Ein Fiasko für jeden Bauherren
Ein Hausbau ist für einen Bauherren eine enorm hohe Belastung. Nach umfangreichen Planungen im Bereich der Finanzen geht es dann mithilfe eines Bauträgers daran, die praktische Umsetzung zu realisieren. Bei allen Dingen, die während dieser Phase schief gehen können, ist die Insolvenz des Bauträgers wohl mit Abstand die größte Katastrophe für den Bauherren. Ratlosigkeit im Hinblick darauf, wie es nunmehr weitergehen soll, ist bei unzähligen Bauherren dann an der Tagesordnung.
Sollte dieser Fall eintreten, so kann ein Bauherr sowohl mit einem sogenannten Generalübernehmer als auch mit einem Generalunternehmer auf dem eigenen Grundstück das Bauprojekt auf dem eigenen Grundstück fortführen.
Die Entscheidung sollte sich ein Bauherr nicht zu einfach machen und vor allen Dingen sollten keine sogenannten Schnellschüsse durchgeführt werden. Als erste Maßnahme muss leider erst einmal die endgültige Entscheidung des Insolvenzverwalters abgewartet werden. Sollte ein Bauträger die Insolvenz beantragt haben müssen die Arbeiten auf den Baustellen zunächst gemäß den gesetzlichen Richtlinien eines geregelten Insolvenzverfahrens ruhen.
Die endgültige Entscheidung über die Fortführung der Arbeiten des Unternehmens trifft immer der Insolvenzverwalter!
Auf gar keinen Fall eigenständig weiterbauen!
Einer der schlimmsten Fehler, die ein Bauherr in einem solchen Fall begehen kann, ist die eigenständige Weiterführung des Bauvorhabens in Eigenregie. Wird dieser Schritt unternommen erfolgt direkt im Anschluss eine Schadenersatzforderung seitens des Insolvenzverwalters, da die Bauherren dem Bauträger ja schlussendlich die Möglichkeit zur Fertigstellung des Bauprojekts nehmen. Mit dem Bauprojekt ist für das Unternehmen jedoch Umsatz verbunden, der für die offenen Forderungen der Gläubiger des Bauunternehmens verwendet werden kann.
Wie kann präventiv gehandelt werden?
So manch einen Bauherren trifft die Insolvenz des Bauträgers völlig unvorbereitet und auch unerwartet. Obgleich letztlich kein Kunde in die Geschäftsunterlagen eines Bauträgers hineinsehen kann gibt es dennoch Anzeichen dafür, dass es sich um einen wirtschaftlich soliden und seriösen Bauträger handelt.
Die Merkmale hierfür sind
- gute Bewertungen bzw. Empfehlungen von Bauherren in der Region des Bauträgers
- Zertifikate
da Firmen aus der jeweiligen Region in erster Linie von ihrem Ruf leben und dementsprechend Wert auf den Erhalt des Rufs legen.
Die Bauherren sollten in dem Vertrag eine Erfüllungssicherheit fordern. Diese Erfüllungssicherheit steht jedem Bauherren zu und wird in der gängigen Praxis als Wert von 5 Prozent des gesamten Volumens festgelegt. Die Erfüllungssicherheit kann jedoch auch höher ausfallen!
Zahlung erst vornehmen, wenn gebaut wurde
Ein wichtiges Präventivmittel gegen die Insolvenz des Bauträgers aus Sicht der Bauherren ist der vertraglich vereinbarte Zahlungsplan. Dieser Plan sollte auf gar keinen Fall Vorzahlungen der Bauherren beinhalten. Von Vorkasse wird im Baugewerbe immer dann gesprochen, wenn die jeweiligen Abschlagszahlungen höher ausfallen als der tatsächliche Gegenwert des Bauwerks. Vorauszahlungen müssen die Bauherren im Fall einer Insolvenz des Bauträgers abschreiben, das Geld ist schlichtweg verloren. Zahlungen sollten daher immer erst dann vorgenommen werden, wenn der Bauabschnitt beendet wurde und dies ein Bausachverständiger auch bestätigt. Um gänzlich auf Nummer sicher zu gehen sollten Bauherren zudem noch bei etwaigen Mängeln einen Einbehalt von Abschlagszahlungen vornehmen, bis die Mängel tatsächlich durch den Bauträger beseitigt wurden.
Eine Insolvenz des Bauträgers lässt sich auch bei größter Vorsicht durch den Bauherren nicht immer verhindern. Auf gar keinen Fall sollte ein Bauherr mit einer freien Vertragskündigung auf diesen Fall reagieren. Durch die freie Kündigung begibt sich ein Bauherr in die Pflicht, dem Bauunternehmer den Werklohn nebst Aufwendungen zu erstatten.
Durch ein vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht kann dies natürlich verhindert werden. Auch wenn Bauträger immer wieder davon sprechen, dass ein derartiges Recht nicht mit der geltenden Gesetzeslage vereinbar ist, so hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil aus dem Jahr 2016 (AZ: VII ZR 56/15) den Bauherren dieses Recht zugebilligt. Dieses Recht gilt allerdings mit Zusammenhang mit einer Insolvenz des Bauträgers.
Schadensersatzansprüche der Bauherren
Wird ein Kündigungsrecht im Vertrag vereinbart, so müssen natürlich auch die Fragen von etwaigen Schadensersatzansprüchen der Bauherren geklärt werden. Einen Schadensersatzanspruch hat der Bauherr in jedem Fall, allerdings kann damit der aufgetretene Schaden lediglich eingegrenzt werden. Da das deutsche Insolvenzrecht sehr komplex und nicht gerade als verbraucherfreundlich bezeichnet werden kann ist anwaltliche Hilfe in solchen Fällen auf jeden Fall empfehlenswert. Es ist sicherlich an dieser Stelle ein wenig leicht gesagt, dass ein Bauherr im Fall der Insolvenz des Bauträgers Ruhe bewahren soll, doch ist die Ruhe unbedingt erforderlich. Um Ansprüche geltend zu machen sollte daher auf jeden Fall ein Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der Interessen beauftragt werden, da Bauträger in der Insolvenz für gewöhnlich den Anliegen der Kunden kein Gehör mehr schenken und erst einmal die eigenen Angelegenheiten regeln wollen.
Die Ansprüche der Bauherren bewegen sich gegenüber einem Bauträger in der Insolvenz jedoch nicht nur auf dem Niveau des finanziellen Schadens, auch ein materieller Schaden kann geltend gemacht werden. Dieser kann zum Beispiel durch einen offenen Bau witterungsbedingt entstehen und große Kosten verursachen. Sie sollten, wenn Sie von einem derartigen Fall betroffen sind, nicht allein versuchen, die Angelegenheit zu regeln. Wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei stehen Ihnen sehr gern zur Verfügung.
