Bauträgervertrag – Dachbegrünungen zählen anteilig zur Wohnfläche

Dachbegrünung zählt zur Wohnfläche – Streit um korrekte Flächenberechnung

In dem Fall vor dem OLG Karlsruhe, Az.: 19 U 150/22, wurde entschieden, dass Dachbegrünungen bei der Berechnung der Wohnfläche anteilig zu berücksichtigen sind, was zu einer Korrektur des erstinstanzlichen Urteils führte, bei dem die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz aufgrund einer geringeren als vereinbarten Wohnfläche verurteilt wurde.

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Wohnflächen im Fokus

Bei Immobilienkäufen kommt der korrekten Berechnung der Wohnfläche eine entscheidende Bedeutung zu. Diese beeinflusst maßgeblich den Kaufpreis und ist daher für beide Vertragsparteien von großer Relevanz.

Unklarheiten bestehen jedoch häufig darüber, welche Flächen und Ausstattungsmerkmale genau in die Wohnflächenberechnung einfließen. Insbesondere bei außergewöhnlichen Gestaltungselementen wie Dachbegrünungen divergieren nicht selten die Auffassungen der Beteiligten. Eine genaue Kenntnis der einschlägigen rechtlichen Bestimmungen und Regelwerke ist daher unerlässlich, um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden oder bestmöglich zu lösen.

➜ Der Fall im Detail

Streitfall um Wohnflächenberechnung bei Dachbegrünungen

In einem Rechtsstreit am Oberlandesgericht Karlsruhe stand die korrekte Berechnung der Wohnfläche einer Penthouse-Wohnung im Zentrum.

Die Kläger, Eigentümer der Wohnung Nr. C 27, forderten aufgrund eines Bauträgervertrags Schadensersatz von der Beklagten. Der Hauptstreitpunkt drehte sich um die Einbeziehung von Dachbegrünungen und Terrassenflächen in die Wohnflächenberechnung, was laut Klägern nicht den vertraglichen Festlegungen entsprach. Diese Wohnflächenabweichung führte zur finanziellen Forderung, da eine geringere als vereinbarte Wohnfläche geliefert wurde.

Urteil des Landgerichts und Berufung

Das Landgericht Karlsruhe hatte ursprünglich in der Hauptsache zugunsten der Kläger entschieden und die Beklagte zu einer Zahlung von über 47.000 Euro verurteilt. Jedoch wurde das Urteil auf Berufung der Beklagten hin vom Oberlandesgericht teilweise abgeändert. Die Beklagte argumentierte, dass das Landgericht nicht korrekt die Vorgaben des Sachverständigen zur Wohnfläche berücksichtigt habe. Besonders strittig war die Bewertung der Dachterrasse und der sog. „Hochbeete“, welche von der Beklagten als wohnflächenrelevant angesehen wurden, jedoch vom Landgericht nicht in vollem Umfang anerkannt wurden.

Details zur Wohnflächenberechnung

Im Kern des Streits standen die unterschiedlichen Auffassungen darüber, welche Außenflächen zur Wohnfläche zählen. Der Sachverständige hatte eine größere Wohnfläche ermittelt als im Gerichtsurteil berücksichtigt. Insbesondere ging es um 18,74 m² an Terrassenfläche, die das Landgericht nur teilweise anerkannte. Weiterhin wurden die Flächen von Hochbeeten und einem Basaltstreifen diskutiert, die nach Meinung der Beklagten fälschlicherweise nicht zur Wohnfläche gezählt wurden. Diese Elemente wurden als wohnwertsteigernd und damit relevant für die Wohnflächenberechnung betrachtet.

Gerichtliche Entscheidung über die Berufung

Das Oberlandesgericht folgte in seiner Entscheidung teilweise den Argumenten der Beklagten, indem es bestimmte Außenflächen, die von der Berufungsführerin als relevant angeführt wurden, in die Wohnflächenberechnung einbezog. Dies führte zu einer Anpassung der vom Landgericht verfügten Zahlungen und somit zu einer Verringerung der von den Klägern geforderten Summe. Das Gericht legte dabei besonderen Wert auf die detaillierte Auseinandersetzung mit der Wohnflächenverordnung und den spezifischen Gegebenheiten der betroffenen Immobilie.

Auswirkungen des Urteils auf die Prozessparteien

Als Folge der gerichtlichen Neubewertung mussten die Kläger höhere Kosten tragen und erhielten eine geringere Zahlung als ursprünglich vom Landgericht zugestanden. Die Kostenverteilung zwischen den Parteien wurde ebenfalls neu geregelt, wobei die Beklagte einen größeren Anteil der Prozesskosten zu tragen hatte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei die Revision nicht zugelassen wurde.

✔ Häufige Fragen – FAQ

Welche Bestandteile einer Immobilie zählen zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche einer Immobilie zählen laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören und deren Nutzung dem Wohnen dient. Dazu gehören typischerweise Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu 25%, in besonderen Fällen auch zu 50% angerechnet.

Nicht zur Wohnfläche zählen hingegen Keller, Dachböden, Heizungsräume, Waschküchen und Garagen. Auch Räume und Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Metern werden nicht berücksichtigt, ebenso wie Treppen mit mindestens 3 Stufen sowie Tür- und Fensternischen unter bestimmten Bedingungen.

Bei Dachschrägen wird nur die Fläche mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern voll angerechnet, Flächen darunter werden je nach Höhe anteilig berücksichtigt. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zu 50% zur Wohnfläche.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist essentiell, da sie direkten Einfluss auf den Wert einer Immobilie, die Höhe der Miete und mögliche Minderungsansprüche bei Bauträgerverträgen hat. Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Kaufvertrag angegebenen ab, kann dies zu Schadensersatzforderungen führen. Käufer sollten daher auf eine detaillierte Wohnflächenberechnung im Vertrag bestehen.

Wie werden Dachterrassen und Dachbegrünungen in der Wohnflächenberechnung behandelt?

Dachterrassen und Dachbegrünungen werden in der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) folgendermaßen behandelt:

Dachterrassen zählen laut WoFlV zu den Grundflächen, die der Wohnung zugeordnet sind. Sie werden in der Regel zu 25%, in Ausnahmefällen bei besonders hochwertiger Gestaltung bis zu 50% zur Wohnfläche gerechnet. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Dachterrasse überdacht ist oder nicht.

Für Mietverträge, die vor dem 01.01.2004 geschlossen wurden, gilt noch die alte Regelung der II. Berechnungsverordnung. Danach konnten Dachterrassen sogar bis zu 50% angerechnet werden. Bei Mietverträgen ab 2004 ist die WoFlV maßgeblich, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Dachbegrünungen hingegen werden in der WoFlV nicht explizit erwähnt. Es kommt hier darauf an, ob die begrünte Dachfläche als Dachgarten oder Dachterrasse nutzbar ist. Dann würde sie analog zu den Regelungen für Dachterrassen anteilig angerechnet. Ist die Dachbegrünung jedoch nicht betretbar und nutzbar, zählt sie nicht zur Wohnfläche.

Insgesamt können hochwertig gestaltete Dachterrassen und nutzbare Dachbegrünungen den Wert einer Immobilie steigern, da sie die Wohnfläche vergrößern. Für Eigentümer und Käufer ist es daher wichtig, die korrekte Anrechnung dieser Flächen zu kennen und zu überprüfen. Im Zweifelsfall sollte man einen Fachmann hinzuziehen, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Was versteht man unter einem Sondernutzungsrecht und wie beeinflusst es die Wohnfläche?

Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht es einem einzelnen Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu nutzen. Typische Beispiele für Flächen, an denen Sondernutzungsrechte bestellt werden, sind Terrassen, Gartenflächen, Kfz-Stellplätze, Garagen, Kellerräume oder Dachböden.

Das Sondernutzungsrecht wird in der Regel bereits bei Gründung der Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung festgelegt. Es kann aber auch nachträglich durch eine notariell beurkundete Vereinbarung aller Eigentümer begründet werden. Das Sondernutzungsrecht ist nicht isoliert übertragbar, sondern geht beim Verkauf zusammen mit dem Sondereigentum (der Wohnung) auf den Erwerber über.

Wichtig ist, dass die Flächen trotz des Sondernutzungsrechts weiterhin im Gemeinschaftseigentum verbleiben und der gemeinschaftlichen Verwaltung unterliegen. Der Sondernutzungsberechtigte darf daher ohne Zustimmung der anderen Eigentümer keine baulichen Veränderungen vornehmen, die Zweckbestimmung ändern oder in die Rechte der Miteigentümer eingreifen.

Hinsichtlich der Wohnfläche ist zu beachten, dass Flächen mit Sondernutzungsrecht nicht automatisch zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Üblich ist aber, dass Terrassen oder Gartenflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, anteilig (meist zu 25-50%) berücksichtigt werden. Dies kann den Wert der Wohnung erhöhen. Balkone werden dagegen unabhängig vom Sondernutzungsrecht oft zu 25% angerechnet.

Käufer sollten daher prüfen, ob bestehende Sondernutzungsrechte korrekt im Grundbuch eingetragen sind und wie sie sich auf die Wohnflächenberechnung auswirken. Im Zweifel empfiehlt es sich, einen Fachmann hinzuzuziehen, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Wie werden Wohnflächenabweichungen im Kaufvertrag behandelt?

Wohnflächenabweichungen können im Kaufvertrag einer Immobilie erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben:

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Kaufvertrag angegebenen Fläche ab, stellt dies einen Sachmangel dar. Der Käufer kann dann Gewährleistungsrechte wie Minderung des Kaufpreises geltend machen. Dies gilt auch, wenn die Abweichung weniger als 10% beträgt. Denn die Wohnfläche ist für den Käufer ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal, das den Verkehrswert, die Finanzierung, die Vermietbarkeit und die erzielbare Miete beeinflusst.

Hat der Verkäufer die Wohnfläche im Kaufvertrag oder in Anlagen dazu falsch angegeben, kann er dem Käufer auch zum Schadensersatz verpflichtet sein. Dies setzt voraus, dass der Verkäufer die Unrichtigkeit kannte oder grob fahrlässig nicht kannte. Der Makler haftet dagegen nur eingeschränkt für falsche Flächenangaben des Verkäufers, wenn sie für ihn nicht erkennbar unrichtig oder bedenklich waren.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Wohnfläche möglichst genau im Kaufvertrag angegeben werden, am besten auf Basis einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Käufer sollten die Angaben sorgfältig prüfen und bei Zweifeln selbst nachmessen. Auch eine Aufnahme der tatsächlichen Fläche ins Grundbuch kann sinnvoll sein.

Insgesamt zeigt sich, dass Wohnflächenabweichungen im Kaufvertrag schnell zu Streit führen können. Verkäufer müssen mit Minderungen und Schadensersatzforderungen rechnen, Käufer genau prüfen. Im Zweifel empfiehlt sich anwaltlicher Rat, um die Rechtsfolgen abzuschätzen und die eigenen Ansprüche durchzusetzen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 2 Abs. 2 Wohnflächenverordnung (WoFlV): Regelt die Anrechnung von Flächen zu Wohnzwecken, was im genannten Fall entscheidend für die Berechnung der Wohnfläche unter Einbeziehung von Dachterrassen und Dachgärten ist.
• § 3 WoFlV: Bestimmt, welche Flächen ausgeschlossen sind, was besonders für Pflanzbeete und ortsfeste Strukturen relevant ist, die nicht zur Wohnfläche zählen.
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 633 ff.: Diese Paragraphen regeln die Gewährleistung bei Kaufverträgen und sind wichtig für den Fall, dass Wohnflächenabweichungen als Mängel angesehen werden können.
• § 4 des Bauträgervertrages: Spezifische Vertragsklauseln zu Wohnflächen und deren Berechnung sind zentral, da sie direkt die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer und somit die Grundlage der Rechtsstreitigkeiten darstellen.
• § 546 ZPO: Regelt die vorläufige Vollstreckbarkeit von Urteilen, was im Kontext der Urteilsdurchsetzung und möglichen Sicherheitsleistungen relevant ist.
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere hinsichtlich Sondernutzungsrechten: Relevanz ergibt sich aus der spezifischen Zuteilung von Nutzungsrechten an Gemeinschaftseigentum, die für die Bestimmung von Sondernutzungsflächen und deren Einfluss auf die Wohnflächenberechnung entscheidend sind.

Das vorliegende Urteil

OLG Karlsruhe – Az.: 19 U 150/22 – Urteil vom 05.12.2023

In dem Rechtsstreit wegen Anspruch aus Bauträger-Kaufvertrag hat das Oberlandesgericht Karlsruhe – 19. Zivilsenat – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.11.2023 für Recht erkannt:

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe – 4 O 66/21 – vom 25. Oktober 2022 im Kostenpunkt aufgehoben und wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 30.542,20 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 19.02.2021 zu zahlen.

2. Ferner wird die Beklagte verurteilt, den Klägern vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.996,34 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 19.02.2021 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird ebenso zurückgewiesen wie die Anschlussberufung der Kläger.

III. Die Kosten des ersten Rechtszugs tragen die Kläger zu 41%, die Beklagte zu 59%. Die Kosten der Nebenintervention werden der Beklagten zu 59% auferlegt, im Übrigen behält sie der Streithelfer auf sich.

Die Kosten der Berufungsinstanz tragen die Kläger zu 56%, die Beklagte zu 44%. Die Kosten der Nebenintervention werden der Beklagten zu 44% auferlegt, im Übrigen behält sie der Streithelfer auf sich.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung seitens des Streithelfers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht jener vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Unterstützt durch den Streithelfer, der bei dem gegenständlichen Objekt u.a. mit der Ermittlung bzw. Berechnung der Wohnflächen befasst war, machen die Kläger gegen die Beklagte aus einem Bauträgervertrag ein Zahlungsbegehren wegen bzw. im Zusammenhang mit einer zu geringen, nicht den vertraglichen Festlegungen entsprechenden Wohnfläche der von ihnen erworbenen, in der Teilungserklärung als Nr. C 27 bezeichneten Penthouse-Wohnung geltend.

Das Landgericht hat der im ersten Rechtszug auf Zahlung von 51.845,32 Euro gerichteten Klage unter Abweisung im Übrigen weitgehend – nämlich bezüglich der Hauptsache in Höhe von 47.161,40 Euro – entsprochen. Wegen der tatsächlichen Feststellungen, des streitigen Parteivorbringens, der erstinstanzlich gestellten Anträge sowie der Entscheidungsgründe wird grundsätzlich auf den Inhalt des landgerichtlichen Urteils verwiesen.

Ergänzend bleibt festzuhalten, dass sich in der notariellen Teilungserklärung vom 18.03.2015 (vgl. AHB I 15) u.a. folgende Regelungen finden:

„4. Dachterrassen samt Grünflächen

Zu jeder Wohnung Nr. A 22, A 23, B 22, B 23, C 27, C 28 und D 23 im Dachgeschoss gehört jeweils das Sondernutzungsrecht an der im beigefügten Aufteilungsplan Dachaufsicht jeweils mit der gleichen Nummer wie die jeweilige Wohnung bezeichneten

a) quer schraffierten und farbig dargestellten Dachterrasse – ausdrücklich einschließlich der Aufgänge, Aufbauten und jeweils farbig markierten Flächen, aber ohne die Aufzugsüberfahrt und Lichtkuppel -, sowie

b) der „extensiven Grünfläche“ samt farbig fein gepunktet abgesetzter Umrandung.

Die Sondernutzungsberechtigten haben zu dulden, dass der Verwalter bzw. dessen Beauftragte die Sondernutzungsflächen nach vorheriger Anmeldung betreten, um die nicht den Sondernutzungsrechten unterliegenden Dachflächen im Gemeinschaftseigentum zu pflegen, instand zu halten, zu erhalten und zu erneuern.“

Gegen dieses – von ihr nur partiell angegriffene – Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, während die Kläger mit ihrer Anschlussberufung eine Klageerhöhung dahin vorgenommen haben, dass sie nunmehr eine Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 55.059,27 Euro erstreben.

Mit ihrer Berufung will die Beklagte eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung insoweit erreichen, als sie in der Hauptsache zu mehr als 11.686,85 Euro und hinsichtlich der Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten zu mehr als 958,19 Euro verurteilt wurde. Zur Begründung hat sie insoweit im Wesentlichen ausgeführt:

Nach einem Ortstermin habe der vom Erstgericht beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. (FH) ### (im Weiteren nur: „der Sachverständige „) für die streitgegenständliche Wohnung der Kläger C 27 eine maßgebliche Wohnfläche von 129,51 m² ermittelt. In den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils sei das Erstgericht jedoch – ohne nähere Begründung und rechtsfehlerhaft – nicht vollumfänglich den Bewertungsergebnissen des Sachverständigen gefolgt, indem es nur von einer Wohnfläche von 119,19 m² ausgegangen sei. Die Abweichung beruhe darauf, dass es die Flächen der Dachterrasse (Obere Dachebene) lediglich in einem Umfang von 8,42 m² in die Berechnung der Wohnfläche habe einfließen lassen, obwohl der Sachverständige insoweit zu einer zu berücksichtigenden Teilfläche von 18,74 m² gelangt sei.

Zu Unrecht habe das Landgericht die Flächen der – zum Teil auch als Pflanzbeete bzw. Pflanztröge bezeichneten – „Hochbeete 2 und 3“ deshalb nicht der Wohnfläche hinzugerechnet, weil sie nach dem Vertragsplan nicht dem Sondernutzungsrecht der Kläger unterfielen. Dies sei allerdings kein entscheidungsrelevantes Kriterium für die Ermittlung der Wohnfläche. Ebenso wenig komme es für die Flächenermittlung darauf an, ob die Pflanzbeete aus L-Steinen errichtet worden seien, da sich diese jederzeit zurückbauen ließen, ohne dass es einer auch nur teilweisen Zerstörung der übrigen Bausubstanz bedürfe.

Zu beanstanden sei auch die Einschätzung des erstinstanzlichen Gerichts, der mit 20,06 m² ausgewiesene Basaltstreifen entlang der Terrasse zähle nicht zur Wohnfläche. Die betreffende Urteilsbegründung, dass Basaltstreifen keine Terrassen seien und die Parteien im Bauträgerkaufvertrag nicht bestimmt hätten, dass Dachgärten zur Wohnfläche zählten, erweise sich nicht als nicht belastbar. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gebe keine Definition vor, wie Balkone, Loggien, Dachgärten oder Terrassen gestaltet sein müssten und welchen Belag sie aufweisen müssten, damit ihre Grundflächen (anteilig) anzurechnen seien. Der Umstand, dass sie – die Berufungsführerin – anstelle einer extensiven Grünfläche einen Basaltstreifen hergestellt habe, spiele ebenfalls keine Rolle. Die Fläche der Dachterrasse sei vielmehr – wie von dem Sachverständigen zutreffend beurteilt – zur Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung hinzuzurechnen.

Selbst aber, wenn man die beiden vorbezeichneten Hochbeete oder den Basaltstreifen nicht der Wohnfläche hinzuzurechnen würde, so müssten sie zumindest mit einem angemessenen Korrekturfaktor für Grundflächenbesonderheiten Berücksichtigung finden. Denn es handele sich auch dabei um wohnwertabhängige Teilflächen der Wohnfläche, die zur Wohnung gehörten. Bei einer wohnwertabhängigen Wohnfläche seien im Gegensatz zu den zur Wohnung gehörenden reinen Grundflächen alle vorhandenen Grundflächenbesonderheiten gemäß § 9 WMR zu berücksichtigen. Lege man nun bei diesen besonderen Grundflächen der Dachterrasse die in der Anlage zu § 9 WMR unter Abschnitt 2, Abs. 1 aufgeführten Wohnwertfaktoren zugrunde, müssten diese Flächen eigentlich sogar mit einem entsprechenden Korrekturfaktor von mindestens 0,5 in die Wohnflächenberechnung einfließen.

Schließlich zähle auch die als „Hochbeet 1“ bezeichnete Fläche von 16,98 m² anteilig zur Wohnfläche. Der entlang der Brüstungsumwehrung der Terrasse angebrachte Handlauf hindere die Kläger nicht, diese Beete durch eine entsprechende Bepflanzung zu nutzen. Bezogen auf die Pflanzbeete, die sich außerhalb der Absturzsicherung im freien Dachrandbereich befänden, sei ein Anteil von mindestens 10 % zu berücksichtigen.

Nach der Regelung in § 4 Ziff. 5 des notariellen Kaufvertrages verringere sich der Kaufpreis prozentual, soweit die vereinbarte Wohnfläche – hier (136,15 m² x 98 % =) 133,43 m² – unterschritten werde. Die Wohnung der Kläger weise daher lediglich eine Mindergröße von (133,43 m² – 129,51 m² =) 3,92 m² auf. Das entspreche ca. 3,0 % des Kaufpreises der

Wohnung C 27. Damit reduziere sich der Kaufpreis pro Quadratmeter (2.981,34Euro) um die Summe von (3,92 m² x 2.981,34 Euro =) 11.686,85 Euro.

Die Beklagte beantragt:

1. Das angefochtene Urteil wird teilweise abgeändert und die Klage wird wegen eines weiteren Betrages der Hauptforderung in Höhe von 35.474,55 Euro nebst darauf entfallender Zinsen abgewiesen.

2. Das angefochtene Urteil wird darüber hinaus teilweise abgeändert und die Klage wird wegen eines weiteren Betrages der Nebenforderung in Höhe von 918,92 Euro nebst darauf entfallender Zinsen abgewiesen.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Bei der Beurteilung der Frage, welche Flächen mit welchem Umfang zur Wohnfläche nach der WoFlV zählen, handele es sich um eine reine Rechtsfrage, die ausschließlich vom Gericht zu beurteilen gewesen sei.

Die vom Sachverständigen als „Hochbeete 2 und 3“ bezeichneten Flächen der Pflanzbeete habe das Landgericht zu Recht bei der Ermittlung der Wohnfläche unberücksichtigt gelassen. Einer Einbeziehung derselben stehe bereits entgegen, dass diese zum Gemeinschaftseigentum gehörigen Flächen gemäß Abschnitt II.4. (Seite 25) der Teilungserklärung (Anlage B 1, B 2) und dem betreffenden Vertragsplan der Dachaufsicht (Anlage K 8, B 1) nicht ihrer Wohnung zur Sondernutzung zugeordnet seien, was aber gemäß § 2 Abs. 2 WoFlV für eine Berücksichtigung bei der Wohnflächenberechnung notwendig sei. Darüber hinaus handele es sich um ortsfeste aus L-Steinen errichtete Pflanzbeete, die als baulicher Abschluss der zur Sondernutzung zugewiesenen Terrassenfläche gemäß § 3 WoFlV nicht in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen seien.

Selbst wenn hinsichtlich der mit Basaltsplitt verfüllten Flächen nicht auf das Bausoll einer extensiven Grünfläche (Dachgarten) abzustellen wäre, würden sie nicht zur Wohnfläche zählen, da es sich nicht um Teilflächen der Terrasse handele. Denn darunter fielen nach der Rechtsprechung nur solche Flächen, die über einen festen Bodenbelag verfügen, der zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet sei.

Erst recht nicht seien die als Absturzsicherung fungierenden, ortsfesten Pflanzkübel aus L-Steinen mit Geländer oder gar die sich daran anschließenden Flächen jenseits der Absturzsicherung in Richtung Dachrand – also das vom Sachverständigen so bezeichnete Hochbeet 1 – in die Wohnflächenermittlung einzubeziehen.

Im Übrigen verteidigen sie unter Vertiefung und Wiederholung seines erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil, soweit zu seinen Gunsten erkannt wurde.

Zur Begründung ihrer Anschlussberufung haben die Kläger im Kern ausgeführt:

Rechtsfehlerhaft sei das Landgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 25.10.2022 davon ausgegangen, dass die Beklagte gemäß § 4 Ziff. 5 des Bauträgervertrages vom 21.12.2016 lediglich eine Wohnfläche von 133,43 m² schulde. Dieser Einschätzung stehe die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entgegen, nach welcher die Bemessung der Herabsetzung des Kaufpreises nicht um einen „Geringfügigkeitszuschlag“ gekürzt werden dürfe.

Insofern wäre bei der Ermittlung der Minderwohnfläche von einer geschuldeten Wohnfläche laut Bauträgervertrag von 136,15 m² auszugehen gewesen sein. Hieraus ergebe sich bei einer Gegenüberstellung einer Ist-Wohnfläche von 119,19 m² und der geschuldeten Soll-Wohnfläche von 136,15 m² eine Minderfläche von 16,96 m², was einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von 12,46 % entspreche. Unter Zugrundelegung des Kaufpreises von 442.000,00 Euro resultiere daraus ein Minderungsbetrag von 55.059,27 Euro. Für die vom Landgericht weiterhin vorgenommene Kürzung der von ihnen geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten bestehe daher gleichfalls kein Anlass.

Die Kläger beantragen insoweit mit der Anschlussberufung:

Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 25.10.2022, Az. 4 O 65/21 wird im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 55.059,27 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 19.02.2021 zu bezahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger weitere 2.964,77 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 19.02.2021 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt, die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Sie ist der Auffassung, die vom Kläger in Bezug genommene höchstrichterliche Rechtsprechung sei in Anbetracht der klaren vertraglichen Regelungen der Parteien nicht einschlägig.

Erstmals mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.11.2023 haben die Kläger Schadensersatz in Höhe des auf den Betrag der Minderung entfallenden Anteils der seinerzeit bezahlten Grunderwerbsteuer von 5% als frustrierte Aufwendungen geltend gemacht (AS II 71).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf die in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet (A.), während die gleichfalls zulässige Anschlussberufung der Kläger ohne Erfolg blieb (B.).

A. Berufung

Die Berufung der Beklagten führte zu einer Abänderung der angefochtenen Entscheidung, indem die Rechtsmittelführerin in der Hauptsache unter Abweisung der weitergehenden Klage lediglich zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 30.542,20 Euro an die Kläger zu verurteilen war. Den Klägern steht ein vertraglicher Anspruch auf partielle Rückzahlung des Kaufpreises in der vorgenannten Höhe gegen die Beklagte zu (1.) und ferner schuldet sie ihnen den anteiligen Ausgleich vorgerichtlich erwachsener Anwaltskosten in Höhe von 1.996,34 Euro sowie entsprechende Verzugszinsen (2.)

1. Auf der Grundlage der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen muss davon ausgegangen werden, dass die Wohnfläche der von den Klägern erworbenen Wohnung lediglich 124,21 m² beträgt, weshalb sich der vereinbarte Kaufpreis von 442.000,00 Euro gemäß der ausdrücklichen Regelung in § 4 Nr. 5 Satz 2 des Bauträgervertrages anteilig um 30.542,20 Euro verringerte, woraus sich ein Rückzahlungsanspruch der Kläger in entsprechender Höhe gegen die Beklagte ableitet.

a. Aufgrund der – von den Parteien jeweils unbeanstandet gebliebenen – Feststellungen des Sachverständigen beläuft sich die auf die Innenräume der Wohnung C 27 beziehende Wohnfläche auf 88,62 m² (vgl. Seite 5 des Gutachtens – AS I 126), während er die Wohnfläche für die mit einer Überdachung nicht versehene „Terrasse Wohnebene“ (LGU 6, 7) – die eine Grundfläche von 88,61 m² aufweist – in Einklang mit der Regelung in § 4 Nr. 5 Satz 4 des Bauträgervertrages (LGU 3) zutreffend mit (abgerundet) 22,15 m² veranschlagt hat (vgl. Seite 12 des Gutachtens – AS I 133), woraus sich eine Zwischensumme von 110,77 m² (= 88,62 m² + 22,15 m²) ergibt (LGU 6 unter II. 1. a)).

b. Wie bereits in der angefochtenen Entscheidung dargestellt (LGU 6, 7 unter II. 1. b)), bestehen kontroverse Beurteilungen der Parteien allein in Bezug auf die Einstufung und Bewertung von drei Arten von Teilflächen, die sich jeweils auf der sog. „Terrasse Dachebene“ (nachfolgend nur: „die Dachterrasse „) befinden, wobei die sich hierauf beziehenden Messergebnisse des Sachverständigen ebenfalls nicht angezweifelt werden: die insgesamt eine Grundfläche von 22,06 m² aufweisenden Schotter- bzw. Basaltstreifen (aa.), die vom Sachverständigen als „Hochbeete 2 und 3“ bezeichneten, innerhalb der Absturzsicherung liegenden Teilflächen (3,44 m² + 0,78 m²) der Pflanztröge, die sich auf eine Grundfläche von 4,22 m² summieren (bb.) und die – vom Sachverständigen als „Hochbeet 1“ bezeichneten – z.T. die Brüstungsumwehrung bildenden, außerhalb der Absturzsicherung im freien Dachbereich liegenden restlichen Teile der Pflanztröge, auf die eine Grundfläche von 16,98 m² entfällt

(cc.).

Während die Basaltstreifen nach § 4 Nr. 5 Satz 4 des Bauträgervertrages mit einem Anteil von 25% in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind, bleibt für eine Berücksichtigung der übrigen Teilflächen kein Raum. Hierfür sind folgende Erwägungen maßgebend:

aa. Wie die Berufung zu Recht geltend macht, sind die Basaltsplitt-Streifen ebenso als für die Wohnflächenberechnung berücksichtigungsfähige Teilflächen der Dachterrasse einzustufen wie diejenigen – nicht in Streit stehenden – Flächen derselben, die mit einem Plattenbelag versehen sind (vgl. S. 13 des Gutachtens; AS I 134). Dieses Ergebnis folgt schon aus einer objektiven Auslegung des formularmäßigen Bauträgervertrages, ohne dass es insoweit darauf ankommt, ob die an dem tatsächlich ausgeführten Zustand dieser Bereiche anknüpfende Einschätzung des Sachverständigen geteilt werden könnte.

In § 4 Nr. 5 Satz 4 Halbsatz 1 des Bauträgervertrages ist festgelegt, dass sich die Größe des Kaufobjekts nach der Wohnflächenverordnung bemisst, die – in Ermangelung einer ausdrücklichen Regelung – ohnehin (entsprechend) heranzuziehen wäre, auch wenn ihr unmittelbarer Anwendungsbereich auf Fälle des Wohnraumförderungsgesetzes begrenzt bleibt (vgl. BGH MDR 2021, 226; Koeble in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Auflage 2020, 10. Teil, Rn. 427; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage 2023, Kapitel 11, Rn. 124 mwN). Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Wird in einem Bauträgervertrag als Berechnungsgrundlage auf die Wohnflächenverordnung Bezug genommen, bedarf es einer Präzisierung, mit welchem Anteil Balkone und Terrassen sowie sonstige Freiflächen anzusetzen sind, sofern nicht durchgängig der vorbezeichnete Mindestanteil für die Anrechnung gewählt wird. Sofern dieser (partiell) überschritten wird, ist indes eine gesonderte Begründung entbehrlich, es sei denn, es handelt sich um öffentlich geförderten Wohnraum (vgl. Basty, aaO, Rn. 127), was vorliegend nicht der Fall ist. Durch die in § 4 Nr. 5 Satz 4 Halbsatz 1 des Bauträgervertrages angeordnete, mit einer Einschränkung nicht versehene Bezugnahme auf die Wohnflächenverordnung einerseits und die im zweiten Halbsatz vorgesehene – eine Sonderregelung allein hinsichtlich der Höhe des Anrechnungssatzes beinhaltende – Präzisierung, dass lediglich für Balkone und überdachte Terrassen ein hälftiger Anteil der Grundfläche in Ansatz zu bringen ist andererseits, erschließt sich in der Zusammenschau eindeutig, dass sich bei sämtlichen Restflächen die Einordnung, ob und mit welchem Anteil ihre Grundfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche einzubeziehen ist, allein nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung bemisst.

Dass in § 4 Nr. 5 Satz 4 Halbsatz 2 des Bauträgervertrages insoweit nicht ausdrücklich von den übrigen oder restlichen Flächen die Rede ist, sondern nur „sonstige Terrassen und Dachterrassen“ erwähnt werden, ist unschädlich. Denn diese – von der Systematik her ohnehin überflüssige – Erwähnung bietet insbesondere keinen Anhalt dafür, dass nach der Wohnflächenverordnung mit einem Anteil von (mindestens) 25 % anrechnungspflichtige Dachgärten gänzlich unberücksichtigt bleiben sollten, was indes eine grundlegende Abweichung von der Wohnflächenverordnung bedeuten würde.

Legt man das – unwidersprochen gebliebene, auch durch die Urkundenlage untermauerte – Vorbringen der Kläger zugrunde, hätte nach dem Vertragssoll von der als Bauträgerin tätigen Beklagten anstelle der Splitt-Streifen eine „extensive Grünfläche“ angelegt werden müssen. Allein eine solche wäre auch mit den Vorgaben des Bebauungsplans in Einklang gestanden, der überdies sogar noch weitergehende Festlegungen bezüglich der Ausgestaltung der Grünfläche (“ … mit einer Kräuter-Sedum-Mischung und einem Mindestaufbau von 10 cm….“) beinhaltet. Zwar wird man – insoweit ist den Klägern beizupflichten – eine Grünfläche nicht als Terrasse im Sinne des § 4 Abs. 4 WoFlV begreifen können, ohne dass es notwendig wäre, den letztgenannten Begriff genau zu definieren.

Denn auch als – im Wege der Mangelbeseitigung bzw. Ersatzvornahme noch herzustellende – „extensive Grünfläche“ ist der betreffende Bereich nach Sinn und Zweck der in § 4 Nr. 5 des Bauträgervertrages getroffenen Regelungen mit 25% der darauf entfallenden Grundfläche in die Berechnung der Wohnfläche einzustellen. Es steht nämlich außer Frage, dass der betreffende Bereich zu der Dachterrasse gehört, die als gattungsähnliche Bezeichnung in der Aufzählung in § 4 Nr. 5 Satz 4 des Bauträgervertrages Erwähnung findet (LGU 3). Bei verständiger Würdigung kann die in Rede stehende vertragliche Regelung nur so verstanden werden, dass die nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigungsfähigen Teilflächen der Dachterrasse ebenfalls in die Berechnung der Größe der veräußerten Wohnung (anteilig) einfließen sollten. Unter Heranziehung der – insoweit allein maßgeblichen – vertraglich geschuldeten Ausführung sind bzw. wären diese Teilflächen indes als „Dachgärten“ gemäß § 4 Nr. 4 WoFlV anzusehen, die ebenfalls anrechnungsfähig sind. Dieses – mit dem Wortlaut des Vertrages in Einklang zu bringende – Auslegungsergebnis entspricht vor allen Dingen auch der Interessenlage der Beteiligten: Denn zum einen gehört nach der Teilungserklärung zu der Wohnung C 27 das Sondernutzungsrecht an den darin näher bezeichneten bzw. kenntlich gemachten Teilbereichen, zu denen insbesondere auch die noch anzulegende „extensive Grünfläche“ zählt, womit dem Ausschließlichkeitserfordernis des § 2 Abs. 2 WoFlV Rechnung getragen ist. Zum anderen steht außer Frage, dass nutzbare Grünflächen gerade im städtischen Bereich zu einer nicht unerheblichen Aufwertung des Wohnbereichs führen.

Entgegen der Einschätzung der Kläger kann der – schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch das Vorhandensein einer Bepflanzung voraussetzende – Begriff des „Dachgartens“ schließlich nicht auf „intensive Grünflächen“ begrenzt werden. Zwar wird bei baurechtlichen Begrünungsfestsetzungen in Anlehnung an die sog. „Dachbegrünungsrichtlinie“ zwischen „Intensivbegrünungen“ und „Extensivbegrünungen“ unterschieden: Während die erstgenannten trotz sehr unterschiedlicher Erscheinungsformen allesamt durch einen Pflanzenbewuchs gekennzeichnet sind, der eines starken Bodenaufbaus und intensiver Pflege bedarf, bestehen letztere aus robusten, trockenheits- und hitzeunempfindlichen Pflanzen, die sich weitgehend selbst erhalten und entwickeln können (vgl. dazu Schindler: „Innenentwicklung durch (Gemeinschafts-)Dachgärten im Bebauungsplan“, UPR 2017, 161 ff., unter II.). Auch wird im öffentlichen Baurecht die Auffassung vertreten, ein Dachgarten i.e.S. setze – zumindest in Deutschland – eine den optischen Eindruck der bezeichneten Dachfläche dominierende Intensivbegrünung voraus (vgl. Schindler aaO, mwN.). Dieser Einschätzung kann indes nicht beigepflichtet werden. Abgesehen davon, dass gerade im Hinblick auf den voranschreitenden Klimawandel die Verwendung robuster und hitzeunempfindlicher Pflanzen unabhängig von der Bereitschaft der Nutzer, hierfür einen Pflegeaufwand zu erbringen, bei der Bepflanzung von Dachflächen sachgerecht erscheint, ist es nach dem Dafürhalten des Senats vorzugswürdig, auf die funktionale Ausrichtung einer bepflanzten Fläche abzustellen: Eine Einordnung als Dachgarten ist demnach dann geboten, wenn eine solche Fläche – ebenso wie Terrassen, Balkone oder Loggien – dem Zweck dient, Wohnen im Freien zu ermöglichen (vgl. BVerwGE 52, 178). Legt man dieses Verständnis zugrunde – das einen unmittelbaren sachlichen Zusammenhang mit der anzustellenden Prüfung aufweist, ob eine anteilige Berücksichtigung bei der Wohnflächenberechnung vorzunehmen ist – unterliegt es keinem Zweifel, dass die vorliegend herzustellende „extensive Grünfläche“ den Klägern ähnliche Nutzungsmöglichkeiten eröffnet, wie der mit Betonplatten versehene Terrassenbereich.

Daher hat der Sachverständige jedenfalls im Ergebnis zu Recht die derzeit mit Schotterbelag versehenen Streifen, die insgesamt eine Grundfläche von 20,06 m² aufweisen, mitberücksichtigt. Unter Heranziehung des vertraglich vorgesehenen Anteils von ¼ war demnach ein (aufgerundeter) Wert von 5,02 m² (= 20,06 m² : 4) in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen, woraus sich in Addition mit der oben unter II. A. 1. a. erwähnten Zwischensumme von 110,77 m² sowie dem mit Betonplatten ausgelegten Terrassenbereich von anteilig 8,42 m² (LGU 7 unter I. Nr. 1 b) (4)), eine Wohnfläche von insgesamt 124,21 m² (= 5,02 m² + 110,77 m² + 8,42 m²) ergibt.

bb. Zutreffend ist das Landgericht unter Berücksichtigung des insoweit allein maßgebenden Parteivortrags zu der Einschätzung gelangt, dass sich eine Einbeziehung der innerhalb der Absturzsicherung liegenden, als „Hochbeete 2 und 3“ bezeichneten Teilflächen der Pflanztröge, die sich auf eine Grundfläche von 4,22 m² belaufen, aus Rechtsgründen verbietet.

aaa. Nach den – der Bindungswirkung des § 314 ZPO unterliegenden – Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts handelte es sich dabei „unstreitig um ortsfeste „, aus L-Steinen errichtete Pflanzbeete (LGU 6). Anerkanntermaßen werden von der vorbezeichneten Bindungswirkung auch solche Feststellungen erfasst, die – wie hier – in den Entscheidungsgründen enthalten sind (vgl. Zöller/Feskorn, ZPO, 34. Auflage, § 314 Rn. 3 sowie § 320 Rn. 2). Auch steht außer Frage, dass ein fristgebundener Antrag auf Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO nicht gestellt wurde.

Unter Zugrundelegung dieser Feststellungen hat im Hinblick auf die in § 3 WoFlV enthaltenen Bestimmungen eine Mitberücksichtigung dieser Teilflächen bei der Berechnung der Wohnfläche zu unterbleiben. Denn unter diesen Voraussetzungen sind die ortsgebunden errichteten Pflanztröge selbst als Bauteile zu begreifen, welche die zu ermittelnde Grundfläche begrenzen, was sich bereits aus § 3 Abs. 1 WoFlV ableitet und überdies durch einen Umkehrschluss aus § 3 Abs. 2 Nr. 6 WoFlV erhärtet wird. Für eine wohnwertabhängige Bewertung dieser Teilflächen bleibt daher kein Raum, denn sie zählen nicht einmal zur Grundfläche.

bbb. Soweit die Beklagte mit der Berufung geltend macht, bei den betreffenden Pflanzenbeeten handele es sich nicht um ortsfeste Einrichtungen, unterliegt dieser Einwand gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO der Präklusion. Denn es handelt sich um neuen, bestrittenen Sachvortrag, der in Ermangelung einer Exkulpation nicht zuzulassen ist. Gründe, welche die als Bauträgerin tätige Beklagte daran hätten hindern können, schon im ersten Rechtszug diesen Prozessvortrag zu halten, sind nicht erkennbar, geschweige denn dargetan.

cc. Vergeblich sucht die Berufung eine quotale Mitberücksichtigung der z.T. die Brüstungsumwehrung bildenden, außerhalb der Absturzsicherung im freien Dachbereich liegenden restlichen Teile der Pflanztröge („Hochbeet 1), auf die eine Grundfläche von insgesamt 16,98 m² entfällt, bei der Wohnflächenberechnung zu erreichen. Zu Recht ist das Landgericht der Einschätzung des Sachverständigen nicht gefolgt (LGU 7). Denn die mit einem zum Dachgarten- bzw. Terrassenbereich hin mit einem durchgängigen Handlauf versehenen, die Absturzsicherung bildenden Pflanztröge sind ebenfalls als ortsfeste Bauteile im Sinne des § 3 Abs. 1 WoFlV anzusehen, welche die zu ermittelnde Grundfläche begrenzen. Für eine wohnwertabhängige Bewertung dieser Teilflächen bleibt daher gleichfalls kein Raum, da sie nicht einmal zur Grundfläche zählen.

c. Wie das Landgericht zutreffend erkannt hat, konnte zur Ermittlung der prozentualen Verringerung des Kaufpreises nicht die in § 4 Nr. 5 Satz 1 des Bauträgervertrages erwähnte „voraussichtliche“ Wohnflächengröße von 136,15 m² herangezogen werden, da es sich hierbei erkennbar nur um einen näherungsweisen Richtwert handelte. Stattdessen war auf die ausdrücklich als einvernehmliche Beschaffenheitsangabe festgelegte Größe von 98% dieses Richtwerts abzustellen, woraus sich eine Sollfläche von rund 133,43 m² ergibt (LGU 8). Die tatsächliche Wohnfläche von 124,21 m² bleibt um 9,22 m² dahinter zurück, was einem Anteil der Fehlfläche in Relation zur Sollfläche von 0,0690999 (= 9,22 m² : 133,43 m²) bzw. aufgerundet 6,91 % entspricht.

Soweit die Kläger meinen, zur Ermittlung der Fehlfläche sei als Vergleichsmaßstab der vorbezeichnete Richtwert heranzuziehen, kann dieser Einschätzung nicht beigepflichtet werden. Insbesondere erscheint die von ihnen zitierte, zu einer sog. Geringfügigkeitsklausel („Geringfügige Änderungen der berechneten Wohnflächen nach oben oder unten können sich ergeben. Die endgültige Wohnfläche mindert weder den Kauf preis noch rechtfertigt sie einen Zuschlag.“) ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH NJW-RR 2000, 202) nicht einschlägig. Dass der BGH in jener Konstellation, in der eine deutliche Unterschreitung der (zunächst) berechneten, im Verkaufsprospekt ausgewiesenen Wohnfläche festgestellt worden war, zu der Beurteilung gelangt war, die Auslegung jener Vertragsbestimmung ergebe, dass die dann berechtigte Herabsetzung des Kaufpreises nicht um einen „Geringfügigkeitszuschlag“ von 3% gekürzt werden dürfe, lässt sich nicht sinngemäß auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Wie bereits aufgezeigt, haben die Parteien nämlich ausdrücklich eine sog. eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, weshalb für eine abweichende Auslegung kein Raum bleibt. Denn in einer solchen Konstellation – die sich von bloßen Toleranz- bzw. Geringfügigkeitsklauseln (vgl. Basty, aaO, Rn. 135 ff.) unterscheidet – ist gerade die Mindestgröße Gegenstand der vertraglichen Zusage (vgl. Basty, aaO, Rn. 139). Diesen maßgebenden Unterschied verkennt die Anschlussberufung: Während nämlich bei Toleranz- und Geringfügigkeitsklauseln im Falle einer Nichteinhaltung der Toleranz nach Maßgabe der oben zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung die dann berechtigte Herabsetzung des Kaufpreises nicht um den „Geringfügigkeitszuschlag“ gekürzt werden darf (vgl. Basty, aaO, Rn. 145), ist bei einer eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung in dem gerade dargestellten Sinne ein Minderungsanspruch per se nur für Abweichungen unterhalb der einvernehmlich festgelegten Mindestfläche geschuldet (vgl. Basty, aaO, Rn. 146).

Eine abweichende Bewertung folgt auch nicht aus den Darlegungen von Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage 2022 (dort: Kapitel 8, Rn. 146, 147), auf welche sich die Kläger zu stützen suchen: Unter Rn. 146 äußern diese zwei Autoren im ersten Satz die Einschätzung, dass die Vereinbarung einer sog. Geringfügigkeitsklausel wohl zulässig sei, was sie in den nachfolgenden beiden Sätzen erläutern, ehe sie im vierten und letzten Satz dieser Randnummer – in der Fußnote 369 wird als Beleg hierfür auf Basty „Kap. Rn. 9136 “ verwiesen – festhalten:

„Gut vertretbar erscheint eine Vertragsgestaltung, bei der die Wohnfläche, die sich nach Abzug der 3% Differenzfläche ergibt, als vertraglich geschuldete Beschaffenheit vereinbart wird.“

Ggf. begünstigt dadurch, dass die beiden Verfasser auf die oben dargestellten inhaltlichen Unterschiede zwischen einer Geringfügigkeitsklausel und einer eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung nicht näher eingehen, mag zwar bei den Klägern der unzutreffende Eindruck entstanden sein, der unmittelbar nachfolgende erste Satz der Rn. 147 („Enthält der Bauträgervertrag eine solche Klausel, ist sie in der Regel dahin auszulegen, dass bei einer tatsächlich vorzunehmenden Auslegung der Geringfügigkeitsabschlag nicht abgezogen werden soll.“) gelte auch für eine eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung. Das ist aber ersichtlich nicht der Fall: Schon vom Wortlaut her bezieht sich die Formulierung „eine solche Klausel“ ausschließlich auf die zuvor näher erörterte Geringfügigkeitsklausel, nicht hingegen auf eine eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung. Diese Annahme erschließt sich darüber hinaus auch aus dem Gesamtzusammenhang: Hätten sich die beiden Verfasser von einem anderen Verständnis leiten lassen, wäre zu erwarten gewesen, dass sie sich von der von ihnen zitierten und für „gut vertretbar“ befundenen Ansicht Bastys zumindest partiell abgrenzen, was aber unterblieben ist. Hinzu kommt, dass die in Rn. 147 unter den Fußnoten 370 und 371 zitierte höchst- sowie obergerichtliche Rechtsprechung (BGH BauR 2004, 847; NJW-RR 2000, 202 [s.o.], OLG Stuttgart, BauR 1999, 788; OLG Koblenz NZBau 2000, 562) ausschließlich Fallgestaltungen betrifft, in welchen gerade keine eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung erfolgt ist.

Keine Rolle spielt im Übrigen, dass es sich bei den Regelungen in § 4 Nr. 5 des Bauträgervertrages (gleichfalls) um formularmäßige Bestimmungen handelt, die von der Beklagten auch anderweitig verwendet wurden. Denn die betreffenden Regelungen sind weder mehrdeutig – was Raum für eine Auslegung zu Lasten der Beklagten eröffnet hätte (vgl. § 305 c Abs. 2 BGB) -, noch liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass sie einer Inhaltskontrolle (§§ 307 ff. BGB) nicht standhielten.

Schließlich ist es der Beklagten entgegen der Einschätzung der Rechtsmittelführer auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf die in § 4 Nr. 5 des Bauträgervertrages enthaltene eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung zu berufen.

Die Kläger stützen sich insoweit allein auf das Vorbringen des Streithelfers. Dabei kann auf sich beruhen, ob die von der Beklagten bestrittenen (AS II 74) Ausführungen des Streithelfers im Schriftsatz seiner Bevollmächtigten vom 15.07.2022 (AS I 158 ff.) – dieser war mehr als ein Jahr zuvor erst auf Seiten der Beklagten beigetreten (AS I 47), ehe er nach Eingang des Sachverständigengutachtens im Hinblick auf ein ihm drohendes Regressverfahren (AS I 159) mit dem vorbezeichneten Schriftsatz einen Wechsel zur Klägerseite vollzog – zutreffen. Dessen schriftsätzlichen Darlegungen zufolge soll es sich so verhalten haben, dass er für die nicht gegenständliche, in der Teilungserklärung als Nr. B 23 bezeichnete Wohnung (vgl. dazu das mit den Parteien erörterte, gleichfalls vor dem Senat anhängige Parallelverfahren 19 U 123/22) eine Wohnfläche von 124,84 m² berechnet und hiervon die Beklagte am 16.03.2015 unterrichtet habe, ehe er von jener auch mit Blick auf die unklare „Pflanztrogsituation “ aufgefordert worden sei, die Dachflächen neu zu berechnen, damit sich mehr verkaufsfähige Fläche ergebe, weshalb er noch am selben Tag eine sich auch die vorgenannte Wohnung beziehende Wohnflächenberechnung mit 138,36 m² erstellt und an die Beklagte übersandt habe. Derartige Änderungen seien neben der vorbezeichneten Einheit nur noch für die „Villa C“ – damit ist die gegenständliche Wohnung gemeint – möglich gewesen, weil die Penthouse-Wohnungen der Villen A und D damals bereits verkauft und keine Änderungen der Flächenberechnung mehr möglich gewesen seien. Aus den vom Streithelfer zur Akte gereichten Unterlagen kann insoweit entnommen werden, dass er für die die gegenständliche Wohneinheit Nr. C 27 ursprünglich eine Wohnfläche von 124,99 m² (Anlage MR 8 – AH Streithelfer AS 15) berechnet hatte, ehe er später eine „Korrektur“ dahin vornahm, dass er stattdessen einen Wert von 138,36 m² (Anlage MR 6 – AH Streithelfer AS 7) in Ansatz brachte.

Auch wenn der Streithelfer in Bezug auf die Wohneinheit Nr. B 23 gegenüber der Beklagten Bedenken anmeldete (vgl. Anlage MR 7 – AH Streithelfer AS 11, 12), lässt sich mit den vom ihm zur Akte gereichten Unterlagen nicht belegen, dass die Beklagte bei Vertragsschluss positive Kenntnis davon hatte, dass die Flächenangabe übersetzt bzw. unzutreffend war, zumal gerade die „Pflanztrogsituation “ selbst unter Fachleuten Raum für unterschiedliche Beurteilungen eröffnete, wie das im gegenständlichen Verfahren eingeholte Sachverständigengutachten zeigt.

d. Mithin verringerte sich der Kaufpreis von 442.000,00 Euro um 6,91 %, was einem Betrag von 30.542,20 Euro entspricht.

2. Überdies schuldet die Beklagte den Klägern den anteiligen Ausgleich vorgerichtlich erwachsener Anwaltskosten in Höhe von 1.996,34 Euro (a.) sowie entsprechende Verzugszinsen (b.).

a. Ein aus § 280 Abs. 1 BGB folgender Anspruch auf Erstattung der ihm entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten gebührt den Klägern nur in Höhe von 1.996,34 Euro. Unter Zugrundelegung eines Gegenstandswerts von bis zu 35.000,00 Euro waren eine Geschäftsgebühr von 1,3 (1.346,80 Euro) sowie eine – durch die Anzahl der beiden Auftraggeber bedingte – Erhöhungsgebühr von 0,3 (310,80 Euro) in Ansatz zu bringen; zuzüglich der Postpauschale (20,00 Euro) und der aus der Zwischensumme (1.677,60 Euro) ermittelten Umsatzsteuer (318,74 Euro) errechnet sich der im Tenor unter I. 2. zuerkannte Betrag.

b. Die Entscheidung hinsichtlich der zugesprochenen Zinsen folgt aus den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

B. Anschlussberufung

Die Anschlussberufung der Kläger ist zulässig, aber unbegründet.

1. Die Anschlussberufung erweist sich ebenso als zulässig wie die nicht als Klageänderung einzustufende – und damit auch dem Anwendungsbereich des § 533 ZPO entzogene – Erweiterung des Klageantrags in der Hauptsache (vgl. § 264 Nr. 2 ZPO).

2. In der Sache bleibt der Anschlussberufung aber der Erfolg versagt.

a. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein vertraglicher Anspruch auf partielle Rückzahlung des Kaufpreises lediglich in Höhe von 30.542,20 Euro zu, während ihr weitergehendes Rückzahlungsbegehren unbegründet ist, wobei zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen Bezug genommen wird.

b. Soweit die Kläger erstmals mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.11.2023 hilfsweise Schadensersatz in Höhe des auf den Betrag der Minderung entfallenden Anteils der seinerzeit bezahlten Grunderwerbsteuer von 5% als frustrierte Aufwendungen geltend machen (AS II 71), kann auch diesem Verlangen nicht entsprochen werden. Denn es fehlt bereits an der schlüssigen Darlegung eines ihnen erwachsenen Mangelfolge-Schadens: Zwar muss davon ausgegangen, dass sie in der Tat zu viel Grunderwerbssteuer entrichtet haben, wobei sich der Mehrbetrag auf 1.527,11 Euro (= 30.542,20 x 5 %) beläuft. Ein endgültiger Vermögensnachteil der Kläger könnte aber erst dann angenommen werden, wenn sich eine Rückforderung des Mehrbetrages nicht oder allenfalls mit einem unzumutbaren Aufwand erreichen ließe. Dafür ist nichts ersichtlich: Die Kläger haben nicht einmal aufgezeigt, entsprechende Bemühungen unternommen zu haben.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 101 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit lässt sich den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO entnehmen.

IV.

Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.