Eigentumsumschreibung offener Vergütungsanspruchs
LG Hamburg – Az.: 317 O 223/08 – Urteil vom 07.02.2014
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 473,98 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2.10.2008 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, den beurkundenden Notar Dr. U. S. bzw. die in der notariellen Urkunde vom 13.2.2006 bevollmächtigten Notarangestellten anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 13.2.2006 zu der Urkunden-Nr. … bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts H. – A.. von K. F., Blatt … betreffend das Wohnungseigentum, bestehend aus einem … Miteigentum an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen im EG und 1. OG, im Aufteilungsplan jeweils mit B1 bezeichnet sowie den Abstellraum, im Aufteilungsplan mit a und b bezeichnet und im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts H. – A. von K. F., Blätter …, …, … bezeichneten Tiefgaragenstellplätze C, D, P und N bestehend aus jeweils einem … Miteigentumsanteil, zu beantragen.
4. Auf die Widerklage wird festgestellt, dass die Klägerin den Schaden zu ersetzen hat, die durch die Sollzinsen der Ersatzsicherheit in Höhe von € 422.277,00 für das Darlehen bei der H. mit der Nr. … des Beklagten entstehen.
5. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Die Nebenintervenientinnen tragen ihre Kosten selbst.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Beklagten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der jeweils beizutreibenden Forderung. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der jeweils beizutreibenden Forderung abwenden.
7. Der Streitwert wird auf € 1.830.673,98 festgesetzt.
Tatbestand
Zum Tatbestand und zum Vortrag der Parteien wird zunächst auf das Teil-Urteil vom 4.6.2010 Bezug genommen.
Ergänzend ist Folgendes auszuführen: Mit dem Klagantrag Nr. 2 verlangt die Klägerin die für das 2. Halbjahr 2007 in Höhe von € 473,98 verauslagte Grundsteuer. Zudem verlangt die Klägerin mit dem Antrag Nr. 3 die Erstattung der ihr entstandenen und bereits gezahlten vorgerichtlichen Anwaltskosten von € 1.761,08
Die von der WEG geltend gemachten 110 Mängel am Gemeinschaftseigentum sind weiterhin nicht beseitigt. Der Beklagte forderte die Kläger mit Anwaltsschreiben (Anl. B38) unter Fristsetzung auf, die Eigentumsumschreibung zu veranlassen. Aufgrund der fehlenden Eigentumsumschreibung kann der Beklagte ein Darlehen über € 1,9Mio. nicht in voller Höhe auf dem streitgegenständlichen Objekt absichern (vgl. Schreiben der H. Anl. B39). Daher musste er eine Ersatzsicherheit in Höhe von € 422.227,00durch Verpfändung einer Termingeldanlage leisten. Im Jahr 2009 sind dafür Zinsen in Höhe von € 5.457,45entstanden.
Die Klägerin und die Nebenintervenientinnen tragen zu den vom Sachverständigen B. festgestellten Mängel der Elektroanlage vor, die auf dem Balkon vorhandene umfangreiche Verkabelung sei nicht Gegenstand der Baubeschreibung, sondern der Beklagte müsse diese gesondert beauftragt oder ausgeführt haben; dies gelte insbesondere für die Steuerungstechnik. Der Beklagte habe zudem die Elektroarbeiten durch die von ihm beauftragte Fa. T. H. T. am 25.01.2007 abgenommen (Beweis: Abnahmebescheinigung Anl. SV 1.17). Auch die Phänomene, die der Sachverständige zu Punkt 1 und 2 seines Gutachtens beschreibt, habe der Beklagte bzw. seine Erfüllungsgehilfen bei nachfolgenden Arbeiten selbst verursacht.
Sie halten die Feststellungen des Sachverständigen S. für unbrauchbar und beantragen die Einholung eines Obergutachtens.
Die Klägerin beantragt nunmehr klageerweitend,
1. den Beklagten zu verurteilen, die Freigabe eines Teilbetrages von € 54.900,- des auf dem Anderkonto des Notars Dr. U. S. wegen P. W. E. GmbH./W…, bei der H. S. AG, Konto-Nr. …, BLZ …, hinterlegten Geldbetrages zu erklären und den Notar anzuweisen, den oben genannten Teilbetrag in Höhe von € 54.900,- an die Klägerin auszukehren;
2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 473,98nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2.10.2008 zu zahlen.
3. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 1.761,08 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Für den Fall, dass das Gericht die Vereinbarung der Parteien vom 27.6.2007 für unwirksam erachten sollte, beantragt die Klägerin hilfsweise, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin € 47.161,57an die Klägerin zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, sowie unter Erweiterung der Widerklage, – wie erkannt –
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte trägt weiter vor, die Fa. T. H. habe die Steuerungs-Komponenten an die Nebenintervenientin zu 2) zum Einbau übergeben (Beweis: Zeugnis C. O. Diese habe auch keine Abnahme durchgeführt, sondern nur die Arbeiten der Streitverkündeten zu 2) aufgelistet; für eine Abnahme sei er auch nicht bevollmächtigt gewesen (Beweis: Zeugnis O. O.
Der Beklagte verweist darauf, dass ihm wegen der Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum ein Zurückbehaltungsrecht mindestens in der doppelten Höhe der Mängelbeseitigungskosten zustehe. Da die von ihm zu erbringende Restleistung im Verhältnis zur Gesamtleistung geringfügig sei, dürfte die Klägerin die Eigentumsumschreibung nicht verweigern. Sie habe zudem den Zinsschaden für die Ersatzsicherheit zu erstatten.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen S. ein schriftliches Ergänzungsgutachten des Sachverständigen S., ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen B. und zwei mündliche Erläuterung durch den Sachverständigen S.. Zum Ergebnis wird auf die Gutachten vom 7.11.2013 (Bl. 364 ff. d.A.), vom 1.9.2012 (Bl. 492 ff. d.A.) und vom 13.11.2012 (Bl. 546 ff. d.A.) sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 13.4.2012 (Bl. 440 ff. d.A.) und vom 25.11.2013 (Bl. 624 ff. d.A.) verwiesen.
Ergänzend wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I. Die Klage hat nur bezüglich der Grundsteuer Erfolg.
1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf eine Zustimmung zur Auszahlung des auf dem Notaranderkonto hinterlegten Betrages.
a) Dem Gericht erschließt sich zunächst einmal nicht, warum die Klägerin mit der Klagerweiterung statt der in der Vereinbarung vom 27.6.2007 erwähnten und zunächst mit der Klage eingeforderten € 50.000,00 nunmehr die Freigabe von € 54.900,00 fordert. Auch die weiteren Zahlen aus dem Schriftsatz vom 3.12.2010 sind nicht nachvollziehbar. Das Gericht ist davon ausgegangen, dass bei Klagerhebung vereinbarungsgemäß restliche € 150.000,00 auf dem Notar-Anderkonto verblieben waren, von denen € 50.000,00 Gegenstand der ursprünglichen Klage und weitere € 100.000,00 Gegenstand der Widerklage waren. Gemäß dem Teilurteil waren € 100.000,00 an den Beklagten freizugeben. Warum es nunmehr heißt, an den Beklagten seien € 52.800,00zuzüglich € 47.161,57 ausgezahlt worden ist daher ebenso unverständlich wie der Umstand, dass sich statt der € 50.000,00 jetzt € 54.900,00 auf dem Konto befinden sollen. Zudem betragen nach hiesiger Rechnung 3,5% des Kaufpreises € 51.703,86.
Mit dem Beschluss vom 20.5.2011 hat das Gericht auf diese Widersprüche hingewiesen, die Klägerin hat dazu jedoch keine weiteren Erklärungen abgegeben.
b) Das Gericht ist nicht der Auffassung, dass die Vereinbarung vom 27.6.2007 unwirksam wäre. Da der Beklagte durch die Rückzahlung, die Gegenstand des Teil-Urteils vom 4.6.2010 war, umfassend wegen möglicher weiterer Mängel abgesichert ist, folgt das Gericht der Auffassung der Klägerin, dass nur die in der Vereinbarung vom 27.6.2007 ausdrücklich genannten Voraussetzungen für den Anspruch auf die Auszahlung von weiteren € 50.000,00 vorliegen müssen und es insoweit auf anderweitige Mängel nicht ankommt.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht jedoch nicht davon überzeugt, dass die Leistung der Klägerin mangelfrei wäre, vielmehr bestehen wesentliche Mängel jedenfalls hinsichtlich der Alarmanlage, sodass die Zustimmungsvoraussetzungen nicht vorliegen. Der Beklagte ist daher auch nicht zur Abnahme des Sondereigentums verpflichtet.
aa) Hinsichtlich der behaupteten Mängel bezüglich der Belüftung der Pantry, der Lüftung des Schlafzimmer sowie schaltbarer Doppelsteckdosen hatte das Gericht mit Beschluss vom 4.6.2010 darauf hingewiesen, dass es aus den dort genannten Gründen ohne weiteren Vortrag des Beklagten keine Beweisaufnahme veranlassen wird. Daran hat sich nachfolgend nichts geändert.
bb) Hinsichtlich der Belüftung des Kellerraums hat der Sachverständige B. festgestellt, dass es diesbezüglich zur Zeit der Errichtung des Gebäudes keine eindeutigen Festlegungen und insbesondere keine Normen gab. Er empfiehlt zwar dringend, die bauliche Entlüftung zu ändern, hat jedoch keinen Mangel festgestellt.
Bezüglich der Verkabelungen auf dem Balkon und im Hauswirtschaftsraum hat der Sachverständige B. eine ganz Reihe von Mängeln festgestellt, die von der Klägerin und den Nebenintervenientinnen auch nicht mehr in Abrede gestellt werden. Allerdings ist noch offen, ob diese Arbeiten durch die Nebenintervenientinnen oder durch die vom Beklagten beauftragte Firma T. H. zu verantworten sind.
cc) Mängel an den Rauchmeldern hat der Sachverständige S. nicht festgestellt. Insbesondere handelt es sich nicht um „Baumarktware“, sondern um hochwertige Produkte, die zum Objekt passen.
dd) Der Sachverständige S. hat jedoch erhebliche Mängel an der Alarmanlage festgestellt.
Der Sachverständige hat zunächst darauf hingewiesen, dass die vertraglichen Vorgaben zur Alarmanlage sehr knapp sind, und hat sodann ausgeführt, wie eine zum Objekt passende Anlage beschaffen sein könnte. Das Gericht hat ihm die Vorgabe gemacht, dass die Anlage zur baulich und preislich hochwertigen Wohnanlage passen soll. Aussagen hat der Sachverständige zudem nur machen können, soweit ihm Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden.
Die drei Zugangstüren lassen ein „Scharfschalten“ der Anlage nur zu, wenn alle Türen abgeschlossen sind. Mechanisch ist ein Schließen nicht möglich, da konstruktiv die Kontaktzunge des Riegelkontakts nicht schalten kann, weil die Zunge zu lang ist, um in diese Stellung zu kippen. Der Anlage fehlt damit die sog. Zwangsläufigkeit.
Die Alarmsicherung der Fenster ist zwar funktionstüchtig, eine unsichtbare Montage wäre aber durchführbar und objektangemessen.
Der Permanentmagnet kann durch Erschütterung aus der Tür fallen, weil er nur durch seine Magnetkraft hält. Bei einem Herausfallen ist die Anlage funktionsunfähig. Die zugehörige Bohrung ist zu groß. Da es sich um ein Bestandteil einer hochwertigen CDS-Anlage handelt, komme eine „Bastellösung“ nicht in Betracht, sondern die Tür müsse ausgetauscht oder die Tür ausgebaut und eine Reparatur durch einen Sachverständigen begutachtet werden.
Die verwendeten passiven Glasbruchsensoren funktionieren als Körperschallmikrophone, welche die spektrale Bruchfrequenz von Glas als auslösendes Kriterium nutzen. Der erforderliche Kontakt bedarf einer sorgfältigen Montage zu vollflächigen Verklebung, die angesichts abfallender Sensoren, von denen der Beklagte berichtet, möglicherweise fehlt. Näheres ließe sich nur durch eine Laboranalyse ermitteln, die jedoch nicht veranlasst wurde. Der Sachverständige hat jedoch Sensoren vorgefunden und fotografisch dokumentiert, an denen schon eine homogene Klebefläche fehlt; ein solcher Sensor wird ohne fremdes zutun abfallen und dessen Schallübertragungsmöglichkeit ist beeinträchtigt.
Die Sensoren sind zudem auf Mehrscheibenfenstern auf der Innenscheibe montiert. Die dort mit Silikonkautschuk verklebten Trennstege bezeichnet der Sachverständige als „KO-Kriterium“ und „Kardinalfehler“, weil sie die Schallübertragung im Glas dämpfen und beeinträchtigen; die Wirkung der Sensoren gehe gegen Null. Nach den verbindlichen Herstellervorgaben dürften solche Stege nicht vorhanden sein. Passive Glasbruchsensoren können bei Fenstern dieser Art nicht eingesetzt werden. Sie seien heute ohnehin nicht mehr üblich, sondern werden allenfalls aus Kostengründen eingesetzt; üblich sei Alarmglas.
Die Zusammenfassung der Glasmelder sei nicht transparent und nicht nachvollziehbar und lasse z.B. im Wohnzimmer eine Einzelidentifizierung der Scheiden und damit eine Verfolgung der Alarme nicht zu.
Die Überfalltaster sind nicht an sinnvollen Punkten montiert, sondern an einer Sockelleiste und im Kleiderschrank statt auf Augenhöhe und neben der Zugangstür.
Die Meldeanlagenzentrale und die Verkabelung bis zur Verteilerdose entspricht den Anforderungen. Die Einbruchszentrale sowie das Gesamtkonzept der Anlage ließen eine Auswertung jeder einzelnen Komponente zu, wenn diese im System adressiert wird. Die Glasbruchsensoren sind durch Alarmglas zu ersetzen. Mit Überarbeitung der Türen und der Überfalltaster sei mit Kosten vom ca. € 80.000,00 netto zu rechnen. Allein für die Fenster würden nach vom Sachverständigen angefragten Preisen Kosten von ca. € 72.000,00 zu erwarten (30 Fensterflügel á € 2.400,00). Die von Klägerseite eingereichten niedrigeren Angebote seien fragwürdig, weil es sich um sehr schwierige Arbeiten handle, die von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssten; der anbietende Fensterbauer sei jedoch offenbar nicht VDS-zertifiziert.
Das Gericht hat keine Bedenken, den Ausführungen des Sachverständigen zu folgen. Er hat seinen Standpunkt deutlich vertreten und seine Auffassungen fachlich begründet. Die Nachfragen von Seiten der Klägerin und der Nebenintervenientinnen hat er eingehend beantwortet. Ein Anlass zur Einholung eines Obergutachtens ist nicht erkennbar.
2. Der Beklagte schuldet Zahlung von € 473,98 der mit dem Klagantrag Nr. 2 geforderten für das 2. Halbjahr 2007 in dieser Höhe verauslagten Grundsteuer. Gemäß § 4 des Bauträgervertrages ist Verrechnungstag der Übergabetag. Da die Wohnung am 27.6.2007 übergeben wurde, geht die Grundsteuer von diesem Zeitpunkt an zu seinen Lasten. Der Beklagte hat diese Forderung weder dem Grunde noch der Höhe nach bestritten.
3. Da der von der Klägerin geltend gemachte Hauptanspruch nicht besteht, hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Im Übrigen hat die Klägerin ohnehin nicht dargelegt, für welche nach einem Verzug des Beklagten beauftragten anwaltlichen Tätigkeiten Kosten angefallen sein sollten. Beispielsweise vorgerichtliche anwaltliche Mahnschreiben werden in der Klage nicht erwähnt. Bezüglich der Grundsteuererstattung ist nicht einmal ein Verzug des Beklagten ersichtlich.
4. Über den Hilfsantrag ist nicht zu entscheiden, da die Bedingung unter der dieser Antrag steht, nicht eingetreten ist, denn das Gericht erachtet die Vereinbarung der Parteien vom 27.6.2007 nicht für unwirksam.
II. Die Widerklage ist begründet.
1. Der Beklagte hat Anspruch darauf, dass die Klägerin die Eigentumsumschreibung veranlasst.
Das Gericht folgt der vom Beklagten angeführten Entscheidung des LG Heilbronn (Urteil v. 11.7.2001, Az. 2 O 3003/00), wonach es gemäß § 320 Abs. 2 BGB treuwidrig ist, wenn der Bauträger die Eigentumsumschreibung verweigert, obwohl der Käufer die Vergütung bis auf einen Rest gezahlt hat, bezüglich dessen ihm ein Zurückbehaltungsrecht wegen Baumängeln zusteht. In diesem Fall überwiegt das Interesse des Erwerbers an der Eigentumsumschreibung das Interesse des Bauträgers, ein Druckmittel für die Zahlung der Restrate zu besitzen, erheblich.
Der Beklagte verweist zutreffend darauf, dass ihm wegen der Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum ein Zurückbehaltungsrecht mindestens in der doppelten Höhe der Mängelbeseitigungskosten zustehe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erreichen schon die Kosten für die Beseitigung der Mängel an der Alarmanlage eine Größenordnung, die ein Zurückbehaltungsrecht an den noch offenen € 150.000,00 begründet. Hinzukommen möglicherweise weitere Mängel am Sonder- und vor allem am Gemeinschaftseigentum.
2. Auch der Feststellungsantrag ist begründet.
Unstreitig konnte der Beklagte aufgrund der fehlenden Eigentumsumschreibung ein Darlehen über € 1,9 Mio. nicht in voller Höhe auf dem streitgegenständlichen Objekt absichern und musste daher eine Ersatzsicherheit in Höhe von € 422.227,00 durch Verpfändung einer Termingeldanlage leisten. Allein für das Jahr 2009 sind dafür Zinsen in Höhe von € 5.457,45 entstanden. Die Klägerin hat für diesen Schaden aus Verzug einzustehen, weil sie auf die unter Fristsetzung erfolgte Aufforderung des Beklagten, die Umschreibung zu veranlassen, untätig geblieben ist.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2, 101 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
IV. Bei der Ermittlung Streitwerts hat das Gericht zunächst die Zahlungsanträge der Klägerin in Ansatz gebracht. Die mit dem Teilurteil ausgeurteilten Widerklaganträge entsprechen einem Streitwert von € 200.000,00. Der Streitwert des Widerklagantrags auf Eigentumsumschreibung entspricht dem Wert des Objekts, hier also dem Kaufpreises vom rund € 1.560.000,00. Der Feststellungsantrag ist entsprechend § 9ZPO mit dem 3½fachen der jährlichen Zinsen in Ansatz zu bringen und davon ist – wegen der nur begehrten Feststellung – ein Abschlag von 20% vorzunehmen; damit ergeben sich rund € 15.300,00.
