Widerrufsrecht für Bauverträge

Grundlegende Stärkung der Rechte von Verbrauchern im Baurecht

Das Baurecht ist insbesondere für künftige Bauherren und Grundstückseigentümer interessant, die auf ihrem Grundstück die Errichtung eines neuen Gewerks planen. Bislang lag einer derartigen Planung stets ein entsprechender Bauvertrag auf der Grundlage des § 650a Bürgerliches Gesetzbuch zugrunde, welcher als Bauvertrag deklariert gewesen ist. Das Baurecht hat jetzt jedoch wesentliche Änderungen erfahren, welche die Rechte von Verbrauchern erheblich stärken. Insbesondere das Widerrufsrecht, bislang im Bauvertrag ein stark eingeschränktes Recht, verdient besondere Beachtung.

Ein neuer Typus Vertrag wurde geschaffen

Mit den neuen Änderungen wurde rechtlich gesehen eine völlig neue Vertragsart geschaffen, welche das Baurecht so in dieser Form bislang noch nicht kannte. Der sogenannte Verbraucherbauvertrag basiert zwar ebenfalls auf dem § 650 des BGB, jedoch wurden im Abschnitt „i“ neue Regularien geschaffen. Insbesondere wurden die Voraussetzungen festgelegt, die für das Vorliegen eines Verbraucherbauvertrages vorliegen müssen. Das Bemerkenswerte hierbei ist, dass ein derartiger Vertrag sowohl die Regularien eines Werkvertrages als auch den Regeln eines Verbrauchervertrages unterworfen ist. Damit der künftige Bauherr oder der Grundstückseigentümer jedoch in den Genuss dieser stärkeren Rechte kommen kann, muss zunächst geklärt werden, wann genau der Status eines Verbrauchers vorliegt und welche Baumaßnahmen eigentlich durchgeführt werden sollen. Diese beiden Faktoren spielen eine entscheidende Rolle, damit ein Verbraucherbauvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem durchführenden Unternehmen abgeschlossen werden kann.

Welche Voraussetzungen müssen für einen Verbraucherbauvertrag vorliegen?

Neben dem Status des Verbrauchers ist auch die Art des Gewerks entscheidend. Der Gesetzgeber sagt, dass in derartiger Vertrag nur zum Zwecke der Neuerrichtung eines Gebäudes geschlossen werden darf bzw. wenn an einem bestehendem Gebäude erhebliche Änderungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Sollte sich der Immobilienbesitzer nicht gänzlich sicher sein, ob die geplanten Arbeiten an dem bestehendem Gebäude auch wirklich einen erheblichen Umfang erreichen, kann ein Verbraucherbauvertrag auch im Vorwege einvernehmlich mit dem durchführenden Unternehmen geschlossen werden. Da dieser Vertrag im Hinblick auf den Widerruf gestärkte Rechte für den Verbraucher vorsieht, muss zwingend eine Widerrufsbelehrung des durchführenden Unternehmens erfolgen, weshalb der Kontrakt als zwingend mit dem Namen Verbraucherbauvertrag versehen werden muss.

Die Form- und Inhaltsvorschriften des Kontraktes

Der § 650 i II Bürgerliches Gesetzbuch verlangt für den Verbraucherbauvertrag zwingend die Schriftform. Diese Formvorschrift wird allerdings sowohl per Fax als auch per Mail bereits rechtlich gesehen vollumfänglich erfüllt. Bedingt durch den Umstand, dass die Widerrufsbelehrung erfolgen muss, empfiehlt sich jedoch in der gängigen Praxis nach wie vor die klassische Papiervariante, da die Widerrufsbelehrung auch die Kopie-Übergabe des Vertrages an beide Vertragspartner beinhaltet. Des Weiteren ist das durchführende Unternehmen ohnehin zu einer Übergabe der Baubeschreibung verpflichtet, sodass sowohl Mail als auch Fax eher unpraktisch erscheinen. In dem Verbraucherbauvertrag muss sowohl der Leistungsumfang als auch der Zeitpunkt der Fertigstellung dokumentiert sein. Beachtung finden muss zudem der Umstand, dass die Baubeschreibung rechtlich gesehen zu einem festen Bestandteil des Vertrags wird, wenn sie vor dem Abschluss der vertraglichen Vereinbarung an den Auftraggeber übergeben wurde. Eine Abweichung von dieser Beschreibung ist jedoch nach wie vor das Recht beider Vertragspartien, jedoch bedarf diese Abweichung einer einvernehmlichen schriftlich niedergelegten Vereinbarung. Nach der neuen gesetzlichen Regulierung soll auf diese Weise verhindert werden, dass der Verbraucher von dem durchführenden Unternehmen mit sogenannten Werbeversprechungen zu einer Vertragsunterschrift verleitet wird.

Der ausdrückliche Hinweis auf das Widerrufsrecht

Der § 650 i Bürgerliches Gesetzbuch sieht für den Verbraucher ein Widerrufsrecht vor. Dieses spezielle Recht besteht auch unabhängig von dem Ort oder der Vertragsform. Ein Unternehmen ist somit zu einer Widerrufsbelehrung verpflichtet, wobei hierfür gern eine sogenannte Musterwiderrufsbelehrung verwendet wird. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass der Verbraucher in Schriftform ausdrücklich auf das Bestehen des Widerrufsrechts hingewiesen wird. Diese Form dient der Beweissicherung, da der Auftragnehmer in der Beweispflicht steht. Das Widerrufsrecht beginnt mit der Übergabe des Vertrags und gilt für insgesamt 14 Tage. Binnen dieser Frist sind beide Seiten zu einem Rücktritt von dem geschlossenen Vertrag ohne spezielle Begründung berechtigt. Erfolgt keine ausdrückliche Widerrufsbelehrung ist es in der Praxis sehr schwer zu beweisen, von welchem Zeitpunkt an die Frist gestartet wurde. Ein deutlich späterer Widerruf wäre theoretisch denkbar, wobei der Auftraggeber die erhaltenen Leistungen sowie der Auftragnehmer die erhaltene Zahlung zurückführen muss. Eine Rückgabe der erhaltenen Leistungen ist jedoch im Bauwesen oftmals nur sehr schwerlich möglich, weshalb die Widerrufsbelehrung sowohl für den Auftraggeber als auch für den Auftragnehmer gleichermaßen eine besondere Bedeutung erhält.

Weitere Sicherungen des Verbrauchers

Die Rechte des Verbrauchers wurden mit den Neuregelungen jedoch nicht nur im Hinblick auf den Widerruf deutlich gestärkt. Auch für die Absicherung von Abschlagszahlungen gibt es für Verbraucher gesonderte Regelungen. Ein Unternehmen darf für einen Verbraucher rechtlich gesehen lediglich 90 Prozent der vollständigen Vergütung als Abschlagszahlung abrechnen. Dies soll sicherstellen, dass dem Verbraucher für Mängelfälle oder überhöhte Abrechnungen noch ein ausreichender finanzieller Rahmen zur Verfügung steht. Die bereits geleistete Abschlagszahlung muss überdies auch abgesichert werden. Sollte ein Auftragnehmer während der Durchführung der vertraglich vereinbarten Leistungen Insolvenz anmelden müssen dient die Absicherung dem Schutz des Verbrauchers. Sollte ein Unternehmen keine Absicherung in Höhe von 5 Prozent abgeben wollen kann auf die Abschlagszahlung auch gänzlich verzichtet werden. Hierbei gibt es keinerlei rechtlich verbindliche Verpflichtungen für beide Seiten, wie am besten verfahren wird. Es liegt gänzlich im Einvernehmen der Vertragspartner, welche Variante zum festen Bestandteil des zugrundeliegenden Vertrages wird. Wichtig ist nur, dass dies im Vorwege auch wirklich schriftlich vereinbart und von beiden Parteien auch entsprechend unterzeichnet wird.

Sicherungen für den Auftragnehmer

Es ist schon einige Jahre, dass sich der BGH einmal mit dem Fall der Absicherung von Auftragnehmern beschäftigt hat. Auch von Verbrauchern kann verlangt werden, dass sie eine sogenannte Vergütungsabsicherung für die Leistungen des durchführenden Unternehmens durchführen. Ist allerdings ein Verbraucherbauvertrag die Grundlage für ein Vertragsverhältnis, so darf diese Absicherung maximal 20 Prozent der gesamten vereinbarten Vertragssumme betragen. Alternativ dazu kann ein durchführendes Unternehmen verlangen, dass die Höhe der vereinbarten nächsten Abschlagszahlung gesichert wird. Dies muss allerdings ein fester Bestandteil des Verbraucherbauvertrages sein und im Vorwege entsprechend vereinbart werden.

Der neue Verbraucherbauvertrag hat für den Auftragnehmer sowie den Auftraggeber gleichermaßen Vorteil. Auf den ersten Blick mögen zwar die Vorteile für den Auftraggeber, also den Verbraucher, überwiegen doch ist dies mitnichten der Fall. Gerade im Bauwesen kann es in der gängigen Praxis zu unzähligen Fallkonstellationen kommen, bei denen ein durchführendes Unternehmen in arge finanzielle Nöte kommt. Die neuen Regularien, die dem neuen Typus Vertrag nunmehr zugrunde liegen, schützen jedoch beide Seiten und stellen somit einen wichtigen Beitrag zu einer reibungslosen Durchführung des geplanten Projekts dar.