Schadenersatzforderung wegen fehlendem Vollwärmeschutz abgewiesen: Ein tiefer Einblick in die Rechtsprechung des LG Hof
Der Fall, der vor dem Landgericht Hof verhandelt wurde, drehte sich um einen Kläger, der Schadenersatz wegen fehlenden Vollwärmeschutzes an einem von ihm erworbenen Anwesen forderte. Der Kläger kaufte das Anwesen von der Beklagten und stützte seine Klage auf Angaben in einem Exposé, das vor dem Kauf ausgestellt wurde. Dort war unter dem Punkt „Modernisierung“ vermerkt, dass die Fassade des Anwesens noch erneuert würde. Der Kläger argumentierte, dass die Renovierung nicht fachgerecht durchgeführt wurde, da kein Vollwärmeschutz vorhanden sei. Zudem wurden bei späteren Umbauarbeiten asbesthaltige Platten in der Fassade entdeckt. Das Hauptproblem lag in der Frage, ob die Beklagte für die fehlende Wärmedämmfassade und die Asbestproblematik haftbar gemacht werden kann.
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Übersicht
Die Position des Klägers
Der Kläger war der Ansicht, dass die Renovierung der Fassade nicht den Erwartungen entsprach, die durch das Exposé geweckt wurden. Er führte an, dass ein Sachverständigengutachten die Verwendung von asbesthaltigen Platten und das Fehlen einer Wärmedämmfassade bestätigte. Für die Behebung der Asbestproblematik und die Wertminderung des Anwesens forderte er insgesamt 65.000 € nebst Zinsen und zusätzlichen außergerichtlichen Kosten.
Die Verteidigung der Beklagten
Die Beklagte argumentierte, dass das Anwesen vor dem Kauf ausführlich besichtigt wurde und die Fassade deutlich beschrieben wurde. Sie betonte, dass eine Wärmedämmfassade im Kaufvertrag nicht explizit aufgeführt war. Darüber hinaus wurde die Haftung für eventuelle Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen.
Die rechtliche Beurteilung
Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Klage unbegründet sei. Es stellte fest, dass der Kläger genau das erhalten habe, was im Kaufvertrag vereinbart war. Eine Wärmedämmfassade war nicht geschuldet, und die Haftung für Sachmängel wurde ausgeschlossen. Das Gericht betonte, dass die Formulierung „Fassade wird noch erneuert“ im Exposé unklar und daher auslegungsbedürftig sei. Es wurde festgestellt, dass der Kläger selbst sich zunächst keine Gedanken über das Vorhandensein einer Wärmedämmfassade gemacht hatte.
Keine Täuschung durch die Beklagte
Das Gericht fand keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte bewusst über die Fassade oder die Art der Renovierung getäuscht hätte. Nur in einem solchen Fall wäre der Ausschluss der Gewährleistungsansprüche unzulässig gewesen. Da keine Täuschung vorlag und eine Wärmedämmfassade nicht zugesichert wurde, war die Klage abzuweisen.
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Das vorliegende Urteil
LG Hof – Az.: 32 O 320/16 – Endurteil vom 09.01.2017
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger begehrt Schadenersatz wegen eines nicht vorhandenen Vollwärmeschutzes an einem von ihm erworbenen Anwesen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 08.12.2014 (Anlage K1) erwarb der Kläger von der Beklagten ein Anwesen. Dem Kauf zugrunde lag ein Exposé (Anlage K2), in dem unter dem Punkt „Modernisierung“ ausgeführt war: „Fassade wird noch erneuert. Noch vor der ersten Besichtigung durch den Kläger wurde die Fassade des später übereigneten Anwesens neu gestrichen.
In der Fassade des Anwesens sind asbesthaltige Platten verbaut. Die Fassade ist verputzt. Eine Wärmedämmfasade ist nicht vorhanden. Ein Hinweis darauf, dass das Haus über eine Wärmedämmfassade verfüge, erfolgte weder durch die Maklerin noch durch die Beklagte.
Der Kläger ist der Auffassung, dass die durchgeführte Erneuerung der Fassade am Anwesen nicht fachgerecht durchgeführt wurde, insbesondere sei kein Vollwärmeschutz vorhanden. Aus der entsprechenden Passage im Exposé ergebe sich aber, dass dies geschuldet werde.
Anlässlich späterer, vom Kläger beauftragter Umbauarbeiten sei der Verdacht asbesthaltiger Platten aufgekommen. Ein dann eingeholtes Sachverständigengutachten (Anlage K3) habe ergeben, dass die Fassade verputzt worden sei, was angesichts der asbesthaltigen Platten nicht zulässig gewesen sei. Für diesen Fall hätten, soweit die Fassade erneuert werden sollte, die Platten abgenommen und dann entsprechend der Wärmeschutzverordnung eine Wärmedämmfassade angebracht werden müssen. Dies sei jedoch nicht geschehen.
Soweit gegebenenfalls die am Anwesen verbauten Platten in einem Schuppen auf dem Grundstück gelagert wurden, sei dieser Schuppen zwar im Rahmen der Besichtigungen kurz besichtigt worden, irgendwelche Feststellungen zu den dort liegenden Platten seien jedoch nicht getroffen worden.
Für die Behebung der Asbestproblematik seien insgesamt 50.000 € notwendig, wobei auch dann eine Wertminderung von 15.000 € verbleibe (Anlage K6).
Der Kläger beantragt zu erkennen
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 65.000 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 03.05.2016 zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.251,48 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 03.05.2016 im Zusammenhang mit den dem Kläger entstandenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.
Die Beklagte trägt im Wesentlichen vor, dass das Anwesen vor dem Kauf ausführlich besichtigt worden sei, der Aufbau der Fassade sei dezidiert dargelegt worden, auch habe man die verwendeten Platten im Schuppen, wo Restbestände dieser Platten gelagert wurden, begutachtet.
Darüber hinaus sei die Wärmedämmfassade im Kaufvertrag gerade nicht mit aufgenommen worden.
Der Kläger sowie die Beklagte wurden im Termin vom 12.12.2016 informatorisch gehört, auf die Sitzungsniederschrift wird insoweit verwiesen. Weiter wird zur Ergänzung des Tatbestandes verwiesen auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und sonstige Aktenteile.
Gründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Ein mangelhafter Verkaufsgegenstand, der zuletzt zu einem Schadensersatzanspruch führen könnte, §§ 437 Nr. 3, 440, 280, 281 BGB, ist nicht gegeben. Der Kläger hat dasjenige erhalten, was er laut Kaufvertrag erhalten sollte. Eine Wärmedämmfassade war nicht geschuldet. Der Kläger hat das Anwesen so erworben, wie es zum damaligen Zeitpunkt bestand, die Haftung für eventuelle Sachmängel wurde ausgeschlossen (vgl. Anlage K1, Seite 4 Punkt 3), auch wenn unstreitig das Exposé (Anlage K2) dem Kaufvertrag zugrunde lag. Selbst wenn man daher das Verputzen der Fassade nicht als fachgerecht ansehen und von einem Sachmangel ausgehen sollte, scheidet ein Schadensersatzanspruch zumindest unter diesem Aspekt aus.
1. Der Umstand, dass eine Wärmedämmfassade vorhanden ist, bzw. dass die Fassade allgemein fachgerechnet renoviert bzw. saniert wurde, wurde weder garantiert noch als Eigenschaft zugesichert.
Hier ist alleine die Formulierung „Fassade wird noch erneuert“ im Exposé entscheidend, alleine auf diese wird auch die Klage gestützt.
Diese Angabe ist für sich betrachtet unklar und muss ausgelegt werden. Der wirkliche Wille ist zu erforschen, §§ 133, 157 BGB.
a. Entscheidend ist, wie die Parteien die entsprechende Passage verstehen mussten bzw. verstanden haben.
Hier ist zunächst festzustellen, dass auch der Kläger selbst sich zunächst keinerlei Gedanken über das Vorhandensein einer Wärmedämmfassade gemacht hat, wie er dies im Rahmen seiner informatorischen Angaben ausgeführt hat. Dass eine solche gegebenenfalls vorhanden sein könnte bzw. müsste hat dieser erst zufällig erfahren, als er bezüglich einer möglichen Asbestbelastung ein Gutachten in Auftrag gegeben hat. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war dies jedoch für diesen kein Thema.
b. Unter eine Erneuerung ist zwanglos ein Anstrich zu fassen, gegebenenfalls auch mehr, keinesfalls aber zwingend eine Komplettsanierung, wie sie nunmehr vom Kläger gewünscht wird.
c. Es ist nicht zu verkennen, dass sich die fragliche Passage unter dem Unterpunkt „Modernisierungen“ befindet, doch folgt hieraus nicht, dass das Maximum einer denkbaren Modernisierung zugesichert wurde.
d. Dass die Fassade im Zeitpunkt der Besichtigungen – anders als noch auf den Bildern im Exposé, vgl. die Anlage zum Protokoll – bereits angestrichen war, im Exposé ausgeführten Erneuerungen also durchgeführt worden waren, ist unstreitig.
Dies wird auch nochmals durch die Ausführungen des Klägers im Termin bestätigt, demgemäß er vor Besichtigung über das Maklerbüro eine E-Mail erhalten habe, in dem ihm mitgeteilt worden sei, dass sich der Zustand des Anwesen in der Zwischenzeit positiv verändert habe.
Damit wurden Arbeiten vorgenommen, die zwanglos unter die hier relevante Passage im Exposé fallen.
e. Wenn bei einer solchen Sachlage der Kläger einen verstärkten Wert auf eine bestimmte Art der Fassade bzw. der Fassadenerneuerung legt, muss er auf eine Klarstellung hinwirken.
Dies wäre grundsätzlich auch kein Problem gewesen, er hätte einerseits bereits im Vorfeld einen Gutachter zum Anwesen schicken können, zum anderen hätte er in den notariellen Kaufvertrag, so es die Beklagte akzeptiert hätte, mit aufnehmen lassen können, dass eine zumindest fachgerechte Erneuerung bzw. Sanierung der Fassade garantiert werde.
Dies ist jedoch jeweils nicht geschehen, da der Punkt der Fassade zum damaligen Zeitpunkt für die Parteien augenscheinlich von keiner gesteigerten Bedeutung war.
f. Wie bereits zuvor ausgeführt, wurde das Anwesen dann unter Ausschluss der Gewährleistungsansprüche erworben.
Hieran muss sich der Kläger nunmehr festhalten lassen.
2. Anhaltspunkte dafür, dass seitens der Beklagten bewusst über die Fassade bzw. die Art und Weise der Erneuerung getäuscht wurde, sind weder ersichtlich noch vorgetragen. Lediglich für diesen Fall wäre es zu erwägen, ob der Gewährleistungsausschluss unzulässig wäre.
3. Damit steht zusammengefasst fest, dass eine fachgerechte Erneuerung bzw. Sanierung der Fassade gemäß den nunmehrigen Vorstellungen des Klägers nicht zugesichert und damit geschuldet war, weshalb der Kläger, dessen Vortrag zur Unzulässigkeit eines Verputzens der Asbestplatten als zutreffend unterstellt, ein solches auch nicht fordern kann und die Klage abzuweisen war.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I S. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.
