OLG München – Az.: 28 U 3555/18 Bau – Beschluss vom 28.01.2019
Gründe
1.
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Vorbehaltsurteil des Landgerichts München I vom 28.09.2018, Az. 11 O 17078/17, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
1. Urteil des Landgerichts
Das Landgericht hat mit Vorbehaltsurteil vom 28.09.2018 der im Urkundenprozess erhobenen, auf Zahlung einer Schadenspauschale aus einem Bauträgervertrag gerichteten Klage überwiegend stattgegeben.
a) Die Klage sei im Urkundenprozess statthaft gemäß § 592 ZPO.
Die Klägerin könne alle Umstände, die zur Begründung des Anspruchs herangezogen werden müssen, durch Urkunden belegen und habe auch in der Klageschrift erklärt, dass im Urkundenprozess geklagt werde.
b) Das Verfahren sei ferner zur Entscheidung reif.
Es liege keine Vorgreiflichkeit im Hinblick auf das Verfahren 11 O 15357/17, LG München I, vor, welches die Wirksamkeit des Rücktritts der Beklagten von den streitgegenständlichen Vertrag zum Gegenstand habe. Der hier geltend gemachte Anspruch hänge nicht davon ab, ob die Beklagte berechtigt war, von dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag zurückgetreten. Die in Ziffer V.4 des streitgegenständlichen Vertrages geregelte Schadenspauschale diene dazu, einen nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB eingetretenen Verzögerungsschaden zu pauschalieren. Ein solcher Verzögerungsschaden entfalle nicht dadurch, dass möglicherweise ein Rückgewährschuldverhältnis vorliegt.
c) Die zulässige Klage sei auch begründet.
Der Klägerin stehe ein Anspruch in Höhe von 9.000 € aus Ziffer V. 4 des Bauträgervertrages vom 03.08.2015 zu. Die darin geregelte Schadenspauschale in Höhe von 4.500 € pro Monat falle an, wenn das Vertragsobjekt nicht rechtzeitig bis 31.12.2016 bezugsfertig und bis 30.04.2017 vollständig fertiggestellt und dies vom Veräußerer, also der Beklagten, zu vertreten sei.
aa)
Unstreitig sei das Objekt bisher nicht übergeben worden.
Es spiele keine Rolle, ob das Objekt an sich bezugsfertig sei, da die maßgebliche Klausel Ziffer V. 4 des Bauträgervertrages dahingehend auszulegen sei, dass die Wohnung nicht nur fertiggestellt, sondern auch übergeben sein müsse. Die reine Bezugsfertigkeit an sich sei für einen Erwerber ohne Wert, wenn er nicht auch aufgrund einer Übergabe in das Objekt einziehen könne.
bb) Die nicht erfolgte Übergabe sei auch von der Beklagtenseite zu vertreten.
Die in dem streitgegenständlichen Bauträgervertrag vereinbarte Fälligkeitsstaffel für die Vorauszahlungen sei nichtig, § 134 BGB. Zwar bestünden gegen die Regelung in Ziffer V. 4 des Vertrages isoliert betrachtet keine Bedenken, weil insofern die Regelung des § 3 Abs. 2 MaBV übernommen worden und die Bezugsfertigkeitsrate nach Bezugsfertigkeit sowie Zug um Zug gegen Besitzübergabe zu bezahlen sei. Die in Ziffer IV. 4 enthaltene Ratenstaffel müsse jedoch im Zusammenhang mit Ziffer VI. 5 des Vertrages gesehen werden und sei unwirksam, weil – in unzulässiger Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV – im Zusammenhang mit der Bezugsfertigkeitsrate eine vorherige Abnahme durch die Klägerin erzwungen werden solle. Die Besitzübergabe werde davon abhängig gemacht, dass die Klägerin die Abnahme erkläre, werde mithin als Vorgang definiert, der die Abnahme des Sondereigentums voraussetze. Dies stelle eine nach § 12 MaBV unzulässige Beschränkung der Verpflichtungen des Bauträgers dar. Der Erwerber müsse danach das Sondereigentum abnehmen, noch bevor er den Besitz daran erlangen könne.
Da der Ratenplan somit nichtig sei, könne die Beklagte jegliche Rate erst nach der Abnahme fordern, so dass sie vorliegend unberechtigt die Bezahlung der Bezugsfertigkeitsrate verlangt und die Übergabe ohne rechtliche Grundlage verweigert habe.
Selbst wenn man von der Wirksamkeit des Ratenplanes ausginge, habe die Beklagte die nicht erfolgte Übergabe der Wohnung zu vertreten. Es fehle vorliegend bereits an der Bereitschaft der Beklagten, die Wohnung zu übergeben. Die Beklagte könne sich auch nicht auf die einen Verzug ausschließende Einrede nach § 320 Abs. 1 BGB berufen, da die Klägerin grundsätzlich zur Zahlung bereit gewesen sei. Dass sie dabei Einbehalte für von ihr konkret behauptete Mängel vorgenommen habe, ändere hieran nichts. Wegen der nicht erfolgten Abnahme sei die Beklagte in der Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Mängel nicht vorliegen. Die Mängelbehauptungen der Klägerin könne die Beklagte im vorliegenden Urkundenverfahren nicht widerlegen.
d) Die Klägerin habe jedoch keinen Anspruch auf die Bezahlung von vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten. Ferner seien der Beklagten die Ausführung ihrer Rechte vorzubehalten gewesen, § 599 Abs. 1 ZPO.
2. Berufung
Gegen dieses Vorbehaltsurteil wendet sich die Beklagte im vollen Umfang der Verurteilung. Begehrt wird Klageabweisung als in der gewählten Prozessart unstatthaft gemäß den Anträgen 1. Instanz.
a) Das Urkundsverfahren sei vorliegend unstatthaft.
Die anspruchsbegründenden Tatsachen könnten nicht durch Urkunden bewiesen werden. Die Klägerin mache vorliegend Ansprüche aus Verzug geltend, die deshalb bestehen sollen, weil Werkmängel vorliegen. Dieser Beweis könne im Urkundenprozess jedoch nur durch Gerichtsgutachten geführt werden, die gerade – noch – nicht vorlägen. Durch Privaturkunden könne der Beweis hingegen nicht geführt werden. Die Frage, ob das Vertragsobjekt am 31.01.2017 aufgrund der von der Klägerin behaupteten Mängel bezugsfertig gewesen ist, sei nicht im Wege des Urkundenbeweises zu klären.
b) Die Ansicht des Landgerichts, die Wohnung müsse nicht nur fertiggestellt, sondern auch übergeben sein, sei unzutreffend und beruhe auf einer unzutreffenden Auslegung der Entscheidung des Kammergerichts vom 15.05.2018.
Bei der Herstellung des Werkes sei der Bauträger vorleistungspflichtig. Daneben stünde die Übergabepflicht, bei der die gegenseitigen Pflichten der Vertragsparteien gleichrangig, also Zug um Zug, zu erfüllen seien. Ein Verzug des Bauträgers trotz verspäteter Übergabe der bezugsfertigen Wohnung entfalle bei abnahmereifer Herstellung derselben und Bereitschaft des Bauträgers zur Übergabe. Ein Verzug des Bauträgers könne auch nicht eintreten, wenn dieser nach abnahmereifer Herstellung der Wohneinheit und Durchführung eines Abnahmetermins nicht zur Übergabe bereit sei, wenn der Erwerber seinerseits nicht zur Leistung der Zug um Zug zu erbringenden Zahlungen bereit ist.
Beide Fälle lägen vorliegend zu Gunsten der Beklagten vor. Die Beklagte habe die Wohneinheit mehrfach zur Übergabe vor Ort angeboten. Der Beweis der Mangelhaftigkeit der Wohnung sei vorliegend nicht erbracht worden, da dieser nicht durch private Urkunden geführt werden könne. Ferner habe die Klägerin in drei Terminen die Gelegenheit gehabt, mit Sachverständigen die Leistung der Beklagten zu prüfen.
c) Die Frage, ob das Vertragsobjekt am 31.01.2017 aufgrund der von der Klägerin behaupteten Mängel bezugsfertig gewesen ist, könne nicht im Wege des Urkundsbeweises geklärt werden.
Es reiche gerade nicht aus, dass die Wohnung nicht übergeben wurde. Es komme vielmehr entscheidend darauf an, warum die Wohnung nicht übergeben wurde. Nur Mängel, die die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigen, hinderten die Bezugsfertigkeit.
d) Die Feststellung des Landgerichts, die nicht erfolgte Übergabe sei von der Beklagtenseite zu vertreten, hätte einer Beweisaufnahme über die von der Klägerseite behaupteten Mängel bedurft und hätte daher im Urkundenprozess nicht erfolgen dürfen.
Es komme in diesem Zusammenhang auch nicht auf die Abnahme an, wie das Landgericht ausgeführt habe, sondern allein darauf, ob die Leistung abnahmefähig gewesen sei oder nicht. Gerade zur Klärung dieser Frage hätte es einer Beweisaufnahme bedurft, so dass das Urkundenverfahren unstatthaft, jedenfalls rechtsmissbräuchlich sei.
e) Das Landgericht habe ferner das Verhältnis von Schadenspauschale und Rücktritt falsch beurteilt.
Die Ansicht des Landgerichts, die vereinbarte Schadenspauschale stehe nicht im Synallagma der vertraglichen Verpflichtungen, sondern sei ein von einer Gegenleistung unabhängiger Schadensersatzanspruch, sei falsch. Die Schadenspauschale sanktioniere einen wesentlichen Teil der werkvertraglichen Pflichten des Bauträgers, so dass sich das Gegenseitigkeitsverhältnis hierauf erstrecke. Es sei nicht ersichtlich, weshalb der Erwerber nach einem berechtigten Rücktritt des Bauträgers Schadensersatzansprüche behalten solle, die nicht mehr ihren Grund in einem Verzug des Bauträgers hätten. Es komme daher darauf an, ob sich die Beklagte mit ihrer Verpflichtung zur Herstellung eines bezugsfertigen Vertragsgegenstandes in Verzug befunden habe oder nicht.
f) Zu Unrecht habe das Landgericht den vereinbarten Zahlungsplan unter Bezugnahme auf die Entscheidung des OLG München (9 U 34/16) als nichtig beurteilt.
Denn schon die Entscheidung des OLG München sei im Hinblick auf die Beurteilung der Wirksamkeit des Ratenplans rechtlich nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des OLG München könne jederzeit vereinbart werden, dass die Bezugsfertigkeitsrate erst Zug um Zug mit Besitzübergabe und Abnahme des Werkes fällig werde. In diesem Fall erhalte der Bauträger die Bezugsfertigkeitsrate eben erst später mit Abnahme. Abnahme und Übergabe eines Bauwerks seien ferner rein zivilrechtlich zu beurteilende Fragen, die ausschließlich im BGB geregelt seien. Die Verknüpfung der Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate mit der Abnahme entspreche im übrigen der Grundregel des § 641 Abs. 1 S. 1 BGB, wonach die Zahlung erst nach Abnahme zu leisten sei. § 632 a BGB a. F. bzw. § 650 v BGB n. F. erlaubten die Einforderung von Raten vor Abnahme des jeweiligen Gewerks. Die letzte Rate sei erst mit vollständiger Fertigstellung sowie Abnahme und Stellung einer Schlussrechnung fällig. Ein Ratenzahlungsplan sei gegen der in der Entscheidung des OLG München vertretenen Ansicht nicht deshalb nichtig, weil die Fälligkeit von einzelnen Raten von der vorherigen Abnahme des Bauwerks abhängig gemacht werde. Ein Bauträger könne daher sehr wohl mit Besitzübergabe die Abnahme zumindest des Sondereigentums verlangen. Die MaBV regle diese Problematik nicht, vielmehr müsse diese allein anhand der Bestimmung insbesondere des § 307 BGB entschieden werden. Die maßgebliche Vertragsklausel sei daher so auszulegen, dass die Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate nicht von einer Abnahme des Sondereigentums abhängig gemacht werde.
g) Selbst wenn der Ratenzahlungsplan unwirksam wäre, verbliebe es bei der gesetzlichen Regelung des Werkvertragsrechts.
Hier sei Frist zur Abnahme gesetzt worden, die Klägerin befinde sich daher im Fall der Abnahmereife des Vertragsgegenstands in Verzug.
h) Auch im Fall der Wirksamkeit des Ratenzahlungsplans komme es auf die Abnahmereife des Vertragsgegenstandes an.
i) Die Ansicht des Landgerichts, die Beklagte habe keine Bereitschaft gezeigt, die Wohnung zu übergeben, sei unzutreffend.
Insbesondere aus der auch vom Landgericht in Bezug genommenen Anlage B 3 ergebe sich, dass der Geschäftsführer der Beklagten bereits im Termin vom 06.04.2017 vor Ort angeboten habe, die Schlüssel gegen Freigabe eines Betrages von 180.000 € zu übergeben. Dies sei ein tatsächliches Angebot in der streitgegenständlichen Wohnung gewesen, wobei die Erklärung der Abnahme gerade nicht zur Bedingung gemacht worden sei.
Noch im letzten Schreiben vor der Rücktritterklärung (Anlage K 33) seien die Erwerber aufgefordert worden, die Abnahme zu erklären und die offenen Beträge zu bezahlen sowie die Bürgschaft zurückzugeben, jeweils Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Eine Vorleistungspflicht des Bauträgers zur Besitzübergabe gebe es nicht. Es komme also darauf an, ob der Vertragsgegenstand abnahmereif hergestellt worden ist oder nicht.
j) Ferner gebe es keine Mängelrechte vor Abnahme.
Schon aus diesem Grund müsse der Anspruch scheitern. Die Klägerin berufe sich im Hinblick auf die fehlende Bezugsfertigkeit auf Mängel. Hieraus leite sich der Anspruch auf die Schadenspauschale ab. Nachdem Voraussetzung der Schadenspauschale der Verzug der Beklagten sei, sei insoweit die Beweisführung im Urkundenprozess nicht möglich, da über das Vorliegen von Mängeln Beweis erhoben werden müsse.
k) Zudem habe das Landgericht zu Unrecht die Vorgreiflichkeit des Verfahrens 18 O 15357/17 beim LG München I und entsprechende Aussetzungsanträge verneint.
Nachdem es in dem genannten Verfahren um die Berechtigung der Beklagten zum Rücktritt gehe, kommt es auch hier darauf an, ob die behaupteten Mängel tatsächlich vorliegen oder nicht. Es bestehe demnach die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen, da es jeweils auf das Bestehen der von den Erwerbern behaupteten Mängeln ankomme.
3. Rechtliche Einschätzung des Senats
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das durch das Landgericht erlassene Vorbehaltsurteil ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Entscheidungserhebliche Fehler des Landgerichts bei der Tatsachenfeststellung, Beweisaufnahme und Beweiswürdigung sind nach eigenständiger Überprüfung und Bewertung des Senats nicht festzustellen, so dass der Senat hieran nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO für das weitere Verfahren gebunden ist. Diese Bindung entfiele nur dann, wenn die Feststellungen des Landgerichts offensichtlich lückenhaft, widersprüchlich oder unzutreffend wären (BGH WM 2015, 1562) und somit konkrete Anhaltspunkte Zweifel an deren Richtigkeit oder Vollständigkeit wecken würden (BGH NJW 2003, 3480).
Im Einzelnen:
1.
Die Klage ist in der gewählten Prozessart des Urkundenprozesses statthaft, § 592 ZPO. Die Klägerin kann sämtliche zur Begründung des Anspruchs auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme erforderlichen Tatsachen durch Urkunden beweisen.
a)
Die Klägerin macht vorliegend einen Anspruch auf pauschalierten Schadensersatz aus vertraglicher Vereinbarung geltend. Sie hat zur Anspruchsbegründung den zwischen den Parteien unstreitig geschlossenen Bauträgervertrag als Urkunde vorgelegt. Sie beruft sich insoweit auf Ziffer V.4. des Bauträgervertrages, wonach der Veräußerer für jeden angefangenen Monat einer von ihm zu vertretenden Überschreitung des Termins für die Bezugsfertigkeit an den Erwerber eine Schadenspauschale von 4500 € zu leisten hat.
b)
Im Urkundenverfahren hat der Kläger für die klagebegründenden Tatsachen, sofern sie bestritten werden, Beweis durch Urkundenvorlage zu erbringen. Ob die Urkunde den Beweis erbringt, unterliegt der freien Würdigung nach § 286 ZPO (Zöller-Greger, ZPO, 32. Aufl., vor § 592 Rn 2).
c)
Ohne Erfolg rügt die Berufung im Rahmen der Statthaftigkeit der gewählten Prozessart, die Bezugsfertigkeit, auf die die Vertragsklausel abstelle, sei gerade nicht durch Urkunden nachgewiesen, da diese aufgrund der Mangelbehauptungen der Klägerin durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten hätte geklärt werden müssen.
aa)
Das Landgericht hat den in der Vertragsklausel verwendeten Begriff der Bezugsfertigkeit dahingehend ausgelegt, dass damit nicht nur die reine bezugsfertige Erstellung, sondern auch die Übergabe der bezugsfertig erstellten Wohnung gemeint ist.
bb)
Das Berufungsgericht ist nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO grundsätzlich an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden. Die gilt auch für das Ergebnis einer freien richterlichen Beweiswürdigung. Feststellungen sind nur dann nachzuholen, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen (Thomas/Putzo-Reichold, ZPO, 38. Aufl., § 529 Rn 1,2).
Die Auslegung einer vertraglichen Vereinbarung und Feststellung des zugrundeliegenden Parteiwillens als solche ist ureigenste Aufgabe des Tatrichters und ist nur auf Verfahrensfehler sowie dahin zu überprüfen, ob sie nach den Denkgesetzen und der Erfahrung möglich ist, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und im Ergebnis auch sachlich überzeugend ist (BayObLGZ 1966, 390/394, BayObLG FamRZ 1986, 835/836, BGHZ 80, 246/249; Palandt-Ellenberger, BGB, 77. Aufl., § 133 Rn 30 m.w.N.; BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 164/03, NJW 2004, 2751).
cc)
Konkrete Zweifel begründende Ansatzpunkte bringt die Berufungsbegründung weder vor, noch sind sie sonst ersichtlich.
Letztlich setzt die Beklagte lediglich die eigene Auslegung der im Vertragswerk verwendeten Begrifflichkeiten an die Stelle der Auslegung des Landgerichts. Dies ist jedoch nach den dargestellten Grundsätzen nicht ausreichend, um der Berufung zum Erfolg zu verhelfen. Denn Tatsachen und Beweismittel können nahezu immer auch abweichend gewürdigt werden. Das Vorbringen, die Auslegung des Landgerichts sei nicht die einzig mögliche, ist daher schon vom Ansatz her ungeeignet, zu einer Aufhebung des landgerichtlichen Urteils zu führen.
Soweit der Beklagte rügt, die Auslegung des Landgerichts beruhe auf einer unzutreffenden Auslegung der Entscheidung des Kammergerichts, stellt der Senat insoweit klar, dass vorliegend nur die Auslegung der vertraglichen Bestimmungen durch das Landgericht zu überprüfen ist, nicht aber, ob das Landgericht die Entscheidung des Kammergerichts zutreffend ausgelegt hat.
dd)
Das Landgericht hat ausgeführt, dass die reine Bezugsfertigkeit an sich für einen Erwerber wertlos ist, wenn er nicht auch, aufgrund einer Übergabe, in das Objekt einziehen kann. Es ist daher davon ausgegangen, dass in der Vertragsklausel Ziffer V. 4. nicht nur die reine bezugsfertige Erstellung des Vertragsobjekts gemeint ist, sondern die bezugsfertige Fertigstellung und Übergabe des Vertragsobjekts.
(1)
Die Auslegung der vertraglichen Begrifflichkeit „bezugsfertig“ in der Vertragsklausel Ziffer V. 4. durch das Landgericht ist in dem dargelegten Sinn frei von Rechtsirrtum und daher für den Senat bindend.
(2)
Die Schlussfolgerung des Landgerichts ist denkgesetzlich möglich, zwingend braucht sie nicht zu sein (vgl. BayOblGZ 1984, 246/250). Sie lässt keine wesentlichen Umstände unberücksichtigt und überzeugt den Senat im Ergebnis auch sachlich. Die Einwände der Berufungsführerin zeigen durchgreifende Mängel nicht auf, sondern versuchen, eine eigene Auslegung der vertraglichen Begrifflichkeit an die Stelle der Auslegung des Landgerichts zu setzen. Wie bereits dargelegt, kann im Berufungsverfahren jedoch nicht mit Erfolg geltend gemacht werden, dass die tatsächlichen Folgerungen des Erstgerichts nicht die einzig möglichen sind.
(3)
Die Auslegung des Landgerichts überzeugt den Senat auch sachlich. Denn Grundlage der Auslegung eines Bauvertrages müssen die gesamten Umstände sein, die die Willensbildung beeinflussen. Was vereinbart ist, ergibt sich durch Auslegung des Vertrages als sinnvolles Ganzes (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 5. Teil Rn 70). Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze erscheint es auch aus der Sicht des Senates angezeigt und sachgerecht, auf die Übergabe des bezugsfertig erstellten Objekts abzustellen.
ee)
Es kommt daher, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, nicht darauf an, dass die Bezugsfertigkeit des Objekts durch Urkunden belegt wird.
d)
Dass das Objekt bislang nicht übergeben wurde, war und ist zwischen den Parteien unstreitig. Mangels Beweisbedürftigkeit war dieser Umstand somit nicht mit Urkunden zu belegen.
e)
Dass die bislang nicht erfolgte Übergabe von der Beklagten als Veräußerer zu vertreten ist, ist durch die Urkunde, vorgelegt als Anlage K 16, in Zusammenschau mit dem in der Klageschrift erfolgten Vortrag der Klägerin, die Beklagte sei unabhängig von einer Abnahmeerklärung der Klägerin zur Übergabe verpflichtet gewesen, hinreichend belegt.
aa)
In dem Schreiben, Anlage K 16, äußerte sich die Beklagte wie folgt:
„Ihrer Mandantschaft verweigerte am Ende der Abnahmebegehung die Abnahme. Daraufhin wurde von uns die Übergabe des Schlüssels und somit die Übergabe des Besitzes verweigert. Bei Abnahmeerklärung wäre der Schlüssel und somit der Besitz übergeben worden.“
bb)
Dies erreicht unproblematisch aus, um im Rahmen der Statthaftigkeit der gewählten Prozessart die Anspruchsvoraussetzungen zu belegen. Denn bei urkundlich belegten Indiztatsachen reicht für die Statthaftigkeit der Klage die Behauptung des Klägers aus, sie ließen den Schluss auf die klagebegründende Haupttatsache zu (BeckOK ZPO, Vorwerk/Wolf, 31. Edition, Stand: 01.12.2018, § 592 Rn 23).
f)
In der Klageschrift wurde zudem erklärt, dass im Urkundenprozess geklagt werde, § 593 Abs. 1 ZPO.
g)
Die im Übrigen gegen die Statthaftigkeit des Urkundsverfahrens erhobenen Einwände der Berufung bleiben ohne Erfolg. Die Berufung verkennt schon, dass nur die Voraussetzungen des pauschalierten Schadensersatzanspruches mit Urkunden nachzuweisen sind. Es kommt insoweit nicht darauf an, ob das Vorliegen von Werkmängeln mit Urkunden nachgewiesen werden kann.
2.
Die in der statthaften Prozessart erhobene Klage ist auch begründet.
Die Berufung vermag keine Anhaltspunkte aufzuzeigen, die die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts in Frage stellen.
a)
Voranzustellen ist zunächst Folgendes:
Zweck des Urkundenprozesses ist es, dem Kläger zu ermöglichen, schneller als im ordentlichen Verfahren zu einem vollstreckbaren Titel zu gelangen. Der Kläger hat für die klagebegründenden Tatsachen, sofern sie bestritten werden, Beweis durch Urkundenvorlage zu erbringen. Die Verteidigung des Beklagten ist in derselben Weise beschränkt. Zeugen-, Sachverständigen- und Augenscheinsbeweis sind ausgeschlossen. Ob die Urkunde den Beweis erbringt, unterliegt der freien Würdigung nach § 286 BGB (Zöller-Greger, a.a.O., vor § 592 Rn 2). Ist der Urkundenprozess statthaft und hat der Beklagte den schlüssig geltend gemachten Anspruch mit dem zulässigen Beweismitteln nicht zu Fall gebracht, widerspricht er den Anspruch jedoch, so ergeht ein der Klage stattgebendes Vorbehaltsurteil, welches in die Ausführung seiner Rechte in einem Nachverfahren vorbehält (BeckOK ZPO, Vorwerk/Wolf, a.a.O., § 599 vor Rn 1).
b)
Der im Urkundsverfahren erhobene Anspruch der Klägerin ist begründet. Ihr steht ein Anspruch in Höhe von 9.000,00 € aus Ziffer V.4. des Bauträgervertrages vom 03.08.2015 zu.
aa)
Ein Verzug der Beklagten mit der Übergabe des bezugsfertig fertiggestellten Objekts liegt vor. Eine Übergabe des Objekts ist unstreitig bislang nicht erfolgt. Die Auslegung des Landgerichts, es komme nicht nur auf die bezugsfertige Herstellung, sondern auf die Übergabe des bezugsfertig errichteten Objekts an, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. oben).
bb)
Die nicht erfolgte Übergabe des Objekts ist auch von der Beklagten zu vertreten.
Ohne Erfolg bringt die Berufung insoweit vor, aufgrund der Fälligkeit des Restkaufpreises und der nicht erfolgten Zahlung seitens der Klägerin sei sie berechtigt gewesen, die Übergabe zu verweigern.
Denn die Bezugsfertigkeitsrate war nicht fällig.
(1)
Zur Begründung der Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate kann sich die Beklagte nicht auf die vertraglichen Regelungen, insbesondere die Ratenzahlungsstaffelung, in dem Bauträgervertrag berufen.
(a)
Die Ausführungen des Landgerichts, die in dem Vertrag unter IV.4. enthaltene Ratenstaffelung sei in Zusammenschau mit der Übergaberegelung unter VI.5. gemäß § 134 BGB nichtig, sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
(b)
Wie bereits dargelegt, ist das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO grundsätzlich an die Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden. Die gilt auch für das Ergebnis einer freien richterlichen Beweiswürdigung. Feststellungen sind nur dann nachzuholen, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen (Thomas/Putzo-Reichold, ZPO, 38. Aufl., § 529 Rn 1,2).
Die Auslegung einer vertraglichen Vereinbarung und Feststellung des zugrundeliegenden Parteiwillens als solche ist ureigenste Aufgabe des Tatrichters und ist nur auf Verfahrensfehler sowie dahin zu überprüfen, ob sie nach den Denkgesetzen und der Erfahrung möglich ist, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und im Ergebnis auch sachlich überzeugend ist (BayObLGZ 1966, 390/394, BayObLG FamRZ 1986, 835/836, BGHZ 80, 246/249; Palandt-Ellenberger, BGB, 77. Aufl., § 133 Rn 30 m.w.N.; BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 164/03, NJW 2004, 2751).
(c)
Konkrete Zweifel begründende Ansatzpunkte bringt die Berufungsbegründung weder vor, noch sind sie sonst ersichtlich.
Letztlich setzt die Beklagte lediglich die eigene Auslegung der Regelungen des Vertragswerks an die Stelle der Auslegung des Landgerichts. Dies ist jedoch nach den dargestellten Grundsätzen nicht ausreichend, um der Berufung zum Erfolg zu verhelfen. Denn Tatsachen und Beweismittel können nahezu immer auch abweichend gewürdigt werden. Das Vorbringen, die Auslegung des Landgerichts sei nicht die einzig mögliche, ist daher schon vom Ansatz her ungeeignet, zu einer Aufhebung des landgerichtlichen Urteils zu führen.
(d)
Soweit die Berufung rügt, schon die Entscheidung des OLG München 9 U 34/16, auf die sich das Landgericht in den Entscheidungsgründen bezieht, sei rechtlich nicht haltbar, verkennt sie, dass es vorliegend nicht um die Überprüfung der Entscheidung des OLG München geht, sondern allein darum, ob die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags aus Rechtsgründen zu beanstanden ist.
(e)
In Ziffer VI.5. ist folgendes geregelt:
„Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme nach Ziff. 2. durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate.“
(aa)
Das Landgericht hat insoweit ausgeführt, dass sich aus der Gesamtschau der vertraglichen Regelungen ergibt, dass der Veräußerer nur dann zur Übergabe verpflichtet ist, wenn die Abnahme durchgeführt und die Bezugsfertigkeitsrate geleistet wurde. Die Übergabe werde mithin auch davon abhängig gemacht, dass der Erwerber die Abnahme erklärt. Dies beziehe sich auf beide dargestellten Varianten der Vertragsbestimmung, also auch auf die Zug-um-Zug zu leistende Zahlung. Das Landgericht legt weiter dar, dass die Beklagte vorliegend die Übergabe des Besitzes gerade wegen der nicht erklärten Abnahme verweigert. Die Definition der Besitzübergabe als einen Vorgang, der die Abnahme des Sondereigentums voraussetze, stelle eine nach § 12 MaBV unzulässige Einschränkung der Verpflichtungen des Bauträgers dar. Nach § 3 Abs. 2 MaBV dürfe der Bauträger die Bezugsfertigkeitsrate nur fordern, wenn er gleichzeitig den Besitz einräume. Diese gleichzeitige Besitzeinräumung dürfe der Bauträger nicht davon abhängig machen, dass der Erwerber zuvor das Sondereigentum abgenommen haben müsse. Eine solche Besserstellung des Bauträgers und letztlich Beschneidung der Rechte des Erwerbers sei in der MaBV nicht vorgesehen und verstoße gegen die Regelung des §§ 3 Abs. 2 und 12 MaBV. Dies führe zur Nichtigkeit des Ratenplans gemäß § 134 BGB.
(bb)
Die Auslegung der vertraglichen Bestimmungen durch das Landgericht ist in dem dargelegten Sinn frei von Rechtsirrtum und daher für den Senat bindend.
(aaa)
Die Schlussfolgerung des Landgerichts ist denkgesetzlich möglich, zwingend braucht sie nicht zu sein (vgl. BayOblGZ 1984, 246/250). Sie lässt keine wesentlichen Umstände unberücksichtigt und überzeugt den Senat im Ergebnis auch sachlich. Die Einwände der Berufungsführerin zeigen durchgreifende Mängel nicht auf, sondern versuchen, eine eigene Auslegung der vertraglichen Begrifflichkeit an die Stelle der Auslegung des Landgerichts zu setzen. Wie bereits dargelegt, kann im Berufungsverfahren jedoch nicht mit Erfolg geltend gemacht werden, dass die tatsächlichen Folgerungen des Erstgerichts nicht die einzig möglichen sind.
(bbb)
Die Auslegung des Landgerichts überzeugt den Senat auch sachlich. Wie bereits oben ausgeführt, müssen bei der Auslegung eines Bauvertrages die gesamten Umstände, die die Willensbildung beeinflussen, berücksichtigt werden. Was vereinbart ist, ergibt sich durch Auslegung des Vertrages als sinnvolles Ganzes (Kniffka/Koeble, a.a.O., 5. Teil Rn 70).
Auch aus Sicht des Senates muss die die Fälligkeit begründende vertragliche Regelung der Ratenzahlungsstaffelung in Ziffer IV.4. des Vertrages in Zusammenhang mit der Übergaberegelung in Ziffer VI.5. des Vertrages gesehen werden. Aus der Zusammenschau der vertraglichen Regelungen ergibt sich vorliegend eine mit den Bestimmungen der MaBV nicht in Einklang zu bringende Besserstellung des Bauträgers gegenüber dem Erwerber bzw. spiegelbildlich eine unzulässige Beschränkung der Rechte des Erwerbers. Durch die Verquickung des Abnahmeerfordernisses des Sondereigentums seitens des Erwerbers mit der Übergabepflicht des Bauträgers wird im Ergebnis eine nicht gerechtfertigte Besserstellung des Bauträgers und eine Einschränkung seiner in der MaBV festgelegten Verpflichtungen bewirkt.
Ferner ergibt sich für den Senat schon aus dem Wortlaut der Klausel, dass die Abnahme stets Voraussetzung der Übergabeverpflichtung ist, unabhängig davon, ob der Erwerber bereits alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder erst Zug um Zug gegen Übergabe leistet. Die von der Beklagten favorisierte Auslegung dahingehend, bei der Zug-um-Zug-Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate komme es nicht auf die Abnahme an, vermag daher – auch unter Berücksichtigung des offenkundigen Zwecks dieser Regelung – nicht zu überzeugen.
Auch aus Sicht des Senates ist die Ratenzahlungsstaffelung unter Berücksichtigung der gesamten vertraglichen Regelungen daher gemäß § 134 BGB als nichtig zu beurteilen.
(f)
Der Einwand der Berufung, die Verknüpfung der Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate mit der Abnahme entspreche der Grundregel des § 641 Abs. 1 S. 1 BGB, wonach die Zahlung erst nach Abnahme zu leisten ist, verkennt, dass es vorliegend nicht um die Verknüpfung der Fälligkeit mit der Abnahme, sondern um die Verknüpfung der Fälligkeit mit der an die Abnahme gebundenen Übergabe geht.
(2)
Letztlich kann es jedoch dahingestellt bleiben, ob der Ratenzahlungsplan als nichtig zu beurteilen ist oder nicht.
Denn wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, hätte die Beklagte auch bei Wirksamkeit des Ratenplans die nicht erfolgte Übergabe der Wohnung zu vertreten. Denn es fehlt jedenfalls an dem durch die Beklagte zu erbringenden Nachweis der abnahmereifen Herstellung der Wohnung. Es kommt daher letztlich nicht darauf an, ob die Beklagte zur Übergabe bereit war oder Zahlungsbereitschaft der Klägerin vorgelegen hat.
(a)
Unstreitig ist eine Abnahme seitens der Klägerin nicht erfolgt.
Vor Abnahme trägt jedoch der Bauträger die Beweislast dafür, dass die seitens der Klägerin behaupteten Mängel nicht vorliegen, das Gewerk also abnahmereif gewesen ist Kniffka/Koeble, a.a.O., 4. Teil Rn 13). Im Urkundsverfahren kann die Beklagte den erforderlichen Beweis nur mit Urkunden führen, was unstreitig nicht erfolgt ist.
(b)
Der Einwand der Berufung, es gälten vor Abnahme keine Mängelrechte und letztlich mache die Klägerin solche geltend, geht fehl und offenbart ein grundlegendes Missverständnis des vertraglich vereinbarten pauschalierten Schadensersatzanspruchs.
cc)
In aus Rechtsgründen nicht zu beanstandender Weise ist das Landgericht zu dem Ergebnis gekommen, dass die Beklagte den Verzug mit der Übergabe auch zu vertreten hat.
Zutreffend hat das Landgericht der Beklagten gemäß § 599 Abs. 1 ZPO die Ausführung ihrer Rechte vorbehalten.
3.
Zu Recht hat das Landgericht schließlich von einer Aussetzung des Verfahrens abgesehen.
a)
Zwar ist eine Aussetzung des Verfahrens wegen Vorgreiflichkeit gemäß § 148 ZPO im Urkundenprozess nicht grundsätzlich ausgeschlossen, aber nur unter besonderen Umständen angemessen und damit zulässig, weil sie im Regelfalle dem Beschleunigungszweck des Verfahrens zuwiderläuft. Die Aussetzung des Verfahrens wird daher nur bei ansonsten bestehender Gefahr sich widersprechender Entscheidungen in Betracht kommen (BeckOK ZPO, Vorwerk/Wolf, 31. Edition, Stand: 01.12.2018, § 592 Rn 8).
b)
Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, besteht vorliegend im Hinblick auf das Verfahren 11 O 15357/17 LG München I gerade nicht die Gefahr widersprechender Entscheidungen.
Während es vorliegend um einen pauschalierten Schadensersatz geht, ist in dem Verfahren 11 O 15357/17 LG München I darüber zu entscheiden, ob die Beklagte berechtigt war, von dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag zurückgetreten. Der hier streitgegenständliche pauschalierte Verzögerungsschaden wäre von einem ggf. vorliegenden Rückgewährschuldverhältnis nicht erfasst, da dieses nur die vertraglich geschuldeten und im Synallagma stehenden Leistungen betrifft.
c)
Die insoweit von der Berufung erhobene Rüge, die Schadenspauschale sanktioniere einen wesentlichen Teil der werkvertraglichen Pflichten des Bauträgers, so dass sich das Gegenseitigkeitsverhältnis hierauf erstrecke, bleibt ohne Erfolg.
Sie beruht offenkundig auf einem Fehlverständnis des vertraglich vereinbarten pauschalierten Schadensersatzanspruchs, der gerade keinen Anspruch auf eine im Synallagma stehende Leistung begründet, sondern einen von einer Gegenleistung unabhängigen Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB.
4.
Die Berufung hat somit keine Aussicht auf Erfolg.
Das Gericht legt daher aus Kostengründen die Rücknahme der Berufung nahe. Im Falle der Berufungsrücknahme ermäßigen sich vorliegend die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0 Gebühren (vgl. Nr. 1222 des Kostenverzeichnisses zum GKG).
Hierzu bzw. zur Stellungnahme zu diesem Hinweis besteht Gelegenheit bis zum 20.02.2019.
Nach dem Gesetz soll die Berufung unverzüglich zurück gewiesen werden, wenn die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind.
Im Hinblick darauf ist die oben gesetzte Frist – welche sich an § 277 Abs. 3 ZPO orientiert – aus Sicht des Senats geboten, aber auch ausreichend, um auf den Hinweis Stellung nehmen zu können, zumal bereits die Begründung der Berufung ggf. ein Mandantengespräch und die Klärung von Tatsachen erforderten und der Senatshinweis sich auch nur hierauf bezieht.
Allfälligen Fristverlängerungsgesuchen kann daher nur dann entsprochen werden, wenn erhebliche Gründe für das Verlängerungsgesuch gegeben sind und diese glaubhaft gemacht werden. Insbesondere findet keine „Regelfristverlängerung“ statt.
Die Ausübung des pflichtgemäßen Ermessens nach § 224 ZPO hat sich im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO dabei nicht einzig an den Interessen der antragstellenden Partei, sondern ebenso an denen der Gegenpartei und den übergeordneten Belangen der Prozessförderung und der Prozesswirtschaftlichkeit zu orientieren. Der Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO bezweckt u.a. eine Verfahrensbeschleunigung und soll daher bei erfolglosen Berufungen unverzüglich ergehen. Hiermit sind unbegründete, langfristige oder gar mehrfache Fristverlängerungen grundsätzlich nicht vereinbar. Es kann daher auch nur in besonderen Ausnahmefällen ein Vertrauenstatbestand in die Gewährung einer Fristverlängerung gegeben sein.
Vor diesem Hintergrund kann somit – insbesondere bei Fristverlängerungsgesuchen, die erst unmittelbar vor Fristablauf eingereicht werden – nicht generell mit einer Gewährung der Fristverlängerung gerechnet werden.
