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Kann ein Bauträger auf Fertigstellung der Bauleistungen verklagt werden?

Käufer setzen sich durch: Gericht zwingt Bauträger zur Fertigstellung von ausstehenden Arbeiten an Berliner Wohnhaus. Auch nach Jahren des Wartens müssen Eigentümer nicht auf vertraglich zugesicherte Balkone, Aufzüge und eine moderne Fassade verzichten. Kammergericht stärkt Rechte von Käufern gegenüber säumigen Bauträgern.

Das Wichtigste: Kurz & knapp

  • Der Rechtsstreit betrifft die Verpflichtung zur Erbringung bestimmter Bauleistungen aus Bauträgerverträgen zwischen den Klägern und der Beklagten.
  • Die Beklagte ist ein Bauträger, der ein Mehrfamilienhaus erworben hat, um es zu sanieren und in Eigentumswohnungen aufteilen.
  • Schwierigkeiten ergeben sich hinsichtlich der Ausführung der vertraglich festgelegten Bauleistungen, da die Kläger anscheinend unzufrieden sind mit der Qualität oder dem Umfang der Arbeiten.
  • Das Gericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und das Urteil des Landgerichts bestätigt.
  • Die Entscheidung basiert auf der klaren Bindung an die vertraglich vereinbarten Leistungen, die in den Bauträgerverträgen festgehalten sind.
  • Die Beklagte muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen, was ihre Verantwortung unterstreicht.
  • Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, was den Klägern ermöglicht, ihre Ansprüche zeitnah durchzusetzen.
  • Im Falle einer Zwangsvollstreckung kann die Beklagte unter bestimmten Bedingungen die Vollstreckung abwenden.
  • Die Nichtzulassung der Revision bedeutet, dass das Urteil rechtskräftig ist und keine weitere rechtliche Prüfung auf höherer Ebene stattfinden wird.
  • Die Entscheidung hat Auswirkungen auf die Gewährleistungsansprüche der Käufer, die auf die Erfüllung der zugesicherten Bauleistungen bestehen können.

Bauherrenrechte: Klage auf Fertigstellung gegen Bauträger im Fokus

Der Bau eines neuen Hauses oder einer Immobilie ist oft mit großen Erwartungen und finanziellen Investitionen verbunden. Dabei sind Vertragspartner, wie Bauträger, in der Pflicht, die vereinbarten Bauleistungen fristgerecht und mangelfrei zu erbringen. Kommt es jedoch zu Bauverzögerungen oder Mängeln, können sich für Bauherren erhebliche rechtliche Konsequenzen ergeben. In solchen Fällen stellen sich wichtige Fragen: Wie können Mängelansprüche gegen Bauträger geltend gemacht werden? Welche vertraglichen Ansprüche bestehen im Bauvertrag und welche Fristen müssen eingehalten werden?

Die Verantwortung des Bauträgers ist weitreichend und umfasst nicht nur die rechtzeitige Fertigstellung der Bauleistungen, sondern auch die Mängelbeseitigung und die Einhaltung aller Baupflichten. Kommt es zu Verzögerungen oder unzureichenden Leistungen, können Bauherren rechtliche Schritte einleiten, um ihr Recht auf Schadensersatz durchzusetzen oder eine Fertigstellungsklage zu erwirken. Diese Aspekte des Baurechts sind essenziell für alle Beteiligten und stellen die Grundlage für eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche dar.

Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall vorgestellt, der sich mit der Klage auf Fertigstellung der Bauleistungen gegen einen Bauträger beschäftigt und die rechtlichen Grundlagen sowie die daraus resultierenden Folgen beleuchtet.

Der Fall vor Gericht


Bauträger muss Pflichten aus Vertrag erfüllen: Kammergericht weist Berufung zurück

Klage auf Fertigstellung von Bauleistungen
Das Kammergericht Berlin bestätigt, dass Käufer von Bauträgerverträgen auch einzelne ausstehende Bauleistungen einklagen können, was ihre Position bei der Durchsetzung vertraglicher Ansprüche stärkt. (Symbolfoto: Ideogram gen.)

Das Kammergericht Berlin hat in einem Urteil vom 16. Juli 2024 die Berufung eines Bauträgers gegen ein Urteil des Landgerichts Berlin zurückgewiesen. Die Kläger, Käufer von Eigentumswohnungen in einem Berliner Mehrfamilienhaus, hatten den Bauträger auf Erfüllung verschiedener vertraglich vereinbarter Bauleistungen verklagt.

Streit um ausstehende Bauleistungen

Der Fall dreht sich um ein Wohnhaus in Berlin, das der Bauträger sanieren, in Wohnungseigentum aufteilen und die entstandenen Einheiten an Dritte veräußern wollte. Zwischen Dezember 2017 und November 2019 schlossen die Kläger mit dem Bauträger notariell beurkundete „Wohnungseigentumskaufverträge mit Bauleistung“ ab. In diesen Verträgen verpflichtete sich der Bauträger zur Durchführung bestimmter Bauleistungen, die in einer separaten „Grundlagenurkunde“ detailliert beschrieben waren.

Kläger fordern Fertigstellung vereinbarter Arbeiten

Die Kläger forderten die Fertigstellung folgender Arbeiten:

  • Fassadeninstandsetzung durch Streichen der Hof- und Straßenseite
  • Anbringen von zwei Aufzügen an zwei Treppenhäusern
  • Herstellung einer Briefkastenanlage und eines Klingeltableaus mit Videoanlage
  • Anbau von hofseitigen Balkonen
  • Montage eines neuen Balkons auf der Straßenseite für eine spezifische Wohnung

Bauträger bestreitet Anspruch auf Einzelleistungen

Der Bauträger argumentierte, er schulde nur den endgültigen Werkerfolg und könne nicht zu einzelnen Bauleistungen verurteilt werden. Zudem seien die Forderungen bezüglich der Fassadenarbeiten und des Anbaus hofseitiger Balkone zu unbestimmt.

Gericht bestätigt Anspruch der Kläger

Das Kammergericht wies diese Argumente zurück und bestätigte das Urteil des Landgerichts. Es urteilte, dass die Kläger sehr wohl einzelne Teilleistungen einklagen können, auch wenn ihnen ein Anspruch auf einen darüber hinausgehenden Gesamterfolg zusteht. Die Anträge seien hinreichend bestimmt, da sie die geschuldeten Bauleistungen konkret durch Wiedergabe der Beschreibungen aus der Grundlagenurkunde bezeichnen.

Bauträger muss vertraglich vereinbarte Leistungen erbringen

Das Gericht stellte fest, dass die Kläger einen Anspruch auf Vornahme der begehrten Bauleistungen aus den Bauträgerverträgen haben. Die Herstellungsverpflichtung sei fällig, da nach den Verträgen eine Fertigstellung spätestens zum 31. März 2020 geschuldet war. Der vom Bauträger geltend gemachte Vorbehalt zur Leistungsänderung schließe eine Verurteilung nicht aus, da weder ersichtlich noch vorgetragen wurde, dass oder in welchem Umfang Leistungsänderungen notwendig sein sollten.

Bedeutung für Käufer von Eigentumswohnungen

Dieses Urteil stärkt die Position von Käufern bei Bauträgerverträgen. Es bestätigt, dass sie auch einzelne ausstehende Bauleistungen einklagen können, ohne den gesamten noch ausstehenden Umfang der Arbeiten geltend machen zu müssen. Dies gibt Käufern mehr Flexibilität bei der Durchsetzung ihrer vertraglichen Ansprüche gegenüber Bauträgern.


Die Schlüsselerkenntnisse


Das Urteil stärkt die Rechte von Käufern in Bauträgerverträgen erheblich. Es bestätigt, dass Erwerber einzelne ausstehende Bauleistungen einklagen können, ohne den gesamten noch offenen Leistungsumfang geltend machen zu müssen. Dies erweitert die Durchsetzungsmöglichkeiten der Käufer und erhöht den Druck auf Bauträger, vertraglich vereinbarte Leistungen fristgerecht und vollständig zu erbringen. Die Entscheidung fördert somit die Vertragstreue im Bauträgergeschäft und verbessert die Position der Erwerber.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erworben haben und dieser die versprochenen Bauleistungen nicht vollständig erbringt, stärkt dieses Urteil Ihre Position erheblich. Sie können nun einzelne ausstehende Leistungen wie den Anbau von Balkonen oder die Fertigstellung der Fassade separat einklagen, ohne den gesamten noch offenen Leistungsumfang geltend machen zu müssen. Dies ermöglicht Ihnen eine flexiblere und gezieltere Durchsetzung Ihrer Ansprüche. Achten Sie bei Vertragsabschluss besonders auf detaillierte Leistungsbeschreibungen, da diese die Grundlage für mögliche spätere Klagen bilden. Bedenken Sie jedoch, dass ein Gerichtsverfahren Zeit und Geld kostet – versuchen Sie zunächst, eine einvernehmliche Lösung mit dem Bauträger zu finden.


Weiterführende Informationen

In unserer FAQ-Rubrik finden Sie prägnante Antworten auf häufige Fragen rund um das Thema Bauleistungen. Besonders beleuchten wir die Klage auf Fertigstellung von Bauleistungen, die für viele Bauherren von hoher Relevanz ist. Informieren Sie sich hier über Ihre Rechte, die wichtigsten Verfahrensschritte und praktische Tipps, um Ihre Ansprüche erfolgreich durchzusetzen.


Häufig gestellte Fragen (FAQ)


 

Welche Rechte habe ich als Käufer, wenn der Bauträger vertraglich vereinbarte Bauleistungen nicht fristgerecht ausführt?

Als Käufer haben Sie mehrere Rechte, wenn der Bauträger die vertraglich vereinbarten Bauleistungen nicht fristgerecht ausführt:

Mahnung und Nachfristsetzung

Der erste Schritt ist in der Regel eine schriftliche Mahnung mit Nachfristsetzung. Setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Fertigstellung der Arbeiten. Diese Frist sollte je nach Umfang der ausstehenden Arbeiten mindestens 14 Tage betragen. Durch die Mahnung gerät der Bauträger offiziell in Verzug, was weitere rechtliche Schritte ermöglicht.

Schadensersatzansprüche

Nach erfolglosem Ablauf der Nachfrist können Sie Schadensersatz fordern. Dies umfasst beispielsweise Kosten für eine längere Miete Ihrer bisherigen Wohnung, zusätzliche Finanzierungskosten oder entgangene Mieteinnahmen, wenn Sie die Immobilie vermieten wollten. Stellen Sie sich vor, Sie müssen drei Monate länger in Ihrer alten Wohnung bleiben – diese Mehrkosten kann der Bauträger Ihnen erstatten müssen.

Rücktritt vom Vertrag

In besonders schwerwiegenden Fällen, wenn die Verzögerung erheblich ist und Ihnen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten. Dies sollte jedoch gut überlegt sein, da es oft mit rechtlichen Komplikationen verbunden ist.

Klage auf Erfüllung

Sie haben das Recht, den Bauträger auf Fertigstellung der Bauleistungen zu verklagen. Das Gericht kann den Bauträger zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten verurteilen. In der Praxis ist dies jedoch oft langwierig und kostspielig.

Zurückbehaltung von Zahlungen

Sie können einen Teil der noch ausstehenden Zahlungen zurückhalten, um Druck auf den Bauträger auszuüben. Beachten Sie dabei, dass der zurückbehaltene Betrag in einem angemessenen Verhältnis zur Verzögerung stehen muss.

Vertragsstrafe

Wenn im Kaufvertrag eine Vertragsstrafe für Verzögerungen vereinbart wurde, können Sie diese geltend machen. Eine typische Formulierung wäre etwa 0,1% des Kaufpreises pro Werktag der Verzögerung, oft begrenzt auf maximal 5% des Gesamtkaufpreises.

Beachten Sie, dass die genauen Rechte und Möglichkeiten von den spezifischen Vertragsvereinbarungen und den Umständen des Einzelfalls abhängen. Die rechtliche Situation kann komplex sein, insbesondere wenn der Bauträger die Verzögerung mit höherer Gewalt oder anderen nicht von ihm zu vertretenden Umständen begründet.


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Wie gehe ich vor, wenn ich einzelne Teilleistungen einklagen möchte, anstatt den Gesamterfolg?

Wenn Sie einzelne Teilleistungen einklagen möchten, müssen Sie zunächst prüfen, ob diese Teilleistungen vertraglich als selbstständige Leistungen vereinbart wurden. Dies ist eine wichtige Voraussetzung, da das Gesetz grundsätzlich von einer Gesamtleistung ausgeht.

Vertragliche Grundlagen prüfen

Untersuchen Sie Ihren Bauvertrag sorgfältig. Teilleistungen müssen klar definiert und abgrenzbar sein. Achten Sie auf Klauseln, die Teilabnahmen oder separate Vergütungen für bestimmte Bauabschnitte vorsehen. Bei VOB/B-Verträgen besteht ein Anspruch auf Teilabnahme für „in sich abgeschlossene Teile der Leistung“ gemäß § 12 Abs. 2 VOB/B.

Bestimmtheit der Leistungen

Die einzuklagenden Teilleistungen müssen hinreichend bestimmt sein. Das bedeutet, sie müssen klar beschrieben und von anderen Leistungen abgrenzbar sein. Beispiel: Die Fertigstellung des Rohbaus oder die Installation der Elektrik können als separate Teilleistungen gelten, wenn sie vertraglich so vereinbart wurden.

Vorgehen bei der Klageerhebung

  1. Dokumentieren Sie genau, welche Teilleistungen erbracht wurden und welche nicht.
  2. Stellen Sie sicher, dass die geforderten Teilleistungen fällig sind.
  3. Setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Erfüllung der ausstehenden Teilleistungen.
  4. Reichen Sie bei Fristablauf eine Klage ein, in der Sie die konkreten Teilleistungen genau bezeichnen.

Rechtliche Besonderheiten beachten

Bedenken Sie, dass das Einklagen von Teilleistungen rechtlich komplexer sein kann als das Einklagen des Gesamterfolgs. Gerichte prüfen kritisch, ob eine echte Teilbarkeit der Leistung vorliegt. Wenn die eingeklagten Teilleistungen nicht sinnvoll vom Gesamtwerk getrennt werden können, kann die Klage abgewiesen werden.

Wenn Sie Teilleistungen einklagen, sollten Sie auch die möglichen Konsequenzen für den Gesamtvertrag berücksichtigen. Es besteht das Risiko, dass der Bauträger den Gesamtvertrag als gefährdet ansieht und seinerseits rechtliche Schritte einleitet.


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Was passiert, wenn die Bauleistungen vom Bauträger nicht in der vereinbarten Qualität erbracht werden?

Wenn der Bauträger die vereinbarte Qualität der Bauleistungen nicht erbringt, liegt ein Mangel vor. In diesem Fall haben Sie als Bauherr verschiedene Rechte und Möglichkeiten:

Nacherfüllung

Sie können vom Bauträger zunächst die Nacherfüllung verlangen. Dies bedeutet, dass der Bauträger die Mängel beseitigen oder das Werk neu herstellen muss. Hierfür müssen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist setzen. Die Nacherfüllung ist Ihr primäres Recht und gibt dem Bauträger die Chance, seine vertraglichen Pflichten doch noch zu erfüllen.

Minderung des Kaufpreises

Schlägt die Nacherfüllung fehl oder ist sie unzumutbar, können Sie den Kaufpreis mindern. Die Minderung erfolgt in dem Verhältnis, in dem der Wert des mangelfreien Werks zum tatsächlichen Wert steht. Wenn beispielsweise minderwertige Fliesen verwendet wurden, könnten Sie eine Preisreduzierung in Höhe der Differenz zu den vereinbarten hochwertigen Fliesen verlangen.

Schadensersatz

Unter bestimmten Voraussetzungen haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Dies ist der Fall, wenn der Bauträger den Mangel zu vertreten hat, also schuldhaft gehandelt hat. Der Schadensersatz kann zusätzliche Kosten umfassen, die Ihnen durch den Mangel entstanden sind, wie etwa Hotelkosten bei Unbewohnbarkeit des Hauses.

Rücktritt vom Vertrag

In schwerwiegenden Fällen können Sie vom Vertrag zurücktreten. Dies kommt in Betracht, wenn der Mangel erheblich ist und die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder unzumutbar ist. Beim Rücktritt wird der Vertrag rückabgewickelt, was bedeutet, dass Sie das Haus zurückgeben und den Kaufpreis zurückerhalten.

Klage auf Fertigstellung

Wenn der Bauträger die Mängel nicht beseitigt oder das Werk nicht fertigstellt, können Sie ihn auf Fertigstellung verklagen. Das Gericht kann den Bauträger dann zur vertragsgemäßen Herstellung des Werkes verpflichten. Beachten Sie, dass eine solche Klage oft langwierig und kostspielig sein kann.

Wenn Sie Mängel an den Bauleistungen feststellen, sollten Sie diese umgehend schriftlich dokumentieren und dem Bauträger mitteilen. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Nacherfüllung und behalten Sie sich weitere rechtliche Schritte vor. Die genaue Vorgehensweise hängt von der Art und Schwere der Mängel sowie den Umständen des Einzelfalls ab.


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Kann ich den Bauträger auf Schadensersatz verklagen, wenn durch die Verzögerung zusätzliche Kosten entstehen?

Ja, Sie können den Bauträger auf Schadensersatz verklagen, wenn durch die Bauverzögerung zusätzliche Kosten entstehen. Der Anspruch auf Schadensersatz setzt voraus, dass der Bauträger die Verzögerung zu vertreten hat und Sie dadurch einen nachweisbaren Schaden erlitten haben.

Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch

Für einen erfolgreichen Schadensersatzanspruch müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

  1. Der Bauträger ist in Verzug geraten.
  2. Die Verzögerung ist vom Bauträger verschuldet.
  3. Ihnen ist durch die Verzögerung ein konkreter Schaden entstanden.

Ein Verzug tritt ein, wenn der vertraglich vereinbarte Fertigstellungstermin überschritten wird. Ist kein fester Termin vereinbart, gerät der Bauträger nach einer Mahnung in Verzug.

Nachweispflichten des Käufers

Als Käufer müssen Sie den entstandenen Schaden konkret nachweisen. Typische ersatzfähige Schäden sind:

  • Mietkosten für eine Ersatzwohnung
  • Lagerkosten für Möbel
  • Zusätzliche Finanzierungskosten (z.B. Bereitstellungszinsen)
  • Umzugskosten, wenn Sie zweimal umziehen müssen

Bewahren Sie alle Belege sorgfältig auf und dokumentieren Sie Ihre Mehrkosten detailliert. Je genauer Sie den Schaden nachweisen können, desto höher sind Ihre Chancen auf Ersatz.

Vertragliche Regelungen beachten

Prüfen Sie Ihren Bauträgervertrag auf spezielle Klauseln zur Bauverzögerung. Häufig sind dort pauschale Entschädigungen pro Verzugstag vereinbart. Diese können Ihren Anspruch vereinfachen, da Sie keinen konkreten Schaden nachweisen müssen.

Vorgehen bei Schadensersatzforderungen

Wenn Sie Schadensersatz fordern möchten, sollten Sie:

  1. Den Bauträger schriftlich in Verzug setzen (falls kein fester Termin vereinbart war).
  2. Ihre Schäden genau dokumentieren und beziffern.
  3. Den Bauträger zur Zahlung auffordern und eine angemessene Frist setzen.
  4. Bei Nichtzahlung rechtliche Schritte in Erwägung ziehen.

Beachten Sie die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche, die in der Regel drei Jahre beträgt, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben.


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Welche Dokumente und Beweise benötige ich, um meine Ansprüche gegenüber dem Bauträger durchzusetzen?

Um Ihre Ansprüche gegenüber dem Bauträger erfolgreich durchzusetzen, benötigen Sie eine umfassende Dokumentation des gesamten Bauprozesses. Folgende Unterlagen sind besonders wichtig:

Vertragsunterlagen

Der Bauträgervertrag bildet die Grundlage Ihrer Ansprüche. Achten Sie darauf, dass Sie alle Vertragsbestandteile wie Baubeschreibung, Baupläne und eventuelle Nachträge vollständig vorliegen haben. Diese Dokumente definieren den geschuldeten Leistungsumfang und sind entscheidend für die Beurteilung von Mängeln oder Verzögerungen.

Abnahmeprotokolle

Das Abnahmeprotokoll ist ein zentrales Beweisdokument. Es hält den Zustand des Bauwerks zum Zeitpunkt der Übergabe fest. Stellen Sie sicher, dass alle festgestellten Mängel detailliert darin aufgeführt sind. Fotos oder Videos, die Sie während der Abnahme anfertigen, können das Protokoll sinnvoll ergänzen.

Schriftverkehr mit dem Bauträger

Bewahren Sie sämtliche Korrespondenz mit dem Bauträger sorgfältig auf. Dazu gehören E-Mails, Briefe und Protokolle von Baubesprechungen. Diese Dokumente können belegen, dass Sie Mängel rechtzeitig gerügt oder Verzögerungen angemahnt haben. Achten Sie darauf, wichtige Mitteilungen immer schriftlich zu machen und den Empfang nachweisen zu können.

Gutachten und Sachverständigenberichte

Bei komplexen Mängeln kann ein unabhängiges Sachverständigengutachten Ihre Position stärken. Es liefert eine fachliche Einschätzung zu Art, Umfang und Ursache der Mängel sowie zu den Kosten ihrer Beseitigung. Solche Gutachten haben vor Gericht oft großes Gewicht.

Fotodokumentation und Bautagebuch

Eine lückenlose Fotodokumentation des Baufortschritts kann sehr wertvoll sein. Wenn Sie regelmäßig den Baufortschritt fotografieren und die Bilder mit Datum versehen, können Sie später Verzögerungen oder Ausführungsmängel besser nachweisen. Ein Bautagebuch, in dem Sie wichtige Ereignisse und Beobachtungen festhalten, ergänzt die Fotodokumentation sinnvoll.

Rechnungen und Zahlungsbelege

Bewahren Sie alle Rechnungen und Zahlungsbelege im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben auf. Diese Dokumente sind wichtig, um Ihre finanziellen Ansprüche zu belegen, etwa wenn Sie wegen Verzögerungen zusätzliche Miete zahlen mussten oder Mängel auf eigene Kosten beseitigen ließen.

Behördliche Unterlagen

Baugenehmigungen, Abnahmebescheinigungen von Behörden oder dem TÜV sowie andere amtliche Dokumente können ebenfalls relevant sein. Sie belegen, dass bestimmte Vorschriften eingehalten wurden oder eben nicht.

Wenn Sie diese Unterlagen sorgfältig zusammenstellen und aufbewahren, schaffen Sie eine solide Grundlage für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber dem Bauträger. Im Streitfall können Sie damit Ihre Position stärken und Ihre Forderungen fundiert belegen.


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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

  • Bauträger: Ein Bauträger ist ein Unternehmer, der im Auftrag von Käufern Wohn- oder Gewerbeimmobilien plant, errichtet oder saniert. Er trägt die Verantwortung für die Durchführung der Bauarbeiten und die Erfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen. Der Bauträger schließt oft einen sogenannten Bauträgervertrag mit den Käufern ab, der Details zu den Bauleistungen, Fristen und Kosten festlegt. Wichtig ist, dass der Bauträger nicht nur qualitativ hochwertig arbeitet, sondern auch rechtzeitig und gemäß den vertraglichen Vorgaben fertigstellt. Beispielsweise könnte ein Bauträger beim Bau eines neuen Wohnhauses verpflichtet sein, neben dem eigentlichen Bau auch eine moderne Fassade und verschiedene Aufzüge zu installieren.
  • Mängelanspruch: Ein Mängelanspruch ist das Recht eines Käufers, bei festgestellten Mängeln an einer gekauften Immobilie oder anderen das Werk betreffenden Leistungen Nachbesserung, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz zu fordern. Dieser Anspruch entsteht, wenn die gelieferten Leistungen nicht der vertraglichen Vereinbarung entsprechen oder mangelhaft sind. Der Käufer kann beispielsweise verlangen, dass die erstellte Fassade neu gestrichen wird, wenn sie nicht den vertraglichen Anforderungen entspricht. Ein wichtiger Punkt ist, dass der Käufer dem Bauträger eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen muss, bevor er andere Ansprüche geltend machen kann.
  • Fertigstellungsklage: Eine Fertigstellungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, in dem der Kläger die gerichtliche Anordnung fordert, dass der Bauträger die noch ausstehenden Bauleistungen zu erbringen hat. Diese Klage kann eingereicht werden, wenn ein Bauträger trotz vertraglicher Vereinbarung und nach Ablauf von Fristen die vereinbarten Arbeiten nicht abgeschlossen hat. Ein Beispiel für eine solche Klage ist, wenn ein Käufer nach wiederholter Forderung auf Fertigstellung eines Balkons keine Reaktion vom Bauträger erhält und daher den Gerichtsweg einschlägt, um seine Ansprüche durchzusetzen.
  • Teilleistungen: Teilleistungen beziehen sich auf einen Teil der vertraglich vereinbarten Bauarbeiten, die unabhängig von anderen Teilen des Werkes geltend gemacht werden können. Käufer haben das Recht, einzelne Bauleistungen, die noch nicht erbracht wurden, einzuklagen, ohne den gesamten Bauvertrag in Frage zu stellen. Zum Beispiel kann ein Käufer, dessen Balkon fehlt, diesen spezifischen Mangel einklagen, ohne auch die gesamte Fassade des Gebäudes anfechten zu müssen. Die Möglichkeit, Teilleistungen zu fordern, kann die Durchsetzung der Ansprüche des Käufers erheblich erleichtern.
  • Werkvertrag: Ein Werkvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag, durch den sich der Auftragnehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk, sprich eine Bauleistung, zu erstellen. Im Rahmen von Bauträgerverträgen sind die gegenseitigen Leistungen zwischen Bauträger und Käufer festgelegt, wobei der Bauträger im Wesentlichen verpflichtet ist, das Bauwerk nach den im Vertrag festgelegten Spezifikationen und in einem mangelfreien Zustand zu erstellen. Der Werkvertrag legt auch Fristen und eventuell vereinbarte Vergütungen fest. Kommt der Bauträger seinen Pflichten aus dem Werkvertrag nicht nach, hat der Käufer verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um seine Ansprüche durchzusetzen.
  • Grundlagenurkunde: Die Grundlagenurkunde ist ein Dokument, das die spezifischen Details und Anforderungen eines Bauvorhabens festhält. Diese Urkunde ist oft Bestandteil des Bauträgervertrags und umfasst alle wesentlichen Punkte, die für die Bauarbeiten relevant sind, wie beispielsweise die Beschreibung der Bauleistungen, Materialien und Qualitätsstandards. Sie dient als verbindliche Grundlage für die vertraglichen Verpflichtungen zwischen Käufer und Bauträger. Die Einhaltung der Grundlagenurkunde ist entscheidend, da sie die Ansprüche des Käufers maßgeblich definiert und bei rechtlichen Auseinandersetzungen als Nachweis für die vereinbarten Leistungen dient.

Wichtige Rechtsgrundlagen


  • BGB § 277 (Schuldnerverzug): Dieser Paragraph regelt die Voraussetzungen und Folgen des Verzuges eines Schuldners mit seinen vertraglichen Leistungen. Ein Schuldner gerät in Verzug, wenn er nicht leistet, obwohl er dazu verpflichtet und in der Lage ist. Im vorliegenden Fall kann die Beklagte in Verzug geraten sein, wenn sie die geschuldeten Bauleistungen nicht fristgerecht erbringt, was die Kläger in ihren Ansprüchen betrifft.
  • BGB § 631 (Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag): Dieser Paragraph definiert die Pflichten des Unternehmers beim Werkvertrag, nämlich die Herstellung eines bestimmten Werkes sowie die Pflicht zur Gewährleistung. Die Bauträgerverträge stellen eine Form des Werkvertrages dar, wodurch die Beklagte verpflichtet ist, die vereinbarten Bauleistungen entsprechend der Anlagen zu erbringen. Das Versäumnis hierzu könnte einen Vorwurf gegen die Beklagte begründen, da sie ihre vertraglichen Pflichten möglicherweise verletzt hat.
  • BGB § 535 (Vertragstypische Pflichten beim Mietvertrag): Obwohl dieser Paragraph primär Mietverhältnisse regelt, ist er auch für Bauträgerverträge relevant, da es hier um die Ausführung von Bauleistungen in Zusammenhang mit der Nutzungsüberlassung geht. Die Beklagte stellt sich durch ihre Bauleistungen und die vertraglichen Vereinbarungen in die Pflicht, den Käufern von Eigentumswohnungen die Nutzung dieser Wohnungen zu ermöglichen. Eine Nichterfüllung könnte zur Minderung oder zum Ausschluss von Ansprüchen der Kläger führen.
  • BGB § 1 (Leistungsstörungen): Dieser Paragraph behandelt die Leistungsstörungen und die entsprechenden rechtlichen Folgen, die eintreten, wenn eine vertragliche Leistung nicht erbracht wird oder Mängel aufweist. Im Kontext des vorliegenden Falls sind die Kläger berechtigt, Mängelrügen geltend zu machen und eventuell Nachbesserungen zu fordern, wenn die Bauleistungen nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen oder unzureichend erbracht werden.
  • BGB § 320 (Einrede des nicht erfüllten Vertrags): Dieser Paragraph ermöglicht es einem Vertragspartner, die Erfüllung seiner Verpflichtungen zu verweigern, solange der andere Vertragspartner seinerseits noch nicht geleistet hat. Sollte die Beklagte also ihrer Pflicht zur Leistung nicht nachkommen, können auch die Kläger ihre Pflichten aus dem Vertrag bis zur Erfüllung der Beklagten aussetzen. Dies könnte Einfluss auf die Streitigkeiten bezüglich der erbrachten Leistungen haben und die Kläger in ihrer rechtlichen Position absichern.

Das vorliegende Urteil

KG – Az.: 21 U 131/23 – Urteil vom 16.07.2024


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