Rechtsanspruch auf Gebäudeeinmessung: Klärung im Fall Bauträger vs. Klägerin
In der Baubranche entstehen oft rechtliche Fragen rund um die Verpflichtungen von Bauträgern gegenüber Käufern. Ein zentrales Thema dabei ist der Anspruch auf bestimmte Leistungen, wie die Einmessung eines Gebäudes. Hierbei geht es um die korrekte und gesetzlich vorgeschriebene Vermessung eines neu errichteten Gebäudes. Dieser Anspruch kann vertraglich festgelegt sein und stellt sicher, dass das Gebäude korrekt in offiziellen Registern und Plänen verzeichnet wird. Doch was passiert, wenn solch eine vertraglich vereinbarte Leistung nicht erbracht wird? Die Klage kann eine Möglichkeit sein, um solche Ansprüche durchzusetzen. Allerdings können Faktoren wie Verjährung eine Rolle spielen und den Anspruch beeinflussen. Zudem können Kosten entstehen, die im Zusammenhang mit der Nichterfüllung des Anspruchs stehen. Die Hausverwaltung, als Vertreter der Wohnungseigentümer, hat ebenfalls eine wichtige Rolle in solchen Fällen, insbesondere wenn es um das Wissen über bestehende Verpflichtungen geht. Es ist daher essenziell, sich mit den rechtlichen Grundlagen und möglichen Fallstricken in diesem Bereich vertraut zu machen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die Klage der Klägerin wurde abgewiesen, da ihr Anspruch auf Gebäudeeinmessung und Übernahme der Kosten aufgrund der Verjährungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden konnte.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Klage abgewiesen: Die Klägerin wollte die Erstattung von Kosten für eine Gebäudeeinmessung.
- Vertragliche Vereinbarung: Die Beklagte hatte zugesagt, die Kosten für die Gebäudeeinmessung im Festpreis der Wohnung zu übernehmen.
- Einmessung nicht erfolgt: Die Klägerin wurde 2014 informiert, dass die Einmessung noch nicht durchgeführt wurde.
- Kosten der Einmessung: Die Klägerin beauftragte einen Vermessungsingenieur und erhielt eine Rechnung von insgesamt 2.346,30 €.
- Einrede der Verjährung: Die Beklagte argumentierte, dass der Anspruch der Klägerin bereits 2007 entstanden und 2010 verjährt sei.
- Kenntnis der Hausverwaltung: Die Klägerin hätte die Verpflichtung der Beklagten aus den Vertragsunterlagen erkennen können und die Hausverwaltung hätte dies ebenfalls tun sollen.
- Kein Schadensersatzanspruch: Die bloße Nichterfüllung einer Leistungspflicht begründet keine Schadensersatzpflicht.
- Verjährungsfrist: Die Klägerin hätte ihren Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist geltend machen müssen, was sie nicht tat.
Übersicht
Der Kern des Falles: Einmessung durch den Bauträger
Im Kern des vorliegenden Falles geht es um den Anspruch auf Einmessung eines Gebäudes durch einen Bauträger. Die Klägerin hatte von der Beklagten, einem Bauträger, eine Wohnungseigentumsanlage erworben, die 2007 errichtet wurde. In der vertraglichen Vereinbarung zwischen den beiden Parteien war festgelegt, dass die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene spätere Gebäudeeinmessung im Festpreis der Wohnung enthalten sind.
Unstimmigkeiten und rechtliche Auseinandersetzung
Zur rechtlichen Auseinandersetzung führte die Tatsache, dass die Klägerin im Februar 2014 durch das Vermessungsbüro M. darüber informiert wurde, dass die Gebäudeeinmessung noch nicht erfolgt ist. Obwohl die Klägerin die Beklagte aufforderte, die Einmessung vorzunehmen, blieb diese Aufforderung erfolglos. Daraufhin beauftragte die Klägerin selbst einen Vermessungsingenieur, der ihr eine Rechnung über 1.820,70 € sowie weitere 526,60 € für Fremdleistungen des Amtes für Geoinformation ausstellte.
Die Rolle der Hausverwaltung und die Einrede der Verjährung
Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall liegen in der Frage, ob die Klägerin Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Gebäudeeinmessung hat, da die Beklagte ihrer vertraglichen Verpflichtung nicht nachkam. Dabei spielt auch die Rolle der Hausverwaltung eine entscheidende Rolle, da die Beklagte argumentierte, dass die Klägerin bereits unmittelbar nach Fertigstellung der Anlage im Jahr 2007 Kenntnis von den Umständen der Entstehung des Anspruchs gehabt hätte. Die Beklagte berief sich auf die Einrede der Verjährung und argumentierte, dass die Klägerin das Wissen der Hausverwaltung, bzw. deren verschuldetes Unwissen, zurechnen lassen müsse.
Gerichtsentscheidung und Bedeutung der Verjährungsfristen
Das Gericht entschied, dass die Klage unbegründet ist. Die Hauptbegründung des Gerichts war, dass dem Klagebegehren die Einrede der Verjährung gemäß § 214 I BGB entgegensteht. Der Anspruch der Klägerin war bereits mit Fertigstellung der Anlage im Jahr 2007 entstanden und die Verjährungsfrist beträgt gemäß § 195 BGB 3 Jahre. Daher begann die Frist mit Ablauf des 31.12.2007 und lief mit Ablauf des 31.12.2010 ab.
Das Gericht stellte weiter fest, dass die jeweiligen Erwerber der Wohnungen bei Übernahme der Wohnung bereits durch einfachen Einblick in die entsprechenden Bau- und Vertragsunterlagen die übernommene Verpflichtung der Beklagten hätten erkennen können. Es war zudem die Aufgabe der Hausverwaltung, sich einen Überblick über die der Gemeinschaft zustehenden noch unerfüllten Rechte und Ansprüche zu verschaffen.
Zusätzlich argumentierte das Gericht, dass die bloße Nichterfüllung einer Leistungspflicht nach § 280 I BGB noch keine Schadensersatzpflicht begründet. Die Klägerin hätte die Voraussetzungen des § 280 III i.V. mit § 281 BGB noch in unverjährter Zeit herbeiführen müssen, was sie jedoch nicht tat.
Das Fazit des Urteils ist, dass die Klage abgewiesen wurde, da der Anspruch der Klägerin aufgrund der Verjährungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden konnte. Das Urteil zeigt die Bedeutung von Verjährungsfristen im Rechtssystem und die Notwendigkeit für Kläger, ihre Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen. Es unterstreicht auch die Rolle der Hausverwaltung und deren Verantwortung, sich über bestehende Verpflichtungen und Ansprüche im Klaren zu sein.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Einrede der Verjährung
Die Einrede der Verjährung ist ein rechtliches Mittel, das einem Schuldner ermöglicht, die Erfüllung eines Anspruchs abzulehnen, wenn seit der Entstehung des Anspruchs eine bestimmte Zeit, die sogenannte Verjährungsfrist, vergangen ist. Verjährungsfristen sind gesetzlich festgelegt und variieren je nach Art des Anspruchs. Die Regelverjährungsfrist beträgt in der Regel drei Jahre. Es gibt jedoch auch abweichende Verjährungsfristen. Beispielsweise beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche des Käufers eines mangelhaften Produkts zwei Jahre, für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zehn Jahre und für Schadensersatz aufgrund einer vorsätzlichen Körperverletzung oder Gesundheitsschädigung dreißig Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt in der Regel mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Wenn ein Schuldner sich auf die Einrede der Verjährung beruft, verweigert er damit die Leistung, weil die Forderung des Gläubigers inzwischen verjährt ist. Der Gläubiger kann derart verjährte Schulden nicht mehr durchsetzen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Einrede der Verjährung nicht automatisch berücksichtigt wird. Der Schuldner muss dem Gläubiger gegenüber erklären, dass er die Leistung aufgrund des Verjährungseintritts verweigert.
Die Verjährung kann aus verschiedenen Gründen gehemmt sein. Das bedeutet, dass die Verjährung aufgrund eines bestimmten Ereignisses gestoppt wird und erst weiterläuft, wenn dieses Hindernis wegfällt. Solche Hemmungsgründe können beispielsweise die Erhebung einer Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids sein.
Ein Schuldner kann auf die Einrede der Verjährung verzichten. Ein solcher Verzicht sollte jedoch gut überlegt sein, da er damit möglicherweise die Chance vergibt, die Schulden abzubauen. Ein Verzicht auf die Einrede der Verjährung kann für den Gläubiger von besonderer Bedeutung sein, wenn die Gefahr besteht, dass er seine Forderung infolge des Verjährungseintritts verliert.
Schadensersatz wegen Pflichtverletzung: Eine detaillierte Betrachtung der §§ 280 I und 281 BGB
Die §§ 280 I und 281 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln den Schadensersatz wegen Pflichtverletzung. Sie legen fest, unter welchen Bedingungen ein Schadensersatzanspruch wegen einer Pflichtverletzung entsteht und welche Voraussetzungen für einen Schuldnerverzug vorliegen müssen.
§ 280 I BGB: Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
Gemäß § 280 I BGB entsteht ein Anspruch auf Schadensersatz, wenn ein Schuldner gegen eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verstößt. Ein Schuldverhältnis ist ein Rechtsverhältnis zwischen zwei Personen, das Rechte und Pflichten begründet. Dies kann ein vertragliches, vertragsähnliches oder gesetzliches Schuldverhältnis sein.
Für den Anspruch auf Schadensersatz müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Es muss ein Schuldverhältnis bestehen.
2. Der Schuldner muss gegen eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verstoßen haben.
3. Der Schuldner muss den Verstoß zu vertreten haben, d.h. er muss vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben.
4. Dem Gläubiger muss ein Schaden entstanden sein. Der Schaden wird durch einen Vergleich der Situationen des Gläubigers mit und ohne das schädigende Ereignis bestimmt (Differenzhypothese).
§ 281 BGB: Schadensersatz statt der Leistung
Der § 281 BGB regelt den Anspruch auf „Schadensersatz statt der Leistung“. Dieser Anspruch entsteht, wenn der Schuldner eine fällige und durchsetzbare Leistung nicht erbringt, trotz einer vom Gläubiger gesetzten Frist. Es ist zu beachten, dass der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung keinen Schuldnerverzug voraussetzt.
Die Voraussetzungen für den Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung sind:
1. Es muss ein gesetzliches oder vertragliches Schuldverhältnis bestehen.
2. Es muss eine Pflichtverletzung in Form einer Leistungsverzögerung oder Nichtleistung trotz Fristsetzung vorliegen.
3. Der Schuldner muss die Pflichtverletzung zu vertreten haben.
4. Es muss ein ersatzfähiger Schaden entstanden sein.
Unterschied zwischen Pflichtverletzung und Schuldnerverzug
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Pflichtverletzung nicht automatisch einen Schuldnerverzug nach § 286 BGB bedeutet. Der Schuldnerverzug setzt neben der Pflichtverletzung noch weitere Voraussetzungen voraus, wie z.B. eine Mahnung und das Vertretenmüssen der Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung. Die rechtlichen Konsequenzen einer Pflichtverletzung können vielfältig sein. Neben dem Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 I und 281 BGB kann bei einem gegenseitigen Vertrag auch ein Rücktrittsrecht gemäß §§ 323ff. BGB entstehen.
Das vorliegende Urteil
AG Lüneburg – Az.: 53 C 48/15 – Urteil vom 01.02.2017
1. Die Klage wird abgewiesen
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Streitwert: 2.346,30 €
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Erstattung von Kosten für eine Gebäudeeinmessung. Die Beklagte hatte die Wohnungseigentumsanlage 2007 errichtet mit der vertraglichen Vereinbarung, dass die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene spätere Gebäudeeinmessung im Festpreis enthalten sind.
Am 19.02.2014 wurde die Klägerin durch das Vermessungsbüro M. darüber informiert, dass die Gebäudeeinmessung noch nicht erfolgt ist. Die Aufforderung der Klägerin an die Beklagte, die Einmessung zu veranlassen blieb erfolglos. Die Klägerin gab diese sodann selbst in Auftrag. Der Vermessungsingenieur stellte der Klägerin sodann eine Rechnung über 1.820,70 € sowie über weitere 526,60 € für Fremdleistungen des Amtes für Geoinformation aus. Auf die Rechnung des Dipl.-Ing. M. vom 19.02.2014 (Bl.45 d.A.) wird verwiesen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.346,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.10.2014 und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 167,38 € zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie beruft sich auf die Einrede der Verjährung und trägt hierzu vor, die Klägerin hätte bereits unmittelbar nach Fertigstellung der Anlage im Jahre 2007 Kenntnis von den Umständen der Entstehung des Anspruches gehabt, weil sich die Verpflichtung zur Veranlassung der Einmessung unmittelbar aus den vertraglichen Unterlagen ergeben habe; hinsichtlich der Kenntnis müsse sich die Klägerin das Wissen der Hausverwaltung, bzw. deren verschuldetes Unwissen zurechnen lassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Dem Klagebegehren steht die Einrede der Verjährung gemäß § 214 I BGB entgegen. Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Veranlassung der gesetzlich vorgeschriebenen Gebäudeeinmessung und Übernahme der dafür entstehenden Kosten war bereits mit Fertigstellung der Anlage im Jahre 2007 entstanden. Die Verjährungsfrist für den vorliegenden Erfüllungsanspruch beträgt gemäß § 195 BGB 3 Jahre. Die Frist begann daher mit Ablauf des 31.12.2007 zu laufen und lief mit Ablauf des 31.12.2010 ab.
Nach § 199 I BGB kommt es für den Fristbeginn kumulativ zu der Frage der Anspruchsentstehung darauf an, wann der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt haben müsste.
Hier ist festzustellen, dass die jeweiligen Erwerber der Wohnungen bei Übernahme der Wohnung bereits durch einfachen Einblick in die entsprechenden Bau- und Vertragsunterlagen die übernommene Verpflichtung der Beklagten hätten erkennen können. Es war zudem die Aufgabe der Hausverwaltung bei Übernahme der Verwaltung zunächst durch Einsicht in die Vertrags- und Bauunterlagen der neu errichteten Wohnungseigentumsanlage sich einen Überblick über die der Gemeinschaft zustehenden noch unerfüllten Rechte und Ansprüche zu verschaffen. Dann hätte sie unschwer feststellen können, dass noch ein unerfüllter Anspruch auf Durchführung und Bezahlung der gesetzlich vorgeschriebenen späteren Gebäudeeinmessung besteht. Die Hausverwaltung ist insoweit als Wissenvertreter der Wohnungseigentümer anzusehen, weil es sich um ein gemeinschaftsbezogenes Recht i.S. des § 10 VI WEG handelt (Jauernig, BGB, 16. Aufl., § 199 RN 4; Palandt, BGB, 74. Aufl., § 199 RN 24).
Die grob fahrlässige Unkenntnis der Hausverwaltung von dem Bestehen des Anspruchs ist daher den Wohnungseigentümern analog § 166 BGB zuzurechnen.
Entgegen der Auffassung der Klägerin kann hier für die Frage der Verjährung auch nicht ein Sekundäranspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 I BGB zugrunde gelegt werden. Denn ein solcher Anspruch ist nicht gegeben.
Dass die Beklagte es schlicht unterlassen hat, die vertraglich übernommene Verpflichtung zu erfüllen, stellt kein entschädigungspflichtiges Ereignis dar. Sie durfte vielmehr abwarten, bis sie zur Erfüllung ihrer Verpflichtung aufgefordert wird. Dies geschah hier aber erst im Februar 2014, zu einem Zeitpunkt also, als die Verjährungsfrist des Erfüllungsanspruches bereits längst abgelaufen war.
Eine Pflichtverletzung i.S. eines Schuldnerverzuges konnte zu dem Zeitpunkt mangels einredefreien Anspruches nicht mehr eintreten. Die bloße Nichterfüllung einer Leistungspflicht begründet nach § 280 I BGB noch keine Schadensersatzpflicht. Dies ist nur dann der Fall, wenn die weiteren Voraussetzungen der Absätze II oder III vorliegen (Jauernig, BGB, 16. Aufl., § 280 RN 9). Der Umstand allein, dass die Beklagte die Erfüllung des Anspruches in nichtverjährter Zeit nicht von sich aus angeboten hat, sondern den Ablauf der Verjährungspflicht abgewartet hat, führt also nicht zu einer Schadensersatzpflicht der Beklagten.
Die Klägerin hätte die Voraussetzungen des § 280 III i.V. mit § 281 BGB noch in unverjährter Zeit herbeiführen müssen. Dies hat sie offensichtlich nicht getan. Dass sie dies infolge von Unkenntnis auch nicht tun konnte, rechtfertigt keine andere Bewertung, weil -wie oben ausgeführt- diese Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit ihrer Hausverwaltung beruhte.
Die Klage war daher im Ergebnis abzuweisen.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 91 I ZPO; diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr.11, 711 S.1 ZPO.
