ansprüche die Aufrechnung erklärt werden sollte.
Dies hat die Klägerin im Termin vor dem Senat jedoch nachgeholt und ist die Bedingung für die klargestellte Hilfsaufrechnung gemäß Erklärung vom 24.04.2024 (Bl. 209 OLGA) eingetreten. Denn ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung ohne vollständige Kaufpreiszahlung stand der Klägerin nicht zu. Der Kaufvertrag der Parteien sieht in § 10 a.E. ausdrücklich vor, dass die Eigentumsumschreibung durch den Notar erst mit Nachweis der Zahlung des vereinbarten oder infolge Aufrechnung oder Minderung rechtskräftig verringerten Kaufpreises beantragt werden soll. Diese vertraglichen Voraussetzungen liegen bei der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht vor. Entgegen der Ansicht der Klägerin kann auch nicht etwa allgemein ein aus § 242 BGB folgender Umschreibungsanspruch des Erwerbers bei einer nur noch geringfügigen offenen Restkaufpreisforderung angenommen werden und liegen hier die Voraussetzungen des Ausnahmefalls von § 320 Abs. 2 BGB nicht vor: Die zitierte Entscheidung des Kammergerichts (NZM 2023, 503) betrifft die Auslegung einer hier gerade nicht getroffenen entsprechenden Vertragsbestimmung. Die Entscheidung des OLG Nürnberg (Hinweisbeschluss v. 29.04.2022, 13 U 4656/21, BeckRS 2022, 51116) betraf den Fall eines nach erfolgter Aufrechnung verbliebenen sehr geringen rückständigen Teils des Kaufpreises, der zudem ohne Anerkennung einer Rechtspflicht dem Bauträger zur Verfügung gestellt wurde, und damit ebenfalls eine nicht vergleichbare Konstellation. Hier hat die Klägerin einerseits die Möglichkeit, mit eigenen Forderungen in den Kaufpreis übersteigender Höhe aufzurechnen und damit die Eintragungsvoraussetzungen herbeizuführen; es ist andererseits nicht unbillig, dies auch von ihr zu fordern. Denn es entspricht keinem nach beiden Seiten hin angemessenen Interessenausgleich, wenn die Klägerin zum einen wegen der Mängel einen Vorschussanspruch zur vollständigen Beseitigung geltend macht, den Restkaufpreis zurückbehält und der Bauträgerin gleichwohl die verbliebene Sicherheit nehmen will (vgl. auch Pause/Vogel, a.a.O., Kap. 5 Rn. 17 ff.). Besondere Umstände des Einzelfalls, die es ausnahmsweise rechtfertigen mögen, dass der Erwerber trotz offener Kaufpreisforderung bereits das Eigentum übertragen erhält, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Eine Aufrechnungslage lag auch vor. Wegen der Mängel am Sondereigentum (s.o.) kann die Käuferin ihren Vorschussanspruch – trotz der Zweckgebundenheit und Abrechnungsbedürftigkeit – gegen die restliche Kaufpreisforderung des Verkäufers zur Aufrechnung stellen (vgl. BGH, NJW 1992, 3297, 3298). Anders als beim Vorschuss wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums (BGH, NJW 1992, 435) fehlt es für die Aufrechnung nicht an der fehlenden Gegenseitigkeit.
d) Der Zinsanspruch folgt aus Verzug bzw. hinsichtlich der Fußleisten aus Rechtshängigkeit, §§ 280 Abs. 1 u. 2, 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB.
2. Soweit die Klägerin Zugang zu den Telekom- und Frischwasseranschlüssen im Versorgungskeller der Gaststätte (2. Untergeschoss) begehrt, existiert keinerlei Anspruchsgrundlage für dieses Begehren gegenüber der Beklagten.
In tatsächlicher Hinsicht hat die Klägerin im Verhandlungstermin zunächst klargestellt, dass sich – insoweit abweichend vom Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (S. 4 LGU) – nur der Wasseranschluss im 2. Untergeschoss befindet, der Telekomanschluss hingegen im 1. Untergeschoss im Hausanschlussraum (Bl. 209 OLGA).
Die Ansicht des Landgerichts, ein vertraglicher Anspruch der Klägerin auf den begehrten Zugang lasse sich allgemein
„aus dem Anspruch auf Einräumung des Eigentums und des Besitzes an ihrer Wohneinheit und dem daraus folgenden Nutzungsrecht an ihrer Wohnung“
ableiten (S. 10 LGU), geht fehl: Die Klägerin hat gegenüber der beklagten Bauträgerin nur vertragliche Ansprüche auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Der Sache nach richtet sich ihr Begehren indes auf die – aus ihrer Sicht ordnungsgemäße – Verwaltung des Wohnungseigentums. Derartige Begehren mag die Klägerin vor den hierzu berufenen Gerichten gegenüber der hierzu zuständigen WEG bzw. dem Sondereigentümer verfolgen (vgl. § 43 Abs. 2 Nr. 1 u. 2 WEG, § 23 Nr. 2 lit. a GVG).
Soweit die Klägerin ganz unbestimmt eine vom Aufteilungsplan abweichende Zuordnung von Gemeinschaftsflächen und Betriebsräumen behauptet (Bl. 14 LGA), wird dies nicht nachvollziehbar dargelegt. Beide vorgenannten Räume stehen entsprechend der Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sondereigentum der Einheit Nr. 1 (Gaststätte) (vgl. die mit „1“ gekennzeichneten Flächen des 1. u. 2. UG in Anlage WIR 17, Bl. 282 AH II). Es ergibt sich aus keiner vertraglichen Bestimmung, dass die betroffenen Räume hiervon abweichend im Gemeinschaftseigentum stehen sollten. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind zwar Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums. Die Wasser- und Telefonanschlüsse mögen auch dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und danach für sich genommen im Gemeinschaftseigentum stehen, ohne dass dies aber bedeutet, dass auch der Raum, in dem sie sich befinden, im Sondereigentum stehen müsste (vgl. OLG Bremen, NJOZ 2016, 1242, 1243; LG Duisburg, NJW-RR 2014, 267, 268 f.).
Den schutzwürdigen Belangen der Klägerin wird insoweit durch die in § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG normierte Gestattungspflicht Rechnung getragen, wonach das Betreten des Sondereigentums ggf. zu dulden ist. Ein etwaiger Anspruch würde sich aber nicht gegen die hiesige Beklagte, sondern gegen die WEG bzw. den Sondereigentümer der Einheit Nr. 1 richten.
3. Der mit dem Klageantrag zu 3) geltend gemachte Anspruch auf Entfernung der Lüftungszentrale ist gegenüber der Beklagten nicht berechtigt. Über die zulässige Form der Aufstellung/Anbringung einer Lüftungsanlage zur gastronomischen Nutzung der Gewerbeeinheit hat der Senat ebenfalls inhaltlich nicht zu befinden.
Ein Mangel der Werkleistung der Beklagten ist insofern nicht ersichtlich.
Die Lüftungsanlage ist nicht Gegenstand des Bauträgervertrags vom 25.09.2015 zwischen den Parteien. Nach § 4 der einbezogenen Miteigentumsordnung ist der Eigentümer der Einheit Nr. 1 berechtigt, eine Abluftanlage aus Edelstahl an der Außenfassade so anzubringen, dass sie an der gegenüberliegenden Hauswand entlang nach oben geführt wird, und alle sonstigen erforderlichen baulichen Änderungen zur gastronomischen Nutzung vorzunehmen (Anlage WIR 18, Bl. 304 AH II, vgl. vorher Anlage WIR 17, Bl. 289 AH II). Nach der Miteigentumsordnung war die Errichtung der Lüftungsanlage also alleinige Sache des – insofern nicht etwa verpflichteten, sondern lediglich berechtigten – Eigentümers der Gewerbeeinheit Nr. 1. Zu den vertraglichen Leistungen der Beklagten gegenüber der Klägerin zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums und ihres Sondereigentums gehörte die Errichtung einer Lüftungsanlage hingegen nicht.
Es mag – zumal angesichts der personellen Verbindungen – sein, dass die vorhandene Lüftungsanlage im Rahmen der Sanierung des Gebäudes durch die Beklagte mit erstellt worden ist. Gleichwohl erbrachte die Beklagte in diesem Fall diesbezüglich nicht werkvertragliche Leistungen gegenüber der Klägerin im Rahmen der Herstellung des Gemeinschaftseigentums, sondern handelte aufgrund einer gesonderten Beauftragung des Eigentümers der Gewerbeeinheit.
Die Beklagte ist auch nicht etwa selbst Eigentümerin der Gewerbeeinheit, sondern die ### GbR. Deren Gesellschafter sind zwar die Geschäftsführer der Beklagten. Entgegen der Ansicht des Landgerichts können die unterschiedlichen Vertragsverhältnisse aber nicht leichthin unter Rückgriff auf die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) durchbrochen werden. Die Eigentümerin der Einheit Nr. 1 ist eine von der Rechtsordnung anerkannte andere Rechtspersönlichkeit als die Beklagte. Der Sache nach macht die Klägerin auch geltend, die Lüftungsanlage entspräche nicht den Regelungen der Gemeinschaftsordnung. Dieser Streit betrifft indes genuin das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer zueinander und muss von der Klägerin daher auch mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. dem betreffenden Teileigentümer vor den hierzu berufenen Gerichten ausgefochten werden.
4. Die Klägerin hat gegen die Beklagte schließlich auch keinen Anspruch, die Nutzung der WCs durch die Gaststättenbesucher durch geeignete bauliche Maßnahmen so zu gestalten, dass diese nicht mehr über die zum Gemeinschaftsflur führende Hintertüre (Fluchtwegtür) der Gaststätte, sondern nur noch über die Gaststättenräumlichkeiten selbst erreicht werden können.
Auch insoweit ist ein Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten aus dem Bauträgervertrag nicht ersichtlich.
Zunächst bleibt für den Senat auch nach den Erörterungen im Termin in tatsächlicher Hinsicht unklar, was an vertragswidrigen baulichen Zuständen exakt bemängelt wird. Die Klägerin beruft sich lediglich vage auf eine nicht näher ersichtliche Missachtung von Baugenehmigung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Kaufvertrag, ohne dies hinreichend darzulegen. Soweit das Landgericht meint, aus den der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplänen sei ersichtlich, dass die Gäste der Gaststätte über den gaststätteninternen Treppenbereich vom Erdgeschoss ins 1. Untergeschoss zu den Toiletten gelangen können sollten (S. 12 LGU), vermag der Senat dies nicht nachzuvollziehen. Der Grundriss des 1. Untergeschosses, welcher der ursprünglichen Teilungserklärung beilag, lässt erkennen, dass die zum Sondereigentum der Einheit Nr. 1 gehörenden WC-Räume durchaus über das im Gemeinschaftseigentum (GE) stehende Treppenhaus (TRH) und den ebenfalls im Gemeinschaftseigentum stehenden Flur 2 zu begehen sind (s. Bl. 282 AH II). Auch der als Anlage WIR 19 von der Klägerseite überreichte Plan lässt insoweit nichts anderes erkennen; soweit er allein hinsichtlich der Türsituation im Bereich des Flures 1 und des Sondereigentums von dem vorgenannten Grundriss abweicht (Bl. 307 AH II), bleibt unklar, was es mit diesem Plan auf sich hat, inwieweit er Vertragsgegenstand geworden ist und was überhaupt letztlich baulich umgesetzt wurde.
Dies bedurfte letztlich keiner weiteren Aufklärung. Denn auch soweit eine Durchgangsmöglichkeit ohne Inanspruchnahme des Treppenhauses zu den Wohnungen vom 1. Untergeschoss der Gaststätte zum Flur 2 und den WC-Räumen abweichend vom vertraglich gegenüber der Klägerin vereinbarten Zustand nicht ausgeführt worden sein sollte, würde dies den geltend gemachten Anspruch nicht tragen. Denn die Klägerin beansprucht bauliche Maßnahmen dergestalt, dass der Zugang zu den WCs baulich ausschließlich über die Gaststätte möglich ist. Selbst wenn nach dem Bauträgervertrag eine Ausführung, wonach die WC-Anlagen auch vom Untergeschoss der Gaststätte erreichbar sind, geschuldet wäre, so lässt sich aus sämtlichen zur Akte gereichten Unterlagen entnehmen, dass daneben jedenfalls auch eine Erreichbarkeit der WC-Räume über das im Gemeinschaftseigentum stehende Treppenhaus baulich vorgesehen war. Der im hiesigen Rechtsstreit verfolgte Anspruch, dass diese bauliche Möglichkeit verschlossen wird, lässt sich mithin aus dem vertraglichen Erfüllungsanspruch der Klägerin keinesfalls herleiten. Dass Gäste der Gaststätte sowohl vom Gastraum im Erdgeschoss als auch vom Gastraum im 1. Obergeschoss aus über das zu den Wohnungen führenden Treppenhaus in das 1. Kellergeschoss gelangen können, was der Klägerin missfällt (Bl. 209 OLGA), entspricht vielmehr den grundlegenden baulichen Gegebenheiten des Objekts, welches über ein durchgehendes Treppenhaus verfügt. Dies lässt sich offensichtlich baulich auch kaum ändern, weil andererseits auch sämtliche Mitglieder der WEG über die im Gemeinschaftseigentum stehende Treppe an den WC-Räumen im 1. Untergeschoss vorbei in das 2. Untergeschoss gelangen können müssen, in dem sich ihre Kellerräume befinden (s. Bl. 282 AH II).
Der Sache nach begehrt die Klägerin mithin auch insoweit keine allein bauliche Veränderung, sondern eine Regelung des Verhältnisses der einzelnen Wohnungseigentümer zueinander über den Zutritt zum Gemeinschaftseigentum, die sich nicht gegen die beklagte Bauträgerin, sondern insbesondere gegen den Eigentümer der Gewerbeeinheit richtet.
5. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten hingegen einen vertraglichen Erfüllungsanspruch, den Durchbruch zu dem fremden, unter dem benachbarten Objekt ###-Straße ### gelegenen Kellerraum zum eigenen Objekt hin zu verschließen.
Zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehört auch das Verschließen des vorhandenen Durchbruchs. Die Beklagte mag die Öffnung zu diesem Raum im Zuge der von ihr unternommenen Sanierung lediglich vorgefunden und den Durchbruch nicht selbst erstellt haben, ist in Folge der übernommenen Altbausanierung einer Wohnimmobilie indes zur schlüsselfertigen Errichtung und damit auch dazu verpflichtet, jeweils vollständig abgeschlossene Einheiten und ein auch gegenüber der Nachbarbebauung abgeschlossenes Objekt zu errichten. Damit unvereinbare vorgefundene Zustände wie einen Durchbruch zum Nachbargrundstück hat sie zu beheben.
6. Hinsichtlich der mit dem Klageantrag zu 6) begehrten und durch das Landgericht zugesprochenen Überlassung eines Energieausweises ist die Berufung der Beklagten gegen ihre Verurteilung mangels hinreichender eigenständiger Begründung schon unzulässig.
Überdies ist sie in der Sache nicht begründet. Unstreitig ist der geschuldete Energieausweis auch weiterhin nicht an die Klägerin übergeben worden.
7. Der Klägerin steht nunmehr ein Anspruch auf Eigentumsumschreibung zu.
§ 10 des Kaufvertrags macht den Umschreibungsantrag nach § 13 GBO von der Zahlung des vollen Kaufpreises abhängig (Anlage WIR 1, Bl. 19 AH I). Diese Voraussetzung liegt vor, nachdem die Klägerin infolge der wirksamen Aufrechnung über 18.273,10 € (s.o.) den Kaufpreisanspruch der Beklagten über 409.900,00 € vollständig erfüllt hat.
8. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 96 ZPO; die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens sind der Beklagten vollständig aufzuerlegen, weil die Beweiserhebung ganz überwiegend zu ihren Lasten ausgegangen ist. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.
Gründe für eine Zulassung der Revision bestehen entgegen der Ansicht der Beklagten nicht: Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO die Zulassung der Revision.
Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen, nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien geben dem Senat keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der verfahrensfehlerfrei geschlossenen mündlichen Verhandlung.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 128.245,04 €
(Berufung der Klägerin: 36.546,20 €; Berufung der Beklagten 91.698,84 €).
