Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Fiktive Werkabnahme: Juristische Konsequenzen bei wesentlichen Mängeln
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was ist eine fiktive Werkabnahme und unter welchen Umständen tritt sie ein?
- Welche Mängel rechtfertigen eine Verweigerung der Werkabnahme?
- Welche rechtlichen Schritte kann man unternehmen, wenn ein Werk Mängel aufweist?
- Was sind die finanziellen und rechtlichen Konsequenzen einer fiktiven Werkabnahme?
- Wie kann man sich gegen eine ungewollte fiktive Werkabnahme schützen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Streit zwischen den Parteien betrifft die Frage, ob die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fristgerecht stattfand und welche Auswirkungen Mängel auf die Abnahme haben.
- Die Klägerin behauptet, dass der Beklagte die Abnahme unberechtigt verweigert hat, während der Beklagte auf bestehende Mängel verweist.
- Ein zentraler Streitpunkt ist die vertragsgemäße Ausführung der Innenhoffläche, die nicht den vertraglichen Vorgaben entsprach.
- Das Gericht wies die Klage ab und stellte fest, dass die Abnahmewirkungen nicht eingetreten sind, da Mängel am Gemeinschaftseigentum vorlagen.
- Der Gerichtsbeschluss stützt sich auf die Feststellung, dass die Abnahme auch bei geringfügigen Mängeln nicht erfolgen kann, wenn diese vertraglich vereinbart wurden.
- Die Entscheidung verdeutlicht, dass die rechtliche Verantwortlichkeit bei der Abnahme in den Händen des Käufers liegt, insbesondere wenn Mängel ignoriert werden.
- Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens, was finanzielle Belastungen für sie mit sich bringt.
- Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils eröffnet dem Beklagten die Möglichkeit, seine Ansprüche durchzusetzen.
- Die Entscheidung hat Auswirkungen auf zukünftige Fälle, in denen Abnahmeschwierigkeiten aufgrund von Mängeln auftreten.
- Käufer sollten sich ihrer Rechte bewusst sein, insbesondere im Hinblick auf die Abnahme und die Folgen von festgestellten Mängeln.
Fiktive Werkabnahme: Juristische Konsequenzen bei wesentlichen Mängeln
Die Werkabnahme ist ein zentraler Bestandteil des Werkvertragsrechts und spielt eine wesentliche Rolle bei der Beurteilung, ob ein Werk als vertragsgemäß angesehen werden kann. Die Abnahme ist der Moment, in dem der Auftraggeber erklärt, dass er das Werk akzeptiert und die Verantwortung für eventuell bestehende Mängel an den Auftragnehmer überträgt. Doch was passiert, wenn das Werk wesentliche Mängel aufweist, die die Gebrauchstauglichkeit erheblich einschränken? Hier kommen die fiktive Werkabnahme sowie die damit verbundenen rechtlichen Implikationen ins Spiel.
Eine fiktive Werkabnahme kann auch dann stattfinden, wenn der Auftraggeber das Werk nicht formal abnimmt, jedoch dennoch der Auffassung ist, dass die Mängel inakzeptabel sind. In solchen Fällen stellt sich die Frage, welche Rechte dem Auftraggeber zustehen und inwiefern der Auftragnehmer für die Mängel verantwortlich gemacht werden kann. Es ist entscheidend, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die damit verbundenen Ansprüche zu verstehen, um mögliche Konflikte vor und nach der Abnahme zu vermeiden.
Im Folgenden wird ein konkreter Fall untersucht, der die unterschiedlichen Aspekte einer fiktiven Werkabnahme bei wesentlichen Mängeln beleuchtet und die daraus resultierenden juristischen Konsequenzen analysiert.
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Der Fall vor Gericht
Der Streit um die Rasenfläche im Innenhof
Der Bundesgerichtshof musste sich mit einem Fall befassen, der die Gestaltung eines Innenhofs in einem denkmalgeschützten Vierkanthof zum Gegenstand hatte. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob die Parteien eines Bauträgervertrags eine verbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Innenhofs getroffen hatten.
Die Vorgeschichte des Rechtsstreits
Im Dezember 2014 erwarb der Beklagte von der Klägerin zwei Eigentumswohnungen in einem umgebauten Vierkanthof. Der notarielle Kaufvertrag bezog sich auf eine Baubeschreibung, die wiederum auf einen landschaftspflegerischen Begleitplan (LBP) verwies. Dieser sah vor, dass die Freifläche im Innenhof als Rasenfläche angelegt werden sollte.
Tatsächlich gestaltete die Klägerin den Innenhof später anders: Statt einer Rasenfläche wurde eine wassergebundene Decke angelegt. Als die Klägerin den Beklagten zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums aufforderte, verweigerte dieser unter Verweis auf Mängel, insbesondere die abweichende Gestaltung des Innenhofs.
Der Weg durch die Instanzen
Die Klägerin erhob daraufhin Klage mit dem Ziel festzustellen, dass die Abnahmewirkungen für das Gemeinschaftseigentum eingetreten seien. Das Landgericht wies die Klage ab und begründete dies damit, dass die Gestaltung des Innenhofs einen wesentlichen Mangel darstelle. Die Klägerin legte gegen dieses Urteil Berufung ein.
Das Oberlandesgericht Köln bestätigte jedoch die Entscheidung des Landgerichts. Es sah in der Gestaltung des Innenhofs ebenfalls einen wesentlichen Mangel, der eine Abnahmeverweigerung rechtfertigte. Das Gericht legte den Vertrag der Parteien so aus, dass sie eine verbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Innenhofs als Rasenfläche getroffen hatten.
Die Begründung des Gerichts
Das OLG Köln stützte seine Entscheidung auf eine sorgfältige Auslegung des Vertrags und der damit verbundenen Dokumente. Es argumentierte, dass die Parteien durch die Verweisungskette im Vertrag – vom Kaufvertrag über die Baubeschreibung bis zum LBP – eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen hatten.
Das Gericht betonte, dass der LBP zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Gestaltung als Rasenfläche vorsah und dieser Plan auch Teil der später erteilten Baugenehmigung wurde. Die Richter sahen keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Parteien eine flexible Anpassung der Innenhofgestaltung vereinbart hätten.
Die Auswirkungen der Entscheidung
Mit dieser Entscheidung stärkte das OLG Köln die Position von Käufern in Bauträgerverträgen. Es machte deutlich, dass Verweise auf Planungsunterlagen in notariellen Verträgen als verbindliche Vereinbarungen ausgelegt werden können, selbst wenn die Details nicht direkt im Hauptvertrag stehen.
Für Bauträger bedeutet dies, dass sie sehr sorgfältig prüfen müssen, welche Unterlagen sie in ihre Verträge einbeziehen. Änderungen an den Planungen nach Vertragsschluss können problematisch sein, wenn sie nicht ausdrücklich vorbehalten wurden.
Fazit
Der Fall zeigt, wie komplex die Auslegung von Bauträgerverträgen sein kann. Er unterstreicht die Bedeutung präziser Vertragsgestaltung und die Notwendigkeit, alle referenzierten Dokumente sorgfältig zu prüfen. Für Käufer von Immobilien ist es wichtig, sich der Tragweite solcher Verweise bewusst zu sein und gegebenenfalls auf Klarstellungen zu bestehen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des OLG Köln verdeutlicht, dass Verweise auf externe Dokumente in Bauträgerverträgen als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarungen ausgelegt werden können. Dies stärkt die Position der Käufer und verpflichtet Bauträger zu besonderer Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung. Für die Praxis bedeutet dies, dass alle referenzierten Unterlagen integraler Bestandteil des Vertrages sind und nachträgliche Änderungen ohne ausdrücklichen Vorbehalt problematisch sein können.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie ein Bauwerk oder eine Immobilie erwerben, achten Sie besonders auf die Vertragsdetails und alle referenzierten Dokumente. Das Urteil zeigt, dass auch indirekt erwähnte Pläne, wie der Landschaftspflegerische Begleitplan in diesem Fall, verbindlich sein können. Als Käufer haben Sie das Recht, die Abnahme bei wesentlichen Mängeln zu verweigern. Weicht die Ausführung erheblich von den vereinbarten Spezifikationen ab, wie hier die wassergebundene Decke statt einer Rasenfläche, kann dies als wesentlicher Mangel gelten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, ein mangelhaftes Werk abzunehmen. Sie riskieren dadurch keine fiktive Abnahme, solange die Mängel wesentlich sind.
FAQ – Häufige Fragen
Sie möchten einen Vertrag abschließen und wissen nicht, welche Rechte und Pflichten Sie im Falle von fiktiver Werkabnahme und Mängeln haben? Diese FAQ-Rubrik liefert Ihnen fundierte Antworten auf Ihre Fragen! Hier finden Sie verständliche Erklärungen zu den wichtigsten juristischen Aspekten und erfahren, wie Sie im Falle von Problemen Ihre Ansprüche geltend machen können.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist eine fiktive Werkabnahme und unter welchen Umständen tritt sie ein?
- Welche Mängel rechtfertigen eine Verweigerung der Werkabnahme?
- Welche rechtlichen Schritte kann man unternehmen, wenn ein Werk Mängel aufweist?
- Was sind die finanziellen und rechtlichen Konsequenzen einer fiktiven Werkabnahme?
- Wie kann man sich gegen eine ungewollte fiktive Werkabnahme schützen?
Was ist eine fiktive Werkabnahme und unter welchen Umständen tritt sie ein?
Eine fiktive Werkabnahme ist ein rechtliches Konstrukt im Werkvertragsrecht, bei dem das Werk als abgenommen gilt, ohne dass der Besteller eine ausdrückliche Abnahmeerklärung abgegeben hat. Sie tritt unter bestimmten gesetzlich definierten Umständen ein und hat ähnliche Rechtsfolgen wie eine tatsächliche Abnahme.
Die fiktive Abnahme ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 640 Abs. 2 geregelt. Sie kann in zwei Hauptszenarien eintreten:
1. Fristablauf nach Fertigstellung: Wenn der Unternehmer das Werk fertiggestellt hat und dem Besteller eine angemessene Frist zur Abnahme setzt, gilt das Werk als abgenommen, falls der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.
2. Abnahmeverweigerung trotz Mangelfreiheit: Verweigert der Besteller die Abnahme wegen vermeintlicher Mängel, obwohl das Werk tatsächlich mangelfrei ist, kann ebenfalls eine fiktive Abnahme eintreten.
Es ist wichtig zu betonen, dass die fiktive Abnahme nicht eintritt, wenn das Werk wesentliche Mängel aufweist. In solchen Fällen hat der Besteller das Recht, die Abnahme zu verweigern, bis diese Mängel behoben sind.
Die Rechtsfolgen einer fiktiven Abnahme sind weitreichend. Mit ihr geht die Gefahr auf den Besteller über, die Vergütung wird fällig, und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt zu laufen. Zudem verschiebt sich die Beweislast für Mängel vom Unternehmer auf den Besteller.
Für Besteller ist es daher ratsam, innerhalb der gesetzten Frist das Werk sorgfältig zu prüfen und etwaige Mängel konkret zu benennen. Unternehmer hingegen sollten nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Abnahmefrist setzen, um von den Vorteilen einer möglichen fiktiven Abnahme profitieren zu können.
In der Praxis kann es zu Streitigkeiten kommen, wenn Uneinigkeit darüber besteht, ob ein Mangel wesentlich ist oder nicht. Gerichte beurteilen dies im Einzelfall, wobei sie die Funktionsfähigkeit des Werks und die Zumutbarkeit für den Besteller berücksichtigen.
Welche Mängel rechtfertigen eine Verweigerung der Werkabnahme?
Die Verweigerung der Werkabnahme ist nur bei wesentlichen Mängeln gerechtfertigt. Ein Mangel gilt als wesentlich, wenn er die Gebrauchstauglichkeit des Werkes erheblich beeinträchtigt oder dessen Wert deutlich mindert. Dabei kommt es auf den Einzelfall und die vertraglichen Vereinbarungen an.
Kriterien für wesentliche Mängel sind:
Die Funktionalität des Werkes ist stark eingeschränkt. Ein Beispiel wäre ein neu gebautes Haus mit undichtem Dach, das bei Regen Wasser durchlässt.
Sicherheitsrelevante Mängel liegen vor. Dies könnte eine fehlerhafte Elektroinstallation sein, die Brandgefahr verursacht.
Das optische Erscheinungsbild weicht erheblich von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Etwa wenn bei einer bestellten Küche die Farbe der Fronten völlig anders ist als vereinbart.
Die Funktionalität entspricht nicht den vertraglich zugesicherten Eigenschaften. Bei einer Solaranlage wäre dies der Fall, wenn die tatsächliche Leistung deutlich unter der vereinbarten liegt.
Es ist wichtig zu beachten, dass nicht jeder Mangel eine Abnahmeverweigerung rechtfertigt. Kleinere Mängel, die die Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen, berechtigen den Besteller lediglich zur Geltendmachung von Mängelbeseitigungsansprüchen, nicht aber zur Verweigerung der Abnahme.
Der Besteller muss bei der Abnahmeverweigerung die Mängel konkret benennen und begründen, warum diese als wesentlich einzustufen sind. Eine pauschale Verweigerung ohne Angabe von Gründen ist nicht zulässig.
In Zweifelsfällen kann es ratsam sein, eine fachkundige Begutachtung durchführen zu lassen, um die Wesentlichkeit der Mängel objektiv festzustellen. Dies kann helfen, spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Es ist zu beachten, dass auch bei Vorliegen wesentlicher Mängel unter bestimmten Umständen eine fiktive Abnahme eintreten kann. Dies kann der Fall sein, wenn der Besteller das Werk trotz der Mängel in Gebrauch nimmt oder wenn er innerhalb einer angemessenen Frist keine Mängel rügt.
Die Abnahmeverweigerung sollte stets gut dokumentiert werden. Dazu gehören detaillierte Beschreibungen der Mängel, möglichst mit Fotos oder Videos, sowie die Protokollierung aller Kommunikation mit dem Werkunternehmer bezüglich der Mängelrügen.
Welche rechtlichen Schritte kann man unternehmen, wenn ein Werk Mängel aufweist?
Bei Mängeln an einem Werk stehen dem Besteller verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um seine Interessen zu wahren. Zunächst ist es wichtig, den Mangel unverzüglich nach Entdeckung beim Werkunternehmer zu rügen. Diese Mängelrüge sollte schriftlich erfolgen und den Mangel möglichst genau beschreiben.
Der Besteller hat primär einen Anspruch auf Nacherfüllung. Dies bedeutet, dass der Werkunternehmer die Möglichkeit erhält, den Mangel zu beseitigen oder das Werk neu herzustellen. Hierfür muss der Besteller dem Unternehmer eine angemessene Frist setzen. Die Länge dieser Frist hängt vom Einzelfall ab, sollte aber ausreichend sein, um die erforderlichen Arbeiten durchzuführen.
Sollte die Nacherfüllung fehlschlagen, unmöglich sein oder vom Werkunternehmer verweigert werden, stehen dem Besteller weitere Rechte zu. Er kann den Werklohn mindern, vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Die Minderung reduziert den Werklohn entsprechend dem Verhältnis zwischen dem Wert des mangelhaften Werks und dem Wert, den das Werk ohne Mängel hätte. Ein Rücktritt kommt in Betracht, wenn der Mangel erheblich ist und die Nacherfüllung gescheitert ist. Schadensersatz kann gefordert werden, wenn dem Besteller durch den Mangel zusätzliche Kosten entstanden sind.
In bestimmten Fällen kann der Besteller den Mangel auch selbst beseitigen und vom Werkunternehmer Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Dies ist möglich, wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen ist oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Selbstvornahme rechtfertigen.
Bei wesentlichen Mängeln kann der Besteller unter Umständen die Abnahme des Werkes verweigern. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Mängel so gravierend sind, dass das Werk für den Besteller nicht nutzbar ist oder wenn die Beseitigung der Mängel einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern würde.
Es ist ratsam, alle Kommunikation mit dem Werkunternehmer schriftlich zu führen und Beweise für den Mangel zu sichern, beispielsweise durch Fotos oder Gutachten. Dies kann im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung von großer Bedeutung sein.
Die genauen Rechte und Fristen ergeben sich aus den §§ 633 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Bei komplexen Fällen oder hohen Streitwerten kann die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht sinnvoll sein, um die eigenen Rechte optimal durchzusetzen und mögliche Fallstricke zu vermeiden.
Was sind die finanziellen und rechtlichen Konsequenzen einer fiktiven Werkabnahme?
Eine fiktive Werkabnahme tritt ein, wenn der Besteller das fertiggestellte Werk trotz Aufforderung durch den Unternehmer nicht innerhalb einer angemessenen Frist abnimmt. Dies hat sowohl finanzielle als auch rechtliche Auswirkungen für beide Vertragsparteien.
Zu den finanziellen Konsequenzen gehört zunächst, dass der Werklohn mit der fiktiven Abnahme fällig wird. Der Unternehmer hat nun einen Anspruch auf die vollständige Vergütung seiner Leistung, auch wenn der Besteller das Werk nicht ausdrücklich abgenommen hat. Dies kann für den Besteller eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, insbesondere wenn er mit dem Ergebnis nicht zufrieden ist.
Rechtlich bedeutet die fiktive Werkabnahme, dass die Beweislast für etwaige Mängel vom Unternehmer auf den Besteller übergeht. Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme – auch der fiktiven – muss hingegen der Besteller nachweisen, dass Mängel vorliegen. Dies kann für den Besteller im Streitfall zu erheblichen Schwierigkeiten führen, da er möglicherweise nicht über das nötige Fachwissen verfügt, um Mängel eindeutig zu belegen.
Mit der fiktiven Abnahme beginnt auch die Verjährungsfrist für Mängelansprüche zu laufen. Der Besteller muss daher besonders aufmerksam sein und etwaige Mängel rechtzeitig rügen, um seine Rechte nicht zu verlieren. Die Verjährungsfrist beträgt in der Regel zwei Jahre, bei Bauwerken fünf Jahre.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass mit der fiktiven Abnahme die Gefahr auf den Besteller übergeht. Das bedeutet, dass er ab diesem Zeitpunkt das Risiko für zufällige Beschädigungen oder den Untergang des Werkes trägt. Dies kann erhebliche finanzielle Folgen haben, wenn das Werk nach der fiktiven Abnahme beschädigt wird oder verloren geht.
Für den Unternehmer bietet die fiktive Werkabnahme den Vorteil, dass er Rechtssicherheit erhält und seinen Vergütungsanspruch durchsetzen kann. Er muss jedoch beachten, dass die fiktive Abnahme nicht eintritt, wenn das Werk wesentliche Mängel aufweist. In diesem Fall bleibt er weiterhin in der Pflicht, die Mängel zu beseitigen und kann die Abnahme nicht erzwingen.
Der Besteller sollte sich der Konsequenzen einer fiktiven Werkabnahme bewusst sein und auf Aufforderungen zur Abnahme zeitnah reagieren. Wenn er mit dem Werk nicht zufrieden ist, sollte er Mängel unverzüglich und detailliert rügen. Eine sorgfältige Dokumentation des Zustands des Werkes bei Fertigstellung kann im Streitfall von großem Nutzen sein.
Es ist wichtig zu beachten, dass die fiktive Werkabnahme nicht automatisch eintritt. Der Unternehmer muss den Besteller zur Abnahme auffordern und eine angemessene Frist setzen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, ohne dass der Besteller die Abnahme erklärt oder berechtigte Mängel gerügt hat, gilt das Werk als abgenommen.
In der Praxis führt die fiktive Werkabnahme häufig zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien. Um solche Konflikte zu vermeiden, ist eine klare Kommunikation und eine sorgfältige Dokumentation des gesamten Abnahmeprozesses ratsam. Beide Parteien sollten ihre Rechte und Pflichten kennen und verantwortungsvoll damit umgehen.
Wie kann man sich gegen eine ungewollte fiktive Werkabnahme schützen?
Um sich gegen eine ungewollte fiktive Werkabnahme zu schützen, ist es für den Besteller eines Werkes entscheidend, proaktiv und zeitnah zu handeln. Eine fiktive Abnahme kann eintreten, wenn der Besteller das fertiggestellte Werk nicht innerhalb einer angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Dies kann auch bei Vorliegen von Mängeln geschehen, sofern diese nicht als wesentlich einzustufen sind.
Der wichtigste Schutz besteht darin, das fertiggestellte Werk unverzüglich und gründlich zu prüfen. Sobald der Unternehmer die Fertigstellung anzeigt, sollte der Besteller zeitnah einen Abnahmetermin vereinbaren. Bei dieser Gelegenheit ist es ratsam, das Werk sorgfältig zu inspizieren und etwaige Mängel detailliert zu dokumentieren. Eine schriftliche Auflistung aller festgestellten Mängel ist unerlässlich. Diese Liste sollte dem Unternehmer umgehend übergeben werden, verbunden mit der Aufforderung zur Nachbesserung.
Bei der Dokumentation von Mängeln ist Präzision gefragt. Jeder Mangel sollte genau beschrieben und möglichst mit Fotos oder Videos belegt werden. Dies dient nicht nur als Beweis für das Vorhandensein der Mängel zum Zeitpunkt der Fertigstellung, sondern ermöglicht auch eine klare Kommunikation mit dem Unternehmer über die erforderlichen Nachbesserungen.
Ein weiterer wichtiger Schutz ist die ausdrückliche Verweigerung der Abnahme bei Vorliegen wesentlicher Mängel. Diese Verweigerung sollte schriftlich erfolgen und die Gründe für die Nicht-Abnahme detailliert darlegen. Es ist dabei zu beachten, dass nicht jeder Mangel automatisch als wesentlich gilt. Ein Mangel ist in der Regel dann als wesentlich anzusehen, wenn er den vertragsgemäßen Gebrauch des Werkes erheblich beeinträchtigt oder unmöglich macht.
Für den Fall, dass der Unternehmer eine Frist zur Abnahme setzt, ist es wichtig, innerhalb dieser Frist zu reagieren. Schweigt der Besteller, kann dies unter Umständen als Zustimmung zur Abnahme gewertet werden. Eine fristgerechte Reaktion, sei es durch die Erklärung der Abnahme unter Vorbehalt oder durch die begründete Verweigerung der Abnahme, ist daher unerlässlich.
Bei komplexen Bauvorhaben oder technischen Werken kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann bei der Beurteilung der Mängel und ihrer Wesentlichkeit unterstützen und so dazu beitragen, dass die Position des Bestellers fachlich fundiert vertreten wird.
Es ist auch ratsam, im Werkvertrag klare Regelungen zur Abnahme zu treffen. Dazu gehören Vereinbarungen über die Abnahmefrist, das Verfahren bei der Feststellung von Mängeln und die Voraussetzungen für eine Abnahmeverweigerung. Solche vertraglichen Regelungen können zusätzlichen Schutz vor einer ungewollten fiktiven Abnahme bieten.
In Fällen, in denen der Unternehmer auf einer Abnahme besteht, obwohl aus Sicht des Bestellers wesentliche Mängel vorliegen, kann eine Abnahme unter Vorbehalt erwogen werden. Hierbei wird die Abnahme erklärt, gleichzeitig aber der Vorbehalt der Mängelbeseitigung dokumentiert. Dies ermöglicht es dem Besteller, seine Mängelrechte zu wahren, ohne den Abnahmeprozess zu blockieren.
Durch die konsequente Anwendung dieser Schutzmaßnahmen kann der Besteller das Risiko einer ungewollten fiktiven Werkabnahme erheblich reduzieren und seine Rechte im Hinblick auf die Mangelbeseitigung und eventuelle Gewährleistungsansprüche sichern.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Werkabnahme: Die Werkabnahme ist ein wichtiger Schritt im Bauprozess, bei dem der Auftraggeber das fertige Werk prüft und entweder abnimmt (akzeptiert) oder die Abnahme wegen Mängeln verweigert. Sie ist sozusagen der offizielle Abschluss des Bauprojekts und hat rechtliche Konsequenzen.
- Wesentlicher Mangel: Ein wesentlicher Mangel ist ein Fehler oder eine Abweichung vom Vertrag, die die Nutzung des Werkes erheblich beeinträchtigt. Im vorliegenden Fall war die wassergebundene Decke statt der vereinbarten Rasenfläche ein wesentlicher Mangel, da sie die Nutzung des Innenhofs einschränkte.
- Fiktive Abnahme: Eine fiktive Abnahme ist eine rechtliche Annahme, dass ein Werk abgenommen wurde, obwohl dies nicht ausdrücklich geschehen ist. Sie kann eintreten, wenn der Auftraggeber das Werk nutzt, obwohl er Mängel beanstandet hat. Im konkreten Fall wurde keine fiktive Abnahme angenommen, da der Käufer die Abnahme wegen des wesentlichen Mangels verweigerte.
- Bauträgervertrag: Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, bei dem ein Bauträger ein Grundstück erwirbt, darauf ein Gebäude errichtet und die Wohnungen oder Einheiten anschließend an Käufer verkauft. Im vorliegenden Fall wurde der Streit um die Rasenfläche im Rahmen eines solchen Bauträgervertrags ausgetragen.
- Beschaffenheitsvereinbarung: Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist eine vertragliche Vereinbarung über bestimmte Eigenschaften des Werkes. Im vorliegenden Fall war die Vereinbarung über die Rasenfläche im Innenhof eine Beschaffenheitsvereinbarung, die der Bauträger nicht eingehalten hat.
- Landschaftspflegerischer Begleitplan (LBP): Ein Landschaftspflegerischer Begleitplan ist ein Dokument, das bei Bauvorhaben erstellt wird, um die Auswirkungen auf die Umwelt zu bewerten und Maßnahmen zum Schutz der Natur festzulegen. Im vorliegenden Fall war der LBP Teil des Bauträgervertrags und enthielt die Vereinbarung über die Rasenfläche im Innenhof.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 640 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. (Abnahme): Dieser Paragraph regelte die Abnahme im Werkvertragsrecht. Eine Abnahme liegt vor, wenn der Besteller das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Im vorliegenden Fall geht es darum, ob der Beklagte das Gemeinschaftseigentum (Innenhof) abnehmen musste, obwohl es nicht vertragsgemäß gestaltet war.
- § 633 Abs. 2 BGB (Mangel): Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit des Werkes von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Im vorliegenden Fall ist die Soll-Beschaffenheit durch den Landschaftspflegerischen Begleitplan (LBP) definiert, der eine Rasenfläche im Innenhof vorsah. Die tatsächliche Ausführung als wassergebundene Decke stellt eine Abweichung dar und somit einen Mangel.
- § 326 Abs. 5 BGB (Entbehrlichkeit der Fristsetzung): Dieser Paragraph regelt die Entbehrlichkeit einer Fristsetzung zur Nacherfüllung bei Unmöglichkeit. Im vorliegenden Fall könnte argumentiert werden, dass eine Fristsetzung zur Nacherfüllung entbehrlich war, da die Klägerin die Änderung der Innenhofgestaltung bereits vorgenommen hatte und eine Änderung zurück zur Rasenfläche möglicherweise nicht mehr möglich oder zumutbar war.
- § 241 Abs. 1 BGB (Leistungspflichten): Dieser Paragraph definiert die Pflichten der Vertragsparteien. Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Vertrag und den in Bezug genommenen Unterlagen (Baubeschreibung, LBP) die Pflicht der Klägerin, den Innenhof als Rasenfläche zu gestalten.
- § 133, 157 BGB (Auslegung von Willenserklärungen): Diese Paragraphen regeln die Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen. Im vorliegenden Fall ist die Auslegung des Bauträgervertrags, der Baubeschreibung und des LBP entscheidend, um festzustellen, ob eine verbindliche Vereinbarung über die Gestaltung des Innenhofs als Rasenfläche getroffen wurde. Das Gericht legt den Vertrag dahingehend aus, dass eine solche Vereinbarung bestand.
Das vorliegende Urteil
OLG Köln – Az.: 7 U 173/20 – Beschluss vom 02.11.2021
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Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Köln (18 O 281/19) vom 20.11.2020 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsmittels trägt die Klägerin.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe:
I.
Die Parteien streiten um die Feststellung des Eintritts der Abnahmewirkungen betreffend eines mittels Bauträgervertrags verkauften Gemeinschaftseigentums.
Mittels notariellen Bauträgervertrags vom 19.12.2014 (Anl 1, AH1) erwarb der Beklagte von der Klägerin unter Einbeziehung einer Baubeschreibung (Anl. 4, AH1) die seitens der Klägerin zu errichtenden Eigentumswohnungen Nr. 24 und 25 im denkmalgeschützten Vierkanthof „###“ in ### nebst vier Tiefgaragenstellplätzen zum Preis von insgesamt 1.205.310 EUR.
Ziffer 25 der im Kaufvertrag in Bezug genommenen Baubeschreibung lautete auszugsweise wie folgt:
„25. INNENHOF
Die Gestaltung des Innenhof erfolgt in Abstimmung mit der Denkmalbehörde und gemäß Landschaftspflegerischem Begleitplan.“
Der landschaftspflegerische Begleitplan vom 27.02.2014 (Bl. 144ff. GA) sah unter Z. 4 „Darstellung der Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen“ auf Seite 18 u.a. vor:
„Die neu entstehende Freifläche im Innenhof wird als Rasenfläche angelegt.“
Die für die Baumaßnahme erteilte Baugenehmigung der Stadt I. vom 11.06.2015 (Bl. 182ff. GA) enthielt unter Ziffer 2 folgende Auflage:
„Der mit der Nutzungsänderung verbundene Eingriff in Natur und Landschaft wurde vom Ingenieurbüro ### durch einen Landschaftspflegerischen Begleitplan (LBP) (Stand: 27.02.2014) und eine artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) (Stand: 20.02.2014) dargestellt. Die erforderlichen Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen, die in dem LBP und der ASP des vorgenannten Büros näher konkretisiert werden, sind umzusetzen.“
Tatsächlich legte die Klägerin in der Mitte des im Übrigen gepflasterten Innenhof später eine wassergebundene Decke an.
Am 21.08.2017 nahm der Beklagte das Sondereigentum ab; die letzte Kaufpreisrate in Höhe von 42.185,85 EUR zahlte er auf das Notaranderkonto, ohne bislang die Freigabe erteilt zu haben.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 18.07.2019 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 31.07.2019 zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf, was dieser unter Bezugnahme auf Mängel am 23.07.2019 verweigerte.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, im Verhältnis zwischen den Parteien seien infolge der unberechtigten Verweigerung der Abnahme seitens des Beklagten die Abnahmewirkungen eingetreten. Sämtliche beklagtenseits gerügten Mängel seien – selbst wenn sie bestünden – nicht wesentlich und stünden einer Abnahmereife nicht entgegen.
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, die Abnahme mit Blick auf fortbestehende Mängel zu Recht verweigert zu haben. Insbesondere stehe die Gestaltung der Innenhoffläche nicht mit den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien in Einklang, da keine Rasenfläche ausgeführt worden sei.
Das Gericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass die Feststellungsklage zulässig, jedoch unbegründet sei. Die Wirkungen der Abnahme hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zum Beklagten seien nicht zum 01.08.2019 eingetreten, weil das Gemeinschaftseigentum zu diesem Zeitpunkt mindestens einen nicht unwesentlichen Mangel im Sinne von § 640 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. aufgewiesen habe. Namentlich sei die Mitte der Innenhoffläche entgegen der vertraglichen Vereinbarungen und entgegen der Auflage in der Baugenehmigung nicht als Rasenfläche, sondern als wassergebundene Decke ausgeführt worden.
Wegen des Sachverhalts, der dem Rechtsstreit zugrunde liegt, sowie der in erster Instanz gestellten Anträge im Übrigen wird auf die angefochtene Entscheidung vom 20.11.2020 (Bl. 311 ff. GA) Bezug genommen.
Hiergegen wendet sich die Berufungsführerin mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung.
Die Klägerin trägt nunmehr vor, es lägen die Berufungsgründe der fehlerhaften Rechtsanwendung sowie der unrichtigen Tatsachenfeststellung vor. Das Landgericht habe verkannt, dass ein wesentlicher Mangel tatsächlich nicht vorliege. Die aktuelle Beschaffenheit des Innenhofs sei materiell rechtmäßig, da die Abweichungen vom ursprünglichen LBP zusammen mit der zuständigen Behörde vorgegeben worden seien. Die Änderungen seien von der Zeugin ### gefordert worden, die für die Naturschutzbehörde gesprochen habe. Eine Textur der Baugenehmigung sei problemlos möglich und von der Klägerin zwischenzeitlich auch beantragt worden.
Sie beantragt,
1. unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Köln vom 20.11.2020 mit dem Az. 18 O 281/19 festzustellen, dass die Wirkungen der Abnahme hinsichtlich des von dem Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 19.12.2014 (UR Nr. ###/2014 ### Notar ### aus ###) anteilig erworbenen und von der Klägerin errichteten Gemeinschaftseigentums (Hofgebäude und Tiefgarage mit Außenflächen) auf dem Grundbesitz „###“, ###-Straße ### in ### spätestens am 01.09.2019 eingetreten sind,
2. vorsorglich für den Fall des Unterliegens, die Revision zuzulassen,
3. hilfsweise, den Rechtsstreit unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Köln vom 20.11.2020 mit dem Aktenzeichen 18 O 281/19 zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Köln zurückzuverweisen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Erweiterung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags. Die Parteien hätten hinsichtlich der Gestaltung des Innenhofs als Rasenfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen. Eine solche Auslegung verstoße auch nicht gegen höchstrichterliche Rechtsprechung, insbesondere weil der LBP in der notariell beurkundeten Baubeschreibung ausdrücklich erwähnt worden sei. Zudem sei noch nicht einmal klar, wieso der LBP in Bezug auf die Rasenfläche habe geändert werden müssen. Der LBP sei Bestandteil der Planunterlagen für die Baurechtserlangung. Es stelle sich die Frage, wieso die Zeugin ### einseitig habe Vorgaben machen können. Es werde bestritten, dass eine Rasenfläche ausgeschlossen gewesen sei und die vorgenannte Zeugin praktisch für die Naturschutzbehörde gesprochen habe. Der Verzicht auf die Rasenfläche sei keine zwingende Vorgabe des Planers, sondern das Ergebnis einer Absprache mit den Bauherren gewesen. Jedenfalls habe er als Käufer eine klare Vorstellung von der Rasenfläche im Innenhof gehabt. Die wassergebundene Fläche stelle schließlich einen wesentlichen Mangel dar.
Mit Beschluss vom 17.09.2021 hat der Senat darauf hingewiesen, dass beabsichtigt sei, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, auf den wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 426ff. GA).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Der Beschluss ergeht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO.
Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 17.09.2021 Bezug genommen.
Die hierzu erfolgten Stellungnahmen der Klägerin vom 06. und 14.10.2021 rechtfertigen keine andere Entscheidung, sondern geben lediglich zu folgender ergänzenden Begründung Anlass:
1. Entgegen der Ansicht der Klägerin steht die im vorgenannten Hinweisbeschluss vorgenommene Auslegung des notariell beurkundeten Bauträgerkaufvertrags der Parteien vom 19.12.2014 nicht im Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung, insbesondere nicht zu der von der Klägerin zitierten Entscheidung (BGH, Urteil vom 06.11.2015 V ZR 78/14). Der Bundesgerichtshof hat darin lediglich entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt (BGH, a.a.O. Rn 15).
a. Dies ist vorliegend jedoch schon deshalb nicht übertragbar, weil die Beschreibung der Eigenschaft der neu errichteten Freifläche im Innenhof als Rasenfläche hier nicht vor, sondern bei Vertragsschluss am 19.12.2014 erfolgt ist. Gemäß § 6 Nr. 1 Abs. 1 des vorgenannten Vertrags hat die Bauausführung entsprechend der Baubeschreibung zu erfolgen (S. 18 Anl 1, AH 1). Nach Ziffer 25 dieser Baubeschreibung erfolgt die Gestaltung des Innenhofs in Abstimmung mit der Denkmalbehörde und gemäß LBP (S. 7 der Anl 2 zu Anl 4 im AH1). Dieser sieht unter Ziffer 4.3 Unterziffer 4 ausdrücklich vor, dass die neu zu errichtende Freifläche im Innenhof als Rasenfläche angelegt wird (Bl. 162 GA).
b. Unabhängig davon hat die Eigenschaftsbeschreibung durch die Verweisungskette auch im notariell beurkundeten Vertrag der Parteien ihren Niederschlag gefunden. Anders als in der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, a.a.O., Rn 21) wurde der LBP in den notariell beurkundeten Erklärungen der Parteien ausdrücklich erwähnt. Unter § 1 Nr. 3 des von den Parteien geschlossenen und notariell beurkundeten Vertrags vom 19.12.2014 heißt es ausdrücklich, dass der Grundbesitz entsprechend der Baubeschreibung vom 29.09.2014 – URNr. 2249 für 2014 ### des Notars ### modernisiert wird. Ebenso ausdrücklich heißt es unter § 6 Nr. 1 Abs. 1 des notariell beurkundeten Vertrags der Parteien, dass die Bauausführung seitens der als Verkäufer im Vertrag genannten Klägerin entsprechend der eingangs erwähnten Baubeschreibung erfolgt. Diese Baubeschreibung wurde als Anlage II der vorgenannten Urkunde des Notars ### vom 29.04.2014, auf die der notariell beurkundete Vertrag der Parteien ausdrücklich Bezug nimmt, ebenfalls notariell beurkundet (Anl. 10 im AH2). In dieser Baubeschreibung ist wiederum unter Ziffer 25 ausdrücklich geregelt, dass die Gestaltung des Innenhofs gemäß LBP erfolgt. Dieser sah aber zum Zeitpunkt des notariell beurkundeten Vertrags der Parteien am 19.12.2014 vor, dass die neu zu errichtende Freifläche im Innenhof als Rasenfläche angelegt wird.
Dass der LBP vom 27.02.2014 bis dahin geändert wurde, ist weder vorgetragen noch aus den sonstigen Umständen ersichtlich. Hiergegen spricht insbesondere, dass die auf den Antrag vom 24.10.2014 am 11.06.2015 erteilte Baugenehmigung auf den vorgenannten LBP vom 27.02.2014 ausdrücklich Bezug nimmt und ihn zum Bestandteil der Genehmigung gemacht hat (Bl. 182 GA). Zudem stellt sie unter Nr. 2 der Auflagen ausdrücklich klar, dass der mit der Nutzungsänderung verbundene Eingriff in Natur und Landschaft vom Ingenieurbüro ### durch den LBP (Stand: 27.02.2014) dargestellt worden sei und die erforderlichen Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen, die in dem LBP näher konkretisiert wurden, umzusetzen seien (Bl. 187 GA). Auch der notariell beurkundete Vertrag der Parteien vom 19.12.2014 nimmt auf die Baugenehmigung und deren abgestimmten und erfolgten Antrag bei Vertragsschluss der Parteien in § 1 Nr. 2 ausdrücklich Bezug, in dem es wörtlich heißt:
„Die entsprechenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen sind mit dem zuständigen Bauamt abgestimmt und beantragt, insbesondere die baurechtlichen Genehmigungen.“
c. Dem kann auch nicht entgegen gehalten werden, dass der Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses weder den LBP vom 27.02.2014 noch seinen Inhalt kannte. Selbst wenn dies zutreffen würde, ändert dies die Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Freifläche im Innenhof als Rasenfläche nichts. Gemäß § 1 Nr. 4 Abs. 2 des Vertrags der Parteien vom 19.12.2014 lagen bei dessen Beurkundung sowohl die vorgenannte Urkunde Nr. ### des Notars ### als auch dessen Urkunde Nr. ### in Urschrift vor und ihr Inhalt war von den Parteien als Teil ihrer Vereinbarung sowie für sie verbindlich anerkannt worden. Zudem hatte der Beklagte ausweislich der vorgenannten Regelung bereits vor der Beurkundung am 19.12.2014 eine beglaubigte Abschrift der vorgenannten Urkunden erhalten. In § 7 Nr. 8 der vorgenannten Urkunde Nr. ### aber sind ausdrücklich Rasenflächen im Innenhof genannt, deren Pflege gemeinschaftlich zu erfolgen habe (S. 24 Anl. 10 im AH2). Diese Regelung wäre sinnlos, wenn die Parteien hinsichtlich der Freifläche im Innenhof gar keine Rasenfläche als Beschaffenheit vereinbart hätten.
Für eine Beschaffenheitsvereinbarung der Freifläche im Innenhof als Rasenfläche gemäß dem LBP vom 27.02.2014 durch die Parteien spricht ferner die Regelung in § 8 der vorgenannten Urkunde Nr. ###, wonach der Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks und sonstige Veränderung nicht ohne Zustimmung der Ämter vornehmen darf und der LBP insbesondere für die Gestaltung der Frei- und Gartenflächen bindend ist. Dies setzt aber voraus, dass die Klägerin als Verkäuferin die Frei- und Gartenflächen gemäß der Vorgaben des LBP zuvor überhaupt erst errichtet und in die entsprechende Beschaffenheit versetzt hat. Mit LBP im Sinne dieser Regelung in der Urkunde Nr. ### kann aber nur der LBP vom 27.02.2014 gemeint sein. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Parteien am 19.12.2014 gab es nur den LBP vom 27.02.2014, der die Freifläche im Innenhof ausdrücklich als Rasenfläche ausgewiesen hat. Auch die zu diesem Zeitpunkt bereits beantragte Baugenehmigung nimmt ausdrücklich Bezug auf den LBP vom 27.02.2014, machte ihn zum Bestandteil der Genehmigung und zur Auflage, dass die dortigen Maßnahmen umzusetzen seien. Wenn die Parteien insoweit nicht von einer Verbindlichkeit des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen LBP für die Gestaltung der Freifläche ausgegangen wären und insoweit keine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung des Innenhofs vereinbart hätten, hätte dies insbesondere angesichts der damit verbundenen Änderung des Leistungssolls einer ausdrücklichen Regelung bedurft, die hier jedoch nicht erfolgt ist.
Weiterhin ist in § 6 a) der als Anlage III zur vorgenannten Urkunde ### beigefügten Gestaltungssatzung und Gutshofordnung ausdrücklich geregelt, dass dem Käufer bekannt ist, dass bezüglich der Innenhofgestaltung ein einheitliches Gesamtbild hergestellt werden und erhalten bleiben muss, das zuvor vom Denkmalpfleger freigegeben werden und die Vorgaben des LBP einhalten muss. Auch dies spricht dafür, dass die Parteien die Beschaffenheit der Freifläche im Innenhof als Rasenfläche gemäß der Vorgaben des LBP vom 27.02.2014 als Beschaffenheit vereinbart haben. Nach dem bei Vertragsschluss der Parteien am 19.12.2014 gültigen LBP war die im Innenhof neu entstehende Freifläche als Rasenfläche anzulegen.
d. Dieser Auslegung der notariell beurkundeten Vereinbarung der Parteien gemäß §§ 133, 157 BGB kann auch nicht entgegen gehalten werden, dass die Parteien keine Bindung der Klägerin an den LBP hinsichtlich der Beschaffenheit des von ihr zu modernisierenden und zu gestaltenden Innenhofs vereinbaren wollten. Unter Nr. 25 der Baubeschreibung ist ausdrücklich geregelt, dass die Gestaltung des Innenhofs gemäß LBP erfolgt. Gerade diese als Anlage II zur Urkunde Nr. ### des Notar ### notariell beurkundete Baubeschreibung aber haben die Parteien ausweislich § 1 Nr. 4 Abs. 2 ihres notariell beurkundeten Kaufvertrags vom 19.12.2014 als für sie verbindlich anerkannt.
e. Ebenso wenig widerspricht die Auslegung dem Grundsatz, wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebührt, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeidet (vgl. BGH, a.a.O. Rn 18 m.w.N.). Hier geht es gerade nicht um vorvertragliche Äußerungen, sondern um die vertraglich getroffene und notariell beurkundete Vereinbarung der Parteien in Nr. 25 der Baubeschreibung, dass der Innenhof gemäß LBP gestaltet wird.
f. Aus dem gleichen Grund greift auch die angebliche Beeinträchtigung der Warn- und Schutzfunktion der notariellen Beurkundung durch die erfolgte Auslegung nicht durch. Sowohl die Klägerin als auch der Beklagte haben in § 1 Nr. 4 Abs. 2 ihres notariell beurkundeten Vertrags vom 19.12.2014 die vorgenannte Baubeschreibung, die in Nr. 25 ausdrücklich bestimmt, dass der Innenhof gemäß LBP gestaltet wird, als für sie verbindlich anerkannt. Zudem haben sie auch ausdrücklich erklärt, dass der Inhalt ihnen bekannt sei und sie sowohl auf das Verlesen als auch die Beifügung zur Niederschrift verzichten.
2. Auch der Einwand, dass die Auslegung keine statische, sondern dynamische Verweisung in der Kette – Vertrag, Baubeschreibung, LBP – ergebe, überzeugt nicht.
Hiergegen spricht zunächst, dass die Parteien in ihrem Vertrag vom 19.12.2014 gerade nicht lediglich auf die Baubeschreibung verweisen, sondern sie vielmehr ausweislich § 1 Nr. 4 Abs. 2 ihres notariell beurkundeten Vertrags ausdrücklich zum Teil ihrer Vereinbarung selbst gemacht haben. Damit aber entfällt schon das erste Glied der von der Klägerin angenommenen Verweisungskette.
Bei dem Verweis auf den LBP in Nr. 25 der Baubeschreibung liegt auch keineswegs eine dynamische Verweisung nahe; vielmehr führt die nach §§ 133, 157 BGB gebotene Vertragsauslegung im konkreten Fall zu einer statischen Verweisung.
Bereits der Wortlaut spricht für eine statische und gegen eine dynamische Verweisung. Es gibt nur einen LBP, nämlich den vom 27.02.2014. Dieser wurde lediglich, wie die Klägerin selbst vorträgt, nach Erteilung der Baugenehmigung am 11.06.2015 und zudem auf Initiative der Landschaftsplanerin selbst angepasst. Damit erübrigte sich aber bei der statischen Verweisung sowohl zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung der Baubeschreibung am 29.09.2014 als auch des Kaufvertrags der Parteien am 19.12.2014 schon vom Wortlaut her eine nähere Konkretisierung des LBP, insbesondere ein Hinweis auf den Planungsstand und die Version. Würde es sich hingegen tatsächlich um eine dynamische Verweisung handeln, wäre zu erwarten gewesen, dass dies schon vom Wortlaut her entsprechend klargestellt worden wäre, insbesondere durch eine ergänzende Formulierung in Nr. 25 der Baubeschreibung dahingehend, dass die Worte „in der jeweils geltenden Fassung“ ergänzt worden wären. Dies ist indes gerade nicht geschehen.
Auch die Begleitumstände sowie die Interessenlage der Parteien sprechen dafür, von einer statischen Verweisung auszugehen. Die Baubeschreibung regelt die Bauausführung der Umgestaltung des Vierkanthofs in Wohneinheiten. Zugleich wird das Leistungssoll für die jeweiligen Bauträgerverträge verbindlich festgelegt. Ausweislich des letzten Absatzes unter dem Punkt Allgemeines bedarf eine von dem insoweit durch die Baubeschreibung vorgegebenen Rahmen abweichende Bauausführung einer entsprechenden Sonderregelung im jeweiligen Bauträgervertrag. Diese ist hier jedoch gerade nicht erfolgt. Vielmehr haben die Parteien in ihrem notariell beurkundeten Vertrag vom 19.12.2014 ausdrücklich unter § 6 geregelt, dass die Bauausführung entsprechend der genannten Baubeschreibung erfolgt.
Hiergegen kann auch nicht eingewandt werden, dass die Baugenehmigung noch nicht vorgelegen hat und die Gestaltung der Außenanlagen noch im Fluss war. Dadurch vermag das vertraglich geschuldete Leistungssoll hinsichtlich des Innenhofs nicht abgeändert zu werden. Insbesondere entspricht dies nicht der Interessenlage beider Parteien. In ihrer Vereinbarung vom 19.12.2014 haben sie in § 6 ausdrücklich geregelt, dass die Bauausführung entsprechend der Baubeschreibung zu erfolgen hat. Die von der vertraglichen Vereinbarung abweichende Gestaltung des Innenhofs erfüllt auch nicht die Voraussetzungen des § 6 Nr. 2 S. 1 des Vertrags der Parteien vom 19.12.2014, weil sie nicht erforderlich und insbesondere weder auf Grund von technischen Änderungen noch wegen behördlicher Auflagen notwendig war. Auf Ziffer 2 des vorgenannten Hinweisbeschlusses wird insoweit ausdrücklich Bezug genommen. Dem ist die Klägerin insoweit auch nicht mehr konkret entgegen getreten.
Aus den gleichen Gründen vermag auch der Einwand nicht zu überzeugen, dass die Regelung in Nr. 25 der Baubeschreibung nur so ausgelegt werden könne, dass die Gestaltung des Innenhofs in Abstimmung mit der Denkmalbehörde und nach den Vorgaben der für den LBP zuständigen Naturschutzbehörde erfolgen soll. Vielmehr war mit der vorgenannten vertraglichen und notariell beurkundeten Vereinbarung der Parteien das vertragliche Leistungssoll bestimmt worden. Dieses konnte aber nur unter den vorgenannten und hier nicht gegebenen Umständen abgeändert werden. Jedenfalls aber war die vertragliche Vereinbarung nach Treu und Glauben so auszulegen, dass die erforderlichen Abstimmungen und Vorgaben bereits erfolgt und eingeholt worden waren, um den Innenhof gemäß der Vorgaben des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen und im Rahmen des gestellten Bauantrags bereits eingereichten LBP vom 27.02.2014 zu gestalten. Nach § 1 Abs. 2 ihrer Vereinbarung waren die entsprechenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen mit dem zuständigen Bauamt bereits abgestimmt und beantragt, insbesondere die baurechtlichen Genehmigungen. Gegen die Annahme, dass die Gestaltung der Außenanlagen am 19.12.2014 noch im Fluss war, spricht weiterhin, dass die Baugenehmigung bereits am 24.10.2014 beantragt worden war. Zu diesem Zeitpunkt lag auch der LBP bereits vor, da er schon am 27.02.2014 erstellt worden war. Er wurde schließlich auch zum Bestandteil der erteilten Baugenehmigung und seine Maßnahmen waren umzusetzen, so dass ein Abweichen vom zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen LBP über die hier nicht gegebenen Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 hinaus angesichts der damit verbundenen Änderung des Leistungssolls einer ausdrücklichen Regelung bedurft hätte, die hier jedoch nicht erfolgt ist.
3. Ebenso wenig war die Revision zuzulassen. Bereits im vorgenannten Hinweisbeschluss hat der Senat ausgeführt, dass und warum die in § 522 Abs. 2 S. 1 Nrn. 2 bis 4 ZPO normierten Voraussetzungen für eine einstimmige Zurückweisung der Berufung im Beschlusswege gegeben sind. Die Zulassung der Revision – die im Fall der Beschlusszurückweisung ohnehin nicht in Frage kommt (BGH NJW 2019, 2034) – ist nicht veranlasst, weil die Entscheidung auf der Auslegung eines konkreten Vertrags im Einzelfall beruht.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 S. 2, 711 ZPO.
IV.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß §§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG auf 42.185,85 EUR festgesetzt.
