Kellerwohnungen ohne zweiten Rettungsweg unzulässig
In einem Verfahren vor dem VG Schleswig (Az.: 8 B 3/24) wurde entschieden, dass die Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken ohne die erforderliche Baugenehmigung und den notwendigen zweiten Rettungsweg unzulässig ist, weshalb die sofortige Vollziehbarkeit der Nutzungsuntersagung und die Androhung eines Zwangsgeldes rechtmäßig sind. Die Entscheidung betont die Bedeutung der Einhaltung baurechtlicher Vorschriften zum Schutz der Bewohner und ordnet das öffentliche Interesse an Sicherheit höher ein als das wirtschaftliche Interesse des Vermieters.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Der Antragsteller nutzte Keller zur Vermietung als Wohnraum ohne erforderliche Baugenehmigung und notwendigen zweiten Rettungsweg.
- Das Gericht bestätigte die Rechtmäßigkeit der sofortigen Vollziehbarkeit der Nutzungsuntersagung und die Androhung eines Zwangsgeldes.
- Formelle Illegalität der Nutzung aufgrund fehlender Baugenehmigung begründet grundsätzlich eine Nutzungsuntersagung.
- Die gesundheitlichen Risiken für die Mieter, insbesondere durch Schimmelbefall, und die Gefahr für Leib und Leben bei Bränden aufgrund fehlender Rettungswege, waren entscheidend für die Anordnung der sofortigen Vollziehung.
- Die Nutzung der Kellerräume als Wohnräume erfüllt nicht die baurechtlichen Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der Rettungswege und Fenstergrößen.
- Die Entscheidung betont den Vorrang des öffentlichen Interesses an der Einhaltung baurechtlicher Vorschriften und dem Schutz der Bewohner vor gesundheitlichen Gefahren.
- Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller, und der Streitwert wurde auf 7.500,00 Euro festgesetzt.
Baurechtliche Anforderungen an Wohnungen
Für die meisten Menschen stellt die eigene Wohnung den wichtigsten Lebensmittelpunkt dar. Ob Miet- oder Eigentumswohnung – sie muss bestimmten baurechtlichen Vorschriften genügen, damit der notwendige Gesundheits- und Brandschutz gewährleistet ist. Besondere Aufmerksamkeit gilt dabei unterirdisch gelegenen Wohnräumen, also Keller- und Souterrainwohnungen.
Häufig stellen sich hier Fragen zu den Mindestanforderungen für Rettungswege und Belichtung. Müssen Kellerwohnungen tatsächlich über zwei voneinander unabhängige Fluchtwege verfügen? Welche Voraussetzungen sind dabei zu erfüllen? Diese grundlegenden Aspekte beleuchten wir im Folgenden näher.
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➜ Der Fall im Detail
Rechtliche Auseinandersetzung um Kellerräume als Wohnraum
Im Zentrum dieses Falles steht die rechtliche Auseinandersetzung zwischen dem Eigentümer eines Gebäudes in A-Stadt und der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Der Eigentümer hatte mehrere Kellerräume seines Gebäudes zu Wohnzwecken umgestaltet und vermietet, ohne hierfür die notwendige Baugenehmigung einzuholen. Die Wohnungen im Keller, darunter eine vordere Wohnung mit Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad sowie weitere fünf Zimmer, waren trotz vorhandener Fenster ohne den für Wohnräume gesetzlich vorgeschriebenen zweiten Rettungsweg. Die Behörde erließ daraufhin eine Ordnungsverfügung, welche die sofortige Einstellung der Nutzung dieser Räume zu Wohnzwecken verlangte und drohte bei Nichtbeachtung ein Zwangsgeld an.
Die Ordnungsverfügung und ihre Begründung
Die Ordnungsverfügung stützte sich auf das Fehlen einer Baugenehmigung und die Nichteinhaltung baurechtlicher Vorschriften, insbesondere was die Anforderungen an Aufenthaltsräume und den zweiten Rettungsweg betrifft. Der Eigentümer legte gegen diese Verfügung Widerspruch ein und suchte um einstweiligen Rechtsschutz, indem er argumentierte, dass zumindest eine der Wohnungen die Anforderungen erfülle. Er unterschied zwischen einer vorderen drei-Zimmer-Wohnung und einem im hinteren Teil des Hauses gelegenen Bereich mit viereinhalb Zimmern, die jeweils unterschiedlichen Bedingungen genügten.
Gerichtliche Bewertung und Entscheidung
Das Verwaltungsgericht Schleswig wies den Antrag des Eigentümers auf einstweiligen Rechtsschutz ab und bestätigte die Ordnungsverfügung in vollem Umfang. Das Gericht legte dar, dass die Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken formell illegal sei, da sie nicht durch eine Baugenehmigung abgedeckt war. Es betonte weiterhin, dass die formelle Illegalität der Nutzung grundsätzlich eine Nutzungsuntersagung rechtfertigt. Die Argumentation des Eigentümers, dass Teilbereiche der Wohnungen die Anforderungen erfüllten, fand keine Berücksichtigung, da ohne die erforderliche Baugenehmigung eine solche Nutzung nicht zulässig ist.
Rechtliche Grundlagen und Interessenabwägung
Das Gericht führte eine umfassende Interessenabwägung durch und stellte fest, dass das öffentliche Interesse an der Einhaltung baurechtlicher Vorschriften und dem Schutz der Bewohner vor gesundheitlichen Gefahren und Gefahren für Leib und Leben, insbesondere im Brandfall, das private Interesse des Antragstellers überwiegt. Es hob hervor, dass sowohl das Fehlen der Baugenehmigung als auch die nicht erfüllten bauordnungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere hinsichtlich der Rettungswege und Fenstergrößen, entscheidend waren.
Konsequenzen und Verantwortlichkeiten
Der Eigentümer wurde als Zustands- und Handlungsstörer identifiziert, der für die rechtswidrige Situation verantwortlich ist, und musste die Kosten des Verfahrens tragen. Das Gericht setzte den Streitwert auf 7.500,00 Euro fest und unterstrich damit die Bedeutung der Einhaltung baurechtlicher Normen und der Verantwortung von Gebäudeeigentümern, diese zu beachten. Die Entscheidung macht deutlich, dass wirtschaftliche Interessen von Vermietern hinter den gesetzlichen Anforderungen zum Schutz der Bewohner zurückstehen müssen.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Warum müssen Wohnräume über zwei Rettungswege verfügen?
Wohnräume müssen über zwei voneinander unabhängige Rettungswege verfügen, um im Brandfall die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten. Hintergrund dieser Anforderung ist die Sorge, dass bei einer Notsituation einer der beiden Rettungswege, z.B. durch Feuer und Rauch, unpassierbar werden kann. Durch zwei getrennte Fluchtwege soll sichergestellt werden, dass immer mindestens ein Weg ins Freie nutzbar bleibt.
Der erste Rettungsweg muss dabei immer baulich hergestellt sein, beispielsweise über Flure und Treppen. Er dient als Hauptfluchtweg für die Selbstrettung der Bewohner. Der zweite Rettungsweg kann entweder ebenfalls baulich ausgeführt sein oder über Rettungsgeräte der Feuerwehr, wie Leitern oder Hubrettungsfahrzeuge, erfolgen. Er dient als Redundanz, falls der erste Rettungsweg blockiert ist.
Die konkreten Anforderungen an Rettungswege sind in den Landesbauordnungen geregelt, die sich an der Musterbauordnung (MBO) orientieren. Demnach müssen für „Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum, wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten, in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein“ (§33 MBO).
Ziel dieser baurechtlichen Vorgaben ist es, im Brandfall die Rettung von Menschen und Tieren zu ermöglichen sowie wirksame Löscharbeiten der Feuerwehr zu gewährleisten. Die Forderung nach zwei getrennten Fluchtwegen trägt wesentlich dazu bei, dass Bewohner Wohngebäude im Notfall schnell und sicher verlassen können.
Was passiert, wenn keine Baugenehmigung für die Nutzung von Kellerräumen als Wohnraum vorliegt?
Wenn Kellerräume ohne die erforderliche Baugenehmigung zu Wohnraum umgenutzt werden, kann dies verschiedene rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen:
- Die zuständige Baubehörde kann die Nutzung der Kellerräume als Wohnraum untersagen und den Rückbau anordnen, da die Nutzungsänderung nicht genehmigt wurde und somit illegal ist.
- Dem Eigentümer drohen Bußgelder oder sogar Strafen wegen der ungenehmigten Nutzungsänderung. Die Höhe richtet sich nach dem Verschuldensgrad und kann schnell mehrere tausend Euro betragen.
- Mietrechtlich hat der Mieter zunächst keine Ansprüche gegen den Vermieter, solange er die Räume trotz fehlender Genehmigung nutzen kann. Erst wenn die Behörde die Nutzung untersagt, können für den Mieter Schadenersatzansprüche entstehen, z.B. für Ersatzwohnraum und Umzugskosten.
- Beim Verkauf der Immobilie kann die ungenehmigte Nutzung zu erheblichen Problemen führen. Der Kaufvertrag kann wegen arglistiger Täuschung über die nutzbare Wohnfläche angefochten werden. Zudem mindert ein Schwarzbau den Wert der Immobilie.
- Versicherungsrechtlich kann eine nicht genehmigte Nutzungsänderung dazu führen, dass der Versicherungsschutz entfällt.
Eine Baugenehmigung ist somit unerlässlich, um Kellerräume rechtssicher als Wohnraum nutzen zu können. Sie stellt sicher, dass baurechtliche Vorgaben wie Raumhöhe, Belichtung, Brandschutz etc. eingehalten werden. Ohne Genehmigung bleibt die Nutzung illegal und birgt erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken.
Was sind die Folgen der Nichtbeachtung baurechtlicher Vorschriften?
Die Nichtbeachtung baurechtlicher Vorschriften, insbesondere das Bauen ohne erforderliche Baugenehmigung, kann weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen:
- Die zuständige Baubehörde kann den Rückbau bzw. die Beseitigung der illegal errichteten Gebäude oder Gebäudeteile anordnen. Der Eigentümer muss dann auf eigene Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
- Es drohen empfindliche Bußgelder, deren Höhe sich nach dem Umfang des Verstoßes richtet. Die Bußgelder können schnell mehrere tausend Euro betragen, in gravierenden Fällen sogar bis zu 50.000 Euro. Bei wiederholten Verstößen sind die Bußgelder noch höher.
- Neben Bußgeldern kann in schwerwiegenden Fällen, etwa wenn durch den illegalen Bau Gefahr für Leib und Leben anderer ausgeht, auch eine Strafanzeige erfolgen. Dann drohen Geldstrafen oder sogar Freiheitsstrafen.
- Für die illegal errichteten Gebäudeteile besteht in der Regel kein Versicherungsschutz durch die Gebäudeversicherung. Im Schadensfall erhält der Eigentümer keine Entschädigung.
- Schwarzbauten mindern den Wert einer Immobilie erheblich. Beim Verkauf muss der illegale Zustand offengelegt werden, was potenzielle Käufer abschreckt oder zu Preisabschlägen führt.
- Mieter können Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen, wenn die Nutzung der illegal errichteten Räume untersagt wird und sie deshalb ausziehen müssen.
- Architekten und Bauunternehmer, die wissentlich an illegalen Bauvorhaben mitwirken, riskieren berufsrechtliche Konsequenzen bis hin zum Entzug der Zulassung.
Anders als häufig angenommen, „verjähren“ illegal errichtete Bauten auch nach vielen Jahren nicht. Die Baubehörden können die Beseitigung ohne Rücksicht auf das Alter des Schwarzbaus anordnen. Einziger Ausweg ist dann oft nur eine nachträgliche Genehmigung, die jedoch die Erfüllung der aktuellen baurechtlichen Anforderungen voraussetzt.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO: Regelt die Möglichkeit, im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes gegen behördliche Entscheidungen vorzugehen. Relevant, da der Antragsteller hiergegen einstweiligen Rechtsschutz sucht, um die sofortige Vollziehung einer Nutzungsuntersagung auszusetzen.
- §§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO: Diese Paragraphen bilden die rechtliche Grundlage für die Nutzungsuntersagung von Kellerräumen als Wohnraum. Sie unterstreichen die Notwendigkeit einer Baugenehmigung und die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften.
- § 33 Abs. 1 LBO: Legt fest, dass Wohnungen über zwei voneinander unabhängige Rettungswege verfügen müssen. Dies ist zentral, da im vorliegenden Fall der zweite Rettungsweg fehlt, was eine wesentliche Begründung für die Nutzungsuntersagung darstellt.
- § 59 Abs. 1 LBO: Erklärt die Nutzungsänderung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken ohne Baugenehmigung als formell illegal. Dies ist hier relevant, da der Antragsteller ohne entsprechende Genehmigung Kellerwohnungen vermietet hat.
- § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO: Beschreibt die Anordnung der sofortigen Vollziehung, was in diesem Fall angewendet wurde, um die Nutzung der Kellerräume als Wohnräume sofort zu untersagen.
- § 237 Abs. 3 LVwG: Bestimmt den Rahmen für das Zwangsgeld, welches als Druckmittel zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung angedroht wurde. Hier zeigt sich, wie finanzielle Sanktionen zur Durchsetzung rechtlicher Anforderungen genutzt werden.
Das vorliegende Urteil
VG Schleswig – Az.: 8 B 3/24 – Beschluss vom 06.03.2024
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Streitwert wird auf 7.500,00 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller wendet sich im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegen die für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung von Kellerräumen zu Wohnzwecken sowie eine dazu ergangene Androhung eines Zwangsgeldes.
Der Kläger ist Eigentümer des Gebäudes A-Straße, A-Stadt (Flurstück ####, Flur #, Gemarkung ####). Das Gebäude verfügt über mehrere Kellerräume, die vom Antragsteller zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine vordere Wohnung besteht aus einem Wohnzimmer, einem Schlafzimmer sowie Küche und Bad. Daneben befinden sich insgesamt fünf weitere Zimmer, die ebenfalls vermietet werden. Zudem gibt es in dem Keller einen Abstell- sowie einen Heizungsraum. Alle vermieteten Räume verfügen über Fenster. Eine Baugenehmigung für die Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken liegt nicht vor und wurde vom Antragsteller bislang nicht beantragt.
Mit Ordnungsverfügung vom 11. Januar 2024 wurde dem Antragsteller mit sofortiger Wirkung untersagt, das Kellergeschoss zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen, insbesondere zu Wohnzwecken zu nutzen oder Dritten hierfür zur Verfügung zu stellen. Für die Nutzung der Kellerräume liege keine Baugenehmigung vor. Die Kellerräume erfüllten zudem nicht die nutzungsbedingten Anforderungen an Aufenthaltsräume bzw. an Wohnungen. Weiterhin fehle der notwendige zweite Rettungsweg.
Für die Verfügung ordnete der Antragsgegner die sofortige Vollziehung an und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 7.500,00 Euro für den Fall an, dass die unzulässige Nutzung nicht binnen vier Wochen nach Zustellung der Ordnungsverfügung aufgegeben wird.
Am 3. Februar 2024 erhob der Antragsteller gegen den Bescheid Widerspruch und hat um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht.
Zur Begründung trägt er vor, zu unterscheiden sei eine vordere drei-Zimmer-Wohnung und eine im hinteren Teil des Hauses gelegene viereinhalb-Zimmer-Wohnung. Zurzeit wohnten in der drei-Zimmer-Wohnung fünf Personen (zwei Erwachsene mit ihren drei Kindern) und im viereinhalb-Zimmer-Bereich neun Personen. Die vordere drei-Zimmer-Wohnung erfülle alle Anforderungen an Aufenthaltsräume. Insbesondere gebe es zwei Fluchtwege, die allen gesetzlichen Anforderungen entsprächen. Für den hinteren Teil des Souterrains räume er ein, dass durch Aufschüttung der seitlichen Einfahrt Fensteröffnungen zum Teil reduziert worden seien. Richtig sei auch, dass das zum Hof gerichtete Fenster das (Fluchtweg-) Vorschriftsmaß geringfügig unterschreite. Weiterhin seien zwei Zimmer der hinteren viereinhalb-Zimmer-Wohnung mit eigenen kleinen Pantryküchen (Herd/ Kühlschrank/ Spüle/ Waschmaschine) ausgerüstet. Insofern gehöre die dritte Küche zu zweieinhalb Zimmern.
Der Antragsteller beantragt sinngemäß, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen die Ordnungsverfügung vom 11. Januar 2024 hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen.
Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung nimmt die Antragsgegnerin auf die Ordnungsverfügung vom 11. Januar 2024 Bezug und trägt ergänzend vor, entgegen den Angaben des Antragstellers handle es sich nicht um zwei Wohnungen. Vielmehr würden offenbar einzelne Räume innerhalb des Untergeschosses vermietet. Im gesamten Untergeschoss befinde sich nur eine einzige Küche, die als Gemeinschaftsküche genutzt zu werden scheine. Gleiches gelte auch für das einzige im Untergeschoss befindliche Bad. Jedenfalls in einem Zimmer sei ein erheblicher Schimmelbefall zu verzeichnen gewesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin verwiesen.
II.
Das hinsichtlich der für sofort vollziehbar erklärten Nutzungsuntersagung vom 11. Januar 2024 nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alternative VwGO und hinsichtlich der dazu ergangenen Zwangsgeldandrohung wegen der kraft Gesetzes entfallenen aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs (§§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, 248 Abs. 1 Satz 2 LVwG) nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Alternative VwGO zu beurteilende vorläufige Rechtsschutzgesuch ist zulässig, aber unbegründet.
Die formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO an die von der Antragsgegnerin erklärte Sofortvollzugsanordnung sind gewahrt. Nach dieser Vorschrift ist in den Fällen der Anordnung der sofortigen Vollziehung im Sinne von § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung schriftlich zu begründen. Die Begründungspflicht ist auch Ausdruck des aus Art. 19 Abs. 4 GG folgenden Gebots effektiven Rechtsschutzes gegen Akte der öffentlichen Gewalt. Die nach § 80 Abs. 1 VwGO für den Regelfall vorgesehene aufschiebende Wirkung ist eine adäquate Ausprägung der Rechtsschutzgarantie des Art. 19 Abs. 4 GG. Die Pflicht zur Begründung nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO soll der Behörde den auch von Verfassungs wegen bestehenden Ausnahmecharakter der Vollziehungsanordnung vor Augen führen und sie veranlassen, mit Sorgfalt zu prüfen, ob tatsächlich ein überwiegendes öffentliches Interesse den Ausschluss der aufschiebenden Wirkung erfordert.
Diesen Anforderungen werden die Ausführungen der Antragsgegnerin zur Begründung der Sofortvollzugsanordnung vom 11. Januar 2024 gerecht. Die Antragsgegnerin war sich des Ausnahmecharakters der Vollziehungsanordnung bewusst. Die Antragsgegnerin hat die Sofortvollzugsanordnung vor allem mit Gesundheitsgefahren für die Mieter der Kellerräume aufgrund des Schimmelbefalls sowie mit einer Gefahr für Leib und Leben bei Bränden aufgrund fehlender Rettungswege begründet. Demgegenüber müssten die wirtschaftlichen Interessen des Antragstellers als Vermieter zurücktreten.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist auch materiell nicht zu beanstanden. Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ergeht in der Sache auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung. Gegenstand der Abwägung sind das private Aufschubinteresse des Antragstellers einerseits und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des streitbefangenen Verwaltungsaktes andererseits. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit oder die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte. Hat die Behörde – wie vorliegend hinsichtlich der Nutzungsuntersagung – die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet, kommt es im Besonderen darauf an, ob sie zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt nicht befolgen zu müssen.
Bei Anwendung dieses Maßstabes geht die vorzunehmende Interessenabwägung zu Lasten des Antragstellers aus. Denn nach allen gegenwärtig erkennbaren Umständen erweist sich die von der Antragsgegnerin mit Bescheid vom 11. Januar 2024 ausgesprochene Nutzungsuntersagung bei der gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig.
Rechtsgrundlage für den Erlass der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung ist §§ 58 Abs. 2, 80 Satz 2 LBO. Gemäß § 58 Abs. 2 LBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann diese Nutzung gemäß § 80 Satz 2 LBO untersagt werden.
Insoweit rechtfertigt in aller Regel bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist oder materiellen Bestandsschutz genießt (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 24. August 2023 – 1 MB 15/23).
Daran gemessen liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor, denn die Nutzung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes zur Vermietung ist formell rechtswidrig und nicht offensichtlich genehmigungsfähig.
Die Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken ist formell illegal, weil sie von keiner wirksamen Baugenehmigung gedeckt ist. Gemäß § 59 Abs. 1 LBO ist eine Nutzungsänderung der Kellerräume zu Wohnzwecken statt als Keller genehmigungspflichtig. Die Nutzungsänderung ist nicht verfahrensfrei, denn sie unterfällt keinem der in § 61 LBO genannten Tatbestände.
Die Nutzung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes zu Wohnzwecken ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht (OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 24. August 2023 – 1 MB 15/23).
Zunächst scheidet eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit aus, weil ein entsprechender Bauantrag vom Antragsteller bislang nicht gestellt worden ist. Zur Verhinderung einer Umgehung des bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens kann bei einem Streit um die materielle Rechtmäßigkeit einer Nutzung eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit von vornherein nur in Betracht kommen, wenn – was vorliegend nicht der Fall ist – bereits ein entsprechender Antrag gestellt worden ist (vgl. VG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 22. Mai 2023 – 2 B 13/23; OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 23. März 2023 – 1 MB 18/22).
Bauordnungsrechtlich erweist sich die Nutzungsänderung nicht als offensichtlichen genehmigungsfähig.
Nach § 33 Abs. 1 LBO müssen für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein. Für Nutzungseinheiten nach § 33 Abs. 1 LBO, die nicht zu ebener Erde liegen, muss der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen. Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Eine weitere notwendige Treppe ist in den Kellerräumen nicht vorhanden.
Es kann nicht ohne weiteres festgestellt werden, dass die Fenster die Voraussetzungen an eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit erfüllen. Gemäß 37 Abs. 5 Satz 1 LBO müssen Fenster, die als Rettungswege nach § 33 Abs. 2 Satz 2 LBO dienen, im Lichten mindestens 0,90 m x 1,20 m groß und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein.
Nach den Feststellungen des Antragsgegners haben die zur Hofseite ausgerichteten Fenster die folgenden Abmessungen (vgl. Bl. 20, 21 Beiakte):
1. Breite: 90 cm, Höhe: 60 cm, Fläche: 0,54 m²
2. Breite: 100 cm, Höhe: 60 cm, Fläche: 0,60 m²
3. Breite: 135 cm, Höhe: 70 cm, Fläche: 0,945 m²
4. Breite: 95 cm, Höhe: 70 cm, Fläche: 0,665 m²
5. Breite: 60 cm, Höhe: 80 cm, Fläche 0,48 m²
6. Breite: 60 cm, Höhe: 80 cm, Fläche 0,48 m².
Nach den weiteren Feststellungen des Antragsgegners haben die Fenster der drei-Zimmer-Wohnung die folgenden Abmessungen (vgl. Bl. 44 Beiakte):
1. 0,40 m x 0,75 m, Brüstungshöhe 1,60 m
2. 0,80 m x 0,65 m, Brüstungshöhe 1,70 m
3. 0,80 m x. 0,65 m, Brüstungshöhe 1,70 m
4. 0,70 m x 1,30 m, Brüstungshöhe 1,20 m
5. 1,00 m x 1,10 m, Brüstungshöhe 0,87 m
6. 0,75 m x 0,85 m, Brüstungshöhe 1,40 m
Der Antragssteller hat nicht zur Größe und Brüstungshöhe der Fenster vorgetragen. Keines der Fenster erfüllt offensichtlich die Anforderungen des § 33 Abs. 2 Satz 2 LBO. Damit kann die Kammer nicht feststellen, dass die Anforderungen an einen zweiten Rettungsweg offensichtlich erfüllt sind. Die Prüfung muss dem bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren vorbehalten bleiben.
Weiter ergibt sich die Erfüllung der Anforderungen an Aufenthaltsräume nach § 47 Abs. 2 Satz 2 LBO nicht ohne Weiteres. Danach müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Netto-Grundfläche des Raumes einschließlich der Netto-Grundfläche verglaster Vorbauten und Loggien haben.
Angesichts der von der Antragsgegnerin festgestellten und vom Antragsteller nicht in Abrede gestellten Abmessungen der Fenster erscheint es unter Berücksichtigung der von der Antragsgegnerin gefertigten Lichtbilder und dem Grundriss des Kellers auch ohne Kenntnis der genauen Netto-Grundflächen der verschiedenen Zimmer eher fernliegend, dass die Fensteröffnungen mindestens 1/8 der Netto-Grundfläche des jeweiligen Raumes betragen.
Ebensowenig kann abschießend festgestellt werden, ob und inwieweit die Anforderungen des § 48 LBO an Wohnungen erfüllt sind. Weder dem Vortrag der Beteiligten noch dem Verwaltungsvorgang kann entnommen werden, ob die vermieteten Zimmer bzw. Wohnungen Küchen oder Kochnischen, Bäder mit Badewanne oder Dusche, Toiletten und Rauchwarnmelder haben.
Der Antragsteller ist als Zustands- und Handlungsstörer tauglicher Adressat der Anordnung (vgl. §§ 218 Abs. 1, 219 Abs. 1 LVwG).
Die Nutzungsuntersagung leidet auf Rechtsfolgenseite nicht an Ermessenfehlern. Insbesondere die Störerauswahl der Antragsgegnerin ist unter Ermessensgesichtspunkten nicht zu beanstanden. Zwar ist bei der baurechtswidrigen Nutzung einer Wohnung der unmittelbare Nutzer grundsätzlich vorrangig in Anspruch zu nehmen, wenn die gegenwärtige Nutzung unterbunden werden soll. Die Inanspruchnahme des Eigentümers kommt in diesen Fällen allerdings in Betracht, wenn der Nutzer schwer zu fassen ist, etwa weil die Nutzer ständig wechseln, die Nutzersituation also unübersichtlich ist bzw. die künftigen Nutzer noch gar nicht bestimmt werden können (vgl. VG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 21. Februar 2024 – 2 B 4/244). Bei der Vermietung von insgesamt sieben Kellerräumen nebst Bad und Küche an 14 Personen unter im Einzelnen unklaren Mietverhältnissen ist von einer solchen Situation auszugehen. Es ist weiterhin unklar, wie viele Personen in welchen Zimmern wohnen. Die Mieter sind jedenfalls teilweise unbekannt.
Schließlich begegnet auch die in der Ordnungsverfügung vom 11. Januar 2024 enthaltene Zwangsgeldandrohung in Höhe von 7.500,00 Euro keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gem. § 237 Abs. 3 LVwG beträgt das Zwangsgeld mindestens 15,00 Euro und höchstens 50.000,00 Euro. Innerhalb dieses Rahmens bewegt sich das angedrohte Zwangsgeld für die Nutzungsuntersagung noch im unteren Bereich und ist angesichts der wirtschaftlichen Erträge, die mit der Vermietung der Wohnungen bzw. Zimmer erwirtschaftet werden können, nicht zu beanstanden. Die für die Umsetzung der Nutzungsuntersagung gesetzte Frist von vier Wochen seit Zustellung des Bescheids ist nicht zu beanstanden. Nach § 236 Abs. 2 Satz 1 LVwG ist in der Androhung eine Frist zu bestimmen, innerhalb derer die Erfüllung der Verpflichtung dem Pflichtigen billigerweise zugemutet werden kann. Vorliegend konnte dem Antragsteller billigerweise zugemutet werden, die Vermietung innerhalb von vier Wochen einzustellen. Auch angesichts der erheblichen Gefahren für die Mieter insbesondere aufgrund des fehlenden Brandschutzes ist die Frist angemessen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 2 GKG. Dabei geht die Kammer in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes in ständiger Spruchpraxis von der Hälfte des Betrages des entsprechenden Hauptsacheverfahrens aus, der sich nach der Spruchpraxis des Beschwerdegerichts bei Nutzungsuntersagungen nach dem durchschnittlichen Jahresnutzwert bestimmt. Der Jahresnutzwert ist hier von der Kammer auf 15.000,00 Euro geschätzt worden. Die mit der Nutzungsuntersagung verbundene Zwangsgeldandrohung bedingt keine Streitwerterhöhung.
