Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Baurecht: Aktuelles Gerichtsurteil klärt Unterscheidung von Innen- und Außenbereich
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wie kann ich feststellen, ob mein Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt?
- Welche rechtlichen Konsequenzen hat es, wenn mein Grundstück im Außenbereich liegt?
- Was sind häufige Gründe für die Ablehnung einer Baugenehmigung im Außenbereich?
- Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit ein Bauvorhaben im Außenbereich doch genehmigt wird?
- Welche Rolle spielt der Flächennutzungsplan bei der Beurteilung meines Bauvorhabens?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Gericht lehnte die Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus ab.
- Das Grundstück des Klägers befindet sich im Außenbereich gemäß der bauplanungsrechtlichen Bestimmungen.
- Für die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich ist die bestehende Bebauung entscheidend. Das Grundstück liegt isoliert und ist stark bewachsen.
- Ein reiner Planungswille reicht aus, um eine Baugenehmigung zu verweigern, wenn das Grundstück im Flächennutzungsplan als Forstwirtschaftsfläche dargestellt wird.
- Die Errichtung eines Wohnhauses würde die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen und die forstwirtschaftliche Funktion stören.
- Der Bau eines Wohnhauses könnte die Entstehung einer Splittersiedlung befördern. Dies ist im Außenbereich unerwünscht.
- Frühere Baugenehmigungen für dasselbe Grundstück haben keinen Einfluss auf die aktuelle Entscheidung, da sie möglicherweise rechtswidrig waren.
- Die derzeitigen Eigentumsverhältnisse der umgebenden Grundstücke beeinflussen die baurechtliche Beurteilung nicht.
- Das Gericht urteilte, dass zusätzliche bauliche Anlagen negative Vorbildwirkungen haben und zu unerwünschter Zersiedelung führen könnten.
- Der Kläger musste die Kosten des Verfahrens tragen.
Baurecht: Aktuelles Gerichtsurteil klärt Unterscheidung von Innen- und Außenbereich
Das Bauplanungsrecht ist ein komplexes Feld, das oft für Verwirrung sorgt. Besonders knifflig ist die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenbereich. Diese Abgrenzung ist entscheidend, denn sie bestimmt, welche Regeln und Vorschriften für Bauvorhaben gelten. Im Innenbereich gelten andere Regeln als im Außenbereich, wo strengere Anforderungen an Bauprojekte gestellt werden.
Die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenbereich ist nicht immer leicht zu treffen. Es gibt keine klare Trennlinie, sondern eine Vielzahl von Kriterien, die berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören unter anderem die Bebauungsstruktur, die Art der Nutzung und die Lage des Grundstücks. Die Rechtsprechung hat im Laufe der Jahre eine Vielzahl von Entscheidungen getroffen, die uns helfen, diese Kriterien besser zu verstehen und anzuwenden.
Ein aktuelles Gerichtsurteil hat nun erneut die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich in den Fokus gerückt. Es zeigt, wie wichtig es ist, die rechtlichen Grundlagen zu kennen und richtig anzuwenden. Im Folgenden werden wir uns dieses Urteil genauer ansehen und seine Bedeutung für die Praxis erläutern.
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Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich ist oft komplex und kann schwerwiegende Folgen für Ihr Bauvorhaben haben. Wir verstehen Ihre Sorgen und Unsicherheiten. Mit unserer langjährigen Erfahrung im Baurecht stehen wir Ihnen zur Seite. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Falls und lassen Sie uns gemeinsam die beste Lösung für Sie finden.
Der Fall vor Gericht
Gericht weist Klage gegen Ablehnung einer Baugenehmigung im Außenbereich ab
Das Verwaltungsgericht Ansbach hat die Klage eines Grundstückseigentümers gegen die Ablehnung seiner Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus abgewiesen. Der Kläger wollte auf seinem Grundstück im sogenannten „…“ ein Wohnhaus errichten.
Streit um Einordnung als Außen- oder Innenbereich
Zentraler Streitpunkt war die Frage, ob das Grundstück im bauplanungsrechtlichen Außen- oder Innenbereich liegt. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass es sich um Außenbereich handelt. Eine Prägung des Vorhabenstandorts durch die Umgebungsbebauung sei nicht gegeben. Der „…“ mit einer Ausdehnung von 250 x 125 Metern sei stark durchgrünt und mit Bäumen bepflanzt. Dies verhindere eine optische Verklammerung mit der umliegenden Bebauung.
Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Außenbereich
Als sonstiges Vorhaben im Außenbereich nach § 35 Abs. 2 BauGB hätte das Wohnhaus nur zugelassen werden können, wenn es keine öffentlichen Belange beeinträchtigt. Dies sah das Gericht jedoch als gegeben an:
- Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der „Fläche für Forstwirtschaft“ vorsieht.
- Es beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft. Das Grundstück hat seine forstwirtschaftliche Funktion nicht eingebüßt.
- Es lässt die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten. Eine Ausdehnung der Bebauung in den „…“ hätte negative Vorbildwirkung.
Strenge Maßstäbe für Vorhaben im Außenbereich
Das Gericht betonte, dass für sonstige Vorhaben im Außenbereich ein strenger Maßstab anzulegen sei. Diese hätten regelmäßig keinen zwingenden Bezug zum Außenbereich und könnten Alternativstandorte im Innenbereich nutzen. Nur so könne der vom Gesetzgeber intendierten größtmöglichen Schonung des Außenbereichs Geltung verschafft werden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil unterstreicht die strenge Prüfung von Bauvorhaben im Außenbereich. Entscheidend ist die korrekte Einordnung des Grundstücks als Außen- oder Innenbereich anhand der Prägung durch die Umgebung. Im Außenbereich müssen sonstige Vorhaben besonders hohe Hürden überwinden und dürfen keine öffentlichen Belange beeinträchtigen. Dies dient dem Schutz der Landschaft und verhindert unerwünschte Zersiedelung.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Dieses Urteil hat wichtige Auswirkungen für Bauherren, die ein Grundstück in Randlage bebauen möchten:
- Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich wird streng geprüft. Auch wenn Ihr Grundstück nahe an bestehender Bebauung liegt, kann es als Außenbereich eingestuft werden, wenn keine ausreichende „Verklammerung“ zur Umgebungsbebauung besteht.
- Im Außenbereich gelten sehr strenge Maßstäbe für die Genehmigung von Wohnhäusern. Selbst wenn Ihr Grundstück erschlossen ist, reicht das allein nicht aus.
- Entscheidend ist die Beeinträchtigung öffentlicher Belange. Dazu zählen:
- Widerspruch zu Darstellungen im Flächennutzungsplan
- Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft
- Gefahr der Entstehung einer Splittersiedlung
- Auch wenn früher schon einmal eine Baugenehmigung erteilt wurde, ist das keine Garantie für eine erneute Genehmigung. Die rechtliche Einschätzung kann sich ändern.
- Für die Beurteilung ist der aktuelle Zustand des Grundstücks maßgeblich, nicht eine frühere Bebauung.
Lassen Sie sich daher unbedingt vor dem Grundstückskauf oder der Bauplanung im Randbereich von Ortschaften beraten, ob eine Bebauung genehmigungsfähig ist. Die Hürden im Außenbereich sind sehr hoch.
FAQ – Häufige Fragen
Sie planen ein Bauvorhaben und fragen sich, ob Ihr Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt? Diese Abgrenzung ist entscheidend für die rechtlichen Rahmenbedingungen Ihres Projekts. Unsere FAQ-Rubrik liefert Ihnen klare und verständliche Antworten auf die häufigsten Fragen rund um dieses komplexe Thema.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wie kann ich feststellen, ob mein Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt?
- Welche rechtlichen Konsequenzen hat es, wenn mein Grundstück im Außenbereich liegt?
- Was sind häufige Gründe für die Ablehnung einer Baugenehmigung im Außenbereich?
- Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit ein Bauvorhaben im Außenbereich doch genehmigt wird?
- Welche Rolle spielt der Flächennutzungsplan bei der Beurteilung meines Bauvorhabens?
Wie kann ich feststellen, ob mein Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt?
Die Feststellung, ob ein Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt, erfordert eine sorgfältige Prüfung verschiedener Faktoren. Zunächst ist es ratsam, einen Blick in den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan der Gemeinde zu werfen. Diese Pläne geben erste Hinweise auf die planungsrechtliche Einordnung des Grundstücks. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, befindet es sich im Innenbereich.
Existiert kein Bebauungsplan, kommt es auf die tatsächliche Bebauung und Nutzung in der Umgebung an. Der Innenbereich umfasst die im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Ein Bebauungszusammenhang liegt vor, wenn eine tatsächlich aufeinanderfolgende, zusammenhängende Bebauung besteht, die den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Dabei spielt die Anzahl und Dichte der vorhandenen Gebäude eine wichtige Rolle.
Die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich verläuft in der Regel am letzten Gebäude des zusammenhängend bebauten Bereichs. Allerdings können auch natürliche Gegebenheiten wie Geländeeinschnitte oder Waldränge die Grenze markieren. Einzeln stehende Gebäude oder Gebäudegruppen, die keinen Zusammenhang zur geschlossenen Ortslage aufweisen, gehören zum Außenbereich.
Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, das Gespräch mit der zuständigen Baubehörde zu suchen. Diese kann verbindlich Auskunft über die planungsrechtliche Einordnung des Grundstücks geben. In manchen Fällen haben Gemeinden auch sogenannte Klarstellungs- oder Einbeziehungssatzungen erlassen, die die Grenzen des Innenbereichs förmlich festlegen.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen Bauvorbescheid zu beantragen. Dabei wird die planungsrechtliche Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens geprüft, was zwangsläufig auch die Klärung der Frage nach Innen- oder Außenbereich beinhaltet. Der Vorteil eines Bauvorbescheids liegt in seiner Verbindlichkeit für ein späteres Baugenehmigungsverfahren.
Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich kann im Einzelfall schwierig sein und hängt von den konkreten örtlichen Gegebenheiten ab. Faktoren wie die Entfernung zur geschlossenen Bebauung, die Art und Intensität der umliegenden Nutzungen sowie die Erschließungssituation spielen eine Rolle. Auch die historische Entwicklung des Gebiets kann relevant sein.
Bei Grundstücken am Ortsrand ist besondere Vorsicht geboten. Hier verläuft häufig die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich. Selbst wenn das Grundstück unmittelbar an bebaute Flächen angrenzt, kann es bereits zum Außenbereich gehören. Entscheidend ist, ob es noch am Bebauungszusammenhang teilnimmt oder bereits den Übergang zur freien Landschaft markiert.
Die rechtliche Einordnung als Innen- oder Außenbereich hat weitreichende Konsequenzen für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Im Innenbereich besteht grundsätzlich Baurecht, sofern sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Im Außenbereich hingegen ist eine Bebauung nur unter engen Voraussetzungen zulässig, etwa für privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe.
Angesichts der Komplexität der Materie und der potenziell weitreichenden Folgen ist es in vielen Fällen ratsam, fachkundige Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Architekten, Stadtplaner oder auf Baurecht spezialisierte Rechtsanwälte können bei der Einordnung des Grundstücks und der Einschätzung der Bebauungsmöglichkeiten wertvolle Hilfe leisten.
Welche rechtlichen Konsequenzen hat es, wenn mein Grundstück im Außenbereich liegt?
Die Lage eines Grundstücks im Außenbereich hat weitreichende rechtliche Konsequenzen für Bauvorhaben. Grundsätzlich soll der Außenbereich von Bebauung freigehalten werden, um die Natur zu schützen und eine Zersiedelung der Landschaft zu verhindern.
Bauvorhaben im Außenbereich unterliegen daher sehr strengen Voraussetzungen nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Nur sogenannte privilegierte Vorhaben sind im Außenbereich grundsätzlich zulässig. Dazu gehören etwa land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Anlagen der öffentlichen Versorgung oder Windenergieanlagen. Alle anderen Bauvorhaben gelten als „sonstige Vorhaben“ und sind nur in Ausnahmefällen genehmigungsfähig.
Für sonstige Vorhaben im Außenbereich gilt ein grundsätzliches Bauverbot mit Ausnahmevorbehalt. Sie können nur zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Zu den öffentlichen Belangen zählen unter anderem der Naturschutz, der Landschaftsschutz, der Schutz des Orts- und Landschaftsbildes sowie die Vermeidung von Splittersiedlungen.
Die Hürden für eine Baugenehmigung im Außenbereich sind sehr hoch. Selbst kleine Umbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude können problematisch sein. Wird ein Gebäude im Außenbereich aufgegeben, erlischt in der Regel auch der Bestandsschutz. Eine Neubebauung ist dann meist nicht mehr möglich.
Für Grundstückseigentümer bedeutet die Lage im Außenbereich erhebliche Einschränkungen der baulichen Nutzungsmöglichkeiten. Während im Innenbereich grundsätzlich ein Anspruch auf Bebauung besteht, sofern sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt, gilt im Außenbereich der gegenteilige Grundsatz.
Die Gemeinde hat bei Bauvorhaben im Außenbereich ein Mitspracherecht. Ihr Einvernehmen ist für die Genehmigung erforderlich. Zudem können Gemeinden durch Flächennutzungspläne und Bebauungspläne die Nutzung von Außenbereichsflächen steuern.
Für Bauherren ist es ratsam, sich frühzeitig über die planungsrechtliche Situation zu informieren. Die Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich ist nicht immer eindeutig. Auch innerhalb bebauter Ortsteile können größere unbebaute Flächen zum Außenbereich gehören, wenn sie den Bebauungszusammenhang unterbrechen. Eine sorgfältige Prüfung im Vorfeld kann spätere Probleme vermeiden.
Was sind häufige Gründe für die Ablehnung einer Baugenehmigung im Außenbereich?
Die Ablehnung einer Baugenehmigung im Außenbereich kann verschiedene Ursachen haben. Ein häufiger Grund ist die Beeinträchtigung öffentlicher Belange. Dies liegt vor, wenn das geplante Bauvorhaben beispielsweise das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigt oder den Naturschutz gefährdet. Die Behörden prüfen hierbei sehr genau, ob sich das Bauwerk harmonisch in die Umgebung einfügt oder ob es als Fremdkörper wahrgenommen wird.
Ein weiterer Ablehnungsgrund kann die Nicht-Konformität mit dem Flächennutzungsplan sein. Der Flächennutzungsplan legt die Art der Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet fest. Wenn das geplante Bauvorhaben nicht mit den Vorgaben des Plans übereinstimmt, wird die Baugenehmigung in der Regel verweigert. Dies betrifft etwa Wohnhäuser in Gebieten, die als landwirtschaftliche Flächen ausgewiesen sind.
Die Gefahr von Splittersiedlungen stellt einen weiteren wichtigen Ablehnungsgrund dar. Hierbei geht es darum, eine ungeordnete Bebauung des Außenbereichs zu verhindern. Einzelne, verstreut liegende Gebäude können die Entstehung von Splittersiedlungen begünstigen. Dies widerspricht dem Ziel, den Außenbereich möglichst von Bebauung freizuhalten und eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.
Bauvorhaben werden auch abgelehnt, wenn sie die Funktion des Außenbereichs beeinträchtigen. Der Außenbereich dient primär der Land- und Forstwirtschaft sowie als Erholungsraum für die Bevölkerung. Bauvorhaben, die diese Funktionen stören, werden kritisch betrachtet. Dies kann beispielsweise bei großflächigen gewerblichen Anlagen der Fall sein, die nicht zwingend auf den Standort im Außenbereich angewiesen sind.
Ein oft unterschätzter Ablehnungsgrund ist die mangelnde Erschließung des Grundstücks. Für eine Baugenehmigung muss sichergestellt sein, dass das Grundstück über eine ausreichende Anbindung an das Straßennetz sowie an die Ver- und Entsorgungsinfrastruktur verfügt. Fehlt diese Erschließung, wird die Baugenehmigung in der Regel nicht erteilt.
Auch der Schutz landwirtschaftlicher Flächen kann zur Ablehnung führen. Der Gesetzgeber misst der Erhaltung landwirtschaftlicher Nutzflächen eine hohe Bedeutung bei. Bauvorhaben, die wertvolle Ackerflächen oder Weideflächen in Anspruch nehmen würden, stoßen daher oft auf Widerstand der Behörden.
Die Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes stellt einen weiteren häufigen Ablehnungsgrund dar. Bauvorhaben im Außenbereich müssen sich in ihre Umgebung einfügen. Gebäude, die in ihrer Größe, Form oder Gestaltung deutlich von der umgebenden Bebauung abweichen, werden oft als störend empfunden und daher abgelehnt.
Umweltschutzbelange spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Entscheidung über Baugenehmigungen im Außenbereich. Wenn ein Bauvorhaben geschützte Tier- oder Pflanzenarten gefährdet oder in sensible Ökosysteme eingreift, kann dies zur Ablehnung führen. Die Behörden prüfen hierbei sehr genau die möglichen Auswirkungen auf die Umwelt.
Der Denkmalschutz kann in bestimmten Fällen ebenfalls ein Ablehnungsgrund sein. Dies betrifft insbesondere Bauvorhaben in der Nähe von denkmalgeschützten Gebäuden oder in Gebieten mit archäologischer Bedeutung. Hier wird geprüft, ob das geplante Bauwerk die historische Substanz oder das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigt.
Schließlich kann auch die fehlende Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB zur Ablehnung führen. Im Außenbereich sind grundsätzlich nur bestimmte, sogenannte privilegierte Vorhaben zulässig. Dazu gehören etwa land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder Anlagen zur öffentlichen Versorgung. Bauvorhaben, die nicht in diese Kategorien fallen, haben es deutlich schwerer, eine Genehmigung zu erhalten.
Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit ein Bauvorhaben im Außenbereich doch genehmigt wird?
Die Genehmigung eines Bauvorhabens im Außenbereich unterliegt strengen Kriterien gemäß § 35 des Baugesetzbuchs (BauGB). Grundsätzlich gilt der Außenbereich als von Bebauung freizuhalten. Dennoch können unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen zugelassen werden.
Ein zentrales Kriterium für die Genehmigung ist die Privilegierung des Vorhabens. Privilegierte Vorhaben sind im § 35 Abs. 1 BauGB aufgeführt. Dazu gehören beispielsweise Bauvorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Auch Anlagen zur öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas oder Wasser können privilegiert sein. Windenergieanlagen fallen ebenfalls in diese Kategorie.
Für die Genehmigung eines privilegierten Vorhabens müssen öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Dies bedeutet, dass das Bauvorhaben keine negativen Auswirkungen auf Natur, Landschaft, Denkmalschutz oder das Ortsbild haben darf. Zudem muss die ausreichende Erschließung gesichert sein, also die Anbindung an Straßen und Versorgungsleitungen.
Bei nicht-privilegierten Vorhaben, den sogenannten „sonstigen Vorhaben“, sind die Anforderungen noch strenger. Sie können nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die Ortsgebundenheit des Vorhabens. Bestimmte Betriebe oder Anlagen können nur an einem spezifischen Standort realisiert werden. Ein Kiesabbau beispielsweise ist auf das Vorhandensein der entsprechenden Bodenschätze angewiesen und kann daher im Außenbereich genehmigungsfähig sein.
Für landwirtschaftliche Betriebe gelten besondere Regelungen. Ein Wohnhaus für den Betriebsleiter kann genehmigt werden, wenn es für den Betrieb unerlässlich ist. Auch die Erweiterung bestehender Hofstellen ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
In einigen Fällen können auch Umnutzungen bestehender Gebäude genehmigt werden. Wenn ein landwirtschaftliches Gebäude nicht mehr genutzt wird, kann es unter Umständen zu Wohnzwecken umgebaut werden. Hierbei muss die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben.
Erneuerbare Energien genießen eine Sonderstellung. Anlagen zur Nutzung von Wind- oder Wasserenergie können im Außenbereich zulässig sein, wenn sie der öffentlichen Versorgung dienen.
Bei allen Bauvorhaben im Außenbereich ist eine sorgfältige Einzelfallprüfung erforderlich. Die Bauaufsichtsbehörde wägt dabei die Interessen des Bauherrn gegen die öffentlichen Belange ab. Eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden ist ratsam, um die Erfolgsaussichten eines Bauantrags im Außenbereich zu erhöhen.
Welche Rolle spielt der Flächennutzungsplan bei der Beurteilung meines Bauvorhabens?
Der Flächennutzungsplan spielt eine wichtige Rolle bei der Beurteilung von Bauvorhaben, insbesondere im Außenbereich einer Gemeinde. Er stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung für das gesamte Gemeindegebiet in den Grundzügen dar und legt fest, welche Arten der Bodennutzung für bestimmte Flächen vorgesehen sind.
Für Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich hat der Flächennutzungsplan in der Regel keine unmittelbare rechtliche Bedeutung. Anders verhält es sich jedoch bei Bauvorhaben im Außenbereich. Hier kann der Flächennutzungsplan entscheidend sein für die Zulässigkeit eines Vorhabens.
Im Außenbereich gilt ein Bauvorhaben als unzulässig, wenn es den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht. Dies ergibt sich aus § 35 Abs. 3 Nr. 1 des Baugesetzbuchs. Sieht der Flächennutzungsplan beispielsweise eine „Fläche für Forstwirtschaft“ oder eine „Grünfläche“ vor, kann dies zur Ablehnung eines Bauantrags führen.
Die Gemeinden nutzen den Flächennutzungsplan auch, um die Ansiedlung bestimmter Vorhaben wie Windkraftanlagen, Abgrabungen oder Intensivtierhaltungen zu steuern. Durch entsprechende Darstellungen können sie Bereiche festlegen, in denen solche Nutzungen zulässig oder ausgeschlossen sein sollen.
Für Bauherren ist es daher ratsam, sich frühzeitig über die Darstellungen des Flächennutzungsplans für das betreffende Grundstück zu informieren. Diese Informationen können in der Regel im Rathaus oder Bürgerbüro der zuständigen Gemeinde eingesehen werden. Viele Städte und Gemeinden stellen den Flächennutzungsplan mittlerweile auch online zur Verfügung.
Es ist zu beachten, dass der Flächennutzungsplan selbst keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber dem Bürger entfaltet. Er bindet zunächst nur die Gemeinde selbst bei der weiteren Bauleitplanung. Die Gemeinde muss ihre Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickeln. Dabei sind jedoch gewisse Abweichungen zulässig, solange die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans nicht angetastet wird.
Für ein konkretes Bauvorhaben ist es entscheidend, ob es sich im Innen- oder Außenbereich befindet. Die Abgrenzung zwischen diesen Bereichen kann im Einzelfall schwierig sein und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Maßgeblich ist unter anderem, ob sich das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet. Im Zweifelsfall sollte dies mit der zuständigen Baubehörde geklärt werden.
Bei der Planung eines Bauvorhabens empfiehlt es sich, frühzeitig Kontakt mit der Gemeinde aufzunehmen. So können mögliche Konflikte mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans rechtzeitig erkannt und gegebenenfalls Lösungen gefunden werden. In manchen Fällen kann eine Änderung des Flächennutzungsplans in Betracht kommen, wenn das Vorhaben im Einklang mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinde steht.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Bauplanungsrecht: Das Bauplanungsrecht umfasst alle Regelungen zur Nutzung von Grund und Boden für bauliche Zwecke. Es legt fest, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf. Zentral ist die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenbereich. Im Innenbereich gelten weniger strenge Regeln, während im Außenbereich nur bestimmte privilegierte Vorhaben oder solche, die keine öffentlichen Belange beeinträchtigen, zulässig sind. Das Bauplanungsrecht dient dem geordneten Städtebau und dem Schutz von Natur und Landschaft.
- Außenbereich: Als Außenbereich gelten alle Flächen, die weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich) liegen. Hier gelten besonders strenge Regeln für Bauvorhaben. Grundsätzlich soll der Außenbereich von Bebauung freigehalten werden, um die Landschaft zu schützen und eine Zersiedelung zu verhindern. Bauvorhaben sind nur unter engen Voraussetzungen nach § 35 BauGB zulässig, etwa für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe oder wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden.
- Öffentliche Belange: Dies sind schutzwürdige Interessen der Allgemeinheit, die einem Bauvorhaben entgegenstehen können. Sie sind in § 35 Abs. 3 BauGB beispielhaft aufgeführt. Dazu gehören u.a. Darstellungen im Flächennutzungsplan, Belange des Naturschutzes, die Entstehung einer Splittersiedlung oder die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes. Bei der Prüfung eines Bauvorhabens im Außenbereich wird genau untersucht, ob solche öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Ist dies der Fall, kann die Baugenehmigung versagt werden.
- Splittersiedlung: Eine Splittersiedlung ist eine unerwünschte Form der Bebauung im Außenbereich. Sie besteht aus vereinzelten Gebäuden oder kleinen Gebäudegruppen, die keinen Zusammenhang mit einer geschlossenen Ortschaft haben. Die Entstehung von Splittersiedlungen soll verhindert werden, da sie zu einer ungeordneten Zersiedelung der Landschaft führen und die Erschließung (Straßen, Versorgungsleitungen) erschweren. Die Gefahr einer Splittersiedlung ist ein wichtiger öffentlicher Belang, der einer Baugenehmigung im Außenbereich entgegenstehen kann.
- Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan ist Teil der Bauleitplanung und stellt für das gesamte Gemeindegebiet die beabsichtigte Art der Bodennutzung in Grundzügen dar. Er zeigt beispielsweise Wohn-, Gewerbe- oder Grünflächen. Obwohl er keine unmittelbare Rechtswirkung für den Bürger entfaltet, ist er bei der Beurteilung von Bauvorhaben im Außenbereich relevant. Widerspricht ein Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans, kann dies als Beeinträchtigung öffentlicher Belange gewertet werden und zur Ablehnung führen.
- Baugenehmigung: Die Baugenehmigung ist eine behördliche Erlaubnis, ein bestimmtes Bauvorhaben durchzuführen. Sie wird erteilt, wenn das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Im Außenbereich wird besonders streng geprüft, ob die Voraussetzungen des § 35 BauGB erfüllt sind. Die Baugenehmigung umfasst alle für das Vorhaben erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen (Konzentrationswirkung). Ohne Baugenehmigung darf in der Regel nicht gebaut werden. Eine rechtswidrig erteilte Baugenehmigung kann unter Umständen zurückgenommen werden.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 35 Abs. 2 BauGB (Baugesetzbuch): Dieser Paragraph regelt Bauvorhaben im Außenbereich. Er besagt, dass solche Vorhaben grundsätzlich nur zulässig sind, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Im konkreten Fall wurde das Bauvorhaben im Außenbereich abgelehnt, da es öffentliche Belange wie die Darstellung im Flächennutzungsplan, die natürliche Eigenart der Landschaft und die Gefahr einer Splittersiedlung beeinträchtigte.
- § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB: Dieser Paragraph nennt die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung als einen öffentlichen Belang, der einem Bauvorhaben im Außenbereich entgegenstehen kann. Im vorliegenden Fall befürchtete das Gericht, dass die Bebauung im Waldstück zu einer solchen Splittersiedlung führen könnte.
- § 34 BauGB: Dieser Paragraph regelt Bauvorhaben im Innenbereich. Im konkreten Fall wurde zunächst fälschlicherweise angenommen, das Grundstück liege im Innenbereich. Bei einer späteren Überprüfung stellte sich jedoch heraus, dass es sich um Außenbereich handelt, weshalb § 34 BauGB nicht anwendbar war.
- Art. 68 Abs. 5 BayBO (Bayerische Bauordnung): Dieser Artikel regelt den Baubeginn und die Baubeginnsanzeige. Im vorliegenden Fall wurde die Frage aufgeworfen, ob bestimmte Maßnahmen bereits als Baubeginn zu werten sind. Das Gericht stellte klar, dass es sich dabei lediglich um Vorbereitungshandlungen handelte und kein Baubeginn vorlag.
- Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan ist ein Instrument der Bauleitplanung, das die beabsichtigte Nutzung von Flächen in einer Gemeinde darstellt. Im konkreten Fall sah der Flächennutzungsplan für das Grundstück eine Nutzung für Forstwirtschaft vor, was dem geplanten Wohnhaus widersprach und somit einen öffentlichen Belang darstellte.
Das vorliegende Urteil
VG Ansbach – Az.: AN 3 K 20.00965 – Urteil vom 25.11.2021
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1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses auf dem Baugrundstück FlNr. …der Gemarkung … (…str. …).
Der Kläger ist Eigentümer des eingangs genannten Grundstücks. An das klägerische Grundstück grenzt im Norden die…straße an, an welche weiter nördlich überwiegend ein- bzw. zweigeschossige Wohnbebauung anschließt. Östlich grenzt das unbebaute Grundstück FlNr. … an, weiter östlich befindet sich die…straße. Im Süden grenzt das ebenfalls unbebaute Grundstück FlNr. … an, weiter südlich eine Tagespflegeeinrichtung bzw. Kindertagesstätte (…straße …). Westlich grenzt an das klägerische Grundstück das Grundstück FlNr. …, welches ebenfalls unbebaut ist, daran anschließend das ebenfalls unbebaute Grundstück FlNr. …. Alle genannten Grundstücke sind dicht mit Bäumen bepflanzt und bilden den örtlich so bezeichneten „…“. Die Abstände zur nächstgelegenen Bebauung gemessen an den Grenzen des klägerischen Grundstücks betragen nach Osten mehr als 60 m, nach Süden mehr als 65 m und nach Westen mehr als 90 m. Die Anlage „…“ hat eine Gesamtausdehnung von ca. 250 m in ost-westlicher Richtung und ca. 130 m in nord-südlicher Richtung. Das klägerische Grundstück ist aktuell mit einem Holzzaun eingefriedet. Im nördlichen Teil des klägerischen Grundstücks in der Nähe der Grundstückseinfahrt befindet sich aktuell eine im Wesentlichen aus Holz bestehende ca. 20 m x 5 m lange sogenannte Holzremise. Bis in das Jahr 2010 befand sich auf dem klägerischen Grundstück in etwa an dem für das eingangs genannte Bauvorhaben geplanten Bauort ein baurechtlich genehmigtes, historisches Sandstein-Wohngebäude mit zwei Geschossen. Das historische Sandstein-Wohngebäude wurde spätestens Anfang 2011 abgetragen und die hierbei angefallenen Sandsteine eingelagert. Für das streitgegenständliche Grundstück existiert kein Bebauungsplan. Im Flächennutzungsplan des Beigeladenen ist die Fläche als „Fläche für die Forstwirtschaft und geschützter Landschaftsbestandteil“ ausgewiesen.
Mit Bauantrag vom 5. November 2010 beantragte der Kläger für ein mit dem eingangs genannten Bauvorhaben identisches Bauvorhaben (Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück FlNr. …) die Erteilung einer Baugenehmigung. Das Landratsamt erteilte mit hier nicht streitgegenständlichem Bescheid vom 7. Dezember 2010 die beantragte Baugenehmigung, nachdem der Beigeladene sein Einvernehmen erteilt hatte, wobei dieser von einer Lage im Innenbereich ausging. Zur Frage des relevanten bauplanungsrechtlichen Bereichs verhielt sich die Bescheidsbegründung von 2010 nicht. Der Bau als solches wurde im Nachgang nicht begonnen, jedoch wurde das historische Sandstein-Wohngebäude abgebrochen.
Mit Schreiben vom 27. August 2014 beantragte der Kläger die Verlängerung der mit Bescheid vom 7. Dezember 2010 erteilten Baugenehmigung. Nachdem der Beigeladene erneut sein Einvernehmen erteilte (unter Zugrundelegung von § 34 BauGB), verlängerte das Landratsamt mit hier nicht streitgegenständlichem Bescheid vom 3. Dezember 2014 die im Jahre 2010 erteilte Baugenehmigung ab dem 28. Mai 2015 um weitere zwei Jahre.
Mit Schreiben vom 10. März 2015 teilte das Landratsamt dem Kläger auf seine Anfrage mit, dass es davon ausgehe, dass das klägerische Grundstück im Außenbereich liege. Das Vorhaben sei als sonstiges Vorhaben einzustufen. Nachdem die Errichtung eines Einfamilienhauses die Entstehung und Verfestigung von Splittersiedlungen befürchten lasse, stehe dem Vorhaben ein öffentlicher Belang gemäß § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB entgegen und somit sei das Vorhaben des Klägers bei einer Neubetrachtung nicht mehr genehmigungsfähig. Der Kläger reichte am 25. Mai 2017 erstmalig eine Baubeginnsanzeige gemäß Art. 68 Abs. 5 BayBO ein. Als Datum des Baubeginns ist darin der 26. Mai 2017 genannt. Eine am 27. Dezember 2018 durchgeführte Baukontrolle auf dem klägerischen Grundstück ergab, dass Wasser-, Kanal-, Strom- und Telefonanschluss erstellt wurden. Der Aushub einer Baugrube oder Ähnliches war noch nicht begonnen.
Mit Schreiben vom 30. August 2019 beantragte der Kläger die Bestätigung, dass seine ursprüngliche Baugenehmigung weiterhin Gültigkeit habe. Mit Schreiben des Landratsamts vom 4. September 2019 wurde dem Kläger mitgeteilt, dass die Baugenehmigung am 29. Mai 2017 abgelaufen sei. Die vom Kläger ausgeführten Maßnahmen würden keinen Baubeginn markieren, da es sich dabei um sogenannte Vorbereitungshandlungen handle (Abstecken der Grundfläche, Umbau Wasserleitung, Sanierung und Instandsetzung des Kanalanschlusses, Verlegung Stromanschluss). Die bloße Anzeige, dass mit dem Bauvorhaben begonnen werde, ohne dass dies tatsächlich aufgenommen würde, stelle keinen Beginn der Ausführung des Vorhabens dar.
Mit Bauantrag vom 8. November 2019 beantragte der Kläger erneut die Erteilung einer Baugenehmigung für das eingangs genannte Vorhaben. Der Beigeladene versagte mit Beschluss vom 7. Januar 2020 die Erteilung des Einvernehmens hierzu.
Mit streitgegenständlichem Bescheid des Landratsamts vom 6. Mai 2020 wurde der Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung abgelehnt. Zur Begründung führt der Bescheid im Wesentlichen aus, dass das streitgegenständliche Grundstück in einem sogenannten Außenbereich im Innenbereich liege. Eine ringsum von Bebauung umgebene Freifläche, die so groß sei, dass sich ihre Bebauung nicht mehr als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdränge und die deshalb nicht als Baulücke erscheine, liege nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB. Mangels Privilegierung handle es sich hierbei um ein sogenanntes sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Der Realisierung stände jedoch die Beeinträchtigung öffentlicher Belange entgegen. Vorliegend sei ein Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplanes gegeben, da das streitgegenständliche Grundstück als „Fläche für Forstwirtschaft mit geschützten Landschaftsbestandteil“ ausgewiesen sei. Darüber hinaus würde auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt. Vorhaben mit anderer als land- und forstwirtschaftlicher Zweckbestimmung seien im Außenbereich jedoch unzulässig. Dies gelte insbesondere für neu zu errichtende Wohngebäude. Des Weiteren bestehe die Befürchtung, dass durch die Genehmigung des Vorhabens eine Splittersiedlung entstehen würde. Die Entstehung einer Splittersiedlung könne bereits durch die erstmalige Zulassung eines Bauvorhabens zu befürchten sein. Im vorliegenden Fall würde durch die Zulassung des beantragten Vorhabens eine negative Vorbildwirkung entstehen. Des Weiteren sei es für die Entscheidung des Landratsamtes unerheblich, ob dort bereits ein Haus gestanden habe. Das Vorhaben sei anhand der vorliegenden Unterlagen zum aktuellen Zeitpunkt zu beurteilen.
Mit Schriftsatz vom 20. Mai 2020 – hier eingegangen am gleichen Tag – ließ der Kläger durch seine Bevollmächtigte Klage gegen den streitgegenständlichen Bescheid erheben. Zur Begründung wird ausgeführt, dass die beantragte Baugenehmigung positiv zu verbescheiden sei, dass das beantragte Bauvorhaben genehmigungsfähig sei und der Kläger einen Anspruch darauf habe, das Bauvorhaben umzusetzen. Entgegen der Rechtsauffassung des Landratsamtes befinde sich das beantragte Bauvorhaben nicht im Außenbereich, sondern im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Der Kläger habe im Jahr 2010 das gleiche Einfamilienhaus, was jetzt streitgegenständlich sei, bauen wollen. Insoweit habe es damals einen deckungsgleichen Baugenehmigungsantrag gegeben. Dieser sei mit Bescheid vom 7. Dezember 2010 genehmigt und mit Bescheid vom 3. Dezember 2014 verlängert worden. In der damaligen Baugenehmigung sei das Grundstück nicht als Außenbereich qualifiziert worden, sondern als unbeplanter Innenbereich. Nunmehr solle die Ablehnung ohne weitere Begründung und ohne Änderung der objektiven Betrachtung des Baugenehmigungsantrages, welcher schon einmal genehmigt worden sei, aber aufgrund Zeitablauf gegenstandslos geworden sei, nicht mehr genehmigungsfähig sein. Zur Historie des streitgegenständlichen Grundstücks sei auszuführen, dass auf dem Grundstück um die Jahrhundertwende ein Gebäude errichtet worden sei. Dieses sei um 1921 zum Wohnhaus umgebaut worden. Danach habe es noch eine Reihe von Baugenehmigungen gegeben (wird weiter ausgeführt). Die verzögerte Umsetzung der ursprünglichen Baugenehmigung aus dem Jahre 2010 sei gesundheitlichen und persönlichen Umständen des Klägers geschuldet.
Parallel zu den erteilten Genehmigungen sei zwischen dem Kläger und dem Bürgermeister des Beigeladenen über eine andere Bebauung und Verwertung des Grundstückes verhandelt worden. Dies sei auf Veranlassung der Gemeinde erfolgt. Seit dem Jahr 2003 seien seitens des Bürgermeisters des Beigeladenen immer wieder Investoren ans Herz gelegt worden, die das Grundstück mit einem Altenheim, Betreutem Wohnen usw. hätten bebauen wollen. Es habe Ortsbesichtigungen im Spätsommer des Jahres 2018 und in der Folge mehrere Termine sowie die Vorstellung des Projektes im Gemeinderat gegeben (wird weiter ausgeführt). Insoweit habe der Beigeladene bei dem Kläger das Vertrauen erweckt, dass das Grundstück entweder mit einem geplanten Einfamilienhaus bebaut werde oder durch den Investor mit einem Hospiz. Dem Kläger sei stets versichert worden, dass die Verhandlungen nicht zum Nachteil für seine bestandskräftige Baugenehmigung seien. Letztlich habe sich nun das Gegenteil herausgestellt.
Es werde nun erstmals behauptet, dass das beantragte Objekt im Außenbereich liege. Diese Einordnung sei grob rechtswidrig. Der Beigeladene habe nicht von seinem Ermessen Gebrauch gemacht und er habe seine Entscheidung grob fehlerhaft getroffen. Die Begründung zur ablehnenden Baugenehmigung sei darüber hinaus unschlüssig und nicht ordnungsgemäß begründet. Es werde ausschließlich behauptet, dass es sich hierbei um einen Außenbereich handle und das Bauvorhaben nicht zugelassen sei, obwohl, was untypisch für den Außenbereich sei, die Erschließung vollständig gesichert sei. Es werde ausdrücklich bestritten, dass das streitgegenständliche Grundstück im Flächennutzungsplan als Fläche für Forstwirtschaft mit geschützten Landschaftsbestandteilen ausgewiesen sei. Auch die Behauptung, dass die natürliche Eigenart der Landschaft durch wesensfremde Bebauung gestört würde, sei grob falsch. Der Beklagte trage selber vor, dass um das Grundstück eine geschlossene Bebauung vorhanden sei und dass das Grundstück erschlossen sei. Darüber hinaus sei festzuhalten, dass auch keine Gefahr eine Splittersiedlung vorhanden sei, da die umliegenden Grundstücke allesamt im Eigentum des Beigeladenen stünden. Es obliege dem Beigeladenen selbst, Sorge dafür zu tragen, dass keine Splittersiedlung entstehe. Der Beigeladene nehme Bezug auf einen Bebauungsplan vom 24. Juli 2019, welcher eine sogenannte Vorkaufssatzung darstelle, die selbst darlege, dass in diesem Bereich eine Entwicklung von Bauflächen und Nachverdichtung geplant sei. Das stehe im groben Widerspruch zur Einordnung als Außenbereich. Das streitgegenständliche Grundstück selbst stelle ein nicht komplett bewaldetes Grundstück dar, welches eine nicht zugängliche Grünfläche sei.
Der Kläger beantragt: Der Bescheid des Landratsamtes … vom 6. Mai 2002, Az.: …wird aufgehoben und dem Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung …, wird stattgegeben.
Mit Schriftsatz vom 17. Juli 2020 beantragt der Beklagte, die Klage abzuweisen.
Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klage als unbegründet abzuweisen sei, da der Kläger keinen Rechtsanspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung habe. Zur Begründung wird im Wesentlichen die Begründung des streitgegenständlichen Bescheides nochmals vorgetragen. Ergänzend weist der Beklagte darauf hin, dass sich der Kläger nach dem 29. Mai 2017 nicht mehr im Besitz einer gültigen Baugenehmigung befunden habe. Die von ihm vorgenommenen Arbeiten im Jahre 2017 stellten keinen Baubeginn dar. Ein erneuter Antrag auf Verlängerung der Gültigkeitsfrist der Baugenehmigung um weitere zwei Jahre sei vor Ablauf deren Geltungsdauer nicht beim Landratsamt eingegangen. Der Kläger sei auch darauf hingewiesen worden, dass eine Genehmigung in dieser Form gerade nicht mehr erteilt werden würde. Insofern sei unter anderem auf das Schreiben des Landratsamtes vom 10. März 2015 hinzuweisen.
Bei dem erwähnten „Bebauungsplan vom 24. Juli 2019“ handle es sich um eine Vorkaufssatzung des Beigeladenen nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Das streitgegenständliche Grundstück liege zwar im Bereich der Entwicklung von Bauflächen und Nachverdichtung. Hier sei eine behutsame Nachverdichtung in Abhängigkeit von Gebietscharakter und Erschließungssituation und eine vorrangige Entwicklung/Aktivierung von Bauflächen im Nah-/Einzugsbereich von Versorgungseinrichtungen geplant. Jedoch liege die konkrete Flurnummer im Bereich des Sonderstandortes „…“ im Zentrum des Beigeladenen. Dieser Sonderstandort werde als bewaldete und abgeschlossene, nicht zugängliche Grünfläche im Zentrum des Beigeladenen zwischen … und Bahnhof ohne sichtbare Baustruktur mit hoher ortsklimatischer Wertigkeit derzeit ohne weitere funktionale Verflechtung dargestellt. Hier sei die Sicherung des Standorts und Öffnung durch die Anlage von Wegen, insbesondere zur Herstellung kurzer attraktiver Wegeverbindung zwischen Bahnhof und Altort/… geplant. Die Vorkaufssatzung ersetze jedoch nicht die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens, zudem sei die Nutzung des Geländes auch anders als beantragt geplant.
Mit Schriftsatz vom 30. September 2020 teilte der Beigeladene mit, dass er sich den Ausführungen des Landratsamtes anschließe. Eine Antragstellung unterblieb.
Mit Schriftsatz vom 1. September 2020 erwiderte die Klägerbevollmächtigte hierauf nochmals und führt aus, dass die Stellungnahme des Beklagten im Wesentlichen seine Bescheidsbegründung wiedergebe. Interessant sei, dass der Beklagte wohl noch nicht einmal bemerkt habe, dass das ursprüngliche Grundstück des Klägers mit der FlNr. … in der Zwischenzeit geteilt worden sei (wird weiter ausgeführt). Es sei unzutreffend, wenn der Beklagte behaupte, dass ein Einfamilienhaus auf der jetzigen neu gegründeten FlNr. … die Eigenheiten des Gebiets und somit öffentliche Belange beeinträchtige. Die FlNr. … (neu) habe eine Fläche von 7.121 m² und die Grundfläche des Hauses von 100 m². Der schützenswerte Teil sei bereits unter Schutz gestellt und betreffe nicht das streitgegenständliche Grundstück, sondern nur die angrenzenden Grundstücke. Aus diesem Grunde seien die öffentlichen Belange durch den Bau des Einfamilienhauses unter keinen Umständen beeinträchtigt. Die Beklagte behaupte dies nur pauschal und unsubstantiiert. Daher könne hierzu gar nicht konkret vorgetragen werden. Die Freifläche des Grundstücks weise ca. zehn alte Bäume auf und sei daher kein Wald und keine schützenswerte Fläche. Außerdem bestehe unter keinen Umständen die Gefahr einer Splittersiedlung. Sie sei weder zu befürchten, noch objektiv zu erwarten. Darüber hinaus handle es sich bei dem Grundstück nicht um einen Außenbereich im Innenbereich. Das ursprüngliche Flurstück Nr. … habe eine Gesamtfläche von 1 ha 35a 79 m² gehabt. Die jetzige Grundstücksfläche habe nur eine Fläche von 7.121 m². Die Ausführungen des Beklagten, dass die ursprünglich erteilte Baugenehmigung erloschen sei, zeige, dass das Grundstück nach der ursprünglichen Auffassung des Beklagten nicht im Außenbereich gelegen habe. Nachdem es keinerlei Veränderungen gegeben habe, sei dies ein weiteres Indiz dafür, dass der Beklagte selbst davon ausgegangen sei, dass es sich hierbei nicht um einen Außenbereich im Innenbereich handle. Woher dieser Wandel komme, werde weder dargelegt, noch begründet. Die Vorkaufssatzung des Beigeladenen vom 24. Juli 2019 sei gerade nicht geeignet, den Bauantrag des Klägers zurückzuweisen. Das Grundstück des Klägers befinde sich in dem Bereich, in dem laut Handlungsempfehlung in der Vorkaufssatzung eine Vielzahl von Maßnahmen vorgesehen seien, die allesamt dazu führten, dass es augenscheinlich sei, dass der gesamte Bereich nicht als Außenbereich behandelt werden könne.
Mit Schriftsatz vom 4. November 2020 erwiderte der Beklagte hierauf nochmals und verwies im Wesentlichen auf die bereits in der Bescheidsbegründung in seinem vorherigen Schriftsatz ausgeführten Aspekte.
Mit Schriftsatz vom 7. Dezember 2020 erwiderte die Klägerbevollmächtigte hierauf nochmals und führt aus, dass klarzustellen sei, dass es sich bei der FlNr. … nicht um eine Waldfläche handle. Vielmehr sei dort ein Gebäude mit Freifläche. Der Beigeladene müsse sich fragen lassen, wie es ohne Veränderungen vor Ort sein könne, dass dem Kläger mehrfach Baugenehmigungen erteilt worden seien. Die jetzige Einordnung als Außenbereich sei falsch. Es sei auch nochmals darauf hinzuweisen, dass das Grundstück FlNr. … weder im Flächennutzungsplan noch sonst wie als Naturdenkmal festgesetzt sei. Das streitgegenständliche Grundstück sei keine sogenannte Außenbereichsinsel, es handle sich vielmehr um eine Baulücke i.S.d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Das Grundstück befinde sich direkt an der Straße und seine Erschließung sei gesichert. Die…straße sei vollumfänglich bebaut. Genau gegenüber werde nunmehr ein Gebäude mit neun Wohneinheiten, zwei Vollgeschossen und Dach errichtet. Darüber hinaus habe auf dem Grundstück in der Vergangenheit bereits ein Wohnhaus mit verschiedenen Nebengebäuden gestanden, mit der Folge, dass genau dieses Grundstück auch in der Vergangenheit keine natürliche Eigenart der Landschaft dargestellt habe. Die angrenzende Bebauung an dieses Grundstück sei nur eine Straßenbreite davon entfernt. Die Festsetzungen im Flächennutzungsplan seien nicht als einziges Argument für die Einordnung des streitgegenständlichen Grundstücks als Außenbereich heranzuziehen.
Mit Schriftsatz vom 11. Oktober 2021 verzichtete der Beklagte auf Durchführung der mündlichen Verhandlung. Dem schloss sich die Klägerseite mit Schriftsatz vom 2. November 2021 an.
Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakte Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die erhobene Klage ist als Verpflichtungsklage zulässig, aber unbegründet, da der Ablehnungsbescheid vom 6. Mai 2020 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO.
Die Klage ist unbegründet, da nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO der Realisierung des Vorhabens am beantragten Standort öffentlich-rechtliche Vorschriften, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, entgegenstehen.
Nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO sind die Vorschriften des Bauplanungsrechts Gegenstand der Prüfung und stehen der Realisierung des Vorhabens entgegen.
1.
Das Vorhaben liegt im Außenbereich, weshalb sich seine Zulässigkeit – mangels ersichtlicher Privilegierung – als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB richtet. Mangels qualifiziertem Bebauungsplan für das streitgegenständliche Grundstück ist vorliegend eine Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich vorzunehmen.
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist der Innenbereich durch einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil gekennzeichnet. Dabei sind die Begriffe „Ortsteil“ und „Bebauung im Zusammenhang“ kumulative Begriffe (BVerwG, B.v. 7.6.2016 – 4 B 47/14 – juris Rn. 10 = ZfBR 2016, 799). Für die Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich ist festzuhalten, dass ein Bebauungszusammenhang regelmäßig am letzten Baukörper endet (BVerwG, U.v. 16.9.2010 – 4 C 7/10 – juris Rn. 12 = NVwZ 2011, 436). Etwas Anderes kann im Einzelfall nur dann gelten, wenn besondere topographische Gegebenheiten (z.B. Damm, Böschung, Fluss oder Waldrand) den Bebauungszusammenhang verschieben. Im Hinblick auf die Abgrenzung von Baulücken innerhalb eines Innenbereichs und einer Fläche des Außenbereichs ist maßgeblich, ob nach einer Bewertung des Gesamteindrucks der Umgebung der „Eindruck der Geschlossenheit“ noch vorhanden ist, das Grundstück also noch durch die Umgebung geprägt ist (BVerwG, B.v. 18.6.1997 – 4 B 238/96 – juris Rn. 4 = NVwZ-RR 1998,157). Maßgeblich ist mithin eine gewisse „Verklammerung“ der baulichen Anlagen. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass gerade der optischen Wahrnehmbarkeit der Umgebung eine entscheidende Rolle zukommt, denn für die Realisierung eines Vorhabens im Innenbereich gibt diese Umgebung den planersetzenden Maßstab im Sinne eines „Einfügens“ bzw. einer Prägung vor.
Eine nach diesen Grundsätzen zu bewertende Prägung des Vorhabenstandorts durch die Umgebung kann schon aufgrund des durch die aktenkundigen Fotos des Vorhabenstandorts und allgemein zugänglichen Satellitenbildern gewonnenen Gesamteindrucks nicht angenommen werden. Die Anlage „…“, in deren Gebiet auch das streitgegenständliche Grundstück liegt, ist in West-Ost-Ausdehnung bereits ca. 250 m und in Nord-Süd-Ausdehnung ca. 125 m lang. Der „…“ ist ebenso wie das klägerische Grundstück stark durchgrünt und mit Bäumen bepflanzt, was die vorrangige optische Wahrnehmbarkeit der Umgebung des Vorhabenstandorts in alle Richtungen außer nach Norden stark beeinträchtigt. Nach Süden, Osten und Westen kann aufgrund dieser Tatsache keine Verklammerung im Sinne eines „übersprungenen“ Bebauungszusammenhangs festgestellt werden. Woher sich eine solche Vorprägung des Vorhabenstandorts ergeben soll, kann auch die Klägerseite nicht erklären. Vielmehr zieht sie eine „Prägung“ des Vorhabenstandorts substantiiert ausschließlich aus der Tatsache, dass nördlich des Vorhabenstandorts, also auf der nördlichen Seite der „…straße“, auch erst kürzlich Wohnhäuser errichtet wurden. Damit ist jedoch nur klargestellt, dass nördlich des Vorhabenstandorts (an der nördlichen Seite der „…straße“) der Bebauungszusammenhang endet. Würde man eine Prägung des Vorhabenstandorts von nur einer Seite ausreichen lassen, würde dies darauf hinauslaufen, dass der Innenbereich endlos ausgedehnt werden könnte. Die genau im Außenbereich unerwünschte Situation einer bandartigen und unorganischen Siedlungsstruktur (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB) wäre dann kaum mehr zu verhindern.
Die weiter von der Klägerseite hiergegen vorgebrachten Argumente verfangen nicht. Vollkommen unerheblich für obige Entscheidung ist die Frage, ob das Grundstück des Klägers erschlossen ist, da dies natürlich auch im Außenbereich der Fall sein kann (vgl. § 35 Abs. 1 und 2 BauGB). Gleiches gilt für die Tatsache, dass sich der Vorhabenstandort „im Stadtkern“ des Beigeladenen befindet, denn dieser kann aufgrund obiger Aspekte trotzdem keine Prägung herbeiführen. Auch ist irrelevant, dass der Kläger in der Vergangenheit eine Genehmigung für den Standort bekommen hatte. Insofern ist zu bedenken, dass diese Genehmigung eventuell rechtswidrig erteilt wurde und der Kläger keine Gleichbehandlung im Unrecht einfordern kann.
2.
Nach § 35 Abs. 2 BauGB können sonstige Vorhaben im Außenbereich im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist. Die Prüfung der Beeinträchtigung öffentlicher Belange erfordert eine nachvollziehende Abwägung der insbesondere in § 35 Abs. 3 BauGB angesprochenen Vorgaben und Wertungen (BVerwG, B.v. 26.6.2014 – 4 B 47/13 – juris Rn. 7 = BayVBl 2014, 703). Dabei ist für sonstige Vorhaben ein strenger Maßstab anzulegen, da diese im Gegensatz zu privilegierten Vorhaben regelmäßig keinen bodenrechtlich zwingenden Bezug zum Außenbereich vorweisen und grundsätzlich Alternativstandorte im Innenbereich in Anspruch nehmen können. Dieser strengere Maßstab manifestiert sich schon in dem Wort „beeinträchtigen“ in § 35 Abs. 2 BauGB. Nur so kann der vom Gesetzgeber intendierten größtmöglichen Schonung des Außenbereichs, wie sie sich etwa in § 35 Abs. 5 BauGB niedergeschlagen hat, Geltung verschafft werden.
Das Vorhaben beeinträchtigt mehrere der beispielhaft in § 35 Abs. 3 BauGB angesprochenen öffentlichen Belange i.S.v. § 35 Abs. 2. Die Errichtung des Doppelhauses widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB, beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Umgebung nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB und lässt darüber hinaus auch die Entstehung einer Splittersiedlung nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB befürchten.
2.1
Vorliegend stellt der Flächennutzungsplan für das fragliche Gebiet „Fläche für die Forstwirtschaft“ dar. Ein Verstoß hiergegen ist durch die beabsichtigte Errichtung eines Wohnhauses schon im Hinblick darauf, dass bei sonstigen Vorhaben auch ein nur negativer Planungswille beachtlich sein kann (BVerwG, U.v. 29.4.1964 – I C 30.62- juris Rn. 20 = BVerwGE 18, 247), offensichtlich.
2.2
Nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB kann der Realisierung von Außenbereichsvorhaben die Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft oder ihres Erholungswertes entgegenstehen. Wesentliche Funktion dieses Belangs ist es, den Außenbereich von nicht privilegierter und damit dem Außenbereich wesensfremder Nutzung durch Bebauung jeglicher Art freizuhalten (BayVGH, U.v. 8.4.2014 – 2 B 12.2602 – juris Rn. 29 = AUR 2014, 468). Nicht entscheidend für die Beeinträchtigung dieses Belangs ist die Sichtbarkeit der in Frage stehenden Anlagen oder deren optische Unauffälligkeit (BVerwG, U.v. 30.4.1969 – IV C 63/68 – juris Rn. 17 = BayVBl 1970, 213). Entscheidend ist vielmehr, ob der konkrete Standort seine natürliche Funktion im Sinne einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzbarkeit oder bezüglich seines Erholungswertes bereits eingebüßt hat – mithin also erheblich vorbelastet ist (BVerwG, U.v. 25.1.1985 – 4 C 29/81 – juris Rn. 8 = NVwZ 1985, 747; BVerwG, U.v. 24.8.1979 – 4 C 8/78 – juris Rn. 16 = BayVBl 1980, 309). Abzustellen ist hierbei auf das konkrete Baugrundstück (BayVGH, U.v. 15.7.2016 – 22 BV 15.2169 – juris Rn. 37 = BayVBl 2017, 18; BVerwG, B.v. 8.7.1996 – 4 B 120/96 – juris Rn. 3). Dieser Belang ist damit Ausdruck eines funktionalen Landschaftsschutzes (BayVGH, U. v. 11.4.2017 – 1 B 16.2509 – juris Rn. 18 = BayVBl 2018, 168).
Vorliegend ist das Baugrundstück – wie die gesamte Parkanlage – durch die Grünflächen und Bäume geprägt. Auch wenn der Kläger vortragen ließ, dass etliche Bäume auf seinem Grundstück im Zuge der Vorbereitungsmaßnahmen gefällt worden sind, sind dort immer noch Bäume vorhanden und im Übrigen steht einer Aufforstung nichts im Wege. Dass der Standort in diesem Sinne vorbelastet ist, dass eine forstwirtschaftliche Nutzung nicht mehr möglich wäre, ist – auch unter Berücksichtigung des dort noch vorhandenen Zauns sowie der Remise – nicht ersichtlich. Mithin ist das Grundstück nicht dergestalt vorbelastet, dass es seine natürliche Funktion eingebüßt hätte. Die Realisierung eines Wohnhauses auf dem Grundstück würde allerdings diese forstwirtschaftliche Funktion durchaus beeinträchtigen, weshalb das geplante Wohnhaus als im Außenbereich wesensfremd abzulehnen ist.
Entgegen der klägerischen Meinung kommt es für den Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft nicht darauf an, dass die Landschaft besonders schützenswert im Sinne eines Landschaftsschutzgebiets oder Ähnlichem ist. Auch jede „ordinäre“ Wald- oder Landwirtschaftsfläche genießt obigen, rein funktionalen Schutz.
2.3
Nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB kann der Realisierung von Außenbereichsvorhaben die Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung entgegenstehen. Eine Splittersiedlung ist eine Ansammlung von baulichen Anlagen, die zum – wenn auch eventuell nur gelegentlichen – Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (BVerwG, U. v. 19.4.2012 – 4 C 10/11 – juris Rn. 19 = NVwZ 2012, 1631). Dazu zählen nicht nur Wohnhäuser, sondern vor allem auch gewerbliche Anlagen, die ebenfalls dem mindestens gelegentlichen Aufenthalt von Menschen dienen (BVerwG v. 19.4.2012 a.a.O.). Die Splittersiedlung muss im Sinne der Vorschrift zu befürchten sein, sich also als ein unerwünschter Zersiedlungsvorgang darstellen (BVerwG v. 19.4.2012 a.a.O. Rn. 21). Dies anzunehmen rechtfertigt sich in aller Regel (BVerwG v. 19.4.2012 a.a.O.). Darüber hinaus ist in erster Linie auf die negative Vorbildwirkung abzustellen, die bereits bei einem einzigen Bauvorhaben regelmäßig eintritt (BVerwG, B. v. 8.4.2014 – 4 B 5/14 – juris Rn. 8 = ZfBR 2014, 494).
Vorliegend lässt die Zulassung des klägerischen Bauvorhabens die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten. Eine Ausdehnung der Bebauung nach Süden – über die „…straße“ hinweg – birgt die Gefahr, dass das oben beschriebene Ende des Bebauungszusammenhangs in den „…“ verlagert wird und somit dort weitere Bauwünsche mit Verweis auf das klägerische Vorhaben hervorgerufen werden. Dem Vorhaben kommt damit negative Vorbildwirkung zu.
Soweit die Klägerseite hierzu ausführt, dass die umgebenden Grundstücke im Eigentum des Beigeladenen stehen und dieser zivilrechtlich dafür zu sorgen habe, dass keine weiteren Bauvorhaben realisiert werden, verfängt diese Argumentation nicht. Dies gilt schon deshalb, da sich die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse ändern können und mit Blick auf das Bauplanungsrecht keine „Verkaufsverbote“ für gemeindliches Eigentum damit verknüpft sind.
Nach alledem ist die Klage abzulehnen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Da sich der Beigeladene mangels konkreter Antragstellung in der Sache selber keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, entspricht es auch nicht der Billigkeit ihm einen Kostenerstattungsanspruch zuzugestehen (vgl. § 162 Abs. 3 VwGO). Er trägt daher seine außergerichtlichen Kosten selbst. Die Regelung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 20.000,00 EUR festgesetzt.
Die Streitwertfestsetzung fußt auf § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziffer 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs.
