OLG Nürnberg – Az.: 2 U 1219/16 – Urteil vom 20.12.2017
I. Auf die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin wird das Endurteil des Landgerichts Regensburg vom 11.05.2016, Az. 7 O 1539/12, abgeändert und folgendermaßen neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt, auf ihre Kosten fachgerecht
a) einen Zustand der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten streitgegenständlichen Gewerbeeinheit im Anwesen F 13 in R dergestalt herzustellen, dass in die Außenwände der Erdgeschossräume an der Süd-, West- und Ostseite keine Nässe bzw. Feuchtigkeit sowie Salze von außen oder unten eindringen,
b) bereits eingedrungene Nässe bzw. Feuchtigkeit und ihre Folgen, beispielsweise Salze, zu beseitigen,
c) danach das Objekt so wiederherzustellen, dass keine optischen Beeinträchtigungsspuren verbleiben,
wobei im Hinblick auf diese Maßnahmen ein Standard geschuldet ist, wie er im Jahre 2003 für eine Wohnnutzung erforderlich war.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen hat, die der Klägerin dadurch entstanden sind oder noch entstehen, dass die Beklagte den Zustand der Außenwände der Erdgeschossräume der streitgegenständlichen Einheit an der Süd-, West- und Ostseite nicht in den in Ziff. 1 bezeichneten Zustand versetzt hat oder versetzen wird.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.897,79 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 25.05.2017 zu zahlen.
4. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 1.807,01 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.08.2012 zu zahlen.
5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Berufung der Klägerin und die weitergehende Berufung der Beklagten werden zurückgewiesen.
III. Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen tragen die Klägerin ein Viertel, die Beklagte drei Viertel.
IV. Dieses und das in Ziff. I bezeichnete Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 45.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Bauträgervertrag.
Mit Vertrag vom 20.12.2002 (Anlage K 1) erwarb die Klägerin von der damals noch unter I GmbH firmierenden Beklagten eine gewerblich zu nutzende Wohnungseigentumseinheit im Erdgeschoss des Anwesens F 13 in R. Im Vertrag ist festgelegt, dass das Anwesen entsprechend den der Teilungserklärung beigefügten Plänen und der beigefügten Baubeschreibung saniert werden solle. In Ziff. 3 des Bauträgervertrages ist vereinbart:
„3.1 Der Verkäufer verpflichtet sich, das Gebäude gemäß der Baubeschreibung zu sanieren und auszustatten, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Technik und technisch einwandfrei zu errichten.
Verkäufer und Käufer sind sich einig, daß es nicht Sinn und Zweck einer Altbausanierung ist, das Gebäude wie neu herzustellen, sondern daß bewußt das Alte erhalten werden soll. Neubaustandards können daher nicht überall angelegt werden. Die DIN-Vorschriften hinsichtlich des Wärmeschutzes und der Trittschalldämmung sind aus technischen Gründen nicht überall maßgeblich. Dies ändert allerdings nichts daran, dass insgesamt ein moderner Standard gewährleistet wird.
Die Bauleistungen sind in der Baubeschreibung und in den Bauplänen beschrieben, die in der Anlage zur Teilungserklärung samt Nachtrag enthalten sind. Auf die Anlagen zur Teilungserklärung samt Nachtrag wird nochmals verwiesen. …
Zusätzlich zur Baubeschreibung vereinbaren die Beteiligten die in der Anlage zu dieser Urkunde mitbeurkundete Ergänzung zur Baubeschreibung.
3.3 Die der Teilungserklärung beigefügten Baupläne sind nur eine Zielvorgabe und können noch nicht für die Planung letztverbindlich sein. Planänderungen können durch baubehördliche, insbesondere denkmalschutzrechtliche Auflagen oder Auflagen des Amtes für Städtebau und Wohnungswesen zur Baugenehmigung erforderlich werden. Dem Käufer ist dies bekannt. Dem Käufer ist deshalb auch bekannt, daß bei der Sanierung von Gebäuden eine exakte Durchführung der Planung nicht immer gewährleistet ist.
Der Käufer ist mit Änderungen der Planung einverstanden, wenn diese Änderungen auf den oben genannten Gründen beruhen, und zwar ausdrücklich auch dann, wenn sie sich auf das Vertragsobjekt gebrauchs- oder wertmindernd auswirken.“
Die für das gesamte Objekt geltende Baubeschreibung enthält u. a. folgendes:
„I. Rohbau
1. Beton-, Maurer- und Putzarbeiten
1.1 Gründung, Kelleraußenwände
An den bestehenden Fundamenten und Kelleraußenwänden müssen keine Änderungen vorgenommen werden. Da sie bereits seit Jahrhunderten bestehen, ist mit neuen Setzungen nicht zu rechnen. …
1.3 Mauer- und Putzarbeiten
Der Außenputz bleibt in großen Teilen wie derzeit bestehend; die Oberflächen werden, soweit erforderlich, überarbeitet. Die Sockelausbildung bleibt zum Großteil wie derzeit bestehend.“
Die Baubeschreibung für die vertragsgegenständliche Gewerbeeinheit erhält u. a. folgendes:
„Speziell für die Gewerbeeinheit (Einheit Nr. 0.2) – gilt in Abänderung der Allgemeinen – Baubeschreibung in der Teilungserklärung die hier beschriebene Bauausführung. Sollten hier Leistungen nicht gesondert erwähnt werden, gilt die Beschreibung der Teilungserklärung. Grundsätzlich hat jedoch die nachfolgende Beschreibung Vorrang.
Grundsätzlich gilt als Vertragsleistung ein Ausbauzustand und Standard, der für eine Wohnnutzung erforderlich wäre. …
Rohbau
Fundamente und Keller
An den bestehenden Fundamenten und Kelleraußenwänden müssen keine Änderungen vorgenommen werden. Da sie bereits seit Jahrhunderten bestehen, ist mit neuen Setzungen nicht zu rechnen.
Außenwände/Fassade
Der Außenputz wird überarbeitet. …“
Dem Nachtrag zur Teilungserklärung ist ein bemaßter Bauplan des Erdgeschosses beigefügt. Dort ist auf der Außenseite der Außenmauern eine zusätzliche Schicht eingezeichnet mit der textlichen Bezeichnung „Wärmedämmsystem 8cm nach Angabe“. Ein solches System ist tatsächlich nicht ausgeführt.
Die Abnahme der Gewerbeeinheit durch die Klägerin erfolgte am 16.03.2003. In der Folgezeit traten an den Außenwänden des Erdgeschosses sowie im Keller großflächige Feuchtigkeitsflecken auf, was zu umfangreicher Korrespondenz führte. Zur Feststellung der Ursachen für die Feuchtigkeit beauftragte die Klägerin eine Firma K sowie den Sachverständigen F, wofür ihr Kosten von 1.807,01 € entstanden sind. Die Beklagte führte einzelne Maßnahmen durch, die aber nicht zum Erfolg führten.
Die Klägerin trägt – soweit im Berufungsverfahren relevant – vor, die Feuchtigkeit sei auf eine unzureichende Horizontal- bzw. Vertikalabdichtung des Gebäudes gegen aufsteigende Feuchtigkeit zurückzuführen. Zudem ergebe sich aus den vertraglichen Vereinbarungen, dass an den EG-Außenwänden ein 8 cm starkes Wärmedämmsystem geschuldet sei. Erstinstanzlich hat sie insoweit die Abdichtung begehrt sowie die Beseitigung bereits eingedrungener Feuchtigkeit und Salze, die Ausführung des Wärmedämmsystems unter Beachtung einzelner Vorgaben, die Zahlung von 1.807,01 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie die Feststellung, dass die Beklagte sämtliche weiteren Schäden zu ersetzen habe, die aus dem Fehlen der Abdichtung und des Wärmedämmsystems entstanden sind oder noch entstehen.
Die Beklagte trägt vor, die Feuchtigkeit habe ihre Ursache in drückendem Oberflächenwasser, weil der Straßenbelag ein Gefälle zum Haus hin aufweise. Eine Abdichtung sei vertraglich ebenso wenig geschuldet gewesen wie eine Außendämmung.
Das Landgericht hat nach Erholung eines schriftlich und mündlich ergänzten und erläuterten Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. (Univ.) S – unter Klageabweisung im Übrigen – entschieden:
1. Die Beklagte wird verurteilt, auf ihre Kosten die klägerische EG-Gewerbeeinheit in der F 13 in R gegen von außen eindringende Nässe und gegen in die Kelleraußenwände bereits eingedrungene und weiterhin eindringende und die klägerische EG-Gewerbeeinheit bereits aufgestiegene und weiterhin aufsteigende Nässe/Feuchtigkeit und Salze abzudichten sowie die bereits eingedrungene Feuchtigkeit und Salz zu beseitigen sowie (danach) die freigelegten Außenwände wieder zu verfüllen, die Außenwandfassade wiederherzustellen und die von den Nachfüllungsarbeiten betroffenen Innenraume der klägerischen Gewerbeeinheit so wiederherzustellen, dass die Nachfüllungsarbeiten an und in der klägerischen Gewerbeeinheit keine optischen Beeinträchtigungsspuren hinterlassen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen hat, die der Klägerin dadurch entstanden sind und noch entstehen werden, dass die Beklagte die klägerische EG-Gewerbeeinheit in der F 13 in Regensburg ohne zureichende Abdichtung gegen von außen eindringende Nässe und ohne zureichende Abdichtung gegen in die Außenwände bereits eingedrungene und weiterhin eindringende sowie in die klägerische EG-Einheit bereits aufgestiegene und aufsteigende Feuchtigkeit und Salze ausgeführt hat nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.08.2012.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.807,01 € sowie 5 %-Punkte über dem Basiszinssatz hieraus seit 12.08.2012 zu bezahlen.
Gegen das Urteil haben beide Parteien rechtzeitig Berufung eingelegt und begründet.
Die Beklagte rügt, eine Außenabdichtung der Kellerwände sei weder vertraglich geschuldet noch bei der vorhandenen Bausubstanz (Lehmboden) sinnvoll. Zu verhindern sei lediglich, dass die Feuchtigkeit nach oben in die EG-Wände steige. Die Wahl der Methode zur Schadensbeseitigung stehe der Beklagten zu. Zudem sei die Beklagte nicht verpflichtet, das Straßenpflaster mit seinem Gegengefälle zu verändern; dies sei aber auch eine Ursache für die Feuchtigkeit in den Außenmauern. Hinsichtlich der zugesprochenen Kosten fehle es an einer Darlegung, inwieweit es sich um eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung gehandelt habe.
Die Beklagte beantragt insoweit,
1. das angefochtene Urteil dahingehend abzuändern,
a) dass die Beklagte lediglich verurteilt wird, den vom gerichtlich bestellten Sachverständigen S im erstinstanzlichen Verfahren in seinen Gutachten vom 01.09. und 30.11.2015 sowie seiner ergänzenden Stellungnahme vom 24.02.2016 und seiner ergänzenden mündlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 20.04.2016 bestätigten Mangel
von außen eindringende Feuchtigkeit an der Süd-, West- und Ostseite der vertragsgegenständlichen Gewerbeeinheit im Erdgeschoss des Anwesens F 13, R,
auf ihre Kosten − nach eigenem Ermessen − fachgerecht zu beseitigen und
b) die Klage im Übrigen abgewiesen wird.
Die Klägerin beantragt insoweit Zurückweisung der Berufung.
Darüber hinaus hat die Klägerin ihrerseits Berufung und Anschlussberufung eingelegt. Im Hinblick auf die Wärmedämmung der Erdgeschossräume begehrt sie Zahlung von 9.450,00 € als Schadensersatz, weil für die nachträgliche Anbringung einer solchen, ursprünglich geschuldeten Dämmung nunmehr keine neue Baugenehmigung mehr erteilt würde. Da eine fachgerechte Abdichtung des Kellers technisch und rechtlich nicht möglich sei, macht die Klägerin Minderung des Kaufpreises dergestalt geltend, dass auf die − in die Preisberechnung, anders als bei den anderen Einheiten des Objekts, eingeflossene − Kellerfläche kein Kaufpreisanteil entfalle.
Sie beantragt zuletzt:
1. Die Beklagte wird verurteilt, auf ihre Kosten die klägerische EG-Gewerbeeinheit in der F 13 in R gegen von außen eindringende Nässe und gegen in die Kelleraußenwände bereits eingedrungene und weiterhin eindringende und die klägerische EG-Gewerbeeinheit bereits aufgestiegene und weiterhin aufsteigende Nässe/Feuchtigkeit und Salze abzudichten sowie die bereits eingedrungene Feuchtigkeit und Salze zu beseitigen sowie (danach) die freigelegten Außenwände wieder zu verfüllen, die Außenwandfassade wiederherzustellen und die von den Nacherfüllungsarbeiten betroffenen Innenräume der klägerischen Gewerbeeinheit so wiederherzustellen, dass die Nacherfüllungsarbeiten an und in der klägerischen Gewerbeeinheit keine optischen Beeinträchtigungsspuren hinterlassen.
Wenn und soweit die auszuführenden Abdichtungsarbeiten gemäß vorherigem Absatz fehlschlagen bzw. nicht oder teilweise nicht möglich sein sollten, wird die Beklagte verurteilt, weitere und/oder andere geeignete und fachgerechte Maßnahmen auszuführen, die zur dauerhaften Beseitigung der im vorherigen Absatz erwähnten Nässe-/Feuchtigkeitsmängel und -schäden sowie zur Herstellung eines modernen, für eine Wohnnutzung geeigneten Standards der Einheit erforderlich sind.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen hat, die der Klägerin dadurch entstanden sind und noch entstehen werden, dass die Beklagte die klägerische EG-Gewerbeeinheit in der F 13, R, ohne zureichende Abdichtung gegen von außen eindringende Nässe und ohne zureichende Abdichtung gegen in die Außenwände bereits eingedrungene und weiterhin eindringende sowie in die Klägerin EG-Gewerbeeinheit bereits aufgestiegene und aufsteigende Feuchtigkeit und Salze ausgeführt hat und/oder auch weitere/andere geeignete, fachgerechte Maßnahmen nicht ausgeführt hat, die zur dauerhaften Beseitigung der Nässe-/Feuchtigkeitsmängel und -schäden geführt haben, nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.08.2012.
3. a) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 9.450,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 04.05.2012 zu zahlen.
b) hilfsweise an allen Außenwänden der klägerischen EG-Einheit in der F 13 in R ein 8 cm starkes Wärmedämmsystem auszuführen, einbindende Innenwände auf ca. 1 m Länge zu dämmen, bereits geschädigte Putze und gipshaltige Innenputze vorab zurückzubauen und sämtliche Fensterleibungen zu dämmen, ggf. dort zunächst den Leibungsputz abzuschlagen, so dass sichergestellt ist, dass die Oberflächentemperatur nicht unter den kritischen Wert von 12,6 Grad Celsius in den EG-Räumen der Gewerbeeinheit absinkt, und (danach) die Außenwandfassade wieder herzustellen.
4. a) Die Beklagte wird auf die Anschlussberufung der Klägerin verurteilt, an die Klägerin 6.897,79 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
b) Hilfsantrag: Die Beklagte wird verurteilt, die Kelleraußenwände des Gebäudes F 13 in R so abzudichten, dass die Klägerin ihr „Lager/Laden“ für alle gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten (z. B. Papier, Kleidung, Lebensmittel, etc.) nutzen kann.
Die Beklagte beantragt insoweit, Berufung und Anschlussberufung zurückzuweisen.
Am 16.06.2017 hat eine Wohnungseigentümerversammlung stattgefunden. Darin wurde ein Antrag abgelehnt, die Mängelansprüche aus den Feuchteschäden und der fehlenden Wärmedämmung im Erdgeschoss an sich zu ziehen und dem laufenden Gerichtsverfahren beizutreten. Zugestimmt wurde, dass die Klägerin für die Nichtausführung der Wärmedämmung und für die nicht vorhandene Nutzfläche als deklariertes „Lager im Keller“ Schadensersatz in Form von Geldleistungen durch die Beklagte verlangen und empfangen könne (Anlage K 57).
Ergänzend wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil, die Schriftsätze, die vorgelegten Unterlagen sowie die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.
II.
1. Berufungen und Anschlussberufung sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520, 524 ZPO. Die Änderungen der Berufungsanträge sind jedenfalls sachdienlich; die Klägerin trägt mit ihnen − bei im Übrigen unveränderter Sachlage − den Einwänden der Beklagten Rechnung, dass die Anbringung der Wärmedämmung im Erdgeschoss und die Abdichtung des Kellers technisch bzw. rechtlich nicht möglich seien.
2. a) Die Berufung der Beklagten hat insoweit Erfolg, als sie sich gegen die Formulierung des Anspruchs der Klägerin hinsichtlich der feuchten Erdgeschosswände richtet. Unabhängig davon, ob der ursprüngliche Herstellungs- oder ein Mangelbeseitigungsanspruch Grundlage ist, kann die Beklagte nur dazu verurteilt werden, einen bestimmten geschuldeten Zustand herzustellen. Auf welchem technischen Wege sie dies bewerkstelligt, bleibt ihr überlassen, solange dieser Weg fachgerecht und nachhaltig ist. Das vorhandene Gegengefälle des Gehsteiges kann die Beklagte allerdings nicht entlasten: Diesen Zustand musste und muss sie als vorhanden berücksichtigen und ihm durch die Art und Weise der Bauausführung Rechnung tragen.
Die noch im Tenor des landgerichtlichen Urteils enthaltene Verurteilung zur Abdichtung der Kellerwände auch insoweit, als dies über Maßnahmen hinausgeht, die zur Trockenlegung der Erdgeschossräume erforderlich sind, sondern auch trockene Kellerräume zum Ziel hat, ist schon dadurch gegenstandslos geworden, dass die Klägerin insoweit die Herstellung eines trockenen Zustandes als unmöglich einräumt und unter diesem Gesichtspunkt lediglich noch die Minderung des Kaufpreises beansprucht.
Für die Geltendmachung des Anspruchs auf Herstellung des geschuldeten Zustands ist die Klägerin auch klagebefugt. Die Eigentümergemeinschaft hat die Geltendmachung dieses Anspruchs nicht an sich gezogen, so dass die Klägerin auf Erfüllung bzw. Mangelbeseitigung klagen kann (vgl. Pastor, in: Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Aufl., Rdnr. 476 m. w. N.).
Der Tenor war daher auf die Berufung der Beklagten einzuschränken. Bei der Durchführung der Maßnahmen, die gegen das Eindringen von Nässe/Feuchtigkeit gerichtet sind, hat die Beklagte, wie in der Baubeschreibung der streitgegenständlichen Einheit vereinbart, den Standard einzuhalten, der für eine Wohnnutzung erforderlich wäre. Maßgeblich ist insoweit der Zeitpunkt der Abnahme im Jahre 2003. Nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits ist die Einhaltung dieses Standards insoweit, als nicht die Arbeiten zur Beseitigung der Feuchtigkeitsproblematik in Rede stehen.
b) Ohne Erfolg greift die Beklagte mit ihrer Berufung die Verurteilung zur Tragung der Kosten für die Fa. K und den Sachverständigen Dipl.-Ing. F in Höhe von insgesamt 1.807,01 € an. Die Beklagte rügt nur pauschal die Erforderlichkeit und Angemessenheit, ohne dies substantiiert zu erläutern. Nach Auffassung des Senats durfte die nicht fachkundige Klägerin die Verursachung dieser Kosten für erforderlich halten, um die Folgen des Feuchtigkeitseindrangs zu beseitigen und ihre Ansprüche gegen die Beklagte durchzusetzen.
3. Die Berufung der Klägerin, mit der sie Schadensersatz für das Fehlen einer Wärmedämmung im Erdgeschoss bzw. hilfsweise die Ausführung einer solchen Dämmung geltend macht, ist nicht begründet. Die Klägerin ist zwar aufgrund des Eigentümerbeschlusses zur Geltendmachung des Schadensersatzes berechtigt. Der Senat hat sich bei der Auslegung des Vertrages aber nicht die Überzeugung bilden können, dass die Ausführung einer solchen Dämmung vereinbart gewesen ist. Zwar spricht für eine solche Vereinbarung der Umstand, dass in dem Plan, der zum Gegenstand des notariellen Vertrages gemacht wurde, eine solche außenseitige Dämmung nicht nur graphisch dargestellt, sondern auch verbal bezeichnet ist. Andererseits lässt sich die Vereinbarung einer solchen Dämmschicht nicht damit vereinbaren, dass nach der Baubeschreibung der Außenputz erhalten bleiben sollte, was bei der nachträglichen Anbringung einer außenseitigen Wärmedämmung nicht möglich ist. Die Annahme, dass unter dem Putz möglicherweise schon im Bestand eine solche Dämmung vorhanden wäre, hält der Senat letztlich, vor allem im Hinblick auf das Alter des Gebäudes und auf den Umstand für unrealistisch, dass eine vorangegangene Sanierung zu einer Zeit, als u. U. schon außenseitige Wärmedämmungen üblich gewesen sein könnten, nicht vorgetragen und auch nicht sonst ersichtlich ist. Schließlich kann der Senat der Einzeichnung und Beschriftung im Plan auch deshalb nicht den Vorrang einräumen, weil diese Einzeichnung mit dem Zusatz „nach Angabe“ versehen ist, was von keiner Partei nachvollziehbar erläutert werden konnte. Da die Klägerin für das von ihr behauptete Vertragssoll beweisbelastet ist, wirkt die verbleibende Unklarheit gegen sie.
Dass aus technischer Sicht eine zusätzliche Wärmedämmung nicht erforderlich ist, hat der Sachverständige Seitz auch zur Überzeugung des Senats dargelegt; insoweit kann auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen werden.
Da die von der Klägerin beanspruchte Wärmedämmung nicht geschuldet ist, kommt es für die Entscheidung auch nicht darauf an, ob die Bemessung des Schadensersatzes durch die Klägerin schlüssig ist. Grundlage dafür, Schadensersatz zu fordern, ist es, dass die Ausführung der Dämmung nicht zulässig sein soll. Dann liegt es eher ferne, den Schaden in den Kosten für die (unzulässige) Ausführung zu sehen. Wie sich das Fehlen einer Dämmung (wenn sie denn geschuldet wäre) auf den Wert des Objektes auswirken könnte, ist nicht dargetan.
4. Die Anschlussberufung der Klägerin, mit der sie die Klage wegen der Feuchtigkeit des Kellers auf Schadensersatz umstellt, ist zulässig, die Umstellung jedenfalls sachdienlich.
Die Klägerin ist aufgrund des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft vom 16.06.2017 zur Geltendmachung von Schadensersatz befugt.
Nach dem unstreitigen Vortrag der Klägerin ist die Fläche des Kellerraums in die Berechnung der Gesamtfläche und damit die Preisbildung eingegangen. Da der Keller aber feucht ist und nach dem Vortrag der Beklagten auch nicht trockengelegt werden kann, ist die Kellerfläche für den Zweck der gewerblichen Nutzung der Einheit wertlos; gerade die Verwendung als Lagerraum setzt voraus, dass üblicherweise in einer solchen Ladeneinheit bearbeitete bzw. gehandelte Waren dort ohne Schaden aufbewahrt und gelagert werden können. Dass dies nicht der Fall ist, ergibt sich für den Senat aus den Feststellungen des Sachverständigen Seitz. In dieser fehlenden Nutzbarkeit der Kellerfläche für den Zweck, dem nach dem Vertrag das Objekt dienen soll, liegt ein Mangel, der nach der übereinstimmenden Auffassung der Parteien nicht beseitigt werden kann. Gegen die schlüssige Berechnung des Herabsetzungsbetrages durch die Klägerin hat die Beklagte keine substantiierten Einwände erhoben. Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB, § 261 Abs. 2 ZPO.
5. Da der fehlerhafte Zustand an den Außenwänden des Erdgeschosses noch nicht beseitigt und damit der Schaden noch in Entwicklung begriffen ist, hat die Klägerin Anspruch auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für die Folgen.
III.
1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Bei der Festsetzung des Streitwertes hat der Senat − angelehnt an die von den Parteien im letzten Termin geäußerten Vorstellungen − die Kosten der Abdichtung im Erdgeschoss mit rund 12.000,00 € und den Wert des Feststellungsantrages mit rund 15.000,00 € geschätzt; im Übrigen ergeben sich die Teilstreitwerte aus der Bezifferung durch die Klägerin. Die Beklagte hat im Wesentlichen im Hinblick auf die Wärmedämmung obsiegt und mit der Einschränkung des Anspruchs auf Beseitigung der Durchfeuchtung und ihrer Ursachen; insoweit durfte ihr der Weg nicht vorgeschrieben werden. Dies führt zu einer Kostenquote von 1/4 zu 3/4 zu Lasten der Beklagten.
2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
3. Die Zulassung der Revision war nicht veranlasst. Der Rechtsstreit wirft keine bislang nicht entschiedenen grundsätzlichen Rechtsfragen von allgemeinem Interesse auf. Der Senat weicht nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs oder der Obergerichte ab.
