In der aktuellen Rechtsprechung nimmt die Auslegung und Anwendung baurechtlicher Normen einen bedeutenden Stellenwert ein. Ein zentraler Aspekt dabei ist die Einhaltung von Abstandsflächen, insbesondere in Bezug auf Grenzgaragen. Diese Abstandsflächen dienen dem Schutz der Nachbarschaft und der Wahrung städtebaulicher Ordnung. Besonders herausfordernd wird die Thematik, wenn es um die Bestimmung der Wandhöhe solcher baulichen Anlagen geht. Die Wandhöhe ist maßgeblich für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften und hat direkten Einfluss auf die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens.
Dabei ist nicht nur die tatsächliche Höhe der Wand relevant, sondern auch die Definition und Ermittlung der Geländeoberfläche, auf der die Wandhöhe basiert. Rechtsänderungen und unterschiedliche Interpretationen baurechtlicher Vorschriften, wie beispielsweise der Bayerischen Bauordnung (BayBO), können zusätzliche Komplexität in solchen Fällen hervorrufen. Die juristische Herausforderung besteht darin, eine Balance zwischen den Bauinteressen der Eigentümer und den nachbarschützenden Vorschriften zu finden, um eine gerechte und rechtlich einwandfreie Entscheidung zu treffen.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 1 CS 21.1294 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Der Verwaltungsgerichtshof München hat in einer baurechtlichen Entscheidung die Beschwerde gegen eine erteilte Baugenehmigung zurückgewiesen, wobei die Komplexität der Abstandsflächen und Wandhöhen bei Grenzgaragen im Fokus stand.
Liste der zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Zurückweisung der Beschwerde: Der VGH München hat die Beschwerde gegen die erteilte Baugenehmigung abgelehnt.
- Kosten des Verfahrens: Die Beigeladenen müssen als Gesamtschuldner die Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen.
- Streitwert: Der Streitwert für das Verfahren wurde auf 3.750 Euro festgesetzt.
- Baurechtliche Problematik: Im Mittelpunkt steht die baurechtliche Auseinandersetzung über eine Grenzgarage im Zusammenhang mit einem Einfamilienhaus und einer Einliegerwohnung.
- Abstandsflächen: Bedenken bestanden hinsichtlich der Einhaltung der Abstandsflächen, insbesondere der nördlichen Außenwand des geplanten Gebäudes.
- Wandhöhen-Ermittlung: Unklarheiten bei der Ermittlung der Wandhöhen spielten eine wesentliche Rolle, da diese für die Baugenehmigung entscheidend sind.
- Natürliche Geländeoberfläche: Die Bestimmung der natürlichen Geländeoberfläche als Berechnungsgrundlage für die Wandhöhe war strittig.
- Rechtliche Bewertung und Interessenabwägung: Das Gericht bewertete die Erfolgsaussichten der Klage als offen und entschied, dass das Interesse der Antragsteller überwiegt.
Streit um Baugenehmigung: Ein Fall für den VGH München
Im Zentrum des Falles, der vor dem Verwaltungsgerichtshof München (VGH München, Az.: 1 CS 21.1294) verhandelt wurde, steht eine Auseinandersetzung um eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und eine grenzständige Doppelgarage. Die Antragsteller, Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks, hatten gegen die erteilte Baugenehmigung vom 19. November 2020 Widerspruch eingelegt. Ihre Hauptbedenken bezogen sich auf die Abstandsfläche der nördlichen Außenwand des geplanten Gebäudes, die nach ihrer Ansicht die Mitte des angrenzenden Straßengrundstücks um circa 15 Zentimeter überschritt. Diese Überschreitung, argumentierten sie, würde eine Verletzung nachbarschützender Vorschriften darstellen, insbesondere da die Beigeladenen das sogenannte 16-Meter-Privileg nach Art. 6 Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) a.F. in Anspruch nahmen. Dieses Privileg verpflichtet zu einem Einhalten der Abstandsflächenvorschriften vor allen Außenwänden eines Bauvorhabens.
Komplexität durch Wandhöhen und Abstandsflächen
Die Komplexität des Falles wurde durch die unterschiedlichen Bestimmungen und deren Interpretationen hinsichtlich der Wandhöhen und Abstandsflächen noch erhöht. Besondere Aufmerksamkeit galt dabei der Ermittlung der Wandhöhen an der Südost- und Nordostecke der geplanten, zur Seite der Antragsteller hin gelegenen Grenzgarage, da sich aus den genehmigten Eingabeplänen keine klare Nachvollziehbarkeit ergab. Darüber hinaus spielte die Frage der natürlichen Geländeoberfläche eine zentrale Rolle, da die Geländeoberfläche den unteren Bemessungspunkt für die Berechnung der Wandhöhe bildet. Im betroffenen Bereich war jedoch keine natürliche Geländeoberfläche vorhanden, sondern eine Stützmauer sowie eine aufgeschüttete, asphaltierte Fläche, die als Stellplatz diente.
Entscheidung des VGH München und deren Begründung
Das Gericht stellte fest, dass die Beschwerde der Beigeladenen keinen Erfolg hatte. Es folgte der Argumentation der Antragsteller, dass die Erfolgsaussichten ihrer Nachbarklage im Hauptsacheverfahren offen seien und ihr Suspensivinteresse bei der Interessenabwägung überwiege. Diese Entscheidung begründete das Gericht damit, dass durch den Bau irreversible Zustände geschaffen würden, die nur schwer rückgängig zu machen wären. Das Verwaltungsgericht betonte zudem, dass die zwischenzeitlich erfolgte Rechtsänderung infolge der Aufhebung der „Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe“ der Gemeinde U … im Beschwerdeverfahren nicht berücksichtigt werden müsse, da weiterhin Zweifel an der Einhaltung der Voraussetzungen für eine privilegierte Grenzgarage bestanden.
Bedeutung des Urteils für das Baurecht
In seiner Urteilsfindung legte das Gericht besonderes Augenmerk auf die baurechtlichen Bestimmungen und deren Auslegung in Bezug auf die Grenzgarage. Es stellte fest, dass die abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO a.F. eine mittlere Wandhöhe von 3 Metern voraussetzt. Da jedoch weder eine natürliche noch eine festgesetzte Geländeoberfläche vorhanden war, ließ sich die Frage, ob die Garage die Voraussetzungen im Hinblick auf Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO a.F. einhält, nicht abschließend beantworten.
Zusammenfassend bekräftigte das Gericht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und Einhaltung baurechtlicher Vorschriften, insbesondere im Hinblick auf Abstandsflächen und Wandhöhen, um die Rechte und Interessen der Nachbarn zu wahren. Der Beschluss des VGH München ist unanfechtbar und setzt damit einen wichtigen Präzedenzfall im Baurecht, speziell in Bezug auf Grenzgaragen und die Auslegung der Bayerischen Bauordnung.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Welche rechtlichen Auswirkungen hat das 16-Meter-Privileg nach der Bayerischen Bauordnung?
Das 16-Meter-Privileg ist eine Regelung in der Bayerischen Bauordnung (BayBO), die es ermöglicht, bei bestimmten Bauvorhaben von den üblichen Abstandsflächen abzuweichen. Dieses Privileg gilt für zwei Außenwände eines Gebäudes, die nicht länger als 16 Meter sein dürfen. Die Lage dieser Wände kann frei gewählt werden, und der Mindestabstand von 3 Metern muss eingehalten werden.
Die Anwendung des 16-Meter-Privilegs ist in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten möglich. In diesen Fällen genügen vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 Metern Länge 0,5 H (Höhe des Gebäudes), mindestens jedoch 3 Meter, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden den Mindestabstand von 1 H, mindestens jedoch 3 Meter, einhält.
Die rechtlichen Auswirkungen des 16-Meter-Privilegs können vielfältig sein. Einerseits ermöglicht es eine optimale Ausnutzung der Baufläche, indem es erlaubt, die Abstandsflächen zu reduzieren. Andererseits kann eine Verkürzung der Abstandsflächen die Rechte von Nachbarn verletzen, deren Grundstück der betreffenden Außenwand gegenüberliegt. Daher kann ein Nachbar sich darauf berufen, dass durch eine Verkürzung der Abstandsflächen an den abgewandten Gebäudeseiten die gesetzlichen Voraussetzungen des 16-Meter-Privilegs entfallen.
Es gibt jedoch auch Einschränkungen und Ausnahmen. So soll die Regelung insbesondere für Doppelhäuser verhindern, dass mit Hilfe des 16-Meter-Privilegs Baukörper entstehen, die eine Außenwandlänge von bis zu 32 Meter aufweisen, jedoch gleichwohl das 16-Meter-Privileg für sich in Anspruch nehmen können. Darüber hinaus können Ausnahmen vom Abstandsflächenrecht von Städten oder Gemeinden definiert werden.
Für Bauvorhaben hat das 16-Meter-Privileg daher sowohl Vorteile als auch potenzielle rechtliche Herausforderungen. Es ermöglicht eine effizientere Nutzung der Baufläche, kann aber auch zu Konflikten mit Nachbarn führen. Daher ist es ratsam, bei der Planung eines Bauvorhabens die spezifischen Anforderungen und Auswirkungen des 16-Meter-Privilegs sorgfältig zu berücksichtigen.
Das vorliegende Urteil
VGH München – Az.: 1 CS 21.1294 – Beschluss vom 27.07.2021
I. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
II. Die Beigeladenen tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldner.
III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 3.750,- Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller begehren die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Anfechtungsklage gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 19. November 2020 für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Einliegerwohnung und einer grenzständigen Doppelgarage auf dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung U … am S …see. Sie sind Eigentümer des unmittelbar östlich angrenzenden Grundstücks FlNr. …
Das Verwaltungsgericht hat die aufschiebende Wirkung der Klage angeordnet. Die Erfolgsaussichten der Klage seien offen. Bedenken bestünden im Hinblick auf die einzuhaltende Abstandsfläche auf der Nordseite des geplanten Anwesens. Die Abstandsfläche der nördlichen Außenwand des geplanten Gebäudes überschreite die Mitte des angrenzenden Straßengrundstücks um ca. 15 cm. Zwar sei diese Seite nicht dem Nachbargrundstück zugewandt, allerdings machten die Beigeladenen von dem 16 m-Privileg nach Art. 6 Abs. 5 BayBO a.F. Gebrauch, sodass ein Gebäude die Abstandsflächenvorschriften vor allen Außenwänden des Vorhabens einhalten müsse, um keine Verletzung nachbarschützender Vorschriften auszulösen. Auf die weiteren Rügen der Antragsteller in Bezug auf die Bestimmtheit der Baugenehmigung komme es daher nicht entscheidungserheblich an, wenngleich sich die für die Mittelung angesetzten Wandhöhen an der Südost- bzw. Nordostecke der geplanten, zur Seite der Antragsteller hin gelegenen Grenzgarage aus den genehmigten Eingabeplänen nicht ohne weiteres nachvollziehen ließen. Im Rahmen der Interessenabwägung überwiege das Aussetzungsinteresse der Antragsteller, da durch den Bau irreversible Zustände geschaffen würden, die durch einen (Teil-) Abbruch nur schwer rückgängig gemacht werden könnten.
Hiergegen wendet sich die Beschwerde der Beigeladenen, die insbesondere eine Änderung der Rechtslage im Hinblick auf die Abstandsflächen zur Straßenseite geltend machen. Die Standortgemeinde habe ihre Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe nach Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO n.F. während des anhängigen Beschwerdeverfahrens mit Wirkung zum 31. Mai 2021 aufgehoben, sodass das Hauptgebäude nunmehr lediglich 0,4 H nach allen Seiten einzuhalten habe, was hier unproblematisch der Fall sei. Die Grenzgarage wahre ebenfalls die zulässigen Maße nach Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO a.F. bzw. nunmehr Art. 6 Abs. 7 BayBO n.F..
Die Antragsteller treten der Beschwerde entgegen. Der Antragsgegner stellte keinen Antrag.
Ergänzend wird auf die Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen.
II.
Die zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg.
Die dargelegten Gründe (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) rechtfertigen keine Abänderung oder Aufhebung der angefochtenen Entscheidung. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Erfolgsaussichten der Nachbarklage der Antragsteller im Hauptsacheverfahren nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung jedenfalls offen sind und bei einer Interessenabwägung ihr Suspensivinteresse überwiegt.
Es kann offenbleiben, ob die zwischenzeitlich erfolgte Rechtsänderung infolge der Aufhebung der „Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe“ der Gemeinde U …, bekanntgemacht am 20. Mai 2021, im Beschwerdeverfahren zu berücksichtigen ist und die Abstandsflächen an der Straßenseite nunmehr eingehalten werden, da jedenfalls weiterhin Zweifel daran bestehen, ob die Grenzgarage im nordöstlichen Bereich des Vorhabengrundstücks die Voraussetzungen einer privilegierten Grenzgarage nach Art. 6 Abs. 9 Nr. 1 BayBO in der bis zum 31. Januar 2021 gültigen Fassung wahrt. Weiter bedarf es hier keiner Entscheidung, ob sich die Beigeladenen einerseits für die Grenzgarage auf die für sie günstigere Regelung des Art. 6 Abs. 9 BayBO in der bis zum 31. Januar 2021 geltenden Fassung (a.F.) und andererseits hinsichtlich des Hauptgebäudes auf die Neuregelung des Art. 6 Abs. 3 BayBO in der Fassung ab 1. Februar 2021 berufen können. Zweifel an der Zulässigkeit der Heranziehung der jeweils günstigeren Regelung sind bei einem einheitlichen Bauvorhaben veranlasst, da durch die Kombination der jeweils günstigeren Regelung ein Vorhaben zugelassen würde, das in dieser Form weder nach der früheren noch nach der neuen Rechtslage zulässig ist. Die Frage kann aber offenbleiben, da selbst bei Anwendung der für die Beigeladenen im Hinblick auf die Privilegierung der Grenzgarage günstigeren Regelung des Art. 6 Abs. 9 Satz Nr. 1 Halbs 2 BayBO a.F. (im Gegensatz zur Neuregelung ist keine Berücksichtigung der Giebelflächen bei einer Dachneigung unter 70 Grad erforderlich) die Beschwerde keinen Erfolg hat.
Die Frage, ob die Grenzgarage den Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO a.F. entspricht, ist offen. Die abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO a.F. setzt insbesondere voraus, dass eine mittlere Wandhöhe von 3 m eingehalten wird. Den unteren Bemessungspunkt für die Berechnung der Wandhöhe bildet dabei die Geländeoberfläche (Art. 6 Abs. 4 Satz 1 und 2 BayBO). Auch wenn der Gesetzgeber nicht mehr zwischen natürlicher oder festgelegter Geländeoberfläche differenziert, ist grundsätzlich auf die natürliche Geländeoberfläche, also auf die gewachsene und nicht die durch Aufschüttungen oder Abgrabungen veränderte Geländeoberfläche als unterer Bezugspunkt für die Bemessung der Wandhöhe abzustellen (vgl. BayVGH, B.v. 23.2 2021 – 15 CS 21.403 – juris Rn. 98, B.v. 12.2.2020 – 15 CS 20.45 – BayVBl 2020, 444; B.v. 12.11.2020 – 1 CS 20.1796 – juris Rn. 11). Eine natürliche Geländeoberfläche ist im Bereich der nordöstlichen Ecke der geplanten Garage nicht vorhanden. Dort befindet sich entlang der Grundstücksgrenze seit geraumer Zeit eine Stützmauer sowie eine aufgeschüttete, asphaltierte Fläche, die bislang als Stellplatz dient. Zwar kann eine veränderte Geländeoberfläche nach längerer Zeit, die sich nach den Umständen des Einzelfalls bestimmt, zur natürlichen Geländeoberfläche werden (vgl. BayVGH, B.v. 12.2.2020 – a.a.O.; B.v. 7.11.2017 – 1 ZB 15.1839 – juris Rn. 5). Angesichts der massiven Stützmauer und der erheblichen Aufschüttungen nebst Asphaltierung im dortigen Bereich handelt es sich hier nicht um eine als Geländeoberfläche zu behandelnde Fläche, sondern um eine bauliche Anlage. Ist das ursprüngliche Gelände nicht mehr feststellbar oder wäre es mit Blick auf die Belange des Nachbarn nicht sachgerecht, auf die natürliche Oberfläche abzustellen (vgl. BayVGH, B.v. 30.5.2016 – 15 ZB 16.630 – juris Rn. 16), kann die Bauaufsichtsbehörde die für die Berechnung der Wandhöhe maßgebliche Geländeoberfläche gestützt auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BayBO festlegen. Eine Festsetzung der Geländeoberfläche ist hier nach den Angaben des Landratsamts in der Antragserwiderung vom 15. März 2021 nicht erfolgt und lässt sich den genehmigten Plänen ebenso wenig entnehmen wie die nach Art. 54 Abs. 2 BayBO hierfür erforderliche Ermessensausübung. Mangels natürlicher Geländeoberfläche sowie mangels festgesetzter Geländeoberfläche lässt sich die Frage, ob die Garage die Voraussetzungen im Hinblick auf Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO a.F. einhält, derzeit nicht beantworten. Zweifel hieran sind angesichts der Ausführungen der Genehmigungsbehörde in dem nach Erteilung der Genehmigung erstellten Vermerk vom 24. November 2020 (BA Bl. 132 f.) veranlasst, wonach eine mittlere Wandhöhe von ca. 3,15 m möglich erscheint. Auch der im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vorgelegte Absteckplan der … M. GmbH vom 8. Juli 2021 (Anlage BGL 23) weist in der nordöstlichen Ecke der geplanten Garage nunmehr einen Höhenpunkt von 677,96 ü.N.N. aus, während sich aus dem genehmigten Plan (vgl. Eingabeplan E-05 vom 10.8.2020) dort ausgehend von dem oberen Bezugs 681,72 ü.N.N. und einer Wandhöhe von 3,36 m ein Höhenpunkt von 678,36 ü.N.N. errechnet. Der nunmehr im Tekturantrag (Anlage BGL 20-7) im Wege der Interpolation ermittelte untere Bezugspunkt im Bereich der nordöstlichen Ecke der Garage läge hingegen bei 678,88 ü.N.N, sodass entweder die Angabe der Wandhöhe oder der obere Bezugspunkt in der Baugenehmigung nicht stimmig ist.
Dieser Mangel der Baugenehmigung kann auch nicht durch die Auflagen in der Baugenehmigung kompensiert werden, da sie ebenfalls auf den natürlichen Geländeverlauf abstellen, der im streitigen Bereich der nordöstlichen Ecke der Grenzgarage nicht mehr vorhanden ist (vgl. auch den Hinweis in Auflage Nr. 1, wonach eine Abnahme nicht erfolgen kann, wenn der in den Ansichtszeichnungen dargestellte Geländeverlauf nicht mit der Örtlichkeit übereinstimmt).
Die anzustellende Interessensabwägung fällt aus den vom Verwaltungsgericht dargestellten Gründen zu Lasten der Beigeladenen aus.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 1.5, 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).
