LG Düsseldorf – Az.: 12 O 267/14 – Urteil vom 25.05.2016
1. Die Beklagte wird verurteilt, gegenüber dem Notar Dr. V mit Amtssitz in Düsseldorf (L) die Eintragung des Herrn W1, wohnhaft M in Düsseldorf, als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen an dem im Grundbuch des B, C eingetragenen Grundbesitz (Gemarkung I1, Flur 15, Flurstück 198 [Gebäude- und Freifläche, Wohnen, T, 210 m² groß] sowie Flurstück 199 [Gebäude- und Freifläche, Parken und Verkehr, T1, 273 m² groß] sowie den Besitz an den Kläger zu übergeben und zwar
a. hinsichtlich des Wohneigentums mit einem Miteigentumsanteil von 280/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im dritten und vierten Obergeschoss nebst Balkonen und Austritt, im Aufteilungsplan mit der Nummer 4 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
b. hinsichtlich des Teileigentums mit einem Miteigentumsanteil von 1/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Keller im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit der Nummer 8 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
c. hinsichtlich des Teileigentums mit einem weiteren Miteigentumsanteil von 1/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit der Nummer 9 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
d. hinsichtlich des Teileigentums mit einem weiteren Miteigentumsanteil von 1/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit der Nummer 10 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
e. hinsichtlich des Teileigentums mit einem weiteren Miteigentumsanteil von 1/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit der Nummer 11 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
jedoch nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrags von 95.966,46 EUR.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden auf Grund des durch die Beklagte unwirksam erklärten Rücktritts vom 09.10.2013 hinsichtlich des Bauträgervertrags vom 16.12.2009 und der Vertragsergänzung vom 18.06.2012 zu ersetzen.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden zu ersetzen, die auf Grund dessen entstanden sind und noch entstehen, dass die Beklagte das Vertragsobjekt weder bis spätestens 31.03.2013 bezugsfertig noch bis 30.06.2013 vollständig fertiggestellt hat, mit Ausnahme der monatlich wiederkehrenden Schäden, soweit sie den Betrag von 3.000,- EUR monatlich übersteigen und, soweit es monatlich wiederkehrende Schäden bis zu 3.000,- EUR betrifft, mit Ausnahme der Schäden, die bereits durch Aufrechnung oder Verrechnung im hiesigen Prozess erloschen sind.
4. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.623,03 EUR vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.08.2014 zu zahlen.
5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
6. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 21% und die Beklagte zu 79%.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Verurteilung zu Ziff. 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000,- EUR, hinsichtlich der Verurteilung zu Ziff. 4 und 6 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
Tatbestand
Die Parteien sind verbunden durch einen Bauträgervertrag vom 14.12.2009 über eine Eigentumswohnung nebst Keller und drei Tiefgaragenstellplätzen zu einem Kaufpreis von 1.885.000,- EUR. Dieser teilt sich auf in den Wert des Miteigentumsanteils des Klägers an dem Grundstück i.H.v. 565.000,- EUR (30% des Kaufpreises) sowie den Werklohn (1.320.000,- EUR).
Die Beklagte firmierte zunächst unter der Bezeichnung „S1 GmbH“, seit dem 07.07.2015 unter „T2 GmbH“.
Der Bauträgervertrag sah in § 3 Ziff. 6 die Verpflichtung der Beklagten vor, das Vertragsobjekt bis spätestens 30.06.2011 bezugsfertig, bis spätestens 30.09.2011 vollständig fertig zu stellen. Wegen der Einzelheiten des Bauträgervertrags sowie die zugehörige Leistungsbeschreibung wird auf die Anlage A1 (Bl. 13 ff. GA) Bezug genommen.
Die Beklagte stellte das Kaufobjekt zu den vereinbarten Daten weder bezugs- noch vollständig fertig.
Mit weiterem notariellem Vertrag vom 18.06.2012 ergänzten die Parteien den Bauträgervertrag. Gemäß § 2 Ziff. 2 des Ergänzungsvertrags hoben die Parteien § 3 Ziff. 6 des Bauträgervertrags auf und ersetzten diesen durch folgende Regelung:
„Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt bis spätestens 31.03.2013 bezugsfertig und bis zum 30.06.2013 vollständig fertig zu stellen. [ … ]“.
Unter § 2 Ziff. 3 des Ergänzungsvertrags vereinbarten die Parteien Folgendes:
„Der Verkäufer hatte sich in dem Kaufvertrag vom 14.12.2009 verpflichtet, das Vertragsobjekt bis spätestens 30.06.2011 bezugsfertig und bis spätestens 30.09.2011 vollständig fertig zu stellen. Als Entschädigung für die nunmehr verzögerte Fertigstellung erhält der Käufer vom 01.09.2011 bis zur Bezugsfertigkeit des Vertragsobjekts eine monatliche Entschädigung von 3.000,- EUR [ … ]“.
Wegen der Einzelheiten des Ergänzungsvertrags wird auf die Anlage A2 (Bl. 56 f. GA) Bezug genommen.
Auch zu diesen Daten stellte die Beklagte das Kaufobjekt weder bezugs- noch vollständig fertig.
Der Kläger zahlte an die Beklagte insgesamt einen Betrag von 1.198.755,00 EUR, der sich aus der vollständigen Begleichung der ersten (471.250,00 EUR), zweiten (527.800,00 EUR) und vierten (118.755,00 EUR) Rate sowie einer anteiligen Begleichung der dritten (80.950,00 EUR) Rate zusammensetzt; von der unstreitig fälligen Rechnung zu der 3. Rate (Fensterbau einschließlich Verglasung) zog der Kläger mit Blick auf die Vereinbarung gemäß § 2 Ziff. 3 des Ergänzungsvertrags einen Betrag von 51.000,- EUR ab.
Mit Rechnung vom 04.06.2013 forderte die Beklagte als 5. Rate für die Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen einen Betrag i.H.v. 105.560,00 EUR. Der Rechnung wurde ein Baustandbericht beigefügt. Wegen des Inhalts der Rechnung und des Baustandberichts wird auf die Anlagen K5 und K6 (Bl. 216 f. GA) Bezug genommen.
Am 10.06.2013 besichtigte der von dem Kläger beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. L1 das Kaufobjekt und stellte fest – was zwischen den Parteien streitig ist -, dass die Dacharbeiten noch nicht fertig gestellt waren. Der Kläger übermittelte der Beklagten die Stellungnahme des Sachverständigen I1. In der Folge erteilte die Beklagte dem Kläger Baustellenverbot. Unter dem 30.08.2013 kam es zu einer erneuten gemeinsamen Besichtigung des Kaufobjektes durch die Parteien, wobei seitens des Klägers der Sachverständige I1, seitens der Beklagten ein Ingenieur des Ingenieurbüros G hinzugezogen wurde. Der Sachverständige I1 kam in diesem Termin zu der Feststellung – deren Richtigkeit zwischen den Parteien streitig ist -, dass das Dach auch zu diesem Zeitpunkt noch nicht fertiggestellt gewesen sei. Unstreitig waren die Klempnerarbeiten zu diesen Zeitpunkten noch nicht fertig gestellt.
Der Bauträgervertrag enthält unter § 6 Ziff. 3 die folgende Regelung:
„Die Frage ob der jeweilige Bautenstand erreicht ist [ … ] soll, wenn sich die Vertragsparteien diesbezüglich nicht einigen können, ein von der Industrie- und Handelskammer Düsseldorf bestimmter, öffentlich vereidigter unabhängiger Sachverständiger entscheiden. [ … ]“.
Durch die vorstehende Schiedsgutachtenvereinbarung wird der Rechtsweg nicht ausgeschlossen.“
Ein Sachverständiger gemäß der Schiedsgutachtenvereinbarung wurde von den Parteien nicht hinzugezogen.
Der Kläger zahlte die von der Beklagten als 5. Rate angeforderte Summe nicht, auch nicht auf die Mahnung der Beklagten vom 13.09.2013 unter Fristsetzung zum 23.09.2013, wegen deren Inhalts auf die Anlage B1 (Bl. 140 GA) Bezug genommen wird. Ein aktueller Baustandbericht war der Mahnung nicht beigefügt.
Mit Schreiben vom 09.10.2013 erklärte die Beklagte den Rücktritt von dem Bauträgervertrag und begründete diesen mit der nicht gezahlten 5. Rate. Auf die Anlage A3 (Bl. 71 GA) wird Bezug genommen.
Der Kläger beauftragte daraufhin seine vormaligen Prozessbevollmächtigten mit der Verfolgung seiner Rechtsinteressen wegen des aus seiner Sicht unberechtigten Rücktritts der Beklagten. Hierfür entstanden ihm Kosten in Höhe von 6.391,97 EUR, ausgehend von einem Gegenstandswert von 440.000,00 EUR und einer 1,8 Geschäftsgebühr.
Mit Schreiben vom 30.10.2015, wegen dessen Inhalts auf die Anlage K13 (Bl. 284 GA) Bezug genommen wird, setzte der Kläger der Beklagten eine Frist zur Fertigstellung der streitgegenständlichen Wohnung zum 20.11.2015, wobei das Schreiben an den seinerzeitigen Bevollmächtigten der Beklagten übersandt wurde. Nachdem hierauf keine Reaktion erfolgte, erinnerte der Kläger an das Schreiben mit weiterem Schreiben vom 11.11.2015 (Anl. K17, Bl. 299 GA). Mit weiterem Schreiben vom 08.12.2015, wegen dessen Inhalts auf die Anlage K18 (Bl. 300 ff. GA) Bezug genommen wird, teilte der Kläger unter Übersendung des Schreibens unmittelbar an die Beklagte mit, der Bevollmächtigte der Beklagten habe angezeigt, diese nicht mehr zu vertreten. Er setzte der Beklagten erneut eine Frist zum 17.12.2015 zur Herstellung der Bezugsfertigkeit der streitgegenständlichen Wohnung sowie zur Bestätigung des Fortbestands des Bauträgervertrags.
Nachdem weder eine Fertigstellung noch eine Bestätigung des Fortbestands des Vertrags erfolgte, erklärte der Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 18.12.2015, wegen dessen Inhalts auf die Anlage K12 (Bl. 182 f. GA) Bezug genommen wird, gegenüber der Beklagten die außerordentliche Kündigung der noch ausstehenden Restarbeiten des Bauträgervertrags.
Bis zum heutigen Tage wurden in der streitgegenständlichen Wohnung nicht sämtliche Arbeiten ausgeführt. Der Wert der bislang ausgeführten Werkleistungen beträgt 900.785,- EUR; wegen der Einzelheiten wird auf die Tabelle im klägerischen Schriftsatz vom 18.12.2015 (dort S. 22, Bl. 199 GA) Bezug genommen.
Der Kläger behauptet, die Dacharbeiten seien weder zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung noch zum Besichtigungstermin fertiggestellt gewesen. Dies betreffe verschiedene Einzelarbeiten; auf die Auflistung in der Klageschrift (dort S. 5 ff., Bl. 5 ff. GA) wird Bezug genommen. Bis heute sei das Objekt nicht bezugsfertig. Bei einer Vermietung hätte er eine monatliche Kaltmiete von 5.400,- EUR erzielen können.
Der Kläger ist der Ansicht, er sei zur außerordentlichen Kündigung der Restarbeiten des Bauträgervertrags berechtigt gewesen. Ein wichtiger Grund für die Kündigung liege aus mehreren Gesichtspunkten vor. Bereits der unberechtigte Rücktritt von dem Bauträgervertrag stelle einen wichtigen Grund dar. Darüber hinaus sei die Beklagte nur deshalb von dem Vertrag zurückgetreten, um einen höheren Kaufpreis erzielen zu können. Sie habe – was zwischen den Parteien unstreitig ist – die streitgegenständliche Eigentumswohnung zu einem Preis von 2.680.000,- EUR inseriert. Die Beklagte habe ihm im Sommer 2013 außerdem unberechtigt Baustellenverbot erteilt. Auch nach Erhalt des Schreibens vom 30.10.2015 habe die Beklagte ihm eine Besichtigung der Wohnung nicht ermöglicht, obwohl sie hierzu mit anwaltlichen Schreiben vom 11.11.2015 (Anl. K17, Bl. 299 GA) und 08.12.2015 (Anl. K18, Bl. 300 f. GA) unter Androhung der außerordentlichen Kündigung aufgefordert worden sei. Die Beklagte habe außerdem mit Schreiben vom 07.05.2015 (Anl. B3, Bl. 144 ff. GA) ihre eigene Zahlungsunfähigkeit angekündigt. Schließlich sei die Wohnung auch im Mai 2015 noch nicht fertiggestellt gewesen.
Die Beklagte sei verpflichtet, seine Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch zu bewilligen, da der nach erfolgter Kündigung der Restarbeiten verbleibende Kaufpreisanspruch vollständig erfüllt sei; dies ergebe sich auf Grund der Aufrechnung bzw. Verrechnung mit ihm gegen die Beklagte zustehenden Schadensersatzansprüchen, die sich auf 278.463,54 EUR beliefen.
Für den Zeitraum vom 01.09.2011 bis 30.06.2013, mithin für 22 Monate, schulde die Beklagte ihm die mit Ergänzungsvereinbarung vereinbarte Entschädigung von 3.000,- EUR, woraus eine Gesamtsumme von 66.000,- EUR folge. Da sich der tatsächliche Schaden nicht auf 3.000,- EUR beschränke, sondern 5.400,- EUR pro Monat betrage, was dem Betrag der zu erzielenden Miete entspreche, bestehe für denselben Zeitraum ein weiterer Schadensersatzanspruch von monatlich 2.400,00 EUR, mithin 50.400,- EUR.
Da das Kaufobjekt nach wie vor nicht fertiggestellt sei, stehe ihm gegen die Beklagte außerdem ein weiterer Schadensersatzanspruch für den Zeitraum 01.07.2013 bis heute, mithin für 34 Monate, von 5.400,00 EUR monatlich zu.
Schließlich stehe ihm ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte wegen der erforderlichen Beauftragung des Sachverständigen I1 zu, da die Beklagte unberechtigterweise die Dachrate angefordert habe. Hieraus ergebe sich der – unstreitig von dem Kläger an den Sachverständigen bezahlte – Betrag von3.063,54 EUR.
Danach verbliebe keine Differenz zu Gunsten der Beklagten, so dass der geschuldete Kaufpreis gezahlt und die Eintragung des Klägers in das Grundbuch zu bewilligen sowie der Besitz einzuräumen sei.
Der Kläger hat zunächst beantragt,
1. festzustellen, dass der von der Beklagten gegenüber dem Kläger am 09.10.2013 erklärte Rücktritt unwirksam ist und deshalb der Bauträger- vertrag, Urkundennummer 1810 für 2009 T, vom 16.12.2009 nebst Ergänzung, Urkundennummer 91 für 2012 T, vom 18.06.2012, jeweils des Notars Dr. V aus Düsseldorf zwischen der Beklagten und dem Kläger fortbesteht,
2. festzustellen, dass die Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden auf Grund des durch die Beklagte unwirksam erklärten Rücktritts vom 09.10.2013 hinsichtlich des Bauträgervertrags vom 16.12.2009 und der Vertragsergänzung vom 18.06.2012 zu ersetzen,
3. festzustellen, dass die Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden zu ersetzen, die auf Grund dessen entstanden sind und noch entstehen, dass die Beklagte das Vertragsobjekt weder bis spätestens 30.06.2011 noch bis 31.03.2013 bezugsfertig und weder bis spätestens 30.09.2011 noch bis 30.06.2013 vollständig fertiggestellt hat,
4. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 6.391,97 EUR vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 18.12.2015 hat der Kläger seine Klage geändert und beantragt nunmehr,
1. die Beklagte zu verurteilen, gegenüber dem Notar Dr. V mit Amtssitz in Düsseldorf (L) die Eintragung des Herrn W1, wohnhaft M in Düsseldorf, als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen an dem im Grundbuch des B, C eingetragenen Grundbesitz (Gemarkung I1, Flur 15, Flurstück 198 [Gebäude- und Freifläche, Wohnen, T, 210 m² groß] sowie Flurstück 199 [Gebäude- und Freifläche, Parken und Verkehr, T1, 273 m² groß] sowie den Besitz an ihn zu übergeben und zwar
a. hinsichtlich des Wohneigentums mit einem Miteigentumsanteil von 280/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im dritten und vierten Obergeschoss nebst Balkonen und Austritt, im Aufteilungsplan mit der Nummer 4 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
b. hinsichtlich des Teileigentums mit einem Miteigentumsanteil von 1/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Keller im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit der Nummer 8 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
c. hinsichtlich des Teileigentums mit einem weiteren Miteigentumsanteil von 1/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit der Nummer 9 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
d. hinsichtlich des Teileigentums mit einem weiteren Miteigentumsanteil von 1/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit der Nummer 10 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
e. hinsichtlich des Teileigentums mit einem weiteren Miteigentumsanteil von 1/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit der Nummer 11 bezeichnet (gebildet mit Teilungserklärung vom 29.04.2009),
2. festzustellen, dass die Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden auf Grund des durch die Beklagte unwirksam erklärten Rücktritts vom 09.10.2013 hinsichtlich des Bauträgervertrags vom 16.12.2009 und der Vertragsergänzung vom 18.06.2012 zu ersetzen,
3. festzustellen, dass die Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden zu ersetzen, die auf Grund dessen entstanden sind und noch entstehen, dass die Beklagte das Vertragsobjekt weder bis spätestens 30.06.2011 noch bis 31.03.2013 bezugsfertig und weder bis spätestens 30.09.2011 noch bis 30.06.2013 vollständig fertiggestellt hat,
4. Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 6.391,97 EUR vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der in dem der Rechnung beigefügten Baustandbericht angegebene Baustand sei auch erreicht gewesen. Der Kläger habe durch Anordnungen gegenüber ausführenden Unternehmen und die mehrfache Beauftragung zusätzlicher und geänderter Leistungen massiv in den Bauablauf eingegriffen, wodurch es zu erheblichen Störungen des Bauablaufs einhergehend mit einer Verlängerung der Bauzeit um mindestens 5 Monate gekommen sei.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Klage sei bereits in Folge der Schiedsgutachtenvereinbarung vorläufig unbegründet, da das Prozessgericht keinen Beweis über Tatsachen erheben könne, deren Feststellung einem Schiedsgutachter übertragen sei. Die durch den Sachverständigen I1 beanstandeten nicht fertiggestellten Bauteile beträfen nicht die Herstellung der Dachrinnen und Dachflächen.
Die Voraussetzungen für den Anspruch auf Zahlung der 5. Rate seien erfüllt gewesen, da gemäß § 5 Ziff. 3 hierfür lediglich die Rechnungslegung und Vorlage der Bestätigung des Bauleiters erforderlich sei.
Die Klage ist der Beklagten am 21.08.2014 zugestellt worden.
Für die Beklagte haben sich zunächst die Rechtsanwälte G1 bestellt. Mit Schriftsatz vom 18.03.2015 haben sich für die Beklagte sodann die Rechtsanwälte T3 unter Vorlage einer Vollmacht bestellt (Bl. 117 ff. GA). Mit Schriftsatz vom 23.11.2015 (Bl. 117 GA) haben die Rechtsanwälte T3 das Mandat niedergelegt, die Rechtsanwälte G1 haben mit Schriftsatz vom 25.01.2016 mitgeteilt, dass die Beklagte weiterhin von ihnen vertreten werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
I.
Die Klageänderung ist gemäß § 263 ZPO zulässig, da sie sachdienlich ist. Im Rahmen der Klageänderung ist über Gesichtspunkte zu entscheiden, die im Wesentlichen bereits Gegenstand der ursprünglichen Klage waren, nämlich die Wirksamkeit des Rücktritts der Beklagten; die Sache ist auch trotz der erfolgten Klageänderung entscheidungsreif. Darüber hinaus nimmt die Klageänderung lediglich vorweg, was nach Entscheidung über die ursprüngliche Klage voraussichtlich Gegenstand eines weiteren Rechtsstreits gewesen wäre, mithin wird durch die Klageänderung voraussichtlich ein weiterer Rechtsstreit vermieden.
Die Klageänderung wurde der Beklagten auch wirksam zugestellt. Es kann dahinstehen, ob der Schriftsatz vom 30.03.2016 der Beklagten förmlich hätte zugestellt werden müssen, da ein etwaiger Zustellungsmangel jedenfalls gemäß § 189 ZPO durch den tatsächlichen Zugang, der zwischen den Parteien unstreitig ist, geheilt wäre.
Die Beklagte hat in der öffentlichen Sitzung zu der Klageänderung auch mündlich verhandelt; soweit sie sich darauf berufen hat, sie sei zu dem Verhandlungstermin nicht ordnungsgemäß geladen worden, ist dies nicht zutreffend. Der Verhandlungstermin wurde mit Verfügung vom 18.09.2015 anberaumt, als die Beklagte noch von ihren vormaligen Prozessbevollmächtigten vertreten wurde. Diese wurden ausweislich des zur Akte gelangten Empfangsbekenntnisses vom 22.09.2015 (Bl. 175 GA) zum Termin ordnungsgemäß geladen. Die vormaligen Prozessbevollmächtigten der Beklagten haben ihr Mandat erst mit Schriftsatz vom 23.11.2015 niedergelegt. Durch die Zustellung der Ladung an die Rechtsanwälte O wurde die Beklagte zum Termin ordnungsgemäß geladen. Gemäß § 84 S. 1 ZPO kann die Partei sich im Rechtsstreit auch von mehreren Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Bestellung eines neuen Bevollmächtigten hat nicht konkludent das Erlöschen der ursprünglichen Vollmacht zur Folge (vgl. Münchener Kommentar, ZPO, 4. Aufl. 2013, § 84 Rn. 2, zitiert nach beck-online). Letztlich kann dahinstehen, ob die Vollmacht der Rechtsanwälte G1 nach Bestellung der Rechtsanwälte T3 erloschen ist; selbst wenn beide gleichzeitig Prozessbevollmächtigte der Beklagten gewesen sind, war die Beklagte in Folge der Ladung der Rechtsanwälte T3 zum Termin ordnungsgemäß geladen. Da die Prozessvollmacht im Außenverhältnis gemäß § 84 S. 2 ZPO nicht beschränkt werden kann, besteht im Außenverhältnis zwingend Einzelvertretungsbefugnis jedes bestellten Prozessbevollmächtigten (Münchener Kommentar a.a.O. Rn. 4); dies führt dazu, dass Zustellungen wirksam an nur einen Bevollmächtigten erfolgen können und auch die Ladung nur eines von mehreren Bevollmächtigten zum Termin ausreichend ist (Münchener Kommentar a.a.O. Rn. 6).
II.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung des Klägers in das Grundbuch sowie Einräumung des Besitzes gemäß § 433 Abs. 1 S. 1 BGB zu, jedoch nur Zug um Zug gegen Zahlung von 95.966,46 EUR.
1. Gemäß § 433 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Verkäufer dem Käufer die Sache zu übergeben und Eigentum an ihr zu verschaffen. Eigentum an einem Grundstück und an Wohnungseigentum gemäß § 873 Abs. 1 BGB, § 4 Abs. 1 WEG kann nur durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch begründet werden. Da die Einigung der Parteien bereits erfolgt ist, § 7 Abs. 1 des Bauträgervertrags, bedarf der Eigentumsübergang noch der Bewilligung der Eintragung in das Grundbuch durch die Beklagte, § 19 GBO.
2. Ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums steht dem Kläger jedoch nur Zug um Zug gegen Zahlung eines weiteren Betrags von 95.966,46 EUR zu. Grundsätzlich sind die beiderseits geschuldeten Leistungen aus einem Vertrag Zug um Zug zu erbringen, wenn nicht eine Vorleistungspflicht der einen oder der anderen Partei vereinbart wurde. Aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag, dort § 7 Ziff. 2, ergibt sich, dass der zur Abgabe der erforderlichen Erklärungen bevollmächtigte Notar diese erst abgeben kann, wenn der Verkäufer die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises bestätigt oder der Käufer die fristgerechte Zahlung nachweist.
3. Der Kläger hat den geschuldeten Kaufpreis nach außerordentlicher Kündigung entgegen seiner Ansicht nicht vollumfänglich geleistet.
a. Der Kläger hat den Bauträgervertrag mit Schreiben vom 18.12.2015 wirksam außerordentlich gekündigt.
aa. Der Bauträgervertrag bestand zu diesem Zeitpunkt zwischen den Parteien noch, da der von der Beklagten erklärte Rücktritt unwirksam war.
Denn ein Rücktrittsrecht stand der Beklagten nicht zu.
(1) Gemäß § 323 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger vom Vertrag zurücktreten, wenn der Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrags eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.
Bei dem Bauträgervertrag handelt es sich um einen gegenseitigen Vertrag. Der Kläger hat jedoch nicht eine fällige Leistung nicht erbracht, da die in Rechnung gestellte 5. Rate nicht fällig war. Gemäß § 5 Ziff. 3 des Bauträgervertrags sind die berechneten Raten innerhalb von 10 Banktagen zu zahlen, wenn die in Abs. 1 und 2 genannten Grundvoraussetzungen eingetreten sind, der Verkäufer den Käufer schriftlich zur Zahlung unter Vorlage einer schriftlichen Bestätigung des Bauleiters über den Baufortschritt aufgefordert hat und die Arbeiten tatsächlich durchgeführt sind.
(2) Die mit der 5. Rate in Rechnung gestellten Arbeiten, nämlich die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, waren jedoch nicht vollumfänglich durchgeführt.
(a) Die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen umfasst die entsprechenden Isolierungs-, Belags- und Klempnerarbeiten (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 15. Aufl. 2015, Rd. 1619 m.w.N.). Jedenfalls die Klempnerarbeiten waren nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerseite nicht ausgeführt; insoweit enthält auch der Baustandbericht (Anl. K6, Bl. 217 GA) den Hinweis „ohne Klempnerarbeiten“. Schon aus diesem Grunde ist von der Fertigstellung der Arbeiten und damit der Fälligkeit der 5. Rate nicht auszugehen.
(b) Unabhängig von den Klempnerarbeiten ist jedoch auch der Vortrag des Klägers, der Bautenstand sei nicht erreicht gewesen, gemäß § 138 Abs. 2, Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen. Denn die Beklagte hat den substantiierten Vortrag des Klägers zu den einzelnen Bauteilen, die noch nicht fertiggestellt gewesen sein sollen, nicht substantiiert bestritten. Zwar obliegt es im Rahmen der Feststellungsklage, mit welcher die Feststellung des Bestehens einer Schadensersatzpflicht geltend gemacht wird, grundsätzlich dem Kläger, die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruches darzulegen und ggfs. zu beweisen. Allerdings ergibt sich der Umfang der erforderlichen Substantiierung beider Parteien aus dem Wechselspiel von Vortrag und Gegenvortrag ergibt (BGH BeckRS 2005,08894, zitiert nach beck-online). Da die Klägerin substantiiert einzelne Teile benannt hat, die nicht fertig gestellt gewesen sein sollen, hätte es der Beklagten oblegen, zu diesen einzelnen Teilen konkret Stellung zu nehmen. Stattdessen beschränkt sie sich auf den pauschalen Vortrag, der bestätigte Bautenstand sei tatsächlich erreicht gewesen und die monierten Bauteile beträfen nicht die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen. Dieser Vortrag genügt nicht den Anforderungen an substantiierten Sachvortrag. Die Beklagte trägt bereits nicht vor, was der „bestätigte Bautenstand“ sein soll – der Baustandbericht bestätigt lediglich die Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen (ohne Klempnerarbeiten). Welche Arbeiten die Beklagte hierunter fasst, bleibt offen. Da es sich bei dieser Frage jedoch auch um eine Rechtsfrage handelt, bedurfte es konkreten Vortrags dazu, welche einzelnen (Teil-)Arbeiten durchgeführt wurden und welche nicht durchgeführt wurden. Denn ohne entsprechenden Vortrag vermag die Kammer nicht zu beurteilen, ob Streit zwischen den Parteien in tatsächlicher Hinsicht besteht (welche Arbeiten wurden ausgeführt und welche nicht) oder lediglich in rechtlicher Hinsicht bei der Frage, welche Arbeiten die Parteien unter den Begriff „Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen“ fassen, was als Rechtsfrage allein von der Kammer zu beantworten ist und insbesondere auch einer Beweisaufnahme von vorneherein nicht zugänglich ist.
bb. Da der Bauträgervertrag fortbestand, konnten die aus diesem noch ausstehenden Restarbeiten durch den Kläger grundsätzlich gekündigt werden; die von dem Kläger erklärte Kündigung war wirksam.
(1) Ein Bauträgervertrag kann nicht gemäß § 649 BGB frei gekündigt werden, da § 649 BGB den Besonderheiten des Bauvertrags nicht hinreichend Rechnung trägt (OLG Düsseldorf, BeckRS 2010, 11808 m.w.N., zitiert nach beck-online). Ein Bauträgervertrag kann vielmehr analog § 314 BGB außerordentlich gekündigt werden, wenn ein Vertragspartner dem anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt (OLG Düsseldorf a.a.O.), wobei ein wichtiger Grund vorliegt, wenn einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Bauträgervertrags nicht zumutbar ist (OLG Düsseldorf a.a.O.). Grundsätzlich muss einer außerordentlichen Kündigung eine Fristsetzung oder Abmahnung vorausgehen, wenn nicht § 323 Abs. 2 BGB vergleichbare Sachverhalte vorliegen (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2015, 535, zitiert nach beck-online).
(2) Die mit anwaltlichen Schreiben vom 18.12.2015 erklärte außerordentliche Kündigung ist wirksam, da dem Kläger unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen der Parteien ein Festhalten an dem Bauträgervertrag nicht zumutbar war. Denn die Beklagte hat nicht nur die vertraglich vereinbarten Fertigstellungsfristen mehrfach nicht eingehalten; sie hat insbesondere durch ihre unberechtigte Rücktrittserklärung, an welcher sie auch im Prozess noch festhält, deutlich gemacht, ihre gegenüber dem Kläger bestehenden Vertragspflichten nicht weiter erfüllen zu wollen. Nachdem zwischen den Parteien zunächst Vergleichsgespräche geführt wurden, hat die Beklagte nunmehr die streitgegenständliche Wohnung auch inseriert und ihren mangelnden Erfüllungswillen damit erneut zum Ausdruck gebracht. Dieses Verhalten gefährdet den gesamten Vertragszweck des Bauträgervertrags, insbesondere war dem Kläger nicht zumutbar, seine ursprünglich noch bestehenden Erfüllungsansprüche gegen die Beklagte auf Herstellung der Wohnung – im Zweifel gerichtlich – durchzusetzen, da auf Grund der Summe der Pflichtverstöße der Beklagten das Vertrauensverhältnis der Parteien nachhaltig erschüttert wurde.
Die grundsätzlich erforderliche Fristsetzung ist mit Schreiben vom 30.10.2015 und erneut mit Schreiben vom 08.12.2015 erfolgt.
b. Allerdings steht dem Kläger ein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung und Einräumung des Besitzes nur Zug um Zug gegen Zahlung eines weiteren Betrags von 95.966,46 EUR gegen die Beklagte zu.
aa. Die außerordentliche Kündigung der Restarbeiten eines Bauträgervertrags führt zur Beendigung des Werkvertrags mit der Folge, dass der Auftragnehmer gemäß § 631 BGB einen fälligen Anspruch auf Vergütung der bisher von ihm erbrachten Leistungen hat (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 2015, 535). Für die Fälligkeit des Werklohns kommt es auf eine Abnahme nicht mehr an, wenn die Parteien eine Erfüllung des Vertrags nicht (mehr) begehren, sondern allenfalls noch Zahlungsansprüche verfolgen (OLG Düsseldorf a.a.O.).
bb. Nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers beläuft sich der Wert des Objektes nach gegenwärtigem Bautenstand auf 1.465.785,00 EUR, der sich zusammensetzt aus dem Wert der bislang erbrachten Werkleistungen (900.785,00 EUR) zuzüglich des Wertes des Grundstücks (565.000,00 EUR).
Der nach der Kündigung von dem Kläger noch zu zahlende Kaufpreis von 267.030,- EUR (1.465.785,00 EUR abzgl. der unstreitig bereits gezahlten 1.198.755,- EUR) ist jedoch nicht vollständig beglichen, da die von dem Kläger angeführten Gegenansprüche nicht in der geltend gemachten Höhe bestehen.
(1) Der Kläger macht für die Zeit vom 01.09.2011 bis 30.06.2013 (22 Monate) insgesamt einen monatlichen Schaden von 5.400,- EUR geltend, den er berechnet aus dem sich aus dem Ergänzungsvertrag ergebenden monatlichen Entschädigungsbetrag von 3.000,- EUR sowie weiteren 2.400,- EUR, mit der Begründung, tatsächlich sei ihm ein höherer Schaden entstanden. Der Kläger kann indes lediglich einen Betrag von 3.000,- EUR geltend machen, da der zwischen den Parteien geschlossene Ergänzungsvertrag nach §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen ist, dass mit einer monatlichen Zahlung von 3.000,- EUR die monatlich wiederkehrenden Schäden, die aus der nicht rechtzeitigen Fertigstellung des Objekts resultieren, abgegolten sein sollen. Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Vertrag nicht dahingehend auszulegen, dass die 3.000,- EUR lediglich eine Art „Mindestschaden“ darstellen sollten und die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens nicht ausgeschlossen sein sollte. Der Wortlaut des Vertrags gibt für eine solche Auslegung nichts her. Weder ist dort von einem Mindestschaden die Rede, noch hat der Kläger sich die Geltendmachung eines weiteren Schadens vorbehalten. Vielmehr ist dort aufgeführt, dass „als Entschädigung“ für die verspätete Fertigstellung ein monatlicher Betrag von 3.000,- EUR zu zahlen ist. Damit haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, diesen Punkt dem Streit entziehen zu wollen und sich auf die festgelegte monatliche Entschädigung einigen zu wollen. Etwas anderes gilt zwar, wenn es um solche Schäden geht, die dem Kläger nicht monatlich wiederkehrend durch die fehlende Nutzbarkeit des Objektes entstehen. Da die Parteien keinen Gesamtschadenbetrag vereinbart haben, sondern einen monatlich wiederkehrenden Betrag, ergibt die Auslegung, dass gerade der jeden Monat entstehende Schaden durch die fehlende Fertigstellung abgegolten werden sollte. Genau diesen Schaden, dessen Abgeltung der Ergänzungsvertrag betrifft, macht der Kläger geltend, da er den – auch im Zeitpunkt des Ergänzungsvertrags bereits ersichtlich entstehenden – Mietausfallschaden geltend macht.
Damit ergibt sich ein Schadensersatzanspruch von 66.000,- EUR (22 x3.000,- EUR) für die Zeit vom 01.09.2011 bis 30.06.2013.
Entgegen der Ansicht der Beklagten berücksichtigt der von dem Kläger errechnete Betrag die unstreitig von der 3. Rate abgezogenen 51.000,- EUR nicht doppelt. Denn der Kläger legt seiner Berechnung von vorneherein nur die tatsächlich geleisteten Zahlungen, nicht die abgerechneten Beträge, zu Grunde, bei denen er den Betrag von 51.000,- EUR nicht eingerechnet hat. Damit kann dieser Betrag bei Berechnung des dem Kläger zustehenden Entschädigungsbetrags berücksichtigt werden.
(2) Für die Zeit vom 01.07.2013 bis zum 30.04.2016 (34 Monate) ergibt sich ein Schadensersatzanspruch von 102.000,- EUR.
Auch insoweit besteht lediglich ein monatlicher Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.000,- EUR. Die Ergänzungsvereinbarung ist entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht dahingehend auszulegen, dass nach Ablauf des weiter vereinbarten Fertigstellungstermins Schadensersatz unabhängig von der Vereinbarung verlangt werden kann. Denn die Vereinbarung nimmt gerade nicht Bezug auf die neuen vereinbarten Fertigstellungsdaten, sondern enthält die Regelung, der Kläger erhalte „bis zur Bezugsfertigkeit des Vertragsobjekts“ eine monatliche Entschädigung von 3.000,- EUR. Durch die Bezugnahme auf die Bezugsfertigkeit wird jedoch schon dem Wortlaut nach auf die tatsächlichen Verhältnisse abgestellt, nicht hingegen auf die vereinbarten Daten der Fertigstellung.
(3) Die von dem Kläger angesetzten Sachverständigenkosten i.H.v. 3.063,54 EUR sind ebenfalls zu berücksichtigen, da dem Kläger insoweit gegen die Beklagte ein Anspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zusteht.
Die Beklagte hat eine Pflicht aus dem Bauträgervertrag verletzt, indem sie die 5. Rate angefordert hat, ohne dass die nach dem Vertrag hierfür erforderlichen Voraussetzungen vorgelegen haben.
Gemäß § 5 Ziff. 3 des Bauträgervertrags sind die berechneten Raten innerhalb von 10 Banktagen zu zahlen, wenn die in Abs. 1 und 2 genannten Grundvoraussetzungen eingetreten sind, der Verkäufer den Käufer schriftlich zur Zahlung unter Vorlage einer schriftlichen Bestätigung des Bauleiters über den Baufortschritt aufgefordert hat und die Arbeiten tatsächlich durchgeführt sind.
Die mit der 5. Rate in Rechnung gestellten Arbeiten, nämlich die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, waren jedoch nicht vollumfänglich durchgeführt. Auf die Ausführungen unter Ziff. 3.a.aa. wird Bezug genommen.
Das Verschulden der Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet, die Beklagte bringt gegen ein Verschulden auch nichts vor.
In Folge der Pflichtverletzung ist dem Kläger ein kausaler Schaden in Form der Kosten des Sachverständigen entstanden, den der Kläger zur Prüfung der Voraussetzungen der Fälligkeit der Rate beauftragt hat. Diese Beauftragung war insbesondere auch zweckmäßig, da die Feststellung der technischen Gegebenheiten korrekt nur durch einen Sachverständigen erfolgen kann.
Auf die Schiedsgutachtenvereinbarung kommt es insoweit nicht an, da diese schon nach ihrem Wortlaut („Soll“) fakultativ ist und die Beklagte sich auch zu keiner Zeit darauf berufen hat, einen Schiedsgutachter beauftragen zu wollen. Vielmehr hat die Beklagte selbst einen eigenen Gutachter in Anspruch genommen.
ee. Addiert man diese dem Kläger zustehenden Beträge ergibt sich ein Gesamtanspruch von 171.063,54 EUR gegen die Beklagte, wodurch ein offener Kaufpreis von 95.966,46 EUR (1.465.785,- EUR abzgl. 1.198.755,- EUR abzgl. 171.063,54 EUR) verbleibt.
III.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz zukünftiger Schäden auf Grund des unwirksam erklärten Rücktritts gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu.
1. Der Antrag ist zulässig, da das erforderliche Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO vorliegt. Insoweit genügt die Wahrscheinlichkeit eines zukünftigen Schadenseintritts, die bei unberechtigtem Rücktritt von einem Bauträgervertrag schon allein aus der damit verbundenen erforderlichen Umplanung zu bejahen ist.
2. Die Beklagte hat eine Pflicht aus dem zwischen den Parteien bestehenden Schuldverhältnis verletzt, indem sie unberechtigt den Rücktritt von dem Vertrag erklärt hat.
Eine Vertragspartei, die ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB und handelt gemäß § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig (BGH NZBau 2009, 237, zitiert nach beck-online).
Der Beklagten stand ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag nicht zu, auf die Ausführungen unter Ziff. II.3.a.aa. wird Bezug genommen.
Das Verschulden der Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet, hiergegen bringt die Beklagte auch nichts vor.
III.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte schließlich gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, Abs. 3, 281, 286 BGB ein Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz der zukünftigen Schäden zu, die durch nicht erfolgte Fertigstellung des Objekts weder bis zum 31.03.2013 noch bis zum 30.06.2013 entstehen werden.
1. Der Antrag ist zulässig, auch insoweit liegt das Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO vor. Dass die durch die nicht innerhalb der vereinbarten Fristen erfolgten Fertigstellung ein Schaden entstanden ist, ist überwiegend wahrscheinlich.
2. In Abhängigkeit von dem jeweils entstandenen bzw. noch entstehenden Schaden kommt als Anspruchsgrundlage entweder §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB oder §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB in Betracht. Einer Unterscheidung bedarf es insoweit nicht, da die Voraussetzungen beider Anspruchsgrundlagen erfüllt sind.
a. Zwischen den Parteien bestand ein Schuldverhältnis in Form des Bauträgervertrags. Die Beklagte hat eine Pflicht aus diesem Bauträgervertrag verletzt, indem sie entgegen der vertraglichen Vereinbarung unstreitig das Kaufobjekt nicht bis zum 31.03.2016 bezugsfertig und bis zum 30.06.2013 vollständig fertig gestellt hat.
Das Verschulden der Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet; die Beklagte kann sich insbesondere nicht darauf berufen, dass die Verspätung auf Sonderwünschen des Klägers beruhte. Denn hierzu hat sie trotz Hinweises der Kammer nicht substantiiert vorgetragen. Es wäre konkret vorzutragen gewesen, welcher Sonderwunsch des Klägers zu welchem Zeitpunkt welche Verzögerung herbeigeführt hat, da anderenfalls die Kammer nicht festzustellen vermag, dass die Beklagte die Verzögerung nicht wenigstens fahrlässig herbeigeführt hat und inwieweit die Sonderwünsche des Klägers für eine Verzögerung überhaupt ursächlich geworden sind.
Unabhängig hiervon trägt die Beklagte selbst vor, die Sonderwünsche hätten zu einer Verzögerung von mindestens 5 Monaten geführt, was jedoch die deutlich darüber hinausgehende Verzögerung nicht zu erklären vermag.
b. Auch die ergänzenden Voraussetzungen der §§ 281, 286 BGB liegen vor.
aa. Nach § 281 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich eine Fristsetzung erforderlich; einer solchen bedurfte es indes gemäß § 281 Abs. 2 BGB nicht, da die Beklagte die Erfüllung des Vertrags ernsthaft und endgültig verweigert hat. Denn sie ist zunächst ohne Rücktrittsgrund von dem Vertrag zurückgetreten und verweigert bis heute die Erfüllung des Vertrags unter Bezugnahme auf einen nicht wirksamen Rücktritt. Das Verhalten der Beklagten im Prozess stellt dabei ein maßgebliches Indiz für die Erfüllungsverweigerung dar.
Soweit es etwaige in dem Zeitraum zwischen Fälligkeit der beklagtenseits geschuldeten Leistung und ernsthafter Erfüllungsverweigerung entstandene Schäden betrifft (wobei vorwiegend insbesondere Deckungskäufe in Betracht kommen), sind auch diese nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB ersatzfähig. Denn der Verkäufer kann den Verlust aus einem Deckungskauf auch dann ersetzt verlangen, wenn er das Deckungsgeschäft getätigt hat, bevor die primären Leistungspflichten erloschen sind (BGH NJW 1998, 2901, noch zu § 326 BGB a.F., zitiert nach beck-online). Maßgeblich für die zu ersetzenden Schäden ist lediglich die sich aus einem nach der Differenzhypothese vorzunehmenden Vergleich der Vermögenslage mit und ohne das schädigende Ereignis ergebende Differenz.
bb. Nach § 286 Abs. 1 BGB bedarf es grundsätzlich einer Mahnung, um den Verzugseintritt zu begründen. Diese war jedoch gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich, da für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt war.
c. Der Feststellungstenor war jedoch dahingehend zu beschränken, dass hiervon nicht die Schäden umfasst sind, die monatlich wiederkehrend entstehen und den in der Ergänzungsvereinbarung vereinbarten Betrag übersteigen. Derartige Schäden sind nach der gebotenen Auslegung des Vertrags von der Ersatzpflicht ausgeschlossen. Auf die Ausführungen unter Ziff. II.3.b.bb.(1). wird Bezug genommen.
Darüber hinaus war der Tenor auf die monatlich wiederkehrenden, nicht den Betrag von 3.000,- EUR überschreitenden Schäden zu begrenzen, die nicht bereits durch die im hiesigen Prozess erklärte Aufrechnung bzw. Verrechnung erloschen sind.
3. Dem Kläger steht kein darüber hinausgehender Anspruch auf Feststellung einer Verpflichtung zum Schadensersatz wegen der Überschreitung der Fertigstellungsfristen im Jahr 2011 zu, da es insoweit an einer Pflichtverletzung der Beklagten fehlt.
Zwar hat die Beklagte auch zu diesen ursprünglich vereinbarten Terminen die Fertigstellung nicht bewirkt. Hierauf kommt es indes nicht mehr an, nachdem die Parteien diese Regelungen mit dem Ergänzungsvertrag ausdrücklich „aufgehoben“ haben, was in der Sache eine Vertragsänderung darstellt. Hätten die Parteien den Zeitpunkt lediglich hinausschieben wollen oder etwaige aus der Überschreitung des Termins entstehende Schäden weiterhin für ersatzfähig angesehen, hätten sie nicht die Formulierung der „Aufhebung“ der Regelung gewählt. Die Formulierung ist nach objektivem Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass die Fertigstellungstermine keine Wirkung mehr entfalten sollten. Dies ergibt auch die Auslegung unter Berücksichtigung des weiteren Vertrags, mit dem gerade der Schaden aus der Überschreitung der Fertigstellungstermine abgegolten werden sollte.
IV.
1. Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus § 280 Abs. 1 BGB. Die Beklagte hat durch die Geltendmachung des nicht bestehenden Rücktrittsrechts eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt, in Folge dessen der Kläger seine vormaligen Prozessbevollmächtigten mit der außergerichtlichen Wahrnehmung seiner Interessen beauftragt hat. Deren Beauftragung war auch zweckmäßig und erforderlich in Anbetracht der für einen juristischen Laien erheblichen Komplexität des Sachverhalts, in welchem es nicht nur der tatsächlichen Überprüfung der Gegebenheiten bedurfte, sondern darüber hinaus auch der rechtlichen Prüfung der Berechtigung des Rücktritts, welche die Prüfung der Fälligkeit der 5. Rate beinhaltete.
Allerdings stellt sich die geltend gemachte 1,8 Geschäftsgebühr als überhöht dar, da der Sachverhalt für einen Juristen keine über dem Durchschnitt liegenden Schwierigkeiten aufweist.
Unter Zugrundelegung einer angemessenen 1,3 Geschäftsgebühr ergibt sich bei Zugrundelegung des angemessenen Gegenstandswerts von 440.000,- EUR ein Betrag von 4.623,03 EUR.
2. Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB und besteht seit dem 22.08.2014.
V.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709, 885, 895 ZPO.
Der Streitwert des Rechtsstreits wird wie folgt festgesetzt:
Bis zum 21.12.2015 auf 440.000,- EUR, wobei auf den Klageantrag zu 1 ein Betrag i.H.v. 240.000,00 EUR, und auf die Klageanträge zu 2 und 3 jeweils ein Betrag von 100.000,- EUR entfällt.
Ab dem 22.12.2015 auf 700.000,- EUR, wobei auf den geänderten Klageantrag zu 1 ein Betrag i.H.v. 500.000,- EUR entfällt und auf die übrigen Klageanträge jeweils ein Betrag von 100.000,- EUR.
