Das OLG München hat entschieden, dass eine Hausverwaltung ohne ausdrücklichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) keine finanziellen Verpflichtungen eingehen darf, wie es im Fall einer Dachsanierung geschehen ist. Die Vertretungsbefugnisse von Hausverwaltungen sind begrenzt und müssen durch explizite Ermächtigung der WEG legitimiert werden. Die Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit für klare rechtliche Regelungen und transparente Beschlussfassungen in WEG.
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Übersicht
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Die Hausverwaltung hatte keine umfassende Vertretungsmacht, um im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Bauvertrag über eine Dachsanierung im sechsstelligen Bereich abzuschließen.
- Die Klausel in der Teilungserklärung beschränkte die Vertretungsmacht der Verwaltung auf den Rahmen ihrer Verwalteraufgaben.
- Die Entscheidungskompetenz über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen lag bei der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst.
- Es lag kein Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Beauftragung der konkreten Dachsanierungsarbeiten vor.
- Ohne Vertretungsmacht haftet die Hausverwaltung als falsus procurator gemäß § 179 Abs. 1 BGB persönlich für den Werklohn.
- Die Berufung der Klägerin und der Wohnungseigentümergemeinschaft als Streithelferin hatte Erfolg.
- Die Hausverwaltung wurde zur Zahlung des ausstehenden Werklohns von über 22.000 Euro verurteilt.
WEG-Verwalter: Grenzen der Vertretungsbefugnis bei Baumaßnahmen
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind ein wichtiger Teil des deutschen Immobilienmarkts. Sie bieten Eigentümern die Möglichkeit, gemeinschaftlich Verantwortung für ein Gebäude zu übernehmen und gemeinsam Entscheidungen zu treffen. Eine zentrale Rolle spielt dabei der WEG-Verwalter, der die laufenden Angelegenheiten der Gemeinschaft regelt. Jedoch ist die Reichweite seiner Befugnisse nicht immer eindeutig geklärt. Insbesondere bei größeren Baumaßnahmen wie Dachsanierungen stellt sich die Frage, inwieweit der Verwalter eigenständig Verträge abschließen kann oder ob dafür ein Beschluss der Eigentümer erforderlich ist. Die Rechtsprechung hat sich mit dieser Thematik bereits mehrfach befasst und bietet wertvolle Orientierung für Verwalter, Eigentümer und Handwerksunternehmen, die mit WEGs zusammenarbeiten. Im Folgenden soll ein aktuelles Gerichtsurteil zu dieser Frage näher beleuchtet werden.
Der Fall vor dem OLG München im Detail
Rechtliche Kontroverse um die Vertretungsbefugnis einer WEG-Verwaltung
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob eine Hausverwaltung im Namen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einen Bauvertrag abschließen darf. Der Konflikt begann, als die Hausverwaltung H. GmbH im Auftrag der WEG D.7 Dachsanierungsarbeiten an einem Objekt in A. in die Wege leitete. Das Handwerksunternehmen, welches die Arbeiten durchführte, stellte später eine offene Rechnung in Höhe von 22.317,10 Euro, für die es auf Zahlung klagte. Die Kernfrage war, ob die Hausverwaltung autorisiert war, ohne einen expliziten Beschluss der WEG solch weitreichende finanzielle Verpflichtungen einzugehen. Die juristische Auseinandersetzung zog sich von der Vertragsunterzeichnung im Mai 2019 bis zur gerichtlichen Verhandlung hin.
Die gerichtliche Auseinandersetzung und Entscheidung
Das Landgericht Augsburgwies die Klage des Handwerksunternehmens ursprünglich ab, indem es feststellte, dass die Hausverwaltung im Namen der WEG gehandelt hatte und daher keine persönliche Haftung gemäß § 179 Abs. 1 BGB als falsus procurator vorlag. Das Gericht berief sich auf eine Klausel in der Teilungserklärung, die der Verwaltung weitreichende Befugnisse zur Vertretung in Verwaltungsangelegenheiten einräumte. Die Entscheidung des Landgerichts wurde jedoch nach einer Berufung durch das Handwerksunternehmen, unterstützt durch die WEG als Streithelferin, vom OLG München revidiert.
Rechtsgrundlagen und Interpretation des OLG München
Das OLG München setzte sich intensiv mit der rechtlichen Tragweite der Vertretungsmacht auseinander. Der Berufungsrichter stellte fest, dass die ursprüngliche Interpretation der Vertretungsbefugnisse durch das Landgericht zu weit gefasst war. Insbesondere wurde kritisiert, dass die Verwaltung ohne einen spezifischen Beschluss der WEG für kostenintensive Maßnahmen nicht autorisiert war. Der § 18 der Teilungserklärung, der der Verwaltung die Möglichkeit gibt, die WEG in Verwaltungsangelegenheiten zu vertreten, wurde als nicht ausreichend angesehen, um Verträge von der Tragweite eines Bauvertrags für eine Dachsanierung zu legitimieren. Es wurde entschieden, dass solch bedeutsame Entscheidungen in der Zuständigkeit der WEG liegen und durch Beschlüsse legitimiert werden müssen.
Folgen der gerichtlichen Entscheidung
Die Konsequenzen der Entscheidung des OLG München waren weitreichend. Die Beklagte wurde zur Zahlung des ausstehenden Betrags sowie zur Übernahme der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt. Zusätzlich trägt sie die Kosten des Rechtsstreits. Die Entscheidung unterstrich die Notwendigkeit für klare rechtliche Regelungen und transparente Beschlussfassungen in Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere bei finanziellen Verpflichtungen, die alle Eigentümer betreffen. Sie betonte auch die Grenzen der Vertretungsbefugnisse von Hausverwaltungen, welche nicht ohne explizite Ermächtigung durch die WEG agieren dürfen.
✔ FAQ zum Thema: Vertretungsbefugnis WEG-Verwalter
Welche Befugnisse hat eine WEG-Verwaltung grundsätzlich?
Die Befugnisse einer WEG-Verwaltung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt, insbesondere in den §§ 27 und 28 WEG. Diese Paragraphen definieren die Aufgaben und die Vertretungsbefugnisse des Verwalters, die ihm von der Eigentümergemeinschaft übertragen werden.
Aufgaben der WEG-Verwaltung
Nach § 27 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu treffen. Dazu gehören unter anderem:
- Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer: Der Verwalter setzt die auf den Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse um.
- Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: Dies umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.
- Erstellung eines Wirtschaftsplans und einer Jahresabrechnung: Der Verwalter muss regelmäßig einen Wirtschaftsplan erstellen und nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Abrechnung vorlegen.
- Einziehung des Hausgeldes: Der Verwalter ist zuständig für die Einziehung der Beiträge zum Hausgeld, die zur Deckung der gemeinschaftlichen Kosten dienen.
Vertretungsbefugnisse
Gemäß § 27 Abs. 3 WEG und den Neuerungen durch die WEG-Reform 2020 hat der Verwalter erweiterte Vertretungsbefugnisse erhalten. Er kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Allerdings gibt es Einschränkungen:
- Grundstücks- und Darlehensverträge: Der Verwalter darf Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge nur abschließen, wenn er hierzu durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt wurde.
Einschränkungen und Bedingungen
Obwohl der Verwalter umfangreiche Befugnisse hat, muss er sich stets im Rahmen der ihm durch das Gesetz und die Teilungserklärung übertragenen Aufgaben bewegen. Jede Handlung des Verwalters, die darüber hinausgeht, bedarf einer expliziten Ermächtigung durch die Eigentümergemeinschaft, typischerweise in Form eines Beschlusses auf der Eigentümerversammlung.
Wie wird die Vertretungsmacht einer WEG-Verwaltung festgelegt?
Die Vertretungsmacht einer WEG-Verwaltung wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung festgelegt. Die wesentlichen Aspekte der Vertretungsmacht und die Bedingungen für Vertragsabschlüsse durch den WEG-Verwalter wurden durch die WEG-Reform 2020 signifikant beeinflusst.
Vertretungsmacht nach WEG-Reform 2020
Die WEG-Reform 2020 hat die Stellung des Verwalters gestärkt und ihm erweiterte Befugnisse im Außenverhältnis eingeräumt. Gemäß § 9b Abs. 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nun grundsätzlich durch den Verwalter sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich vertreten. Diese Vertretungsmacht ist weitreichend und ermöglicht es dem Verwalter, die Gemeinschaft in vielen Angelegenheiten eigenständig zu vertreten.
Einschränkungen der Vertretungsmacht
Trotz der erweiterten Vertretungsmacht gibt es spezifische Einschränkungen, insbesondere bei bedeutenden Vertragsabschlüssen wie Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen. In diesen Fällen ist der Verwalter nur zur Vertretung berechtigt, wenn er durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer dazu ermächtigt wurde. Dies stellt sicher, dass bei finanziell und rechtlich bedeutsamen Entscheidungen die Eigentümergemeinschaft direkt involviert ist.
Bedingungen für Vertragsabschlüsse durch den WEG-Verwalter
Für den Abschluss von Bauverträgen durch den WEG-Verwalter gelten die allgemeinen Regeln der Vertretungsmacht sowie spezifische Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Der Verwalter kann Bauverträge im Namen der Eigentümergemeinschaft abschließen, sofern diese Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen und nicht zu erheblichen finanziellen Verpflichtungen führen, die über das übliche Maß hinausgehen. Für größere Baumaßnahmen, die erhebliche Ausgaben nach sich ziehen, wäre in der Regel ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, der den Verwalter explizit zur Durchführung und zum Vertragsabschluss ermächtigt.
Neue Befugnisse des Verwalters nach WEG-Reform 2020
Die Reform hat auch die internen Befugnisse des Verwalters erweitert, indem sie ihm erlaubt, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ohne vorherigen Beschluss zu treffen, sofern diese von untergeordneter Bedeutung sind. Dies erhöht die Handlungsfähigkeit des Verwalters in dringenden oder routinemäßigen Angelegenheiten, die keine erheblichen finanziellen Implikationen für die Eigentümergemeinschaft haben.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Vertretungsmacht des WEG-Verwalters durch die gesetzlichen Regelungen des WEG sowie durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung definiert wird. Die WEG-Reform 2020 hat die Vertretungsmacht des Verwalters erweitert, setzt jedoch bei wichtigen Vertragsabschlüssen die Zustimmung der Eigentümer voraus.
Welche Konsequenzen hat es, wenn eine WEG-Verwaltung ohne gültigen Eigentümerbeschluss handelt?
Wenn eine WEG-Verwaltung ohne gültigen Eigentümerbeschluss handelt, kann dies verschiedene rechtliche und finanzielle Konsequenzen für die Eigentümergemeinschaft und die einzelnen Eigentümer haben:
Unwirksamkeit des Verwalterhandelns im Innenverhältnis
Handelt der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer, obwohl ein solcher erforderlich wäre, ist sein Handeln im Innenverhältnis zur WEG unwirksam. Das bedeutet, die WEG ist an die vom Verwalter getroffenen Maßnahmen nicht gebunden und muss diese nicht gegen sich gelten lassen.
Wirksamkeit im Außenverhältnis
Allerdings sind die Handlungen des Verwalters im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten wie beauftragten Firmen, grundsätzlich wirksam. Denn der Verwalter hat nach der WEG-Reform 2020 eine umfassende Vertretungsmacht im Außenverhältnis (§ 9b Abs. 1 WEG). Einschränkungen dieser Vertretungsmacht sind gegenüber Dritten unwirksam.
Haftung und Schadensersatzpflicht des Verwalters
Da das eigenmächtige Handeln im Innenverhältnis unwirksam ist, kann der Verwalter von der WEG auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Er muss dann für die Kosten und Schäden einstehen, die der WEG durch sein unbefugtes Handeln entstanden sind.
Allerdings kann der Verwalter seinerseits unter Umständen Ersatzansprüche gegen die WEG aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht geltend machen, wenn die Maßnahmen der WEG letztlich einen Vorteil gebracht haben.
Abberufung des Verwalters
Wiederholt eigenmächtiges Handeln des Verwalters kann einen wichtigen Grund für dessen sofortige Abberufung durch Beschluss der Eigentümer darstellen.
Fazit
Handelt der Verwalter ohne die erforderliche Beschlussfassung der Eigentümer, ist dies im Innenverhältnis unwirksam und kann zu Schadensersatzansprüchen der WEG gegen den Verwalter führen. Im Außenverhältnis ist das Handeln aber wirksam, so dass die WEG letztlich dafür einstehen muss. Eigenmächtiges Handeln des Verwalters sollte daher unbedingt vermieden werden. Kommt es wiederholt dazu, sollten die Eigentümer die Abberufung des Verwalters in Erwägung ziehen.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 179 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt die Haftung bei Handeln ohne Vertretungsmacht (falsus procurator). Im vorliegenden Fall wurde argumentiert, dass die Hausverwaltung ohne entsprechende Vertretungsmacht gehandelt hat, was bedeutet, dass sie gegenüber dem Dritten (dem Handwerksunternehmen) für die Verbindlichkeiten haften könnte, da sie nicht ausreichend von der Eigentümergemeinschaft dazu ermächtigt war.
- § 27 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Spezifiziert die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Relevanz dieses Paragraphen im Kontext des Falles liegt darin, dass er die Handlungsbasis des Verwalters definiert und klarstellt, welche Maßnahmen dieser im Namen der WEG ohne weiteren Beschluss vornehmen darf.
- Teilungserklärung (hier speziell § 18 Nr. 3 und § 8 Nr. 1): Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument in der Verwaltung von Wohnungseigentum, das die spezifischen Rechte und Pflichten der Eigentümer und des Verwalters festlegt. In diesem Fall gibt § 18 Nr. 3 der Verwaltung bestimmte Befugnisse, während § 8 die Verantwortlichkeiten für Instandhaltung und Instandsetzung reguliert, was zentral für die Bewertung der Vertretungsmacht des Verwalters war.
- § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO (Zivilprozessordnung): Dieser Paragraph betrifft die Berufungsbegründung und die Notwendigkeit, im Berufungsurteil die Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils zu übernehmen oder spezifisch zu verwerfen. Im besprochenen Fall war dieser Paragraph relevant für das Verständnis der gerichtlichen Auseinandersetzung und wie das Berufungsgericht die Entscheidung des Landgerichts behandelt hat.
- Zinsregelungen über dem Basiszinssatz gemäß BGB: Die Berechnung von Zinsen auf ausstehende Beträge über dem Basiszinssatz spielt eine Rolle bei der Festsetzung der finanziellen Verpflichtungen, die die Beklagte im Falle einer Verurteilung zu tragen hätte. Dies beeinflusst die finanziellen Konsequenzen des Urteils für die betroffene Partei.
➜ Das vorliegende Urteil vom OLG München
OLG München – Az.: 27 U 2547/22 Bau – Urteil vom 02.08.2023
1. Auf die Berufung der Klägerin und der Streithelferin wird das Endurteil des Landgerichts Augsburg vom 31.03.2022 (Az: 065 O 1688/21) aufgehoben.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 22.317,10 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.07.2020 zu bezahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von Euro 1.375,88 freizustellen.
4. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits und der Streithelferin der Klägerin.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
6. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand:
Die Klägerin ist ein Handwerksunternehmen und bietet insbesondere Dachdecker- und Spenglerleistungen an. Vorliegend macht die Klägerin Restwerklohn für Dachsanierungsarbeiten am Objekt D.7 in A. gegen die ehemalige Hausverwalterin, die Hausverwaltung H. GmbH, geltend. Der entsprechende Kostenvoranschlag vom 27.5.2019 war an einen der Miteigentümer adressiert, wobei sich auf S. 13 dieses Dokuments unter der handschriftlichen Unterschrift der Geschäftsführerin der Beklagten folgender Vermerk befindet:
„Auftrag erteilt 30.5.2019 für WEG D. .“, vgl. Anlage K 1.
Zwei weitere Nachtragsangebote waren an die Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden: WEG) adressiert und wurden ebenfalls von der Geschäftsführerin der Beklagten unterzeichnet, vgl. Anlagen K 2 und K 3. Ein Beschluss der WEG, die verfahrensgegenständliche Dachsanierung gegenüber der Klägerin in Auftrag zu geben, existiert nicht. Die Dachsanierungsarbeiten wurden gleichwohl durchgeführt und mit Bauabnahmeprotokoll vom 8.5.2020 von einem Mitarbeiter der Beklagten in Anwesenheit eines Eigentümers der WEG ohne sichtbare Mängel abgenommen, vgl. Anlage K 4. Die Schlussrechnung vom 27.5.2020 beläuft sich auf 132.051,79 Euro. Hierauf erfolgten diverse Zahlungen aus WEG-Mitteln, im August und September 2020 verauslagte die Beklagte zudem zwei weitere Teilzahlungen i.H.v. insgesamt 7.000 Euro. Den nunmehr noch offenen Restwerklohn i.H.v. 22.317,10 Euro verfolgt die Klägerin im Klageweg.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht Augsburg hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Landgericht im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:
Die Beklagte habe den Vertrag ausweislich der vorgelegten Urkunden nicht in eigenem Namen geschlossen, sondern als Vertreterin der WEG gehandelt. Die Vertragsanbahnung sei von einzelnen Eigentümern erfolgt.
Im Bauabnahmeprotokoll sei auch die „WEG D.7 über Hausverwaltung“ vermerkt. Die Beklagte habe ihr Tätigwerden als Hausverwaltung und daher in fremdem Namen auch ausreichend offengelegt. Eine Haftung als falsus procurator gem. § 179 Abs. 1 BGB sei hingegen abzulehnen. § 18 Nr. 3 a der Teilungserklärung laute wie folgt:
„Über § 27 WEG hinaus ist der Verwalter berechtigt, a) die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwalteraufgaben Verträge abzuschließen und andere Rechtshandlungen vorzunehmen; …“.
Diese Klausel sei weit gefasst und berechtige die Verwalterin auch zum Abschluss von Werkverträgen der hier fraglichen Art.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die von der WEG als Streithelferin unterstützt wird.
Die Klägerin beantragt in der Berufungsinstanz (Bl. 135, 221 d.A.):
1. Das Endurteil des Landgerichts Augsburg vom 31.03.2022 (Az. 065 O 1688/21) wird aufgehoben.
2. Die Beklagte und Berufungsbeklagte wird verurteilt, an die Klägerin 22.317,10 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.07.2020 zu bezahlen.
3. Die Beklagte und Berufungsbeklagte wird verurteilt, die Klägerin von außergerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung in Höhe von 1.375,88 Euro freizustellen.
4. Die Beklagte und Berufungsbeklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
5. Das Urteil ist – gegebenenfalls gegen Sicherheitsleistung – vorläufig vollstreckbar.
Zur Begründung ihres Rechtsmittels führt die Klägerin im Wesentlichen Folgendes aus:
Das Landgericht habe rechtsfehlerhaft eine Haftung gem. § 179 Abs. 1 BGB abgelehnt. Eine Vertretungsmacht für die ehemaliger Verwaltung ergebe sich nicht aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG. Die vorliegende umfassende Dachsanierung sei keine laufende Maßnahme. Eine gewillkürte Vertretungsmacht auf der Grundlage von § 18 der Teilungserklärung scheide aus. Das Landgericht habe hier das Zusammenspiel mit § 8 der Teilungserklärung verkannt. Demnach sei klar geregelt, dass die Entscheidungsmacht über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bei der Gemeinschaft verbleibe. Einen entsprechenden Beschluss der WEG gebe es jedoch unstreitig nicht.
Wegen des weiteren Berufungsvortrags der Klägerin wird auf die Berufungsbegründung vom 12.05.2022 (Bl. 134 ff. d.A.) sowie den Schriftsatz vom 23.11.2022 (Bl. 181 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die WEG unterstützt die Klägerin als Streithelferin, ist erstinstanzlich beigetreten, und beantragt – nach Berufungseinlegung mittels Schriftsatzes vom 03.05.2022 „namens und im Auftrag der Streithelferin“ – mit Schriftsatz vom 01.07.2022 (Bl. 143, 221 d. A.), unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Augsburg, Aktenzeichen 065 O 1688/21, vom 31.03.2022,
1. die Beklagte und Berufungsbeklagte zu verurteilen, an die Klägerin 22.317,10 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 28.07.2020 zu zahlen.
2. die Beklagte und Berufungsbeklagte zu verurteilen, die Klägerin und Berufungsklägerin von angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von Euro 1.375,88 freizustellen.
3. der Beklagten und Berufungsbeklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Die Streithelferin führt aus, dass die WEG geplant habe, das Dach zu sanieren. Es sei aber lediglich beschlossen worden, auf der Basis eines Angebots der Fa. B. weitere Angebote einzuholen. Einer im Jahre 2019 beschlossenen Sonderumlage i.H.v. 73.000 Euro habe ein vermeintliches Pauschalangebot der Fa. A. P. zugrunde gelegen (AS1), nicht jedoch ein Angebot oder gar eine Beauftragung der Klägerin. Es sei zudem angekündigt worden, den Auftrag erst nach Zahlung aller Sondereigentümer zu vergeben (vgl. dazu Bl. 57, 90 d.A.). Eine solche sei nicht erfolgt. Zudem seien auch die Nachträge der Klägerin keiner Beschlussfassung unterzogen worden. Die Beklagte hafte daher als Vertreterin ohne Vertretungsmacht.
Soweit das Landgericht ausgeführt habe, dass die Dachsanierung im Interesse der Streithelferin gewesen sei, sei eine Beweisaufnahme unterblieben (Bl. 148 d.A.). Die WEG habe nur ein Interesse daran, dass die von ihr gefassten Beschlüsse, deren Finanzierung auch gesichert seien, durchgesetzt werden. Aus § 18 Nr. 3 der Teilungserklärung könne auch keine umfassende Vertretungsmacht der Verwalterin im Außenverhältnis abgeleitet werden. § 17 der Teilungserklärung verdeutliche vielmehr, dass die Beschlusskompetenz bei der WEG verbleibe (Bl. 151 d.A.). Hilfsweise sei von einer Einschränkung der Vollmacht auszugehen, da die Gemeinschaft beschlossen habe, zunächst Angebote einzuholen (Bl. 151 d.A.). Greifbare Anhaltspunkte für eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht seien beklagtenseits nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich. Auf die Frage, ob aufgrund etwaiger Vorleistungen angemahnter Zahlungsbeträge eine Schuldmitübernahme durch die Beklagte vorliege, komme es nicht mehr entscheidungserheblich an. Ergänzend bringt die Streithelferin vor, dass das Landgericht seine örtliche Zuständigkeit zu Unrecht angenommen habe (Bl. 147 d.A.).
Wegen des weiteren Berufungsvortrags der Streithelferin wird auf den Schriftsatz vom 01.07.2022 (Bl. 142 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Beklagte verteidigt das Ersturteil.
Sie beantragt,
1. die Berufungen werden zurückgewiesen.
2. die Klägerin, hilfsweise die Streithelferin, tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Die Berufung der Streithelferin sei bereits unzulässig, da sie „namens und im Auftrag der Streithelferin“ im eigenen Namen eingelegt worden sei, ohne dass eine Entscheidung gegen die Streithelferin vorliege (Bl. 166 d.A.). Im Übrigen habe das Erstgericht zutreffend ein Vertreterhandeln der Beklagten angenommen und die konkrete Vertragsdurchführung zutreffend gewürdigt (Unterschriften auf dem Kostenvoranschlag und den Nachtragsangeboten, Adressierung an die WEG, Ausweis der Auftraggeberin im Bauabnahmeprotokoll, Adressierung der Rechnung, Mahnschreiben der Klägerin gem. Anlage K 12, klägerisches Anspruchsschreiben vom 29.12.2020, in dem der anwaltliche Klägervertreter selbst wie folgt formulierte: „Unsere Mandantschaft wurde von der WEG D.7 in A. mit Dachsanierungsarbeiten beauftragt,…“). Eine Vertretungsmacht im Außenverhältnis habe das Erstgericht ebenfalls zutreffend angenommen. Zum einen habe die Streithelferin erstinstanzlich vorgetragen, dass ein Beschluss über die Dachsanierung am 21.3.2019 gefasst wurde. Zum anderen ergebe sich eine Vertretungsmacht aus der Gemeinschaftsordnung. Da ein Anerkenntnis oder eine Schuldübernahme durch die Beklagte ebenfalls nicht vorliege (Bl. 169 d.A.), sei die Klage erstinstanzlich zutreffend abgewiesen worden.
Wegen des weiteren Berufungsvortrags der Beklagten wird auf die Schriftsätze vom 21.09.2022 (Bl. 165 ff. d.A.), vom 09.11.2022 (Bl. 177 ff. d.A.) sowie vom 27.7.2023 (Bl. 215 ff. d.A.) Bezug genommen.
Der Senat hat mit der Terminierung Hinweise gem. § 139 ZPO erteilt (Bl. 198 ff. d.A.) und am 2.8.2023 mündlich verhandelt. Auf das Sitzungsprotokoll (Bl. 220 ff. d.A.) wird Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Berufungen der Klägerin und Streithelferin sind zulässig und begründet.
1. Der Einwand der Beklagten, dass die Streithelferin das Rechtsmittel unzulässig im eigenen Namen eingelegt habe, geht fehl. Ist eine Entscheidung gegen die Streithelferin selbst ergangen (so liegt der Fall hier: ausweislich Ziffer 2 des Ersturteils sollte die Streithelferin ihre Kosten selbst tragen), kann ein Rechtsmittel im eigenen Namen einlegt werden (vgl. Zöller/Althammer, ZPO, 34. Aufl., § 67 Rdnr. 10, OLG Oldenburg NJW-RR 1995, 829).
2. Die Berufungen sind auch begründet.
Der Klägerin steht ein Zahlungsanspruch gem. § 179 Abs. 1 Alt. 1 BGB zu. Die Beklagte hat den Dachsanierungsauftrag als Vertreterin ohne Vertretungsmacht erteilt.
a) Das Erstgericht hat das Handeln als Vertreterin im fremden Namen für die WEG zutreffend herausgearbeitet. Auf S. 4 ff. des Ersturteils wird Bezug genommen.
b) Entgegen der Ansicht des Erstgerichts und der Beklagten ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung aber keine umfassende „Verwaltungsvollmacht“, die einen Auftrag in der vorliegenden Größenordnung tragen könnte (Dachsanierung mit einem Kostenvolumen im sechsstelligen Bereich!).
§ 18 Nr. 3 der Teilungserklärung (Anlage B 1) enthält keine Generalvollmacht o.Ä. für die Verwalterin. In Zusammenschau mit § 8 Nr. 1 der Teilungserklärung ist vielmehr davon auszugehen, dass sowohl Instandhaltung als auch Instandsetzung in der Entscheidungskompetenz der WEG verbleiben. Der Verwalterin kommt nach wie vor grundsätzlich nur ausführende und keine entscheidende Kompetenz zu.
Dies gilt erst recht dann, wenn – wie vorliegend – ausgesprochen kostenintensive Dachsanierungsmaßnahmen inmitten stehen. Diese Bewertung ist auch unmittelbar im Wortlaut der getroffenen Regelung angelegt. So wird die in § 18 Nr. 3 enthaltene Vertretungsregelung ausdrücklich auf eine Vertretung „im Rahmen seiner Verwalteraufgaben“ begrenzt. § 8 Nr. 1 der Teilungserklärung bestimmt wiederum ausdrücklich Folgendes:
„Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich; sie ist vom Verwalter auszuführen.“
Diese unmissverständliche – und im WEG-Recht vollkommen übliche – Aufgabenverteilung (Entscheidungskompetenz der WEG einerseits und Beschlussvollzug/-ausführung durch den Verwalter andererseits) würde konterkariert, wenn man die in § 18 Nr. 3 der Teilungserklärung enthaltene Vertretungsregelung als eine Art Generalvollmacht für den Verwalter interpretieren würde.
Lediglich ergänzend ist zu bemerken, dass § 8 Nr. 3 der Teilungserklärung ebenfalls keine Verwaltervollmacht zu entnehmen ist. Die Vorschrift berechtigt nur dazu, Maßnahmen zu treffen, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind oder zweckmäßig erscheinen. Die in Nr. 1 der Vorschrift getroffene grundsätzliche Aufgabenverteilung zwischen WEG und Verwalter wird dadurch nicht aufgehoben und berechtigt jedenfalls nicht dazu, Baumaßnahmen in der streitgegenständlichen Größenordnung eigenständig zu vergeben.
c) Ein beklagtenseits behaupteter und das Verwalterhandeln legitimierender WEG-Beschluss liegt nicht vor.
Die im Berufungsverfahren wiederholend erfolgte Bezugnahme auf einen Beschluss vom 21.3.2019 geht in doppelter Hinsicht ins Leere.
aa) Zum einen ist ausweislich des Tatbestands des Ersturteils (dort S. 2) und S. 2 des erstinstanzlichen Sitzungsprotokolls (Bl. 82 d.A.) unstreitig, dass es einen Beschluss der WEG zur Beauftragung der verfahrensgegenständlichen Dachsanierungsarbeiten nicht gibt! Ein Tatbestandsberichtigungsantrag ist beklagtenseits auch nicht gestellt worden.
bb) Zum anderen bleibt der Vortrag der Beklagten unsubstantiiert. Ein konkreter Beschluss wird auch nicht vorgelegt. Die Bezugnahme auf einen Schriftsatz der Streithelferin vom 21.10.2021 bleibt vage und zitiert nicht (vollständig). Abgesehen davon, dass es sich nur um einen Schriftsatz der unterstützenden Streithelferin handelt (§ 67 S. 1 ZPO), führte diese dort wie folgt aus:
„Die Streitverkündete hat auf der Versammlung vom 21.03.2019 den Beschluss gefasst, auf Basis des …, weitere Angebote einzuholen und dann die Dachsanierung zu beauftragen. … Zum Zeitpunkt des Beschlusses lagen keine drei Vergleichsangebote vor.“ (vgl. Bl. 57 f. d.A.)
Ein solcher etwaiger Grundsatzbeschluss der WEG, die Dachsanierung anzugehen, berechtigt den Verwalter selbstredend nicht dazu, eigenständig über ein Vertragsangebot nach seinen Vorstellungen zu entscheiden und die Arbeiten zu diesem Zeitpunkt eigenständig zu vergeben!
d) Da im Berufungsverfahren auch keine greifbaren Anhaltspunkte für eine Anscheins- oder Duldungsvollmacht der Beklagten sowie einen Anspruchsausschluss gem. § 179 Abs. 3 BGB ersichtlich sind und auch nicht vorgetragen werden, liegt ein Handeln ohne Vertretungsmacht vor.
Die Beklagte haftet auf Zahlung des eingeklagten und ausstehenden Restwerklohnes. Auf die bestehende Möglichkeit des Regresses bei der Streithelferin hat der Senat bereits hingewiesen. Diese Frage ist jedoch nicht im vorliegenden Prozess zu klären.
Aufgrund der bestehenden Haftung aus § 179 Abs. 1 BGB bedurfte es auch keiner weiteren Entscheidung, ob durch die beklagtenseits erfolgten Teilzahlungen ein Anerkenntnis bzw. Schuldübernahme vorliegt.
Soweit der Streithelfervertreter zusätzlich die Unzuständigkeit des Erstgerichts bemängelt, kann auch dies dahinstehen. Abgesehen davon, dass die Berufungen aus anderen Gründen Erfolg hatten (s.o.), handelt es sich insoweit schon um keinen statthaften Berufungsgrund, § 513 Abs. 2 ZPO.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO liegen nicht vor. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch dient sie der Rechtsfortbildung noch der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Es handelt sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung.
