Bauträgervertrag – Rücktritt bei Nichterfüllung zur bezugsfertigen Erstellung der Wohnung

Rücktritt vom Bauträgervertrag: OLG Düsseldorf klärt Fragen zur Nichterfüllung und Kostenverteilung

In einem komplexen Fall, der vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf verhandelt wurde, ging es um die strittigen Punkte eines Bauträgervertrags. Die Kläger hatten einen Vertrag mit einer Baufirma abgeschlossen, um eine Wohnung zu erwerben. Die Fertigstellung der Wohnung verzögerte sich jedoch erheblich, und die Baufirma hielt den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht ein. Die Kläger entschieden sich daraufhin, vom Kaufvertrag zurückzutreten und forderten die Rückabwicklung des Vertrags sowie die Rückerstattung ihrer bisherigen Zahlungen. Das Hauptproblem in diesem Fall lag in der Frage, ob der Rücktritt gerechtfertigt war und wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind.

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Verzögerung der Fertigstellung und Kommunikationsprobleme

Die Kläger hatten den Rücktritt vom Bauträgervertrag damit begründet, dass die Baufirma den Fertigstellungstermin nicht eingehalten hatte und eine Fertigstellung in absehbarer Zeit unwahrscheinlich schien. Die Baufirma reagierte nicht auf die Schreiben der Kläger, was die Situation weiter verschärfte. Es gab auch Unklarheiten bezüglich der Terminvereinbarungen für die Bemusterung der Wohnung, was zu weiteren Verzögerungen führte.

Rechtliche Auseinandersetzungen und Beweisaufnahme

Das Landgericht Wuppertal hatte in erster Instanz Beweise durch die Vernehmung von Zeugen erhoben. Die Baufirma behauptete, sie habe die Notarkosten bezahlt und versuchte, Gegenansprüche geltend zu machen. Die Kläger verteidigten das Urteil der ersten Instanz und argumentierten, dass ihre Anwaltskosten gerechtfertigt seien, da die Baufirma in Verzug war.

Urteil des OLG Düsseldorf und Kostenverteilung

Das OLG Düsseldorf entschied, dass der Rücktritt der Kläger vom Bauträgervertrag gerechtfertigt war. Die Baufirma musste die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Das Gericht stellte auch fest, dass die Kläger keinen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hatten, da keine Pflichtverletzung vorlag.

Interpretation der Aufhebungsvereinbarung

Ein weiterer strittiger Punkt war die Interpretation einer Aufhebungsvereinbarung zwischen den Parteien. Das Gericht stellte fest, dass die Vereinbarung nicht dazu diente, bestehende Ansprüche endgültig zu klären, sondern lediglich eine Grundlage für die Rückabwicklung des Vertrags darstellte. Die Kläger hatten daher keinen Anspruch auf Ersatz der Bereitstellungszinsen für ein nicht abgerufenes Darlehen.

Das Urteil des OLG Düsseldorf bringt wichtige Klarstellungen im Bereich des Bauträgerrechts, insbesondere zur Frage des Rücktritts bei Nichterfüllung und zur Verteilung der Kosten in solchen Rechtsstreitigkeiten. Es zeigt, dass die Einhaltung von Fertigstellungsterminen und klare Kommunikation zwischen den Vertragsparteien von entscheidender Bedeutung sind.

Das vorliegende Urteil

OLG Düsseldorf – Az.: 21 U 9/22 – Urteil vom 07.07.2022

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 08.12.2021 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal, AZ.: 17 O 223/19, unter Zurückweisung der weiteren Berufung im Kostenpunkt dahingehend abgeändert, dass die Kläger jeweils 14,5 % und die Beklagte 71 % der Kosten des ersten Rechtszuges zu tragen haben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Kläger machen gegen die Beklagte Ansprüche wegen eines gescheiterten Bauträgerkaufvertrags über eine Eigentumswohnung geltend.

Die Parteien schlossen am 21.06.2016 einen notariell beurkundeten Bauträgerkaufvertrag über eine Eigentumswohnung in einem zu sanierenden Altbau, und zwar bestehend aus einem 55/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz der Gemarkung ###, Flur ### Flurstück ###, Gebäude und Freifläche, ###-Straße ###, groß 2381 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an allen, zu Wohnzwecken dienenden Räumen einschließlich Balkon und einem Kellerraum, die sämtlich im Aufteilungsplan mit Nr. ### bezeichnet sind. Inhalt des Vertrags wurde auch die dem Vertrag als Anlage 2 beigefügte Baubeschreibung.

In § 2 Nr. 4 b) des Vertrags regelten die Parteien:

„Die bezugsfertige Erstellung erfolgt spätestens bis zum 31. Mai 2017. Die Herstellung der Außenbereiche hat bis zum 30. September 2017 sowie die Erbringung von Restarbeiten bzw. Beseitigung von Mängeln hat unverzüglich nach Abnahme zu erfolgen.“

Unter § 3 des Vertrags vereinbarten die Parteien einen Kaufpreis von 250.000,00 EUR. Dieser war gemäß § 4 des Vertrags in Raten zu entrichten, und zwar zu 35 % (40 % des Kaufpreises abzüglich 5 % Sicherungseinbehalt, 87.5000,00 EUR) sofort, zu 30 % (75.000,00 EUR) nach Fertigstellung der Dacharbeiten, der Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroarbeiten, dem Einbau der Fenster sowie des Innenputzes und zu 35 % (30 % des Kaufpreises zzgl. 5 % Sicherungseinbehalt) nach Fertigstellung der Estricharbeiten, der äußeren Gebäudearbeiten und Bezugsfertigstellung und vollständiger Fertigstellung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrags wird auf die Anlage K 1, Bl. 1-21 Anlagenband, Bezug genommen.

Die Kläger schlossen zur Finanzierung des Kaufpreises am 13.12.2016 den aus der Anlage Bl. 116-122 Anlagenband ersichtlichen Darlehensvertrag über einen Darlehensbetrag in Höhe von 270.000,00 EUR. Unter 3.5 ist die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Abnahme des Darlehens geregelt. Weiter heißt es, dass die ###-Bank ab dem 04.06.2017 berechtigt ist, Bereitstellungszinsen von 2,250 % jährlich des nicht in Anspruch genommenen Darlehensbetrages zu berechnen.

Die Kläger zahlten an die Beklagte am 16.03.2017 87.500,00 EUR und am 30.10.2017 75.000,00 EUR.

Die Beklagte hielt den vertraglich vereinbarten Termin zur bezugsfertigen Erstellung der Eigentumswohnung bis spätestens zum 31.05.2017 nicht ein.

Da die Kläger sich auf die vertraglich zugesicherte Fertigstellung der Eigentumswohnung zum 31.05.2017 verlassen hatten, benötigten sie nun bis zur verspäteten Fertigstellung der Wohnung eine Übergangsunterkunft. Auf Betreiben der Beklagten kam es am 30.06.2017 zu der als Anlage K 2 (Bl. 22 Anlagenband) zur Gerichtsakte gereichten Vereinbarung. Danach sollte Fertigstellungstermin spätestens der 30.11.2017 sein. Weiter heißt es unter anderem:

„Bis zu Übergabe der Wohnung wird der Familie ### ab dem 01.07.2017 eine Ersatzwohnung auf der ###-Straße ### in ### kostenfrei zur Verfügung gestellt. Herr und Frau ### verpflichten sich die Nebenkosten für die Ersatzwohnung auf der ###-Straße ### für die Zeit ihrer Nutzung zu tragen.

(…)

Mit dieser Vereinbarung sind alle wechselseitigen Ansprüche aus der Nichterfüllung der Übergabe zum 31.05.2017 abgegolten.“

Die Parteien trafen zudem eine weitere Vereinbarung, die als Anlage K 2a (Bl. 23 Anlagenband) zur Gerichtsakte gereicht wurde. Darin wird zunächst festgehalten, dass die Beklagte den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht einhalten kann. Weiter heißt es:

„Die von der Familie ### bewohnte Wohnung (siehe anliegender Mietvertrag) wird daher weiter angemietet. Die Miete beträgt inklusive Nebenkosten 345,00 EUR pro Monat. In diesem Betrag sind anteilige Nebenkosten in Höhe von ca. 95 EUR enthalten. Die Kaltmiete in Höhe von 250,00 EUR übernimmt die ###-Immobilien GmbH ab dem 01.06.2017, bis die Übergabe der Wohneinheit ### erfolgt ist.“

(…)

Damit sind alle wechselseitigen Ansprüche aus der Nichterfüllung der Übergabe zum 31.05.2017 abgegolten.“

Die Beklagte erbrachte an die Kläger für Bereitstellungszinsen folgende Zahlungen:

03.08.2017: 342,27 EUR

06.09.2017: 311,72 EUR

09.10.2017: 311,72 EUR

01.12.2017: 171,09 EUR

01.12.2017: 311,72 EUR

Gesamt: 1.448,52 EUR

Die Kläger waren aufgrund des Bauträgerkaufvertrags verpflichtet, sich wegen durchzuführender Fliesenarbeiten zwecks Bemusterung an die Firma ### GmbH zu wenden. Hierzu wurden sie seitens der Firma ### GmbH mit Email vom 24.11.2017 aufgefordert und mit Email vom 29.11.2017 erinnert. Ein Termin für die Bemusterung kam letztlich nicht zustande, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob dies darauf beruhte, dass der Fliesenleger vor den Weihnachtsfeiertagen keinen Termin mehr vereinbaren wollte – so die Kläger – oder ob die Kläger vereinbarte Termine wieder absagten – so die Beklagte.

Den Fertigstellungstermin am 30.11.2017 hielt die Beklagte nicht ein. Auch die Außenanlagen waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht fertiggestellt.

Die Kläger beauftragten daraufhin ihre Prozessbevollmächtigten mit ihrer Interessenwahrnehmung. Sie teilten der Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 12.12.2017 mit, dass sie sich den Rücktritt vom Vertrag vorbehalten würden, sollte es nicht zu einer Einigung zu den in diesem Schreiben dargestellten Konditionen – unter anderem die Fertigstellung des Kaufobjekts einschließlich der Außenanlagen bis Ende Februar 2018 – kommen. Der Beklagten wurde eine Frist zur verbindlichen Stellungnahme bis Ende Dezember 2017 gesetzt. Auf dieses Schreiben reagierte die Beklagte nicht.

Die Kläger erklärten daraufhin mit anwaltlichem Schreiben vom 10.01.2018 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie begründeten den Rücktritt damit, dass erneut der verbindlich vereinbarte Fertigstellungstermin nicht eingehalten worden war und dass davon ausgegangen werden müsse, dass mit einer Fertigstellung bis auf weiteres auch nicht gerechnet werden könne. Die Kläger forderten die Beklagte auf, an der Rückabwicklung des Kaufvertrags mitzuwirken und die von ihnen zur Tilgung des Kaufpreises erbrachten Zahlungen bis zum 24.01.2018 zurückzuzahlen. Darüber hinaus wurde die Beklagte aufgefordert, die mit der anwaltlichen Tätigkeit verbundenen Kosten i.H.v. 4.313,51 EUR zu zahlen. Die Beklagte wies mit anwaltlichem Schreiben vom 25.01.2018 die angekündigten Schadensersatzansprüche der Kläger zurück.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.03.2018 baten die Kläger die Beklagte um verbindliche Stellungnahme, wie sich die Beklagte die weitere Nutzung der Ersatzwohnung durch die Kläger vorstelle. Hierauf reagierte die Beklagte zunächst nicht, so dass die Kläger davon ausgingen, dass die ursprüngliche Vereinbarung weiter gelten würde.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.04.2018 teilten die Kläger mit, Klage erheben zu wollen, wenn bis Ende April 2018 keine grundsätzliche Einigung erzielt werden wird.

Nachdem die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 26.06.2018 Gegenforderungen erhob und zudem den Widerruf des Nutzungsrechts für die Ersatzwohnung erklärte und deren Herausgabe binnen zwei Wochen verlangte, schlugen die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 11.07.2018 eine Teillösung dergestalt vor, dass das Eigentum an der Wohnung an die Beklagte zurückübertragen wird Zug um Zug gegen Rückzahlung eines Teils der von den Klägern erbrachten Kaufpreiszahlungen unter dem Vorbehalt der Geltendmachung weiterer streitiger Forderungen in einem gerichtlichen Nachverfahren. Hiermit erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 14.08.2018 ihr grundsätzliches Einverständnis. Die Kläger verlangten mit anwaltlichem Schreiben vom 23.08.2018 noch kleinere Änderungen der zu treffenden Vereinbarung. Wegen der Einzelheiten der Schreiben wird auf die zur Akte gereichte Korrespondenz (Anlage K 12, Bl. 51-55 Anlagenband; Anlage K 13, Bl. 56-58 Anlagenband; Anlage K 14, Bl. 59 f. Anlagenband) verwiesen.

Am 31.08.2018 schlossen die Parteien – die Kläger vertreten durch den Vater der Klägerin – vor dem Notar ### in ### den als Anlage K 15 (Bl. 62-68 Anlagenband) zur Gerichtsakte gereichten notariellen Aufhebungsvertrag. Darin einigten sich die Parteien, den Kaufvertrag in allen Teilen aufzuheben. Die Beklagte verpflichtete sich, 144.071,30 EUR an die Kläger zu zahlen. Unter Ziffer 15 des Vertrags heißt es:

„Die Beteiligten sind darüber einig, dass der Verkäufer für die Zeit vom 30. Juni 2017 bis zum 30. November 2017 nicht zur Erstattung von Bereitstellungszinsen verpflichtet ist; diese sind bereits gezahlt. Wechselseitige Ansprüche, die über die Vereinbarungen und Erklärungen in dieser Urkunde hinausgehen, werden ausgeschlossen. Davon ausgenommen sind die zwischen den Beteiligten noch bestehenden Streitpunkte/ Ansprüche gemäß Anlage zu dieser Urkunde.“

In Ziffer 16 des Vertrags heißt es:

„Die Notarkosten der heutigen Urkunde und die Löschungskosten der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld Abt. III Nr. 2 sollen dem Verkäufer in Rechnung gestellt werden. Die tatsächliche Zahlungsverpflichtung ist streitig und ebenfalls im durchzuführenden Rechtsstreit zu klären.“

Auf Seite 1 der Anlage (Bl. 67 Anlagenband) sind Ansprüche/Streitpunkte der Beklagten aufgeführt, auf Seite 2 der Anlage (Bl. 68 Anlagenband) die der Kläger.

Auf Seite 1 sind u.a. aufgeführt:

-„in der Zeit vom 02.06.2017 bis 01.12.2017 erbrachte Zahlungen für erstattete Bereitstellungszinsen/ Mieten für die ehemalige Wohnung ### von gesamt EUR 2.198,52“

– „Nutzungsentschädigung ab dem 01.12.2017 für die den Eheleuten ### zur Verfügung gestellte Ersatzwohnung im Hause ###-Straße ###, ###, von monatlich (65,76 qm x EUR 9,00 = ) EUR 591,84 (der Betrag von [7x EUR 591,84=] EUR 4.142,08 EUR für die Zeit vom 01.12.2017 bis 30.06.2018 ist bei den EUR 144.071,30 berücksichtigt)“

– „Nutzungsentschädigung ab dem 01.12.2017 für die in der Ersatzwohnung im Hause ###-Straße ###, ###, von der ### eingebrachte neue und hochwertigen Einbauküche von monatlich EUR 125,00 (der Betrag von [7x EUR 125,00=]) EUR 875,00 für die Zeit vom 01.12.2017 bis 30.06.2018 ist bei den EUR 144.071,30 berücksichtigt)“

– „abgetretene Forderungen der ### UG (haftungsbeschränkt), vertreten durch die Geschäftsführerin ###, ###-Straße ###, ###, zum Gesamtbetrag von EUR 13.243,88 (der Betrag ist bei den EUR 144.071,30 berücksichtigt)“

– „Rechnung des Architekten ### vom 18.12.2017 (Rechnungsnummer: ###) zum Betrag von EUR 1543,88 (der Betrag ist bei den EUR 144.071,30 berücksichtigt)“

– „mit Wirkung ab dem 01.12.2017 bis zur Rückgabe und Rückübereignung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung angefallenen Betriebs- und Heizkosten von (lt. Hausverwaltung) monatlich EUR 180,00 (der Betrag von [7x EUR 180,00 =]) EUR 1260,00 für die Zeit vom 01.12.2017 bis 30.06.2018 ist bei den EUR 144.071,30 EUR berücksichtigt)

– „die außergerichtlichen und mit der notariellen Teillösung verbundenen Anwaltskosten des Rechtsanwaltes ###“

– „Kosten gemäß Ziff. 16 der Urkunde“

Auf Seite 2 sind u.a. aufgeführt:

– „Notarkosten gemäß der Rechnung Notar #### vom 26.02.1018 in Höhe von EUR 2.735,45 EUR (der Betrag ist bei den EUR 144.071,30 berücksichtigt)“

– „Freistellung bzgl. etwaiger Ansprüche im Zusammenhang mit dem Kauf einer Küche zum Betrag von EUR 11.500,00 sowie diesbezüglicher Lagerungskosten von monatlich EUR 250,62 ab Dezember 2017“

– „Bereitstellungszinsen ab dem 01.12.2017“

– „die außergerichtlichen und mit der notariellen Teillösung verbundenen Anwaltskosten der Rechtsanwälte ###“

Durch den notariellen Aufhebungsvertrag entstanden Notarkosten in Höhe von 2.191,80 EUR.

Ab dem 01.09.2018 waren die Kläger an der Anschrift ###-Straße ### in ### wohnhaft.

Die Prozessbevollmächtigten der Kläger stellten für ihre Bemühungen bis zur teilweisen Rückabwicklung des Vertrags den Klägern einen Betrag in Höhe von 8.335,12 EUR in Rechnung. Hierauf zahlten die Kläger einen Teilbetrag in Höhe von 4.500,00 EUR.

Die Beklagte hat hilfsweise die Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 1.448,52 EUR (gezahlte Bereitstellungszinsen) erklärt und zwar zunächst auf Position 3, dann auf Position 4 und dann auf Position 7 der nachfolgenden Tabelle.

Die Beklagte hat zudem ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht und eine Hilfsaufrechnung wegen eines eigenen Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.500,00 EUR in der gleichen Reihenfolge erklärt.

Schließlich hat die Beklagte die Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 2.191,80 EUR (Notarkosten) in der gleichen Reihenfolge erklärt.

Mit der Klage haben die Kläger zunächst die Zahlung eines Betrags in Höhe von 37.395,16 EUR begehrt, der sich aus folgenden Positionen zusammensetzte:

1. Auf den Kaufpreis geleistete Zahlungen (162.500,00 EUR) abzüglich Rückzahlung gemäß Aufhebungsvertrag (144.071,30 EUR): 18.428,70 EUR

2. Kosten des Notars ### aus ###: 2.735,45 EUR

3. Lagerungskosten Küche Januar 2018- März 2019: 1.767,15 EUR

4. Lagerungskosten Küche ab April 2019 bis Juli 2019 gem. Vereinbarung mit ###, monatlich 95,20 EUR brutto: 380,80 EUR

5. Umbaukosten gem. Angebot ### vom 04.05.2019 netto: 4.445,39 EUR

6. Kosten Verlegung Herdanschluss: 271,10 EUR

7. Bereithaltungszinsen vom 01.01.2018 bis 30.06.2019 (18 x 171,09 EUR): 3.079,62 EUR

8. Zinsen vom 01.01.2018 bis 30.06.2019 (18x 364,95 EUR): 6.569,10 EUR

Gesamt: 37.677,31 EUR

Sodann haben sie mit dem Klageantrag zu 1. die Zahlung eines Betrags in Höhe von 34.344,57 EUR begehrt, der sich aus folgenden Positionen zusammensetzte:

1. Gezahlte vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten: 4.500,00 EUR

2. Kosten des Notars ### aus ###: 1.767,15 EUR

3. Bereithaltungszinsen vom 01.01.2018 bis 30.06.2019 (18 x 171,09 EUR): 3.079,62 EUR

4. Zinsen vom 01.01.2018 bis 30.06.2019 (18x 364,95 EUR): 6.569,10 EUR

5. Restkaufpreis: 18.428,17 EUR

Gesamt: 34.344,04 EUR

Den geltend gemachten Betrag des Klageantrags zu 1. haben die Kläger mit Schriftsatz vom 06.02.2020 auf 35.312,87 EUR wie folgt korrigiert:

1. Gezahlte vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten: 4.500,00 EUR

2. Kosten des Notars ### aus ###: 2.735,45 EUR

3. Bereithaltungszinsen vom 01.01.2018 bis 30.06.2019 (18 x 171,09 EUR): 3.079,62 EUR

4. Zinsen vom 01.01.2018 bis 30.06.2019 (18x 364,95 EUR): 6.569,10 EUR

5. Restkaufpreis: 18.428,70 EUR

Gesamt: 35.312,87 EUR

Die Kläger haben behauptet, ihnen seien Lagerkosten in Höhe von 1.767,15 EUR für die Einlagerung der bereits gekauften und gelieferten Küche im Zeitraum Januar 2018 bis einschließlich März 2019 gemäß Rechnung der Firma ### vom 30.03.2019 (Anlage K 18, Bl. 80 Anlagenband) entstanden.

Zudem seien ihnen für den Zeitraum von April 2019 bis einschließlich August 2020 weitere Lagerungskosten in Höhe von 1.618,40 EUR (17 Monate x 95,20 EUR) gegenüber der ### entstanden. Hier sei die Küche bis zum 11.09.2020 – dem Umzug in ihre neue Wohnung – eingelagert gewesen. Konkret seien acht Oberschränke, zehn Unterschränke / Schubladen, eine Kochinsel 1,85m lang und 1,10m breit mit sechs Schubladen und vier Schränken und der Arbeitsplatte sowie Kochfeld, Mikrowelle, Backofen, Spülmaschine und die Arbeitsplatte von der Küche mit 3,20m Länge eingelagert worden. Sie hätten den monatlichen Preis mit Frau ### vereinbart; diese sei eine Bekannte von ihnen.

Aufgrund der bekannten engen wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger hätten beide Unternehmen die Beträge bislang noch nicht eingefordert.

Sie hätten im Zusammenhang mit dem ursprünglich für die Finanzierung des Kaufpreises in Anspruch genommenen Darlehen Zinsaufwand, und zwar Bereithaltungszinsen vom 01.01.2018 bis 30.06.2019 (18 x 171,09 EUR = 3079,62 EUR) und Zinsen vom 01.01.2018 bis 30.06.2019 (18 x 364,95 EUR = 6.569,10 EUR) gehabt.

Die Kläger haben ursprünglich den Antrag angekündigt, die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand 37.395,16 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszins seit 01.05.2018 zu zahlen sowie sie bezüglich einer Anwaltsgebühr i.H.v. 3.835,12 EUR an die Rechtsanwälte ### (1) und ### (2) GbR freizustellen.

Die Kläger haben sodann die Anträge angekündigt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand 34.344,57 EUR nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 01.05.2018 zu zahlen sowie

2. die Kläger freizustellen,

a) bezüglich einer Anwaltsgebühr in Höhe von 3.835,12 EUR der Rechtsanwälte ### (1) und ### (2) GbR, ###-Straße ###, ###;

b) bezüglich Lagerkosten für die Einlagerung der bereits gekauften und gelieferten Küche von Januar 2018 bis einschließlich März 2019 gem. Rechnung der Firma ###, ###-Straße ###, ###, vom 30.03.2019 in Höhe von 1.767,15 EUR,

c) bezüglich weiterer Lagerkosten ab April 2019 bis zur Bezugsfertigkeit einer Ersatzwohnung gegenüber der ###, handelt unter ###, ###-Straße ###, ###, gem. Vereinbarung ab 01.04.2019 in Höhe von monatlich 80,00 EUR zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer = 95,20 EUR monatlich;

d) bezüglich Umbaukosten Küche gem. Angebot vom 04.05.2019 gegenüber ###, ###-Straße ###, ###, in Höhe von 5.290,01 EUR;

e) bezüglich Umbaukosten für die Verlegung des Herdanschlusses gem. Kostenvoranschlag vom 31.05.2019 in Höhe von 322,61 EUR gegenüber ###, handelt unter Elektrotechnik ###, ###-Straße ###, ###.

Die Kläger haben sodann beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand 35.312,87 EUR nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 01.05.2018 zu zahlen sowie

2. die Kläger freizustellen,

a) bezüglich einer Anwaltsgebühr in Höhe von 3.835,12 EUR der Rechtsanwälte ### (1) und ### (2) GbR, ###-Straße ###, ###;

b) bezüglich Lagerkosten für die Einlagerung der bereits gekauften und gelieferten Küche von Januar 2018 bis einschließlich März 2019 gem. Rechnung der Firma ###, ###-Straße ###, ###, vom 30.03.2019 in Höhe von 1.767,15 EUR,

c) bezüglich weiterer Lagerkosten ab April 2019 bis zur Bezugsfertigkeit einer Ersatzwohnung gegenüber der ###, handelt unter ###, ###-Straße ###, ###, gem. Vereinbarung ab 01.04.2019 in Höhe von monatlich 80,00 EUR zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer = 95,20 EUR monatlich;

d) bezüglich Umbaukosten Küche gem. Angebot vom 04.05.2019 gegenüber ###, ###-Straße ###, ###, in Höhe von 5.290,01 EUR;

e) bezüglich Umbaukosten für die Verlegung des Herdanschlusses gem. Kostenvoranschlag vom 31.05.2019 in Höhe von 322,61 EUR gegenüber ###, handelt unter Elektrotechnik ###, ###-Straße ###.

Mit Schriftsatz vom 27.07.2020 haben die Kläger die Anträge zu 2d) und 2e) zurückgenommen. Die Beklagte hat der Teilklagerücknahme mit Schriftsatz vom 12.09.2020 zugestimmt.

Die Kläger haben sodann beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand 35.312,87 EUR nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 01.05.2018 zu zahlen sowie

2. die Kläger freizustellen,

a) bezüglich einer Anwaltsgebühr in Höhe von 3.835,12 EUR der Rechtsanwälte ### (1) und ### (2) GbR, ###-Straße ###, ###;

b) bezüglich Lagerkosten für die Einlagerung der bereits gekauften und gelieferten Küche von Januar 2018 bis einschließlich März 2019 gem. Rechnung der Firma ###, ###-Straße ###, ###, vom 30.03.2019 in Höhe von 1.767,15 EUR,

c) bezüglich weiterer Lagerkosten ab April 2019 bis einschließlich August 2020 gegenüber der Frau ###, handelt unter ###, ###-Straße ###, ###, gem. Vereinbarung ab 01.04.2019 in Höhe von 1.618,40 EUR.

Die Kläger haben zuletzt beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand 35.312,87 EUR nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 01.05.2018 zu zahlen sowie

2. a) die Kläger freizustellen bezüglich einer Anwaltsgebühr in Höhe von 3.835,12 EUR der Rechtsanwälte ### (1) und ### (2) GbR, ###-Straße ###, ###;

b) die Beklagten zu verurteilen, an sie 1.767,15 EUR zu zahlen;

c) die Kläger freizustellen bezüglich weiterer Lagerkosten ab April 2019 bis einschließlich August 2020 gegenüber der Frau ###, handelt unter ###, ###-Straße ###, ###, gem. Vereinbarung ab 01.04.2019 in Höhe von 1.618,40 EUR.

Die Beklagte haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat gemeint, der von den Klägern erklärte Rücktritt sei unwirksam, da – so hat sie behauptet – die Kläger die ihnen obliegende Mitwirkung bei der Bemusterung der Fliesen nicht erbracht hätten und zudem eine erforderliche Nachfristsetzung fehle.

Sie hat weiter gemeint, eine etwaige Forderungsberechtigung der Kläger beziehe sich ausschließlich auf die auf Seite 2 der Anlage genannten Ansprüche; im Übrigen seien die Forderungen von dem Anspruchsausschluss erfasst. Dies sei von den Parteien bei Abschluss des Aufhebungsvertrags so gewollt gewesen.

Bei der hinsichtlich der Lagerungskosten der Firma ### vorgelegten Rechnung über 1.767,15 EUR handle es sich um eine nicht den Tatsachen entsprechende Gefälligkeitsrechnung.

Auch bei dem hinsichtlich der Lagerungskosten der Firma ### vorgelegten Schreiben handele es sich um ein nicht den Tatsachen entsprechendes Gefälligkeitsschreiben. Zudem sei die Zeugin ### nicht umsatzsteuerpflichtig und dürfe daher keine Umsatzsteuer berechnen.

Die Entstehung von Bereitstellungszinsen zu Lasten der Kläger in der Zeit vom 01.01.2018 bis zum 30.06.2019 setze voraus, dass die Kläger das Darlehen ausschließlich zur Kaufpreisfinanzierung des ursprünglichen Bauträgerkaufvertrags benutzt hätten, was weder dargelegt noch sonst ersichtlich sei. Zudem hätten jedenfalls mit Abschluss des Aufhebungsvertrags, also ab dem 01.09.2018, keine Bereitstellungszinsen mehr entstehen können, die ursächlich auf den ursprünglichen Bauträgerkaufvertrag zurückzuführen wären.

Zur Hilfsaufrechnung in Höhe von 1.448,52 EUR hat die Beklagte gemeint, der Rückzahlungsanspruch ergebe sich aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB, da wegen Ziffer 15 Abs. 1 S. 1 HS 1 des Aufhebungsvertrags der Rechtsgrund weggefallen sei.

Ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten bestehe mangels Pflichtverletzung nicht; zudem sei der in Ansatz gebrachte Gegenstandswert übersetzt und die in der Rechnung enthaltene Einigungsgebühr sei auch nicht erstattungsfähig.

Zur Hilfsaufrechnung über den Betrag von 2.191,80 EUR behauptet sie, sie habe die Notarkosten bezahlt.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ###, ### und ###. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 11.10.2021 (Bl. 170 ff. GA) Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte mit am 08.12.2021 verkündetem Urteil verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 26.008,32 EUR nebst Prozesszinsen sowie 1.767,15 EUR zu zahlen und sie gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten von Anwaltsgebühren in Höhe von 3.835,12 EUR freizustellen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dass den Klägern jeweils aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB i.V.m. dem Bauträgerkaufvertrag ein Anspruch auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.500,00 EUR und von Bereitstellungszinsen in Höhe von 3.079,62 EUR zustehe. Die Beklagte habe sich zumindest mit ihrer Verpflichtung zur Herstellung der Außenbereiche bis zum 30.09.2017 nach diesem Zeitpunkt in Verzug befunden, so dass es nicht darauf ankomme, ob die bis zum 30.11.2017 nicht erfolgte Herstellung der Wohnung auch auf einer fehlenden Mitwirkung der Kläger beruht habe. Die Kläger könnten demnach eine 1,6 Geschäftsgebühr sowie eine 1,5 Einigungsgebühr nebst Auslagenpauschale und Umsatzsteuer für die Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten zu einem Gegenstandswert bis 260.000,00 EUR verlangen. Dies sei ein Betrag von 8.335,12 EUR, auf den die Kläger bereits – nachgewiesen aufgrund vorgelegter Belege – 4.500,00 EUR gezahlt hätten. Für den nicht gezahlten Teil in Höhe von 3.835,12 EUR könnten die Kläger zudem Freistellung von der Beklagten in dieser Höhe aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB verlangen.

Hinzu komme für Bereitstellungszinsen ein Betrag von 3.079,62 EUR, dessen Entstehen durch den Darlehensvertrag und Kontoauszüge nachgewiesen sei. Der erklärte Rücktritt und der Aufhebungsvertrag hätten nicht den Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung der Beklagte und dem fortlaufenden Entstehen der Bereitstellungzinsen unterbrochen. Einen Verstoß der Kläger gegen ihre Schadensminderungsobliegenheit hätte die Beklagten nicht ausreichend dargelegt.

Diese Ansprüche seien nicht durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnungen erloschen. Ein Anspruch auf Erstattung der vom 03.08. bis zum 01.12.2017 an die Kläger geleisteten Beträge für Bereitstellungszinsen bestehe nicht, insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 S. 1 BGB, da die Beklagte bei einem Nichtbestehen eines Anspruchs der Kläger in Kenntnis der Nichtschuld gezahlt hätte (§ 814 BGB). Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus Ziffer 15.1 des Aufhebungsvertrages, da die Auslegung ergebe, dass die Parteien davon ausgegangen seien, dass die Verpflichtung wegen Erfüllung nicht mehr bestehe und nicht von vornherein nicht bestanden habe. Wegen der weiteren zur Aufrechnung gestellten Beträge von 4.500,00 EUR und 2.191,80 EUR bestehe kein Anspruch, da die Kläger keine Pflichtverletzung begangen hätten.

Die Kläger hätten gegen die Beklagte einen weiteren Anspruch auf Zahlung von 18.428,70 EUR gemäß §§ 346 Abs. 1, 323 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Bauträgerkaufvertrag. Die Kläger seien wirksam vom Bauträgerkaufvertrag zurückgetreten. Eine Fristsetzung sei vor der Rücktrittserklärung vom 10.01.2018 entbehrlich gewesen. Dies ergebe sich aus § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da die Beklagte auf die Aufforderung vom 12.12.2017, bis Ende Dezember 2017 eine Erklärung über die Fertigstellung bis Ende Februar 2018 abzugeben, nicht reagiert habe und berechtigte Zweifel an der Leistungsfähigkeit und -bereitschaft der Beklagten bestanden hätten.

Der Anspruch sei auch nicht von dem Ausschluss im Aufhebungsvertrag umfasst. Denn in diesem Fall hätten die Ansprüche in der Anlage zum Aufhebungsvertrag gar nicht aufgeführt werden müssen, da sie bei dem nach dem Aufhebungsvertrag von der Beklagten zu zahlenden Betrag bereits abgezogen worden waren. Die Beklagte sei dadurch bereits vorläufig voll befriedigt gewesen und hätte selbst keine Ansprüche mehr geltend machen können. Dies folge auch aus der Korrespondenz der jeweiligen Rechtsbeistände vor dem Abschluss des Aufhebungsvertrages.

Ansprüche der Beklagten gegen die Kläger hätten aber wegen der abgezogenen Beträge nicht bestanden. Ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung wegen der den Klägern überlassenen Wohnung nebst Einbauküche bestehe nicht, da die Beklagte die Wohnung den Klägern unentgeltlich zur Verfügung gestellt habe und dies bis zum Schreiben vom 26.06.2018 nicht in Frage gestellt worden sei. Ansprüche wegen Forderungen der G. UG und des Architekten J. bestünden ebenfalls nicht, da die Beklagte anspruchsbegründende Tatsachen nicht vorgetragen habe. Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebs- und Heizkosten für die Wohnung vom 01.12.2017 bis zum 30.06.2018 bestehe genauso wenig, da den Klägern die Wohnung nicht übergeben worden war.

Schließlich hätten die Kläger wegen der nicht rechtzeitigen Fertigstellung einen Anspruch auf Zahlung von 1.767,15 EUR für die Einlagerung der Küche im Zeitraum Januar 2018 bis März 2019 aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Bauträgerkaufvertrag. Die Entstehung dieser Kosten stehe nach der Vernehmung des Zeugen ### fest. Ein Verstoß der Kläger gegen ihre Schadensminderungsobliegenheit sei nicht ersichtlich.

Dagegen würden Ansprüche wegen der von den Klägern gezahlten Notarkosten für den Bauträgerkaufvertrag, für aufgewendete Darlehenszinsen und für die weitere Einlagerung der Küche nicht bestehen. Die Notarkosten in Höhe von 2.735,45 EUR seien bei dem Erstattungsbetrag gemäß dem Aufhebungsvertrag bereits an die Kläger erstattet worden, so dass ein Anspruch erfüllt sei. Ansprüche wegen der Darlehenszinsen (6.569,10 EUR) seien vom Anspruchsausschluss im Aufhebungsvertrag umfasst. Das Entstehen der weiteren Lagerkosten für die Küche (1.618,40 EUR) sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht erwiesen.

Gegen die Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer zulässigen Berufung, mit der sie die Abweisung der Klage weiterverfolgt.

Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, der im Übrigen als nicht streitwerterhöhende Nebenforderung einzustufen sei, sei den Klägern vom Landgericht zu Unrecht zuerkannt worden. Die Kläger hätten nicht dargelegt, dass sie zunächst nur einen bedingten Klageauftrag erteilt hätten, so dass schon vorgerichtliche Gebühren nicht angefallen seien. Zudem habe das Landgericht auf die Verletzung der Pflicht der Beklagten zur Herstellung der Außenbereiche abgestellt, was überraschend gewesen sei. Ein Rücktrittsgrund habe, wie erstinstanzlich dargelegt, nicht bestanden. Zudem sei der Rücktritt nach § 323 Abs. 6 F. 1 BGB ausgeschlossen gewesen. Zur Notwendigkeit der Beauftragung eines Rechtsanwaltes habe das Landgericht keine Ausführungen gemacht; die Rechtsverfolgungskosten seien weder erforderlich noch zweckmäßig gewesen. Der Gegenstandswert von 250.000,00 EUR sei nicht zutreffend und die Einigungsgebühr sei nicht erstattungsfähig. Schließlich habe das Landgericht die mit der Klageerwiderung vom 02.11.2019 erklärte Hilfsaufrechnung mit einem Betrag von 2.198,52 EUR wegen zu erstattender Bereitstellungszinsen für den Zeitraum vom 02.06.2017 bis zum 01.12.2017 nicht berücksichtigt.

Der vom Landgericht zuerkannte Anspruch wegen Erstattung von Bereitstellungszinsen bestehe ebenfalls nicht. Verzug und ein Rücktrittsgrund hätten nicht bestanden. Ein Anspruch würde außerdem voraussetzen, dass die Kläger im relevanten Zeitraum das Darlehen noch zur Finanzierung des Kaufpreises des ursprünglichen Bauträgerkaufvertrages hätten benutzen wollen. Dies sei nicht ersichtlich. Spätestens mit der Aufhebung des Bauträgerkaufvertrages sei der Kausalzusammenhang entfallen. Die Kläger hätten darlegen und beweisen müssen, warum sie den Darlehensvertrag haben fortbestehen lassen.

Bezüglich des weiteren Anspruches in Höhe von 18.428,60 EUR fehle es neben einem wirksamen Rücktritt an einer Auseinandersetzung mit dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen ###. Den Klägern sei der Beweis, dass die Beträge nur vorläufig „berücksichtigt“ werden sollten, nicht gelungen.

Gleiches gelte wegen des Teilbetrages in Höhe von 1.767,15 EUR. Die Aussage des Zeugen ### sei nicht ausreichend gewürdigt worden.

Hinsichtlich der ausgeurteilten Freistellung von Rechtsanwaltskosten habe das Landgericht – neben den schon den Zahlungsanspruch betreffenden Punkten – den Anwendungsbereich von § 250 S. 2 BGB verkannt. Die zur Durchsetzbarkeit der Forderung gemäß § 10 Abs. 1 RVG erforderliche Rechnung ihrer Prozessbevollmächtigten beinhalte einen unzutreffenden Gegenstandswert und eine nicht erstattungsfähige Einigungsgebühr.

Die Beklagte beantragt, das am 08.12.2021 verkündete Urteil des Landgerichts Wuppertal, Aktenzeichen 17 O 223/19, abzuändern und die Klage vollständig abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Die Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten sei aufgrund Verzugs der Beklagten gerechtfertigt gewesen.

Die Nichtkündigung des Darlehens durch die Kläger verstoße nicht gegen die Schadensminderungsobliegenheit, da eine Kündigung und ein Neuabschluss höhere Kosten verursacht hätten.

Die Zeugenaussagen habe das Landgericht zutreffend gewürdigt.

Auch die Einigungsgebühr sei zu Recht als erstattungsfähig angesehen worden.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gegenseitig gewechselten Schriftsätze, die zur Akte gereichten Unterlagen und die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat mit Ausnahme einer geringfügigen Abänderung der Kostenentscheidung keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht im Übrigen weder auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

1. Das Landgericht hat den Klägern zu Recht die im angefochtenen Urteil tenorierten Ansprüche auf Zahlung und Freistellung zuerkannt.

a) Die Kläger können von der Beklagten gemäß §§ 346 Abs. 1, 323 Abs. 1 BGB die Zahlung von 18.428,70 EUR nebst Prozesszinsen verlangen. Denn sie sind wirksam vom Bauträgerkaufvertrag zurückgetreten. Da es vorliegend nicht um eine mangelhafte Leistung der Beklagten, sondern um eine Nichtleistung geht, ist das allgemeine Leistungsstörungsrecht der §§ 323 ff. BGB unmittelbar anwendbar.

aa) Die Rücktrittserklärung gemäß § 349 BGB erfolgte mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 10.01.2018 und ist der Beklagten zugegangen.

bb) Es bestand auch ein Rücktrittsgrund. Die Beklagte hat ihre Verpflichtung zur bezugsfertigen Erstellung der Wohnung nicht erfüllt. Sie hatte sich in § 2 Abs. 4 b) des Bauträgerkaufvertrags zu einer bezugsfertigen Erstellung der Wohnung bis zum 31.05.2017 verpflichtet. Dieser Termin war von den Parteien durch die Vereinbarung vom 30.06.2017 auf den 30.11.2017 verschoben worden. Doch auch zu diesem Zeitpunkt war die Wohnung nicht bezugsfertig erstellt. Ob – worauf das Landgericht abgestellt hat – auch die Verpflichtung zur Errichtung der Außenanlagen nicht rechtzeitig erfüllt war – kann vor diesem Hintergrund dahinstehen.

cc) Eine grundsätzlich nach § 323 Abs. 1 BGB erforderliche Frist zur Leistung vor der Erklärung des Rücktritts haben die Kläger nicht gesetzt. Die mit Schreiben vom 12.12.2017 unter Fristsetzung geforderte verbindliche Stellungnahme u.a. zu einer Fertigstellung bis spätestens Ende Februar 2018 stellt keine Leistungsaufforderung und damit keine Fristsetzung im Sinne des § 323 Abs. 1 BGB dar (vgl. Looschelders, in: BeckOGK, 01.02.2022, § 323 BGB, Rn. 148).

Im Ergebnis zutreffend ist das Landgericht aber davon ausgegangen, dass es auf eine nicht erfolgte Fristsetzung nicht ankommt. Dabei kann offenbleiben, ob eine Fristsetzung nach § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich war. Denn jedenfalls kann sich die Beklagte aufgrund ihres Verhaltens nach Erklärung des Rücktritts nach Treu und Glauben nicht auf eine fehlende Fristsetzung berufen. Die Beklagte hat zu keinem Zeitpunkt auf die Erfüllung des Vertrages bestanden, sondern hat vielmehr ab Zugang der Rücktrittserklärung mit den Klägern nur über die Modalitäten der Rückabwicklung der geleisteten Zahlungen und die Berücksichtigung von wechselseitigen Ansprüchen verhandelt. Im Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 26.06.2018 (Anlage B 2) hat sich die Beklagte zudem sogar zu ihren Gunsten auf die Rücktrittserklärung der Kläger berufen und aus dieser das Recht abgeleitet, den Klägern für die Nutzung der ihnen übergangsweise zur Verfügung gestellten Wohnung ab Dezember 2017 ein Entgelt zu berechnen. In der Folgezeit hat sie sich mit den Klägern in der notariellen Vereinbarung vom 31.08.2018 auf die Aufhebung des Bauträgerkaufvertrages geeinigt und damit ihre Verpflichtung zur Rückabwicklung dem Grunde nach anerkannt. Durch dieses Verhalten hat die Beklagte ab Zugang der Rücktrittserklärung gegenüber den Klägern stets zu erkennen gegeben, dass es auch ihr nur um die Rückabwicklung geht und sie selbst am Vertrag nicht festhalten will. Soweit sie sich erstmals im Schriftsatz vom 15.06.2020 auf eine fehlende, aber vermeintlich erforderliche Fristsetzung berufen hat, ist dies zum vorherigen Verhalten in hohem Maße widersprüchlich. Insbesondere lässt sich damit auch nicht vereinbaren, dass die Beklagte überhaupt zur Rückzahlung eines wesentlichen Teils des Kaufpreises freiwillig bereit gewesen ist.

dd) Schließlich war das Rücktrittsrecht der Kläger auch nicht nach § 323 Abs. 6 F. 1 BGB ausgeschlossen. Ein Ausschluss nach dieser Vorschrift setzt voraus, dass der Gläubiger allein oder weit überwiegend für den Umstand, der ihn zum Rücktritt berechtigen würde, verantwortlich ist. Als „weit überwiegend“ ist seine Verantwortlichkeit ab einem Grad von 80-90 % zu bezeichnen (H. Schmidt, in: BeckOK BGB, 61. Ed. 01.02.2022, § 323 Rn. 42).

Diese Voraussetzungen hat die Beklagte nicht hinreichend dargelegt. Sie beruft sich allein darauf, dass die Kläger die zu verwendenden Fliesen nicht am 09.12 oder 11.12.2017 ausgesucht hätten, sondern dies bis in den Januar 2018 hinausgezögert hätten. Selbst wenn die Kläger die Bemusterung der Badfliesen hinausgezögert hätten, ist zu berücksichtigen, dass sie erst Ende November 2017 von der Firma ### GmbH erstmals zur Bemusterung eingeladen worden sind. Eine Fertigstellung der Wohnung vor dem 01.12.2017 hätte daher auch bei einer zeitnahen Bemusterung in keinem Fall erfolgen können; eine Fertigstellung vor der Rücktrittserklärung durch die Kläger am 10.01.2018 erscheint ebenfalls höchst zweifelhaft. Außerdem hat die Beklagte nicht dargelegt, dass die Fliesenarbeiten die einzigen wesentlichen, noch ausstehenden Arbeiten gewesen wären und die Wohnung im Übrigen fertiggestellt gewesen wäre. Aus diesem Grund kann auch nicht festgestellt werden, dass durch die behauptete verzögerte Bemusterung – zumindest weit überwiegend – die Fertigstellung bis zur Rücktrittserklärung nicht erfolgt ist.

ee) Nach § 346 Abs. 1 BGB hat die Beklagte die empfangenen Leistungen an die Kläger zurückzugewähren. Unstreitig hat die Beklagte von den Klägern Zahlungen in Höhe von insgesamt 162.500,00 EUR in zwei Raten auf die Kaufpreisschuld aus dem Bauträgerkaufvertrag empfangen. Die Beklagte hat bislang gemäß der Regelungen in der Aufhebungsvereinbarung vom 31.08.2018 an die Kläger einen Betrag in Höhe von 144.071,30 EUR zurückgewährt, wobei hiervon ein Teilbetrag von 2.735,45 EUR auf die Notarkosten des ursprünglichen Bauträgerkaufvertrags entfiel, so dass von den gezahlten Kaufpreisraten ein Betrag von 141.335,85 EUR zurückgewährt worden ist. Ein Betrag von 21.164,15 EUR ist dagegen noch nicht zurückgewährt worden.

Hiervon machen die Kläger mit ihrer Klage einen Betrag von 18.428,70 EUR geltend. Dieser Anspruch ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht nach den Regelungen in der Aufhebungsvereinbarung ausgeschlossen. Auch ein Erlöschen dieses Anspruchs durch eine Aufrechnung oder Verrechnung mit Ansprüchen der Beklagten hat nicht stattgefunden.

aaa) Die Auslegung des Landgerichts, dass sich aus der Aufhebungsvereinbarung kein Ausschluss des Anspruchs der Kläger auf die Rückgewähr weiterer 18.428,70 EUR ergibt, ist zutreffend. Dies folgt aus Ziffer 15 S. 2 und 3 der Aufhebungsvereinbarung. Darin haben die Parteien wechselseitige Ansprüche, die über die Vereinbarungen und Erklärungen in der Urkunde hinausgehen, ausgeschlossen, hiervon aber die „Streitpunkte/Ansprüche“ gemäß der Anlage ausgenommen. In der Anlage befinden sich auf der Seite 1 die von der Beklagten noch behaupteten Ansprüche und auf der Seite 2 die von den Klägern noch behaupteten Ansprüche. Die Ansicht der Beklagten, dass die in der Aufzählung auf Seite 1 der Anlage unter dem zweiten bis sechsten Aufzählungspunkt genannten Beträge, welche die Beklagte vor Abschluss der Vereinbarung von den Klägern beansprucht hatte, endgültig mit Abschluss der Vereinbarung von der den Klägern zurückzugewährenden Summe abgezogen sein sollten, überzeugt nicht. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, dass diese Beträge dann gar nicht in die Liste hätten aufgenommen werden müssen. Es hat zudem auf die Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 11.07.2018 und der Beklagten vom 14.08.2018 verwiesen, welche dieses Verständnis bestätigen würden.

Dieser Auslegung tritt auch der Senat bei. Insbesondere ist kein Argument vorgetragen oder ersichtlich, weshalb die Beträge in die Anlage aufgenommen worden sind, wenn die Parteien sie endgültig bei der Beklagten hätten belassen wollen. Zu Recht hat auch das Landgericht darauf hingewiesen, dass dieses Verständnis mit dem Inhalt der genannten vorgerichtlichen Korrespondenz übereinstimmt, nach der die Parteien einen Mindestbetrag festlegen wollten, den die Beklagte zu erstatten hat, und weitere streitige Beträge in der Vereinbarung festgeschrieben werden sollten und der Geltendmachung in einem besonderen Gerichtsverfahren vorbehalten bleiben sollten. Dies hat insbesondere der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in seinem Schreiben vom 14.08.2018 (Anlage B 3) ausdrücklich so beschrieben.

Soweit die Beklagte auf den jeweiligen Klammereinschub bei den unter dem zweiten bis sechsten Aufzählungspunkt aufgeführten Positionen mit dem Inhalt „der Betrag [###] ist bei den EUR 144.071,30 berücksichtigt“ verweist und hieraus einen eindeutigen Wortlaut ableiten will, der einen Ausschluss von Ansprüchen der Kläger bezüglich dieser Beträge zur Folge haben soll, überzeugt dies nicht. Diese Einschübe sind vielmehr so verstehen, dass damit lediglich nachvollziehbar festgehalten werden sollte, wie sich der nach der Vereinbarung von der Beklagten zurückzugewährende Betrag rechnerisch ermittelt. Dieses Verständnis ist unter Berücksichtigung der vorliegenden Korrespondenz vor Abschluss der Vereinbarung und dem darin zum Ausdruck gekommenen Willen der Parteien, weitere behauptete wechselseitige Ansprüche einer gesonderten gerichtlichen Klärung zuzuführen, naheliegend und wird vom Senat deshalb bei seiner Auslegung zugrunde gelegt, ohne dass es einer ergänzenden Vertragsauslegung bedarf. Insbesondere haben auch nicht die Kläger eine solche Bedeutung nachzuweisen; die Auslegung vertraglicher Bestimmungen ist Rechtsanwendung und unterliegt nicht den Regeln über die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urt. v. 23.02.1956 – II ZR 207/54, NJW 1956, 665; Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2021, § 133 Rn. 75). Dass die genannten Positionen auf der Seite 1 der Anlage als „Streitpunkte/Ansprüche“ der Beklagten aufgeführt sind, ist mit dieser Auslegung ohne weiteres in Einklang zu bringen. Denn es handelte sich um behauptete Gegenansprüche der Beklagten, welche aber durch die zwei von den Klägern geleisteten Raten bereits einen Betrag vereinnahmt hatte, der ihre behaupteten Ansprüche erheblich überstieg, so dass sie – wie sich ebenfalls aus der Korrespondenz ableiten lässt – nur bereit war, einen um diese Ansprüche gekürzte n Betrag zurückzugewähren. Ob diese Ansprüche der Beklagten tatsächlich bestanden, sollte gerichtlich geklärt werden, wobei die Beklagte jedoch nicht bereit war, ihre Ansprüche selbst einzuklagen, sondern es den Klägern obliegen sollte, die Differenz zum insgesamt bereits gezahlten Kaufpreis gerichtlich geltend zu machen.

Die Auslegung der Beklagten, dass die Parteien entgegen der vorgerichtlichen Korrespondenz und trotz Aufnahme der genannten Positionen in die Anlage zur Aufhebungsvereinbarung einen endgültigen Ausschluss von Ansprüchen der Kläger in der entsprechenden Höhe beabsichtigt hätten, stützt sich lediglich auf den Wortlaut, welchem aber – wie dargelegt – eine solche Bedeutung nicht beigemessen werden kann. Soweit die Beklagte unter Benennung des beurkundenden Notars, des Zeugen ###, behauptet hat, dass die Parteien gerade eine solche Regelung gewollt hätten, ist ihr dieser Nachweis nicht gelungen. Auch wenn die Auslegung grundsätzlich eine Rechtsfrage ist, kann eine Partei, die ein vom Wortlaut und objektiven Sinn abweichendes Verständnis der Erklärenden geltend macht, dies unter Beweis stellen, um für die Auslegung eine erweiterte Tatsachengrundlage zu schaffen (vgl. BGH, Urt. v. 31.05.1995 – VIII ZR 193/94, NJW 1995, 3258). Vorliegend hat der Zeuge ### jedoch ein solches Verständnis der Parteien nicht bestätigt. Seine Aussage war unergiebig, so dass das Landgericht auch zu Recht von einer weiteren Würdigung abgesehen hat. Der Zeuge konnte lediglich angeben, dass er die Anlage so von den Parteien erhalten habe und darüber im Beurkundungstermin nicht gesprochen worden sei. Soweit der Zeuge in der Vernehmung selbst Auslegungsversuche unternommen hat, ist dies irrelevant, da die Auslegung Sache des Gerichts ist und dem Zeugen zudem die weiteren im Verfahren vorgetragenen Umstände nicht bekannt waren.

Schließlich haben die Kläger, worauf sich die Beklagte erstinstanzlich berufen hat, auch durch die „Berücksichtigung“ der Forderungsbeträge der Beklagten bei Berechnung der zu erstattenden Summe kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abgegeben bzw. den Rückgewähranspruch der Beklagten teilweise erlassen. Dem steht die oben dargelegte Auslegung entgegen, nach welcher der Berücksichtigung der Beträge bei der Berechnung ein solches Verständnis nicht beigemessen werden kann.

bbb) Der Anspruch auf Rückgewähr des Betrages von 18.428,70 EUR ist nicht durch eine Verrechnung oder konkludent erklärte Aufrechnung mit angeblichen Gegenansprüchen der Beklagten in gleicher Höhe erloschen. Solche Ansprüche bestehen nicht.

Hinsichtlich der unter dem zweiten und dritten Aufzählungspunkt der Seite 1 der Anlage aufgeführten Ansprüche wegen der Nutzung einer Ersatzwohnung nebst Einbauküche durch die Kläger hat das Landgericht zu Recht das Bestehen von Ansprüchen der Beklagten verneint. Die Beklagte hat den Klägern diese Wohnung aufgrund Vereinbarung vom 30.06.2017 (Anlage K 2) kostenfrei bis zur Übergabe der gekauften Wohnung überlassen. Damit scheiden sowohl Ansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB mangels Mietvertrages und aus § 987 Abs. 1 BGB aufgrund berechtigten Besitzes der Kläger aus. Auch einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB hat das Landgericht zu Recht als nicht gegeben erachtet. Denn durch die Vereinbarung vom 30.06.2017 bestand ein Rechtsgrund für die kostenlose Nutzung der Wohnung. Der Rücktritt der Kläger am 10.01.2018 hat an dieser Vereinbarung nichts geändert. Auch wenn die Parteien seitdem die Übergabe der Wohnung an die Kläger nicht mehr beabsichtigten, haben die Parteien die Vereinbarung vom 30.06.2017 nicht vertraglich aufgehoben und die Beklagte hat die Rückgabe der Wohnung erst mit Schreiben vom 26.06.2018 binnen zwei Wochen verlangt. Dessen ungeachtet hat auch die Beklagte insbesondere die Höhe eines möglichen Anspruchs nicht dargelegt.

Bezüglich der unter dem vierten und fünften Aufzählungspunkt aufgeführten Ansprüche der Beklagten wegen Forderungen der ### UG und einer Rechnung des Architekten ### hat das Landgericht ebenfalls deren Bestehen verneint. Tatsachen, aus denen sich solche Ansprüche ergeben würden, hat die Beklagte nach wie vor nicht vorgetragen.

Gleiches gilt im Ergebnis für die unter dem sechsten Aufzählungspunkt genannten Ansprüche der Beklagten wegen Betriebs- und Heizkosten für die gekaufte Wohnung, welche mangels Übergabe der Wohnung an die Kläger nach dem Bauträgerkaufvertrag noch nicht von den Klägern zu zahlen waren.

ff) Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

b) Die Kläger haben gegen die Beklagte, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend entschieden hat, Ansprüche auf Zahlung von Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB in Höhe von 4.500,00 EUR wegen vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, in Höhe von 3.079,62 EUR wegen an die finanzierende ###-Bank geleisteter Bereitstellungszinsen und in Höhe von 1.767,15 EUR wegen der Einlagerung ihrer Küche sowie auf Freistellung wegen der noch nicht gezahlten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.835,12 EUR.

aa) Die Beklagte befand sich mit ihrer Verpflichtung zur Herstellung der Wohnung mit Ablauf des 31.05.2017 bis zum 30.06.2017 und dann erneut mit Ablauf des 30.11.2017 in Verzug. Sie hatte sich in § 2 Abs. 4 b) des Bauträgerkaufvertrags zu einer bezugsfertigen Erstellung der Wohnung bis zum 31.05.2017 verpflichtet. Dieser Termin ist von ihr nicht eingehalten worden, so dass aufgrund der bestimmten Leistungszeit ohne vorherige Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Verzug eintrat. Durch die Vereinbarung vom 30.06.2017 wurde der Fertigstellungstermin auf den 30.11.2017 verschoben, so dass der Verzug zunächst endete. Doch auch zu diesem Zeitpunkt war die Wohnung nicht bezugsfertig erstellt. Damit trat erneut Verzug ein. Das Vertretenmüssen der Beklagten wird nach § 286 Abs. 4 BGB vermutet und ist von ihr nicht widerlegt worden.

Der erneute Verzugseintritt ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Kläger nicht ausreichend bei der Bemusterung der Fliesen mitgewirkt hätten. Selbst wenn die Kläger die Bemusterung der Badfliesen hinausgezögert hätten, ist zu berücksichtigen, dass sie erst Ende November 2017 von der Firma ### GmbH erstmals zur Bemusterung eingeladen worden sind. Eine Fertigstellung der Wohnung vor dem 01.12.2017 hätte daher auch bei einer zeitnahen Bemusterung in keinem Fall erfolgen können. Zu welchem Zeitpunkt frühestens bei Mitwirkung der Kläger eine Fertigstellung der Wohnung insgesamt hätte erfolgen können und ein Verzug wieder entfallen wäre, hat die Beklagte nicht dargelegt. Damit endete der Verzug erst mit der Rücktrittserklärung der Kläger vom 10.01.2018.

bbb) Als Rechtsfolge hat die Beklagte den Klägern den diesen durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzen.

(1) Dies sind zunächst die durch die Beauftragung ihres Prozessbevollmächtigten entstandenen Kosten. Entsprechend des von den Klägern bereits auf die Gebührenforderung ihres Prozessbevollmächtigten gezahlten Betrages von 4.500,00 EUR und ihres Klageantrages haben die Kläger einen Zahlungsanspruch in dieser Höhe und einen Freistellungsanspruch in Höhe des noch nicht gezahlten Betrages in Höhe von 3.835,12 EUR.

Eine Partei hat Anspruch auf Ersatz der durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes entstandenen Kosten, soweit diese Aufwendungen zur Wahrung und Durchsetzung ihrer Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (BGH, Urt. v. 06.10.2010 – VIII ZR 271/09, NJW 2011, 296 Rn. 9). Dies ist hier unproblematisch der Fall. Die Beklagte befand sich mit ihrer Verpflichtung zur Erstellung der bezugsfertigen Wohnung in Verzug. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass selbst zur Beitreibung einer einfach gelagerten Entgeltforderung nach Verzugseintritt die Beauftragung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig ist (BGH, Urt. v. 17.09.2015 – IX ZR 280/14, NJW 2015, 3793 Rn. 8 f. m.w.N.). Bei einem Bauträgerkaufvertrag mit Verzug des Bauträgers ist dies erst Recht der Fall.

Die Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG ist entstanden. Zwar ist es, worauf die Berufung hinweist, zutreffend, dass die Geschäftsgebühr nur entsteht, wenn nicht bereits ein unbedingter Klageauftrag erteilt worden ist, weil in diesem Fall die vorgerichtliche Aufforderung nach § 19 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 RVG als Vorbereitung der Klage bereits mit der Verfahrensgebühr abgegolten ist. Vorliegend haben die Kläger jedoch zumindest konkludent durch das vorgelegte erste Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 12.12.2017 (Anlage K 3) dargelegt, dass zunächst eine gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen gar nicht Gegenstand war, sondern die Herbeiführung der Erfüllung, deren Zeitplan und ein mögliches Entgegenkommen der Beklagten hinsichtlich Zusatzleistungen aufgrund der verzögerten Fertigstellung. Anders als bei den von der Berufung hierzu zitierten Entscheidungen ging es vorliegend nicht um einen Zahlungsanspruch, der zunächst vorgerichtlich angemahnt und sodann gerichtlich geltend gemacht werden sollte und bei dem die Möglichkeit eines von vornherein unbedingten Klageauftrages naheliegt. Vor diesem Hintergrund ist auch gar nicht ersichtlich, welcher Art ein unbedingter Klageauftrag der Kläger hätte sein sollen, da noch gar nicht feststand, ob es zu einer Erfüllung oder einer Rückabwicklung kommen würde. Das Entstehen der Geschäftsgebühr ist schließlich auch durch den Verzug der Beklagten verursacht worden, da eine Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten bei einer rechtzeitigen Leistung der Beklagten unterblieben wäre.

Zusätzlich ist mit dem Abschluss der Aufhebungsvereinbarung eine Einigungsgebühr nach Nr. 1000 VV RVG entstanden. Deren Entstehen ist ebenfalls adäquat kausal auf den Verzug der Beklagten zurückzuführen, da es zu einer Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten durch die Kläger bei einer rechtzeitigen Leistung und damit auch zum Abschluss der Aufhebungsvereinbarung vom 31.08.2018 nicht gekommen wäre (vgl. Klees, in: HK-RVG, 8. Aufl. 2021, VV RVG 1000 Rn. 57).

Entgegen der Ansicht der Berufung steht der Ersatzpflicht der Beklagten nicht die Entscheidung des BGH vom 25.09.2008 (V ZB 66/08) entgegen. In dieser Entscheidung ging es um die Kosten eines außergerichtlichen Vergleichs während eines laufenden Rechtsstreits. Für diesen Fall hat der BGH entschieden, dass § 98 S. 1 ZPO bei einem außergerichtlichen Vergleich, der zur Beendigung eines Rechtsstreits führt, analog anzuwenden ist, wenn nicht die Parteien eine andere Regelung getroffen haben. Vorliegend ist durch die Aufhebungsvereinbarung jedoch kein Rechtsstreit beendet worden. Vielmehr waren sich die Parteien einig, dass die nach der Anlage zur Aufhebungsvereinbarung von der Abgeltung nach Ziffer 15 nicht erfassten Ansprüche, wozu ausdrücklich auch die mit der Aufhebungsvereinbarung verbundenen Kosten für die Prozessbevollmächtigten der Kläger gehörten, gesondert gerichtlich geltend zu machen sein würden. Dies haben die Kläger mit dem vorliegenden Rechtsstreit gemacht und stützen ihren Anspruch dabei zu Recht auf §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB.

Für die Berechnung der Höhe der zu ersetzenden Kosten haben die Kläger zutreffend sowohl für die Geschäftsgebühr als auch für die Einigungsgebühr einen Gegenstandswert von 250.000,00 EUR zugrunde gelegt. Bei der Beauftragung ihrer Prozessbevollmächtigten ging es ihnen zunächst um die Geltendmachung der Gegenleistung zum geschuldeten Kaufpreis in dieser Höhe, mithin um die Erfüllung des Vertrages durch die Beklagte. In einem solchen Fall bemisst sich der Gegenstandswert nach dem Wert der geforderten Leistung (Herget, in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. 2022, § 3 Rn. 16.187). Dieser ist mangels anderer Anhaltspunkte mit dem Wert der dafür vereinbarten Gegenleistung von 250.000,00 EUR zu bemessen.

Gleiches gilt im Ergebnis für die Einigungsgebühr. Mit der Aufhebungsvereinbarung vom 31.08.2018 ist der Bauträgerkaufvertrag aufgehoben worden. Damit sind die Verpflichtung der Beklagten zur Herstellung und Übereignung der Wohnung und die Verpflichtung der Kläger zur Zahlung des Kaufpreises entfallen. Der Wert dieser entfallenden Verpflichtungen von 250.000,00 EUR bestimmt auch den Gegenstandswert für die Einigungsgebühr, denn Gegenstandswert ist immer das, worüber sich die Parteien geeinigt haben; auf eine zu zahlende Summe, auf welche sie sich geeinigt haben, kommt es nicht an (Sefrin, in: BeckOK RVG, 55. Ed. 01.03.2022, VV RVG 1000 Rn. 68).

Bei der Geschäftsgebühr kommt wegen beider Kläger als Auftraggeber zudem die Erhöhungsgebühr von 0,3 nach Nr. 1008 VV RVG hinzu.

Insgesamt ergibt sich damit die vom Landgericht auf Seite 14 des Urteils zutreffend errechnete Gebührensumme von 8.335,12 EUR einschließlich der Post- und Telekommunikationspauschale nach Nr. 7002 VV RVG und der Umsatzsteuer.

Der Gebührenanspruch des Prozessbevollmächtigten gegen die Kläger ist schließlich auch einforderbar gewesen, so dass die Kläger zur Zahlung verpflichtet sind bzw. waren und ihnen insoweit ein Schaden entstanden ist. Der Prozessbevollmächtigte hat die Gebühren gegenüber den Klägern mit Rechnung vom 09.10.2018 (Anlage K 23) abgerechnet. Diese genügt den Anforderungen des § 10 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 RVG.

(2) Richtigerweise ist das Landgericht davon ausgegangen, dass den Klägern durch den Verzug der Beklagten ein weiterer Schaden in Höhe von 3.079,62 EUR wegen an die ###-Bank durch die Kläger zu zahlender Bereitstellungszinsen im Zeitraum Januar 2018 bis Juni 2019 für das nicht in voller Höhe abgerufene Darlehen entstanden ist. Es ist durch den vorgelegten Darlehensvertrag und, soweit bestritten, durch die vorgelegten Kontoauszüge nachgewiesen, dass die Kläger bei nicht vollständigem Abruf des Darlehensbetrages bis zum 04.06.2017 zur Zahlung eines Bereitstellungszinses verpflichtet waren, der sich im genannten Zeitraum ab Januar 2018 auf monatlich 171,09 EUR belief und von ihnen auch bezahlt worden ist.

Dieser Schaden beruht auf der Pflichtverletzung der Beklagten durch die nicht rechtzeitige Fertigstellung der Wohnung. Es ist offenkundig, dass der Darlehensbetrag zunächst der Finanzierung des Kaufpreises aus dem Bauträgerkaufvertrag dienen sollte. Durch die nicht erfolgte Fertigstellung zum ursprünglich vereinbarten Termin 31.05.2017 war es den Klägern unstreitig nicht möglich, die volle Darlehenssumme vor dem 04.06.2017 abzurufen, so dass ab diesem Tag die Verpflichtung zur Zahlung von Bereitstellungszinsen bis zum Abruf der vollen Darlehenssumme bestand. Mit der Vereinbarung vom 30.06.2017 haben die Parteien zwar dann den Fertigstellungstermin auf den 30.11.2017 verschoben und Ansprüche der Kläger wegen der Nichtfertigstellung zum 31.05.2017 als abgegolten erklärt. Von dieser Abgeltung sind aber die mit der Klage geltend gemachten Zinsen, die von den Klägern erst nach dem 30.11.2017 an die Darlehensgeberin zu zahlen waren, nicht mehr erfasst.

Der Verzug der Beklagten war auch kausal für den Schaden; diese Kausalität ist in der Folge weder durch die Rücktrittserklärung noch durch die Aufhebungsvereinbarung vom 31.08.2018 entfallen. Durch den wirksamen Rücktritt ist zwar der Verzug der Beklagten entfallen. Der Schaden ist jedoch ursächlich auf den Verzug der Beklagten zurückzuführen und wurde durch den Rücktritt und die Vertragsaufhebung nicht beseitigt. Die Bereitstellungszinsen wären von den Klägern insgesamt nicht zu zahlen gewesen, wenn die Beklagte die Wohnung rechtzeitig fertiggestellt hätte und die Kläger das Darlehen damit vor dem 04.06.2017 hätten abrufen können. Der Verzug der Beklagten war zudem adäquat kausal für das Entstehen der Bereitstellungszinsen. Denn der Verzug mit der Herstellung einer Wohnung kann allgemein nach dem regelmäßigen Verlauf der Dinge zur Verpflichtung der Käufer führen, für ein nicht abgerufenes Darlehen Bereitstellungszinsen zu zahlen. Dass die Käufer sich dann wegen der Nichtleistung vom Vertrag lösen, aber dennoch bis zur Anschaffung eines Ersatzobjektes weiter zur Zahlung von Bereitstellungszinsen verpflichtet sind, stellt ebenfalls einen regelmäßigen Verlauf der Dinge dar. Die Lösung vom Vertrag unterbricht auch nicht den Kausalzusammenhang, da dieses rechtmäßige Verhalten der Kläger, durch das ein Abruf der Darlehenssumme für den ursprünglichen Zweck unmöglich geworden ist, durch den Verzug der Beklagten erst ausgelöst wurde. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhanges kommt nämlich durch Willensentscheidungen des Geschädigten dann nicht in Betracht, wenn dessen Verhalten durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde oder dafür ein rechtfertigender Anlass im Sinne einer nicht als ungewöhnlich oder gänzlich unangemessen zu bewertenden Entschließung bestand (BGH, Urt. v. 13.10.2016 – IX ZR 149/15, NJW 2017, 1600, Rn. 11; Urt. v. 08.09.2016 – IX ZR 255/13, NJW-RR 2017, 566 Rn. 24). Der Rücktritt der Kläger vom Vertrag wurde vorliegend aber gerade durch die nicht rechtzeitige Leistung herausgefordert und stellt eine weder als ungewöhnlich noch als gänzlich unangemessen zu bewertende Entschließung dar.

Dass die Kläger die Entstehung der von ihnen zu zahlenden Bereitstellungszinsen hätten verhindern oder den Zahlungszeitraum hätten verringern können, und sie damit ein Mitverschulden wegen Verletzung ihrer Schadensminderungsobliegenheit treffen würde, ist von der dafür darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten (vgl. Oetker, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2019, § 254 Rn. 145 m.w.N.) nicht dargelegt worden. Die Kläger haben zudem vorgetragen, dass sie Bemühungen zum Erwerb einer Ersatzwohnung unternommen hätten (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.02.2020, Bl. 64 GA), so dass sie selbst bei Annahme des Vorliegens einer sekundären Darlegungslast dieser genügt hätten.

(3) Außerdem ist den Klägern ein Schaden in Höhe von 1.767,15 EUR wegen der Einlagerung ihrer Küche im Zeitraum vom 08.01.2018 bis zum 30.03.2019 entstanden. Dass die Kläger eine Küche für die von der Beklagten zu erstellende Wohnung gekauft haben, ergibt sich aus der Rechnung der Firma ### GbR vom 30.03.2019 (Anlage K 18) für die Einlagerung der Küche, in der auf einen Kaufvertrag vom 19.10.2017 Bezug genommen wird.

Der Verzug der Beklagten mit der Herstellung der Wohnung war kausal für die Einlagerung der Küche. Wäre die Wohnung mit Ablauf des 30.11.2017 fertiggestellt gewesen, wäre eine Einlagerung ab dem 08.01.2018 nicht erforderlich gewesen. Im Übrigen war die Entstehung der Kosten auch adäquat kausal auf den Verzug der Beklagten zurückzuführen und der Kausalzusammenhang wurde durch den Rücktritt oder den Aufhebungsvertrag nicht unterbrochen. Insoweit wird auf die Ausführungen oben unter (2) Bezug genommen.

Dass die Kläger schließlich die Summe von 1.767,15 EUR an die ### GbR bezahlt haben, steht aufgrund der Aussage des Zeugen ### fest. Dies hat das Landgericht aufgrund der Vernehmung des Zeugen festgestellt. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Feststellungen des Landgerichts bestehen nach Auffassung des Senates nicht, so dass diese Feststellungen nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO der Entscheidung des Senats zugrunde zu legen sind. Insbesondere hat das Landgericht auch die Aussage gewürdigt, indem es sie als widerspruchsfrei und nachvollziehbar bezeichnet hat und für eine Falschaussage des Zeugen bezüglich einer Zahlung der Kläger an ihn keinen Grund erblicken konnte.

Der Umstand, dass die Kläger zunächst mit Schriftsatz vom 09.12.2019 lediglich eine Freistellung beantragt haben, da eine Zahlung noch nicht erfolgt sei, der Zeuge aber nunmehr eine Zahlung bereits im März 2019 bekundet hat, eröffnet ebenfalls keine Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen des Landgerichts. Es bleibt dabei, dass kein Grund ersichtlich ist, weshalb der Zeuge eine Zahlung an sich behaupten sollte, die tatsächlich nicht stattgefunden hat. Da auch keine Anhaltspunkte für eine persönliche Beziehung zwischen den Parteien bestehen, wäre es zudem aus wirtschaftlicher Sicht nicht nachvollziehbar, dass die Firma ### GbR die Küche im März 2019 im Auftrag der Kläger an einen anderen Lagerort verbringen lässt, ohne auf eine Zahlung der Lagerkosten zu bestehen. Der anderslautende Vortrag der Kläger im Schriftsatz vom 09.12.2019 lässt sich auch mit einem Missverständnis in der Kommunikation zwischen den Klägern und ihren Prozessbevollmächtigten erklären und steht der Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage nicht entgegen.

ccc) Diese Ansprüche sind nicht durch die von der Beklagten erklärten Hilfsaufrechnungen erloschen.

Bezüglich eines Anspruchs wegen bereits gezahlter Bereitstellungszinsen in Höhe von 1.448,52 EUR ist das Landgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte diese zeitlich nach der Vereinbarung vom 30.06.2017 und damit in Kenntnis der Nichtschuld an die Kläger erstattet hat, so dass ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 F. 1 BGB nach § 814 BGB ausgeschlossen ist. Gegen diese Feststellung wendet sich die Berufung nicht.

Wegen weiterer Ansprüche hinsichtlich Notarkosten für die Aufhebungsvereinbarung vom 31.08.2018 (2.191,80 EUR) und für Kosten für den Prozessbevollmächtigten des Beklagten (4.500,00 EUR) ist mangels Pflichtverletzung der Kläger keine Anspruchsgrundlage ersichtlich, wovon auch das Landgericht – von der Berufung unangegriffen – ausgegangen ist.

Soweit die Beklagte mit der Berufung rügt, dass das Landgericht sich nicht mit der von ihr mit Schriftsatz vom 02.11.2019 erklärten Hilfsaufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 2.198,52 EUR befasst habe, übersieht sie, dass sie mit Schriftsatz vom 13.08.2020 an dieser Hilfsaufrechnung in Höhe von 750,00 EUR nicht mehr festgehalten hat (S. 7, Bl. 105 GA). Mit der verbleibenden Hilfsaufrechnung mit einem Betrag von 1.448,52 EUR hat sich das Landgericht dagegen befasst und das Bestehen eines solchen Anspruchs verneint (s.o.).

ddd) Der Zinsanspruch der Zahlungsansprüche ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

2. Die Kostenentscheidung des Landgerichts war zu Gunsten der Beklagten zu korrigieren. Denn die vom Landgericht ermittelte Kostenquote ist unzutreffend.

Es ist für die Kosten der ersten Instanz von einem Gebührenstreitwert in Höhe von 56.286,48 EUR auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem von den Klägern geltend gemachten Zahlungsanspruch in Höhe von 35.312,87 EUR zuzüglich sämtlicher zwischenzeitlich erhobener Freistellungsansprüche (3.835,12 EUR für Anwaltskosten, 1.767,15 EUR und 1.618,40 EUR für Lagerkosten, 5.290,01 EUR und 322,61 EUR für Umbaukosten) sowie außerdem nach § 45 Abs. 3 GKG zu berücksichtigender Beträge wegen der Hilfsaufrechnungen der Beklagten in Höhe von 1.448,52 EUR, 4.500,00 EUR und 2.191,80 EUR. Dass der Anspruch auf Zahlung von 1.767,15 EUR zuletzt als Zahlungsanspruch geltend gemacht wurde, ist für die Wertberechnung ohne Auswirkung.

Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich bei dem geltend gemachten Zahlungs- und Freistellungsanspruch wegen vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nicht um eine streitwertneutrale Nebenforderung im Sinne des § 43 Abs. 1 GKG. Die Qualifikation als eine solche Nebenforderung setzt die materiellrechtliche Abhängigkeit der Nebenforderung von der im Rechtsstreit anhängigen Hauptforderung in dem Sinne voraus, dass die Nebenforderung entfällt, wenn die Hauptforderung nicht besteht (Rohn, in: Mayer/Kroiß, RVG, 8. Aufl. 2021, Anhang I Rn. 80). Vorliegend besteht eine solche Abhängigkeit jedoch nicht. Denn die Rechtsanwaltskosten sind nicht für die Vorbereitung der Durchsetzung der streitgegenständlichen Forderungen entstanden, sondern für die Geltendmachung des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs und die Herbeiführung der Aufhebungsvereinbarung vom 31.08.2018. Deshalb würde die Nebenforderung auch nicht notwendigerweise entfallen, wenn die Hauptforderung nicht bestünde, was sich bereits dadurch zeigt, dass mit dem angefochtenen Urteil bestimmte Teile der Hauptforderung abgewiesen worden sind, dies aber auf die geltend gemachten Rechtsanwaltskosten – auch hinsichtlich ihrer Höhe – keine Auswirkung gehabt hat.

Die Kläger haben in Höhe der ihnen zu Recht zugesprochenen Beträge in Höhe von 26.008,32 EUR (Zahlung), 3.835,12 EUR (Freistellung) und 1.767,15 EUR (Zahlung) sowie hinsichtlich der nicht erfolgreichen Hilfsaufrechnungen der Beklagten mit Beträgen in Höhe von 1.448,52 EUR, 4.500,00 EUR und 2.191,80 EUR obsiegt und damit insgesamt in Höhe von 39.750,91 EUR. Dies ins Verhältnis zum Gesamtstreitwert von 56.286,48 EUR gesetzt ergibt unter Berücksichtigung von § 100 Abs. 1 ZPO eine Kostenquote von 71 % für die Beklagte und je 14,5 % für die Kläger (§§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO).

Die Kosten des Berufungsverfahrens waren nach § 97 Abs. 1 ZPO der Beklagten aufzuerlegen, da das Rechtsmittel der Beklagten erfolglos geblieben ist; die Abänderung der Kostenentscheidung ändert an der Erfolglosigkeit nichts (vgl. BGH, Urt. v. 11.06.1992 – I ZR 226/90, NJW 1992, 2969).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1 u. 2, 709 S. 2, 713 ZPO.

Die Zulassung der Revision war nicht geboten, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 39.750,91 EUR (noch in Streit stehenden Klageforderung von insgesamt 31.610,59 EUR zuzüglich Hilfsaufrechnungsbeträge nach § 45 Abs. 3 GKG in Höhe von 1.448,52 EUR, 4.500,00 EUR und 2.191,80 EUR) festgesetzt.