AG München, Az.: 485 C 433/16 WEG
Urteil vom 10.01.2018
In dem Rechtsstreit wegen Beschlussanfechtung erlässt das Amtsgericht München ……am 10.01.2018 folgendes Endurteil
1. Die Klage wird abgewiesen,
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 42.937,50 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ###. Die Klägerin ist Miteigentümerin mit einem Miteigentumsanteil von ###/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung ### sowie mit einem Miteigentumsanteil von ###/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Tiefgarage ###.
Die Wohnanlage besteht aus ### Einzelgebäuden ###. Die Anlage wurde in den Jahren 1975 und 1976 in konventioneller Massivbauwelse mit Flachdach errichtet.
Seit einigen Jahren, spätestens seit dem Jahr 2012, gibt es Beschwerden über Schimmelbildungen in einigen Wohn- und Schlafzimmern hinter den Nordfassaden mit langen Wandteilen. In der Eigentümerversammlung vom 24.06.2015 (Anl. B 4, B 10) wurde unter TOP 4.0 beschlossen, Dipl.-Ing. ### der Erstellung einer Bestandsaufnahme und eines Instandsetzungskonzepts für die Fassadeninstandsetzung mit Kostenschätzung für die alternativen Realisierungsvarianten „Wärmedämmung (Wärmedämmputz / Wärmedämmverbundsystem) der Fassaden der Nordselten der Häuser und (nur) Anstrich der übrigen Fassaden“, „alle Fassaden mit Wärmedämmung“ und „alle Fassaden mit Anstrich“ zu beauftragen.
Am 09,12.2015 fand eine Eigentümerversammlung statt (Anl. K 4), zu der die Verwaltung mit Schreiben vom 20.112015 (Anl. K 3) geladen hatte. Hier wurden u.a. die folgenden streitgegenständlichen Beschlüsse gefasst:
TOP 3.a2:
„Die Eigentümerversammlung beschließt, Instandsetzungsarbeiten an den Fassaden (der Häuser ###). In der Realisierungsvariante „Dämmung der nach Norden ausgerichteten Fassadenseiten mit Wärmedämm – Verbundsystem (Mineralwollsystem usw.) sowie malermäßiger Überarbeitung inkl. Putzinstandsetzung der anderen Fassaden“ anzugehen. Die Dämmung soll danach je bis 1,5 m bis 2,5 anschließend an den Ost- und Westfassaden erfolgen.
Der Beschluss wurde mit einfacher Mehrheit (244 Nein – Stimmen von 781 präsenten oder vertretenen Eigentümern) gefasst.
TOP 3.b1(Bauabschnitte):
Die Eigentümerversammlung beschließt, aufgrund des Umfangs des Bauvorhabens in der Realisierungsvariante „Dämmung der nach Norden ausgerichteten Fassadenseite mit Wärmedämm – Verbundsystem (Mineralwolle, Dickputzsystem) sowie malermäßige Überarbeitung inkl. Putzinstandsetzung der anderen Fassaden“, die Ausführung in zwei Bauabschnitten (2016 und 2017) vorzunehmen, wobei im Jahr 2016 (Bauabschnitt 1) die Dämmung aller Nordfassaden erfolgen soll, Im Jahr 2017 (Bauabschnitt 2) soll die malermäßige Überarbeitung inkl. Putzinstandsetzung aller anderen Fassaden erfolgen.
TOP 3.0 c (Beauftragung, Planung und Ausschreibung):
Die Eigentümerversammlung beschließt, die Planung und Ausschreibung für Instandsetzungsmaßnahmen en den Fassaden in der Realisierungsvariante „Dämmung der nach Norden ausgerichteten Fassadenselten mit Wärmedämm – Verbundsystem (Mineralwollsystem, Dickputze stein sowie malermäßige Überarbeitung inkl. Putzinstandsetzung der anderen Fassade“ an Herrn Dipl.-Ing. ### zu Lasten der Instandhaltungsrücklage in Auftrag zu geben. Die Kosten belaufen sich auf Euro 39.000,00 inkl. MWSt gemäß Leistungsphasen 5 – 7 gemäß HOAI (III Mitte).
TOP 3.0 d (KfW-Förderung)
Die Eigentümerversammlung genehmigt die Hinzuziehung des Sachverständigen ### als Untersachverständigen des Sachverständigen ### und beschließt, die Beantragung und Abwicklung von KfW – Fördermitteln aus den KfW-Programmen 430 und 431 für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung aller nach Norden ausgerichteten Fassadenseiten sowie die Erstellung bedarfsgerechter Energieausweise für alle Gebäude an das Ing.-Büro ### in Auftrag zu geben. Die Kosten belaufen sich auf Euro 12.500,00 inkl. MWST. Die Kosten gehen zu Lasten der Instandhaltungsrücklage. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, im Namen der WEG die Anträge zu stellen und zu unterzeichnen.
TOP 3.0 e
Die Eigentümerversammlung beschließt, die Zuschüsse aus den KfW – Förderprogrammen 430 und 431 der Instandhaltungsrücklage zuzuführen.
Die Klägerin ist der Auffassung. dass es sich bei der Dämmung der Nordseiten nicht lediglich um eine modernisierende instandset2ung handelt, sondern um reine Modernisierung i.S. einer baulichen Maßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG. die nicht wie hier mit einfacher, sondern nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit hätte beschlossen werden dürfen. Die Anlage verfüge über eine ausreichende Wärmedämmung. Angebliche Wärmebrücken gebe es – wenn überhaupt – seit der Errichtung 1975/1976, sie seien aber bis ins Jahr 2011 offensichtlich kein Problem gewesen. Lediglich vier Eigentümer würden sich nach nunmehr 35 Jahren beschweren, sodass dar Schluss naheliege, dass es eine Schimmelbildung entweder gar nicht gebe oder wenn doch, dass sie nicht auf Fehler der Bausubstanz, sondern auf ein geändertes Wohnverhalten oder Änderung der Bausubstanz etwa durch den Einbau luftdichter Fenster mit Zerstörung des bisherigen Lüftungskonzepts zurückzuführen sei.
Ein Wärmedämmverbundsystem sei bei einem Ziegelmauerwerk mit 36,5 cm nicht erforderlich. Bei instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bestehe nur ein Anspruch auf Einhaltung der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerte. Dies sei hier nicht die EnEV 2014, sondern die DIN 4108, die eingehalten werde.
Die Anbringung des Wärmeverbundsystems an dem vorliegenden konventionellen Mauerwerk sei mit hohen Kosten verbunden und deswegen nicht sachgerecht, es gebe kostengünstigere Wege, Schimmel in Wohnungen zu verhindern. Die beschlossene Lösung mit einem Wärmedämmverbundsystem würde sich auch nicht, wie von der Rechtsprechung vorgegeben, innerhalb von 10 Jahren amortisieren, sondern – wenn überhaupt – erst in 19 Jahren.
Erforderlich sei lediglich eine geringfügige Putzreparatur und ein darauffolgender Schutzanstrich. Für die Eigentümer würde sich ein höherer instandhaltungsaufwand ergeben, der Lichteinfall und die Lichthelligkeit würden sich nachteilig verändern Und die ohnehin schon steile Außentreppe mit Fahrradrampe würde weiter verschmälert werden, der Handlauf müsse entfernt und umkonstruiert werden, was auch eine nachteilige bauliche Veränderung darstelle. Diese Nachteile seien relevanter als die mit der Maßnahme verbundenen Vorteile wie eine etwaige Verringerung des Heiz-Wärmebedarfs, eine Erhöhung der Behaglichkeit durch höhere Oberflächentemperaturen an der Innenseite der Außenwände und eine etwaige Verringerung des Schimmelpilzrisikos.
Die finanziellen Belastungen durch die Sonderumlagen seien erst nach der Abstimmung der streitgegenständlichen Beschlüsse bekannt geworden.
Zahlreiche Eigentümer seien durch den Hinweis der Verwaltung darauf, dass die mit „Nein“ stimmenden Eigentümer namentlich erfasst werden würden, um Schadensersatzansprüche vorzubereiten, eingeschüchtert und in ihrem Abstimmungsverhalten beeinflusst worden.
Die Klagepartei beantragt zuletzt
Die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 09.12.2015 gefassten Beschlüsse zu
– TOP 3.0.a (Bauliche Realisierungsvariante, Fassadendämmung u.a.)
– TOP 3.0.b1 (Bauabschnitte),
– TOP 3.0.c (Beauftragung, Planung und Ausschreibung durch Dipl.-Ing. ###
– TOP 3.0.d (KfW Förderung, Hinzuziehung des Herrn ### als Untersachverständiger des Herrn ### sowie
– TOP 3.0,e (Finanzierung)
werden aufgehoben.
Die Beklagtenpartei beantragt Klageabweisung.
Sie trägt vor, dass es seit Jahren Beschwerden über Schimmelbildungen in den Wohn- und Schlafzimmern, die hinter den Nordfassaden liegen, geben würde. Die Wärmedämmungsproblematik sei bereits unter der Vorverwalterin in mehreren Eigentümerversammlungen diskutiert worden. Die Untersuchungen des Dipl.-Ing. ### hätten ergeben, dass es geometrische Wärmebrücken an den Außenkanten der Gebäude sowie an den Kanten rechts und links der mittigen, rückspringenden Küchenfenster, materialbedingte Wärmebrücken durch Einbindung der Geschossdecken in die Fassade und geometrische und materialbedingte Wärmebrücken an der Dachdecke und der Attika des jeweiligen Gebäudes gebe. Bei den Wärmebrücken handele es sich um Mängel der Bausubstanz. Die beschlossenen Maßnahmen seien daher eine reine Instandsetzungsmaßnahme, die einem Mehrheitsbeschluss zugänglich sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die vorhandene Dämmung im Zeitpunkt der Bauerrichtung nach der Diel 4108 als zulässig angesehen worden wäre. Die Erkenntnisse zur Schimmelpilzbildung und der daraus resultierenden Gesundheitsgefährdung seien heute fortgeschritten. Zur Behebung der geometrischen und materialbedingten Wärmebrücken und zur Anpassung der Wandtemperatur an die übliche Nutzung der Wohnung sei ein Dämmputz nicht ausreichend, Beeinträchtigungen bzgl. des Lichteinfalls seien wegen des Lichteinfallwinkels nicht zu befürchten. Gedämmt werden würden außerdem nur die Nordseiten, bei denen es ohnehin keinen direkten Sonneneinfall gebe, Die Kellertreppe und die Fahrradrampe würden nicht gedämmt werden, Der Lichtschalter könne mit geringem Aufwand versetzt werden,
Unklarheiten bzgl. des finanziellen Volumens habe es nicht gegeben. Der Einladung zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung habe der Geschäftsbericht der Verwaltung beigelegen, der das Finanzierungsvolumen und die Investitionslücke bei der Finanzierung aus der Rücklage angebe.
Eine Bedrohung oder Nötigung der Versammlungsteilnehmer seitens der Verwaltung habe es nicht geben, der Verwalter habe lediglich auf die höchstrichterliche Rechtsprechung hingewiesen.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die Schriftsätze der Parteien mitsamt Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 01.06.2016 (Bl. 63 – 64 d.A.) und 25.10.2017 (Bl. 222 – 229 d.A.) Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund Beweisbeschlusses vom 04.08.2016 (Bl. 76 – 79 d.A.) durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens (Bl. 130 – 185 d.A.) mitsamt Ergänzungen (Bl. 206 – 214 d.A.) des Sachverständigen ### sowie durch die mündliche Anhörung des Sachverständigen in dem Termin vom 25.10.2017 (Bl. 222 – 229 d.A.).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die fristgerecht gem. § 46 Abs. 1, S. 2 WEG vorgetragenen und damit allein der Überprüfung des Beschlusses zugrunde zu legenden (vgl. BGH, NJW 2009, 999) Anfechtungsgründe können die Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse der Versammlung vom 09.12.2015 nicht rechtfertigen.
Für die beschlossene bauliche Maßnahme war eine einfache Mehrheit gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ausreichend, Es handelt sich vorliegend um eine Maßnahme der Instandsetzung, Auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums durch Beseitigung anfänglicher Baumängel ist eine Maßnahme der Instandsetzung (Bärmann / Merle, § 21 WEG Rz. 118). Eine Maßnahme, die als ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung anzusehen ist, kann nicht zugleich eine bauliche Veränderung oder besondere Aufwendung I.S.v. § 22 Abs. 1 WEG sein (Bärmann / Merle, § 22 WEG Rz. 16).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme liegen originäre Mängel der Bausubstanz in Hinblick auf die Wärmedämmung vor, Das Gutachten des Sachverständigen ### sowie dessen Anhörung im Termin vom 25.10.2017 haben zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass anfängliche Mängel Im Mindestwärmeschutz in Form von unzulässigen konstruktiven / geometrischen Wärmebrücken in dem im Gutachten auf Bl. 53 (Bl. 182 d.A.) dargestellten Ausmaß (Außenkanten der Nordfassaden, Kanten des Rücksprungs etwa mittig in den Nordfassaden, Geschossdeckeneinbindungen im Bereich der Nordfassaden, Kanten Nordfassaden / Dächer) gegeben sind, die durch den baulichen Wärmeschutz bislang nicht hinreichend kompensiert wurden. Wie der Sachverständige ausführlich und nachvollziehbar dargestellt hat, handelt es sich bei einer Wärmebrücke um einen Bereich, über den – verglichen mit den angrenzenden Bereichen – verstärkt Wärme abfließt, weswegen es raumseitig zu niedrigeren Oberflächentemperaturen als in den angrenzenden Bereichen kommt. Unzulässig wird eine Wärmebrücke dann, wenn mit einem üblichen Heiz- und Lüftungsverhalten die Schimmelpilzbildung nicht hinreichend sicher vermieden werden kann. Der in der DIN 4108 ab 1981 beschriebene „FRSI-Wert von 0,7 (0,694), bei dem es sich um einen normativ vorgegebenen Wert handelt, bei dessen Einhaltung bzw. Überschreitung die Schimmelpilzbildung ausreichend sicher vermieden werden kann und ein ausreichender baulicher Mindestwärmeschutz im Bereich von Wärmebrücken eingehalten wird, wird vorliegend deutlich unterschritten.
Der Sachverständige hat diese Erkenntnisse durch die Begehung der nördlichen Wohnungen in den beiden obersten Etagen in allen ### streitgegenständlichen Gebäuden der WEG, die Aufnahme der nordseitigen Außenbauteile mittels Infrarot – Thermografie von der Raumseite und die systematische messtechnische Untersuchung der Bausubstanz mittels Datenloggern gewonnen. Wie der Sachverständige ausführlich und überzeugend ausgeführt hat, ist die Streuung der gemessenen „FRSI“ – Werte bei gleichartigen Raumgeometrien ohne weitere Einflüsse sehr gering. Diese Feststellung deckt sich mit den Feststellungen der Infrarot Thermografie von außen. Es leuchtet ein, dass der Sachverständige daraus schlussfolgert, dass die vorhandene Bausubstanz der einzelnen Gebäude in wärmeschutztechnischer Hinsicht sehr gleichartig ist und die Messergebnisse der unveränderten Bausubstanz mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit auf die weiteren, nicht gemessenen Häuser und Wohnungen übertragen werden können.
Das Vorbringen der Klagepartei gegen den „FRSI – Wert“ vermag nicht zu überzeugen. Der Sachverständige hat sich mit den Einwendungen auseinandergesetzt und betont, dass er ebenfalls die Auffassung vertritt, dass der „FRSI – Wert“ zur Vorhersage einer Schimmelpilzwahrscheinlichkeit nur eingeschränkt aussagekräftig ist und weitere Faktoren zu berücksichtigen sind. Der „FSRI Wert“ hat aber auch, wie ### ausführlich und plausibel darstellt, gar nicht die unterstellte Eigenschaft als Bewertungsmittel einer Schimmelpilzwahrscheinlichkeit, sondern dient zur Verringerung des Risikos von Schimmelpilzviechsturn über die .Forderung nach einem Mindestwärmeschutzniveau, was die für Schimmelpilzwachstum verfügbare Feuchte vor den raumseitigen Bauteiloberflächen begrenzt, Deswegen ist die Bewertung von Wärmebrücken bzw. sind die normativen Vorgeben an den Mindestwärmeschutz über den „FRSI – Wert“ ausreichend, um Schimmelpilzwachstum bei ansonsten normalen Randbedingungen ausreichend sicher zu vermeiden. Zwar wurden vorliegend die im Zeitpunkt der Errichtung der Anlage geltenden entsprechenden DIN – Vorschriften (DIN 4108, Ausgabe 1969) eingehalten. Dies steht der Annahme eines anfänglichen Mangels aber nicht entgegen. DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, die hinter den anerkannten Regeln der Technik zurück bleiben können, weil technische Entwicklung und wissenschaftliche Erkenntnis in einem ständigen Wandel begriffen sind (BGH, Urteil vom 24.05.2013, Gz. V ZR 128/12, zitiert nach BeckRS 2013, 10830). Baumängel können auch vorliegen, wenn die im Zeitpunkt der Errichtung einer Anlage geltenden entsprechenden DIN – Vorschriften eingehalten werden (BayObLG, Beschluss vom 31.08.1989, BREG 2 Z 73/89). Dass vorliegend ein solcher Fall gegeben ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der Angaben des Sachverständigen ###. Wie der Sachverständige überzeugend und eingehend ausgeführt hat, enthielt die zur Zeit der Errichtung der streitgegenständlichen Anlage geltende DIN 4108, Ausgabe 1969, noch keine ausreichenden Vorgaben zur Vermeidung unzulässiger Wärmebrücken und keine ausreichenden Anforderungen an den Mindestwärmeschutz im Bereich von Wärmebrücken, um auch in den Ecken bei normalem Heiz- und Lüftungsverhalten eine Schimmelpilzbildung hinreichend sicher zu vermeiden und eine schadensfreie Bewohnbarkeit ausreichend sicher zu gewährleisten. Dies deswegen, weil die DIN 4108 noch auf der Annahme von Doppelverglasungsfenstern ohne Dichtungssysteme basierte, die aber ab Anfang der 70er Jahre in Neubauten – und auch in der streitgegenständlichen Anlage, in der Holzfenster mit Isolierverglasung und einstufiger Lippendichtung als Originalfenster eingebaut worden waren – so gut wie gar nicht mehr verbaut wurden. Die DIN 4108 in der Form von 1969 war schon im Zeitpunkt Ihres Erscheinens nicht mehr ausreichend, um funktionsfähige Gebäude hinsichtlich des Wärmeschutzes zu erstellen. Dies war nach den Angaben des Sachverständigen auch bereits Anfang der 70er Jahre bekannt, als aufgefallen war, dass in Gebäuden, die entsprechend der Anforderungen der DIN 4108, Ausgabe 1969, errichtet worden waren, in erheblichem Maße Schimmelpilzbildung insbesondere in den Eckbereichen auftrat, und wurde auch bereits Anfang der 70er Jahre in der Fachliteratur (vgl. die Nachweise auf S. 42 d. Gutachtens, Bl. 171 d.A., Fn. 3 und 4) behandelt. An geometrischen Wärmebrücken, z.B. Gebäudeaußenecken, konnten in Wohnräumen Feuchtigkeitsschäden wie z.B. Schimmelbildung, nur durch eine über die Mindestanforderung der DIN 4108:1969 hinausgehende Wärmedämmung sicher vermieden werden.
Dass nach dem Vortrag der Klagepartei die DIN 4108 in der Fassung Oktober 1974 in der Ausführung für das Wärmeschutzgebiet 111 eingehalten wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Wie der Sachverständige nachvollziehbar erläutert hat, stellt das „Wärmedämmgebiet III“ zwar erhöhte Anforderungen an die Wärmedämmung. Dennoch aber führte auch die Einhaltung der entsprechenden Anforderungen nur zu einer Verbesserung der Wärmedämmung in der Fläche. Das auch hier maßgebliche Problem der Außenecken wurde damit noch nicht gelöst.
Die Klagepartei hat fristgerecht weiter vorgetragen. dass die beschlossene Maßnahme ermessensfehlerhaft sei, da sie sich frühestens in 19 Jahren amortisieren würde und die Nachteile durch Erhöhung des Instandhaltungsaufwands, Veränderung des Lichteinfalls, Verkleinerung der Fahrradtreppe und das Vorsetzen des Lichtschalters für das Außenlicht die Vorteile überwiegen würden. Es gebe kostengünstigere Möglichkeiten zur Verhinderung von Schimmel.
Den Eigentümern steht hinsichtlich der Frage, was für Maßnahmen im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung- und Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen sind, ein nicht kleinlicher Ermessensspielraum zu (LG Hamburg, Urteil vom 25.042012, Gz. 318 S 109/11, zitiert nach BeckRS 2012, 23145: T. Spielbauer in Spielbauer Then, § 21 WEG Rz. 54, 23ff), der vorliegend nicht überschritten wird.
Ordnungsmäßig ist eine Maßnahme, die sich bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten – Nutzen – Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung wie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer als vertretbar darstellt. Kommen mehrere gleichermaßen erfolgversprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu (Vandenhouten in Niedenführ / Vandenhouten, § 21 WEG Rz. 71 m.w.N.). Die von der Klagepartei angeführte Frage der Amortisierung binnen einer Frist von maximal 10 Jahren ist zwar bei einer modernisierenden Instandsetzung zusätzlich zu beachten (T. Spielbauer, aaO) und maßgeblich für die Frage, ob die Maßnahme trotz des Zusatzaufwandes noch als modernisierende Instandsetzung mehrheitlich beschlossen werden kann (Vandenhouten, aaO § 21 WEG Rz. 92). Ein „Ausschlusskriterium“ bei der Beurteilung der ordnungsgemäßen Ermessensausübung in dem Sinne, dass bei einer Überschreitung der Amortisationsdauer von 10 Jahren stets ein Ermessensfehlgebrauch vorliegt, ist hierin nicht zu sehen. Dies würde den weiten Ermessenspielraum, der den Wohnungseigentümern als Ausfluss der Privatautonomie zuzubilligen ist und der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist (T. Spielbauer, aaO § 21 WEG Rz. 23 m.w.N.), über Gebühr einschränken.
Bei Instandsetzungsmaßnahmen gibt es gibt keine grundsätzliche Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Auswahl des jeweils mildesten Mittels, Die Wohnungseigentümer müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zwar, beachten (BGH, ZWE 2015, 88), es ist insgesamt aber auch nicht lediglich auf wirtschaftliche Gesichtspunkte im Rahmen der Ermessensfindung abzustellen (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 15.11.2010, Gz. 20 W 138/08, zitiert nach NJW RR 2011, 160) und es ist nicht nur die Wirtschaftlichkeit der in Betracht kommenden Lösungsmöglichkeiten zu berücksichtigen, sondern es sind auch technische Lösungen zu wählen, die geeignet sind, den Baumangel dauerhaft zu beseitigen. Der Ermessensspielraum ist auch noch nicht ohne weiteres überschritten, wenn mehrheitlich über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung derzeit nicht zwingend notwendig, jedoch nicht unvertretbar ist. Die Wohnungseigentümer müssen weder zwangsläufig die aufwändigste noch die kostengünstigste Maßnahme ergreifen (BeckOK WEG Eber § 21 WEG Rz. 112 m.w.N.). Kommen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mehrere Maßnahmen in Betracht, so ist es Sache der Wohnungseigentümer, durch Stimmenmehrheit eine Auswahl zu treffen, ihnen verbleibt somit ein Ermessensspielraum zwischen mehreren möglichen Maßnahmen. Keineswegs entspricht zwangsläufig immer nur die kostengünstigere Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung, Vielmehr ist darauf abzustellen, ob der durch die Maßnahme verursachte finanzielle Aufwand im Hinblick auf die finanziellen Verhältnisse der Wohnungseigentümer vertretbar ist (Bärmann / Merle WEG § 21 Rn.30). Dass dies vorliegend nicht der Fall sein sollte, ergibt sich nicht. Die Klagepartei hat zwar insbesondere Lüftungskonzepte als kostengünstigere Alternative zu der beschlossenen Maßnahme genannt. Wie der Sachverständige ### aber nachvollziehbar dargestellt hat, würde dadurch das grundsätzliche Problem nicht beseitigt werden, d.h. der anfängliche Mangel der Bausubstanz würde fortbestehen. Lüftungskonzepte setzen grundsätzlich voraus, dass der Wärmedämmschutz hinreichend ist und es nicht der übliche und feuchtetechnisch richtige Weg, unzulässige Wärmebrücken durch Lüftungskonzepte auszugleichen. Übliches und sinnvolles technisches Vorgehen ist es vielmehr, unzulässige Wärmebrücken zunächst durch geeignete Wärmeschutzmaßnahmen abzustellen. Weiter hat der Sachverständige überzeugend zu bedenken gegeben, dass langfristig ein Einspareffekt auch fraglich wäre, da entsprechende Lüftungssysteme dann grundsätzlich in allen Wohnungen nachgerüstet werden müssten und instandsetzungs- und Instandhaltungskosten ebenso zu berücksichtigen sind wie Energiekosten zum Betreiben der entsprechenden Anlagen. Letztlich ist wirtschaftlich also kein relevanter Unterschied zu einer Fassadendämmung zu erwarten, wobei durch die Dämmmaßnahme dann eine deutlich höhere passive Sicherheit erreicht wird (kein Anlagenausfall, Störungen, Nutzereinfluss).
Wärmedämmputz wiederum hat nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen wegen seiner geringen Dicke nur eine eingeschränkte Warmedämmwirkung. Die Arbeiten, die für das Anbringen des Wärmedämmputzes erforderlich wären, entsprechen außerdem im Wesentlichen denjenigen, die auch zur Herstellung eines Wärmedämmverbundes erforderlich sind. Insoweit könnten allenfalls die Materialkosten für den Dämmschutz eingespart werden. Auch könnten die Anforderungen der Energieeinsparungsverordnung durch die Verwendung eines Wärmedämmputzes nicht erreicht werden. Eine nur teilweise Wärmedämmung durch eine Ertüchtigung nur der Außenecken wäre nach den Angaben von ### nicht unbedingt technisch sinnvoller und würde bedeuten, dass man auf die Vorteile einer flächigen Wärmedämmung verzichten müsste.
Die weiter von der Klagepartei angesprochenen Nachteile des veränderten Lichteinfalls (nur) an der Nordfassade insbesondere hinsichtlich der Abendsonne, die – den Vortrag der Klagepartei, dass die Dämmung nur der Nordfassade auch den Treppenabgang betreffen sollte, als wahr unterstellt – Verschmälerung des Treppenabgangs, das Umkonstruieren des Handlaufs und das ggf. erforderliche Versetzen des Lichtschalters sind nicht so massiv, dass sie eine Ermessensüberschreitung bedingen.
Dies gilt auch für den „erhöhten Instandhaltungsaufwand“ durch Schließen von Spechtlöchern und Leckagen, der überdies nach den Angaben des Sachverständige ### bis zu einem gewissen Grad durch den Einsatz von Dickschichtsystemen kompensiert werden könnte, Die Problematik einer eventuellen „Veralgung“ der Fassade stellt überdies nur ein optisches, kein technisches Problem dar.
Insgesamt hält sich die beschlossene Maßnahme damit im Rahmen des weiten Ermessenspielraums der Eigentümer.
Dass den Eigentümern die notwendige Entscheidungsgrundlage gefehlt habe, da nicht alle möglichen Alternativen aufgezeigt wurden, wurde Jedenfalls fristgerecht nicht vorgetragen. Die Ausführungen der Klagepartei laufen vielmehr darauf hinaus, dass es „kostengünstigere Verhinderungen von Schimmel in Wohnungen“ gegeben habe, also ein Ermessensfehlgebrauch vorliege. Abgesehen davon hatten sich die Eigentümer bereits durch den (bestandskräftigen) Beschluss zu TOP 4 auf der Eigentümerversammlung vom 24,06.2016 auf drei ,,Realisierungsvarianten“ für die beabsichtigte Fassadeninstandsetzung festgelegt (Wärmedämmung der kompletten Fassade, nur Anstrich der kompletten Fassade und die schließlich beschlossene Variante Wärmedämmung nur der Nordfassaden und bloßer Anstrich der übrigen Fassaden).
Der weiter fristgerecht vorgetragene Anfechtungsgrund, dass die finanziellen Belastungen durch die Sonderumlage erst nach der Abstimmung bekannt gegeben worden seien, trifft nicht zu. in der Einladung vom 20.11.2015 (Anlage K 3) wurden bereits die vier Varianten angegeben und als Anlage eine Zusammenstellung der Gesamtausgaben beigegeben, Auch die Gesamtkosten der Variante C wurden explizit genannt. Damit war den Eigentümern zumindest die Dimension der finanziellen Belastung bekannt.
innerhalb der Frist des § 46 Abs.1, S. 2 WEG hat die Klägerin weiter mitgeteilt, dass „manche Eigentümer‘ sich von der Verwaltung „nahezu“ genötigt gefühlt hätten, für die beschlossene Maßnahme zu stimmen, da die Eigentümer, die mit „Nein“ stimmen, namentlich erfasst würden, um Schadensersatzansprüche durchsetzen zu können. Dieser Vortrag ist ebenfalls nicht geeignet, die Ungültigerklärung der streitgegenständlichen Beschlüsse zu rechtfertigen. Die Stimmabgabe der einzelnen Eigentümer stellt zwar eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung dar.
die – wie Jede andere rechtsgeschäftliche Willenserklärung – anfechtbar oder nichtig sein kann (BeckOK BGB / Hügel, § 23 WEG Rz. 2 m.w.N.). Wenn aber ein „erlaubtes Übel“ wie z.B. eine Klage oder ein sonstiger Rechtsbehelf zur Erzwingung der Abgabe einer (weder sitten- noch rechtswidrigen) Willenserklärung angedroht wird – was hier, den Vortrag der Klagepartei als wahr unterstellt, erfolgt sein soll -, liegt eine widerrechtliche Drohung nicht vor. Die Drohung mit einer (ggf. unberechtigten) Klage muss jeder ertragen (BeckOK BGB / Wendtland, § 123 BGB Rz. 31 m.w.N.).
Die erst im Schriftsatz vom 15.12.2017 und damit nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist des § 46 Abs. l, S. 2 WEG vorgetragenen weiteren Anfechtungsgründe konnten nicht mehr berücksichtigt werden. Bei der Anfechtungsbegründungsfrist handelt es sich um eine nicht verlängerbare materiell – rechtliche Ausschlussfrist.
Die Einholung eines „Obergutachtens“ gem. § 412 ZPO, wie im Schriftsatz vom 15.12.2017 beantragt, ist nicht veranlasst. Das Gutachten des Sachverständigen ist vollständig, nachvollziehbar und widerspruchsfrei. Es weist weder Mängel auf, noch ist die Kompetenz und Sachkunde des bisherigen Gutachters 111.111ma zweifelhaft. Es liegen auch keine zwei einander widersprechende Gutachten vor, sondern ein Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen ### und Parteivortrag der Klagepartei, der aber nicht zur Notwendigkeit einer neuen Begutachtung gem. § 412 ZPO führt.
Anlass zu einer Wiedereröffnung nach § 156 ZPO besteht ebenfalls nicht. Weder ist einer der Gründe für eine zwingende Wiedereröffnung i.S.v. § 156 Abs. 2 ZPO gegeben, noch erscheint eine Wiedereröffnung nach § 156 Abs. 1 ZPO veranlasst.
Wird nach ordnungsgemäßem Verfahren von einer Partei nach Schluss der mündlichen Verhandlung etwas Neues vorgetragen, steht die Wiedereröffnung gemäß § 156 Abs. 1 ZPO im Ermessen des Gerichts. Grundsätzlich kommt eine Wiedereröffnung nur ganz ausnahmsweise in Betracht, weil ansonsten jede Partei die Beendigung des Rechtsstreits durch das Einreichen entsprechender Schriftsätze immer wieder verhindern könnte. Bei der Ermessensausübung sind jeweils die Umstände des Einzelfalles zu betrachten. Zu erwägen ist zwar, ob durch die Ablehnung einer Wiedereröffnung ein offensichtlich unrichtiges Ergebnis droht. Ebenso ist jedoch zu berücksichtigen, ob das neue Vorbringen nach Verhandlungsschluss auf Nachlässigkeit der Partei beruht. In diesem Fall scheidet eine Wiedereröffnung regelmäßig aus, da es nicht Sinn einer Wiedereröffnung ist, Nachlässigkeiten der Partei auszugleichen (BeckOK ZPO / Wendtland § 156 ZPO Rn. 10 ff m.w.N.; BGH, NJW 2000, 14).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze war ein Wiedereröffnen der Verhandlung nicht geboten. Das Gutachten des Sachverständigen ### lag der Klagepartei bereits seit dem 09.052017 vor, die Klagepartei hat dazu auch umfassend Stellung genommen. Die weitergehenden Fragen der Klagepartei wurden im Rahmen des Ergänzungsgutachtens beantwortet. Die Klagepartei hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung zusätzlich die Gelegenheit, den Sachverständigen ### zu befragen. Dass der Sachverständige ### vorliegend unzulässige Wärmebrücken annimmt, obwohl die DIN 4108, Ausgabe 1969 erfüllt ist, steht bereits in dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen vom 18.04.2017. Das Vortragen neuer Anfechtungsgründe scheidet wegen der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1, S. 2 WEG aus. Inwieweit ansonsten „Vortrag zu neuen Umständen“ erfolgt sein sollte, erschließt sich nicht. Die Klagepartei hat sich anscheinend (erst) nach der mündlichen Verhandlung vom 25.10.2017 sachverständig beraten lassen, Es ist allerdings nicht ersichtlich, inwieweit dies zu neuen Tatsachen erfolgt sein sollte, nachdem der Sachverständige ### in der mündlichen Verhandlung zu dem bereits seit dem 09.05.2017 der Klagepartei vorliegenden Gutachten Stellung genommen hat. Ihre Einwendungen gegen ein Wärmedämmverbundsystem hat die Klagepartei bereits vor und nach Erstellen des Gutachtens vorgetragen, sie wurden in dem Gutachten bzw. Ergänzungsgutachten sowie im Rahmen der Anhörung des Sachverständigen bereits berücksichtigt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkelt aus § 709 ZPO, die Streitwertfestsetzung aus § 49a GKG.
Eine Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits auf die Verwalterin gem. § 49 Abs. 2 WEG ist nicht veranlasst. Gemäß § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, wenn er den Rechtsstreit verursacht hat und ihm ein grobes Verschulden zur Last fällt. Letzteres erfordert Vorsatz oder mindestens grobe Fahrlässigkeit. Grob fahrlässig handelt dabei, wr.3r die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive Umstände zu berücksichtigen sind. Ein objektiv grober Pflichtenverstoß reicht daher für sich alleine noch nicht aus; hinzukommen muss, dass die Pflichtverletzung auch subjektiv schlechthin unentschuldbar ist (LG München 1, ZWE 2015, 57).
Es erscheint bereits zweifelhaft, inwiefern eine Veranlassung der gerichtlichen Tätigkeit durch die Verwalterin gegeben ist, Die Verwaltung hat in der Einladung zunächst auf die Frage hingewiesen, ob es sich bei der streitgegenständlichen Maßnahme um eine Instandsetzung oder alternativ ei ne Modernisierung handelt, dann mitgeteilt, dass keine Baumängel vorliegen, da die Regeln der Technik im Zeitpunkt der Bauerrichtung eingehalten wurden (was als solches hinsichtlich der DIN 4108 Ausgabe 1969 zutreffend ist), und schließlich mitgeteilt, dass von einer Instandsetzung (gerade nicht Modernisierung) auszugehen sei.
Darüber hinaus fehlt jedenfalls ein grobes Verschulden im Sinne von § 49 Abs. 2 WEG. Zwar sind die Anforderungen an die Beigeladene insoweit erhöht, als sie die Hausverwaltung berufsmäßig führt, indes fehlt es hier am subjektiven Moment. Es sind keine Umstände vorgetragen oder sonst ersichtlich, welche die bestehenden Unklarheiten aus subjektiver Sicht besonders vorwerfbar, d. h. schlechthin unentschuldbar erscheinen ließen.
